На море и в Питер - куда уезжают москвичи

02.06.2021 22:06

Пандемия коронавируса ускорила процесс перевода сотрудников многих столичных компаний на удаленный режим работы, что стало причиной увеличения спроса на приобретение жилья в других регионах – в полтора раза после самоизоляции. Циан выяснил, куда собираются переезжать жители Москвы и какие квартиры ищут в других регионах.

Для того чтобы выяснить, в каких регионах жители Москвы ищут квартиру, эксперты Циан проанализировали IP-адреса пользователей сайта сian.ru. Оценен потенциальный спрос за два периода: до пандемии (с октября 2019 года по март 2020 года) и после снятия ограничительных мер (с октября 2020 года по март 2021 года).  Таким образом, из анализа исключен период локдауна и первые месяцы выхода из самоизоляции, когда рынок только перестраивался на работу в новых условиях.

  • После самоизоляции москвичи стали в полтора раза чаще интересоваться недвижимостью других регионов.
  • На Краснодарский край, Санкт-Петербург и Крым приходится треть всего спроса из Москвы. После самоизоляции сменился лидер – им стал Краснодарский край вместо Петербурга.
  • Жителей Москвы стала чаще интересовать недвижимость на российских пляжных курортах (Краснодарского края и Крыма) – 22% после самоизоляции против 16% до. На граничащие с Московской областью регионы приходится 19% спроса. То есть каждый второй запрос от жителей Москвы (55%) по поиску недвижимости – на российских курортах, в Петербурге или в соседних регионах.
  • После самоизоляции Южный округ максимально приблизился по концентрации столичного спроса к Центральному ФО. Наименьший интерес жители Москвы проявляют к Дальнему Востоку и Северо-Кавказскому ФО (1-2% от всего числа просмотров объявлений).
  • Самое просторное жилье ищут на Северном Кавказе и в Петербурге. Самые скромные запросы в регионах, граничащих с Московской областью.
  • Региональная недвижимость обойдется на четверть больше, чем до пандемии: средний чек просмотренной квартиры составил 3,88 млн рублей.

Из столицы переезжают в полтора раза активнее после самоизоляции

Для оценки московского спроса в регионах Циан учел просмотры объявлений на вторичном рынке по всем регионам, за исключением Московского (количество просмотров в котором из Москвы во многом генерируют сами жители Подмосковья, ежедневно находящиеся по работе в столице).

Спрос по остальным субъектам РФ в целом был принят за 100%. Общее число просмотров объявлений со стороны жителей Москвы в других регионах оказалось на 49% выше после самоизоляции (с октября 2020 года по март 2021 года), чем до (с октября 2019 года по март 2020 года).

В то же время рост числа просмотров объявлений на столичную недвижимость (а не региональную) со стороны жителей Москвы оказался выше всего на 16%. Интерес к другим субъектам вырос значительнее.

Данной тенденции способствовало несколько факторов. В первую очередь – возможность удаленной работы не на временной, а на постоянной основе.  В Москве немало приезжих, не имеющих собственного приобретенного жилья. Получив возможность работать на дистанционной основе и сохранив столичный уровень заработной платы, часть мигрантов решили вернуться на родину, купив там квартиру.

Второй фактор – это закрытые границы. С одной стороны, это ограничивает инвестиционные сделки на рынке недвижимости в других странах. Одновременно растет спрос на рынке российских курортов, как для инвестиций, так и постоянного проживания.

Третий фактор - рекордный рост цен на недвижимость (+16% за год в Москве) привел к тому, что инвесторы стали рассматривать в том числе региональные рынки, как объект для вложений.

На море и в Питер - куда уезжают москвичи

Доля просмотров жителями Москвы объявлений в каждом регионе

Более трети (36%) всего спроса на региональную недвижимость от жителей Москвы после самоизоляции (с октября 2020 года по март 2021 года) приходится всего на три региона: Краснодарский край (17%), Санкт-Петербург (15%) и Крым (4,9%). Причем до пандемии лидером спроса на недвижимость в регионах был Петербург (15%). Кубань оставалась на втором месте с 11,1% спроса. Крым до пандемии был только на пятой строке с долей спроса в 3,7%. Третье место год назад занимала Рязанская область, которая сейчас находится на седьмом месте.

В пандемию жители Москвы стали интересоваться недвижимостью черноморских российских курортов значительно чаще: на Краснодарский край и Крым приходится сейчас 22% спроса. Год назад, до самоизоляции – всего 15%. Абсолютным рекордсменом по уровню спроса стал именно Краснодарский край (+6 п.п. за год). Крым прибавил меньше (+1,1 п.п.). Примерно столько же в доле столичного спроса потерял и Петербург (-0,9 п.п.).

С 4 по 9 место в рейтинге регионов с наибольшим спросом из Москвы – субъекты Центрального ФО: Калужская, Владимирская, Воронежская, Рязанская, Тверская и Ярославская области. За исключением Воронежской области, все это – соседи первого порядка (субъекты, граничащие с Московской областью, в лидеры не попала только Смоленская область, занимающая 17 место, и Тульская (12 место). Год назад в топ-10 регионов столичного спроса входила Тульская область, которую вытеснила после пандемии Ярославская, занимавшая ранее 11 место. В целом на соседей первого порядка после пандемии приходится 19% спроса жителей Москвы.  До «коронакризиса» - 22%.

Подобная статистика говорит о большом количество трудовых мигрантов, когда переезд в Москву становится стратегией для заработка на квартиру в родном городе. Возможность взять ипотеку в регионе и уехать обратно, продолжая работать в столичной компании дистанционно, ведет к росту спроса на недвижимость граничащих с Московской областью локаций.

На десятом месте по спросу со стороны жителей Москвы – Волгоградская область, входящая в состав Южного ФО.

Таким образом, каждый второй запрос от жителей Москвы (55%) по покупке недвижимости – на российских курортах, Петербурге или в соседних с московским регионах.

Топ-10 регионов-лидеров по количеству просмотров объявлений от жителей Москвы

Место в рейтинге после самоизоляции

Место в рейтинге до пандемии

Регион*

Доля спроса от жителей Москвы после самоизоляции (окт. 2020-март 2021)

Доля спроса от жителей Москвы до пандемии

(окт. 2019-март 2020)

Динамика п.п

Федеральный округ

1 (+1)

2

Краснодарский край

17,1%

11,1%

6,0

Южный ФО

2 (-1)

1

Санкт-Петербург

14,1%

15,0%

-0,9

 Северо-Западный ФО

3 (+2)

5

Республика Крым

4,9%

3,7%

1,1

Южный ФО

4 (-2)

6

Калужская область

3,8%

3,7%

0,1%

Центральный ФО

5 (+2)

7

Владимирская область

3,0%

3,6%

-0,6

Центральный ФО

6 (-2)

4

Воронежская область

3,0%

3,8%

-0,8

Центральный ФО

7 (-4)

3

Рязанская область

2,8%

3,9%

-1,1

Центральный ФО

8 (+1)

9

Тверская область

2,7%

3,2%

-0,5

Центральный ФО

9

11

Ярославская область

2,6%

2,6%

0

Центральный ФО

10 (+1)

10

Волгоградская область

2,5%

2,6%

-0,1

Южный ФО

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

Южный округ конкурирует с Центральным федеральным округом

До самоизоляции безусловным лидером по числу просмотров объявлений от столичных жителей был Центральный ФО (42% всего потенциального спроса). На втором месте с отрывом более чем в два раза – Южный ФО (20%). На третьем – Северо-Западный ФО с примерно такой же долей (19%).

Пандемия существенно изменила расклад – москвичи потянулись на юг. Доля Центрального ФО снизилась на 8 п.п. – до 34%. Одновременно Южный ФО максимально сократил разницу, прибавив те же 8 п.п.- до 28%. По остальным федеральным округам изменения оказались минимальными.

В Центральном ФО лидерами спроса (без учетам Московской области) являются Калужская (11% внутри ФО), Владимирская и Воронежская области (по 9%).

В Южном ФО – Краснодарский край (62% спроса в ФО), Крым (18%) и Волгоградская область (9%).

В Северо-Западном ФО жители Москвы интересуются недвижимостью в Петербурге (74% внутри ФО) и Калининградской области (12%), то есть снова в приоритете локации с выходом к морю. Ленинградскую область рассматривают 7% тех, кто планирует переехать в Северо-Западный ФО.

В Приволжском округе, на который приходится примерно 10% всех просмотров объявлений из Москвы, в лидерах спроса – Саратовская (15%), Самарская области и Татарстан (по 12%).

В Сибирском ФО (3% спроса) москвичи интересуются покупкой недвижимости в Новосибирской (27%), Омской (17%) областях и Красноярском крае (16%). Примерно столько же столичных жителей готовы уехать и на Урал. В Уральском ФО наибольший спрос приходится на Свердловскую (36%), Челябинскую (25%) и Тюменскую (24%) области.

В аутсайдерах – Северный Кавказ, недвижимость в которых ищут всего 2% жителей Москвы. Причем половина спроса (51%) приходится на Ставропольский край. С большим отрывом идет Дагестан (21% от спроса в ФО).

И совсем не хотят переезжать из столицы на Дальний Восток (1% всех просмотров объявлений из Москвы). Те, кто все же решился к столь кардинальной смене места жительства, рассматривают в ДФО Амурскую область и Хабаровский край (по 27%).

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

В целом по РФ спрос от жителей Москвы распределен крайне неравномерно. Более чем в половине регионов (в 45), доля просмотров не превысила 0,5%. Причем речь идет не только о Сибири, Дальнем Востоке, Северном Кавказ, которые в целом не занимают большую долю рынка. Например, в Южном ФО москвичи практически не интересуются жильем в Астраханской области, Калмыкии и Адыгее. В Приволжском без внимания столичных жителей - Марий Эл, Удмуртия, Мордовия, Кировская область, Ульяновская, Пермский край. В Северо-Западном ФО при общей востребованности направления практически не пользуется вниманием недвижимость в Архангельской, Новгородской области, Карелии, Вологодской, Псковской области.

Самые большие квартиры из Москвы ищут на Северном Кавказе

Средняя запрашиваемая жителями Москвы площадь на вторичном рынке других регионов составила после самоизоляции 56,1 кв. м – это выше (+2,2%), чем до пандемии – 54,9 кв. м. Примечательно, что в Москве средняя площадь, интересная жителям столицы – 54,3 кв. м. То есть в регионах потенциальные покупатели из Москвы в среднем хотят приобрести чуть большую площадь. Причина - и в меньших ценах, и в структуре самого спроса.

Рекордсменами по средней запрашиваемой площади на вторичном рынке стали республики Северного Кавказа. В Ингушетии столичные запросы приходят на квартиры средней площадью 98 кв. м, и это выше, чем до пандемии (89 кв. м). Большие площади ищут также в Чечне (81,5 кв. м), Дагестане (74 кв. м) и Северной Осетии (68 кв. м). В пятерку субъектов с наибольшей запрашиваемой средней площадью вошел также Петербург (77,3 кв. м), который и до пандемии пользовался спросом у обеспеченных москвичей, выбирающих тогда квартиры в среднем по 75,5 кв. м. Таким образом, покупкой недвижимости в Северной столице интересуется немало обеспеченных жителей из Москвы.

Что касается других лидирующих по спросу регионов, то средняя запрашиваемая площадь по ним соответствует общестрановым значениям. В Краснодарском крае это 59,3 кв. м. В Крыму – 55,8 кв. м.

Примечательно, что в остальных субъектах, которые также входят в число лидеров по спросу, и при этом граничат с Московским регионом, то есть являются соседями первого порядка, средняя запрашиваемая площадь меньше, чем в среднем по стране. Например, во Владимирской области – один из самых низких по стране показателей (48,8 кв. м). Показатель 51-51 кв. м по средней просмотренной площади – в Калужской, Рязанской, Тверской и Ярославской областях. Такая динамика еще раз свидетельствует о большом количестве трудовых мигрантов – приезжих в столицу для заработка на квартиру в родном городе. Такие клиенты зачастую ограничены в средствах и по этой причине выбирают относительно небольшие площади.

В Петербурге, в отличие от перечисленных локаций, высокая заработная плата, которая делает нецелесообразным переезд в Москву с целью накоплений на квартиру. Поэтому недвижимость в Северной столице часто рассматривают обеспеченные люди по личным или рабочим мотивам, которые могут себе позволить чуть большую площадь, чем «средний» покупатель.

Менее 50 кв.м в среднем смотрят в Ленинградской области, Мордовии, Якутии, Адыгее и Курганской области.

Недвижимость средней площадью более 60 кв. м, помимо республик Северного Кавказа и Петербурга, интересует в Калининградской области (Северо-Западный ФО). В Приволжском ФО это – Самарская область и Чувашия. В Уральском – Свердловская область. В Сибирском ФО – это Иркутская область. В Южном ФО – Калмыкия. На Дальнем Востоке и в Центральном ФО нет ни одного региона со средней запрашиваемой площадью более 60 кв. м.

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

Региональная недвижимость обойдется на четверть больше, чем до пандемии

Средняя площадь квартир, которые просматривают жители столицы, увеличилась после самоизоляции на 2,2%. Однако произошедший рост цен на вторичном рынке привел к тому, что средний чек просматриваемой квартиры вырос куда существеннее – в среднем на 22%: до пандемии – 3,19 млн рублей, после самоизоляции – уже 3,88 млн рублей.

Недвижимость с самым высоким средним чеком (от 10 млн рублей) просматривалась в Петербурге (12,7 млн рублей) и Приморье (10,7 млн). Краснодарский край – лидер по количеству просмотров – также оказался в тройке и по среднему чеку квартир, просматриваемых столичными жителями: 7,8 млн рублей – это на 36% выше, чем до пандемии.

Недвижимость значительно дороже среднего ценового показателя (от 6 млн рублей) также рассматривают на Сахалине (7 млн), в Татарстане и Севастополе (6,4 млн) и Крыму (6 млн).

Более 5 млн рублей готовы потратить москвичи на покупку квартиры в Ханты-Мансийском АО, Якутии и Новосибирской области.

Регионы России с самой высокой просматриваемой средней стоимость (от столичных покупателей)

Регион

 Средняя стоимость просмотренной квартиры жителями Москвы

 

 

Прирост среднего чека просмотренной квартиры

 После самоизоляции (октябрь 2020-март 2021) , млн р.

 До самоизоляции (октябрь 2019-март 2020) , млн р.

Санкт-Петербург

12,7

9,8

29%

Приморский край

10,7

7,9

35%

Краснодарский край

7,8

5,7

36%

Сахалинская область

7,0

5,6

25%

Республика Татарстан

6,4

5,4

19%

Севастополь

6,4

5,5

17%

Республика Крым

6,0

5,2

16%

Ханты-Мансийский АО

5,9

4,3

37%

 Якутия

5,8

4,7

24%

Новосибирская область

5,6

4,3

32%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

В 13 регионах покупатели из Москвы планируют найти самое бюджетное жилье – средней ценой не более 2,5 млн рублей. Треть из них - в Центральном ФО (Владимирская, Рязанская, Ивановская и Смоленская области), еще треть – в Северо-Западном ФО (Коми, Вологодская, Новгородская, Псковская области). Таким образом, снова именно в Центральном ФО жители столицы рассчитывают найти не только самые небольшие по площади, но и наиболее доступные варианты.

Рост среднего запрашиваемого чека отмечен по всем федеральным округам, наибольший прирост – в Сибири, на Урале и Северном Кавказе. Наиболее дорогие квартиры просматривают именно в Дальневосточном ФО (более 5 млн рублей). Однако  из-за минимальной доли данной локации в общей структуре сделок общий запрашиваемый чек по регионам из Москвы существенно ниже.

 

«Переезд из Москвы стал сегодня намного проще ввиду полностью удаленной работы во многих компаниях, - отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. – Не нужно заранее искать работу в новом городе, да и выбор недвижимости дистанционно - все удобнее. Можно выделить три основные группы столичных жителей в поисках недвижимости в других регионах. Первая – это трудовые мигранты, которые временно живут в столице, собирая средства на квартиру в родном городе. В основном это регионы Центрального ФО с низкой заработной платой.

Вторая категория – это инвесторы, приобретающие жилье как для сдачи в аренду, в основном речь идет о курортных зонах и экскурсионных городах. И третья группа – это как раз «удаленщики», и на мой взгляд, пока это наименее малочисленная категория. Все же основная часть покупателей на рынке недвижимости – семьи с детьми, которые в принципе менее мобильны и привязаны к детским садам, школам и пр. Поэтому в среднесрочной перспективе именно трудовые мигранты и инвесторы продолжат формировать основной спрос в регионах из Москвы».

Распределение столичного спроса на недвижимость регионов

В каких регионах жители Москвы искали недвижимость после самоизоляции и до

Город

Доля просмотров объявлений о покупке квартиры в регионах из Москвы после самоизоляции

Доля просмотров объявлений о покупке квартиры в регионах из Москвы до самоизоляции

Доля просмотров объявлений в конкретном регионе от просмотров в федеральном округе

Средняя площадь просмотренной квартиры (октябрь 2020-март 2021), кв.м

Средняя площадь просмотренной квартиры (октябрь 2020-март 2021), кв.м

Средняя цена просмотренной квартиры (октябрь 2020-март 2021), млн р.

Прирост стоимости просмотренной квартиры.

Центральный ФО

Калужская область

3,8%

3,7%

11%

51,4

49,0

3,1

17,9%

Владимирская область

3,0%

3,6%

9%

48,8

49,0

2,2

8,5%

Воронежская область

3,0%

3,8%

9%

53,6

52,5

3,3

21,6%

Рязанская область

2,8%

3,9%

8%

51,4

49,5

2,5

14,8%

Тверская область

2,7%

3,2%

8%

52,5

51,0

2,5

12,1%

Ярославская область

2,6%

2,6%

8%

51,8

50,4

2,7

10,6%

Тульская область

2,3%

3,3%

7%

51,7

49,2

2,8

                          11%

Белгородская область

2,3%

2,4%

7%

54,6

51,6

3,9

43,1%

Ивановская область

1,9%

2,2%

6%

50,7

50,1

2,2

10,8%

Брянская область

1,7%

2,4%

5%

51,8

51,1

2,5

24,0%

Смоленская область

1,7%

2,1%

5%

52,1

50,8

2,5

11,2%

Липецкая область

1,6%

2,4%

5%

50,6

50,2

2,5

12,0%

Тамбовская область

1,4%

1,9%

4%

51,0

48,1

2,7

38,6%

Курская область

1,3%

1,7%

4%

51,5

48,2

2,8

31,9%

Орловская область

1,2%

1,7%

3%

52,1

51,4

2,6

16,7%

Костромская область

0,9%

1,1%

3%

50,0

48,0

2,8

34,8%

Северо-Западный ФО

Санкт-Петербург

14,1%

15,0%

74%

77,4

75,5

12,7

29,3%

Калининградская область

2,3%

1,7%

12%

61,8

60,0

5,3

29,2%

Ленинградская область

1,2%

1,3%

6%

48,1

45,4

4,6

41,6%

Республика Коми

0,4%

0,2%

2%

53,5

53,6

1,7

0,9%

Вологодская область

0,3%

0,2%

1%

52,6

50,7

2,5

0,2%

Новгородская область

0,2%

0,2%

1%

54,8

50,5

2,0

3,5%

Архангельская область

0,2%

0,2%

1%

58,6

53,5

3,1

-1,1%

Мурманская область

0,1%

0,1%

1%

52,8

54,0

2,8

-4,4%

Псковская область

0,1%

0,2%

1%

57,0

57,1

2,4

9,8%

Республика Карелия

0,1%

0,1%

1%

52,0

54,4

2,8

-1,9%

Ненецкий автономный округ

0,0%

0,0%

0%

54,5

59,1

3,4

-5,0%

Южный ФО

Краснодарский край

17,1%

11,1%

61%

59,2

56,8

7,8

36,1%

Республика Крым

4,9%

3,7%

18%

55,8

54,1

6,0

16,2%

Волгоградская область

2,5%

2,6%

9%

52,2

49,3

2,6

10,5%

Ростовская область

1,7%

1,2%

6%

52,9

53,3

3,3

8,6%

Севастополь

1,2%

0,9%

4%

55,6

55,1

6,4

16,8%

Астраханская область

0,3%

0,3%

1%

56,6

56,8

3,1

26,3%

Республика Адыгея

0,1%

0,1%

0%

47,4

47,7

2,5

37,6%

Республика Калмыкия

0,0%

0,1%

0%

62,6

59,5

2,6

26,9%

Северо-Кавказский ФО

Ставропольский край

1,1%

1,0%

51%

59,5

58,7

3,7

37,7%

Республика Северная Осетия - Алания

0,3%

0,2%

13%

68,0

66,1

3,1

4,3%

Кабардино-Балкарская Республика

0,2%

0,2%

10%

60,6

58,0

4,0

68,0%

Чеченская Республика

0,1%

0,1%

3%

81,5

76,5

5,3

14,8%

Карачаево-Черкесская Республика

0,0%

0,0%

2%

63,3

62,6

3,7

11,2%

Республика Ингушетия

0,0%

0,0%

0%

98,0

89,2

4,1

74,6%

Приволжский ФО

Саратовская область

1,5%

1,3%

15%

54,5

53,6

2,7

15,3%

Нижегородская область

1,3%

1,4%

13%

55,3

54,9

4,2

11,6%

Самарская область

1,2%

1,2%

12%

61,1

60,3

4,0

6,7%

Республика Татарстан

1,2%

1,2%

12%

56,5

56,7

6,4

18,7%

Чувашская Республика

1,0%

0,9%

10%

64,5

50,6

2,8

25,5%

Республика Башкортостан

0,8%

0,6%

8%

52,9

55,5

3,7

                           22%

Пензенская область

0,5%

0,6%

5%

50,5

48,5

2,6

21,1%

Ульяновская область

0,4%

0,4%

4%

54,0

51,7

3,8

74,7%

Пермский край

0,4%

0,3%

4%

53,6

53,6

3,5

11,9%

Оренбургская область

0,4%

0,4%

4%

51,5

51,5

2,2

5,1%

Республика Мордовия

0,4%

0,3%

4%

48,9

47,0

3,5

67,4%

Кировская область

0,3%

0,3%

3%

53,3

50,9

2,7

26,9%

Удмуртская Республика

0,3%

0,2%

3%

50,1

50,3

2,8

15,1%

Республика Марий Эл

0,2%

0,2%

2%

53,0

51,1

2,2

15,4%

 Уральский ФО

Свердловская область

1,0%

1,2%

36%

60,5

55,7

4,8

10,4%

Челябинская область

0,7%

0,6%

25%

56,0

58,5

2,4

-0,1%

Тюменская область

0,6%

0,4%

24%

57,0

57,3

5,0

1,0%

Ханты-Мансийский автономный округ

0,3%

0,3%

10%

60,3

59,4

5,9

37,2%

Курганская область

0,1%

0,2%

3%

46,4

46,7

1,9

-5,6%

Ямало-Ненецкий автономный округ

0,0%

0,0%

2%

58,5

55,0

4,3

13,7%

Сибирского ФО

Новосибирская область

0,8%

0,9%

27%

56,8

55,9

5,6

31,8%

Омская область

0,5%

0,7%

17%

55,4

53,4

3,7

34,1%

Красноярский край

0,5%

0,7%

16%

58,2

56,9

4,6

38,7%

Кемеровская область

0,4%

0,6%

14%

53,9

54,5

3,1

16,7%

Иркутская область

0,3%

0,3%

9%

60,0

56,8

4,5

22,4%

Алтайский край

0,3%

0,4%

8%

53,2

49,0

4,5

60,5%

Томская область

0,2%

0,3%

7%

53,8

53,8

4,1

25,7%

Республика Хакасия

0,0%

0,1%

1%

55,5

67,2

3,0

                          18,1%

Республика Алтай

0,0%

0,0%

0%

54,1

50,8

3,1

30,0%

Республика Тыва

0,0%

0,0%

0%

51,9

54,6

4,8

31,7%

Дальневосточный ФО

Амурская область

0,3%

0,1%

27%

56,7

53,7

5,4

31,4%

Хабаровский край

0,3%

0,2%

27%

54,4

54,7

4,7

9,2%

Республика Бурятия

0,1%

0,1%

12%

51,4

51,6


ИСТОЧНИК ФОТО: https://bankstoday.net
МЕТКИ: ЦИАН, миграционные процессы, МОСКВА, КОРОНАВИРУС
Подписывайтесь на нас:

Ипотека: тренд на сломе
05.08.2019 13:56

Понижение ключевой ставки Центробанком, а также другие макроэкономические факторы, по мнению экспертов, создают условия для снижения банками ставок по ипотечным кредитам, что, в свою очередь, должно простимулировать выдачу ипотеки, объемы которой в первом полугодии «просели».

В последних числах июля Центробанк России снизил ключевую ставку на 0,25 п. п. Отметим, что это уже второе понижение за последнее время. Первое – тоже на 0,25 п. п. – имело место еще в середине июня. Больше того, не исключено, что тренд получит продолжение. «При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России допускает возможность дальнейшего снижения ключевой ставки на одном из ближайших заседаний Совета директоров. Следующее запланировано на 6 сентября 2019 года», – говорится в сообщении Центробанка.

Банки уже отреагировали на снижение ключевой ставки. Первым традиционно был Сбербанк, который еще в конце мая, до первой подвижки «ключа» вниз, а только на экспертных ожиданиях этого, понизил процентные ставки по основным ипотечным кредитам на 0,6 п. п. Базовая ставка на приобретение готового жилья уменьшилась до 10,8% годовых; на покупку квартир в новостройках – до 10,6%, для участников зарплатного проекта при использовании сервиса электронной регистрации – до 10,2% годовых.

Банк ДОМ.РФ с 10 июля, в промежутке между решениями Центробанка, первым понизил ставки ниже 10% годовых. Ипотека на строящее­ся жилье доступна по ставке от 9,5%, на готовое жилье – от 9,6%, на «Военную ипотеку» – 9,3%. С 1 августа и ВТБ поменял условия ипотечного кредитования и снизил ставки в среднем на 0,5 п. п.

Эксперты, опрошенные «Строи­тельным Еженедельником», отмечают, что не только снижение ключевой ставки толкает проценты по ипотечным кредитам вниз. «Основную роль при установлении ипотечных ставок играет не значение ключевой ставки Банка России, а ситуация на финансовых рынках», – отмечают в банке ДОМ.РФ.

«Для рынка ипотеки, как и для банковского сектора в целом, в настоящее время более важным является не столько само сегодняшнее снижение ключевой ставки, сколько замедление инфляции и уменьшение доходностей государственных облигаций, опережающие действия ЦБ РФ. В подобных условиях участники рынка переходят к снижению процентных ставок по вкладам. Снижение стоимости фондирования позволяет банкам предлагать более привлекательные условия по ипотечным кредитам», – отмечает главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк.

По словам эксперта, интересным можно считать то, что Банк России впервые в этом году отметил: в краткосрочной перспективе риски замедления роста цен преобладают над рисками ускорения инфляции. «Согласно комментариям регулятора, до конца 2019 года не исключено продолжение снижения ключевой процентной ставки, а ее нейтральный уровень (по оценкам Банка России, находящийся в интервале 6–7%) будет достигнут к середине следующего года. При этом достаточно очевидно, что значение ключевой ставки в 7%, соответствующее верхней границе диапазона, скорее всего, будет обозначено уже в этом году», – добавляет она.

В случае дальнейшего снижения ключевой ставки и стабилизации экономической и геополитической ситуации процентные ставки по ипотеке, безусловно, будут снижаться, считает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. «Уже сейчас ставки на рынке ипотечного кредитования с уровня 9,8–10% годовых снизились до уровня в 9,5%. При этом по ряду программ банков можно оформить кредит по ставке, которая будет еще ниже», – подчеркивает она.

Специалисты полагают также, что новые факторы позволят переломить имевшую место в первом полугодии 2019 года тенденцию сокращения объемов выдачи ипотеки. Напомним: по данным Банка России, за этот период снижение в денежном выражении составило 3,5% (до 1,26 трлн рублей), а в количественном – на 13,2% (до 575,5 тыс.), относительно первого полугодия прошлого года.

«Процентные ставки по ипотеке постепенно приближаются к прошлогодним минимальным значениям, что должно поддержать активизацию спроса на ипотечные кредиты осенью 2019 года», – отмечает Наталья Ващелюк.

Того же мнения придерживается и Татьяна Хоботова. «Во втором полугодии спрос на ипотеку должен восстановиться. Застройщики сохранили возможность строить по старым правилам большинство своих объектов, рынок недвижимости успокоился, и клиенты имеют возможность спокойно выбирать варианты квартир. За первое полугодие снижение объемов ипотеки в целом по России было зафиксировано небольшое (3,5%). При этом, если очистить цифровые показатели от сделок рефинансирования (доля которых в 2018 году в общем объе­ме выдач была более 10%, а сейчас не дотягивает и до 5%) и считать только новые выдачи, то снижения и вовсе нет», – подчеркивает она.


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК: СЕ №23(880) от 05.08.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: asninfо
МЕТКИ: ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ИПОТЕКА
Подписывайтесь на нас:

Рынок разогрели ожидания
22.07.2019 13:39

Рынок новостроек Петербургской агломерации продемонстрировал стабильную работу в первом полугодии 2019 года. Цены постепенно двигались вверх. Спрос сохранялся на высоком уровне. Основным стимулом эксперты называют «тревожный спрос» в преддверии перехода отрасли на проектное финансирование.

При этом остается актуальным вопрос: надолго ли рынку хватит этого разогрева? Большинство участников демонстрируют оптимизм, но есть и альтернативные мнения (см. интервью с генеральным директором компании «Петрополь» Марком Лернером на стр. 7).

Назло рекордам

Лидеры строительного рынка Петербургской агломерации наперебой бодро отрапортовали о прекрасных результатах работы компаний по итогам первого полугодия. В том числе о росте продаж и росте цен.

«Результаты продаж Группы «Эталон» по итогам первого полугодия 2019 года вновь стали рекордными. Мы подписали 6530 договоров с покупателями, что на 28% выше, чем за аналогичный период 2018 года. Новые продажи в денежном и натуральном выражении увеличились на 41% и 23% год к году, до 38,7 млрд рублей и 322 тыс. кв. м соответственно. Этот результат обеспечил 48% от нашего плана на 2019 год в денежном выражении и 46% в квадратных метрах», – сообщает генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина. По данным застройщика, средняя цена жилого «квадрата» у компании на 1 июля 2019 года достигла почти 143,09 тыс. рублей, что на 22% больше, чем годом ранее.

По сообщению холдинга Setl Group, за первое полугодие объем продаж компании увеличился на 65% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 53,2 млрд рублей. Спрос на объекты в натуральных показателях вырос на 40% и достиг 432 тыс. кв. м, в то время как общее число сделок по всем видам помещений увеличилось на 43%.

В первом полугодии 2019 года продажи «Строительного треста» достигли 7,7 млрд рублей, что на 38% больше, чем за аналогичный период прошлого года, рассказали в компании. «По сравнению с первым полугодием 2018 года объем продаж в нашей компании увеличился на 6%», – говорит руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов. При этом средние цены в объектах холдинга за полгода увеличились на 5%.

«В отчетном периоде общая стоимость новых заключенных контрактов выросла на 6% год к году, составив 38 млрд рублей, или 368 тыс. кв. м», – сообщает генеральный директор ПАО «Группа ЛСР» Андрей Молчанов, оговариваясь, правда, что рост обусловлен в основном успехом проектов в Москве. При этом, по данным застройщика, годовой рост средней цены в петербургских объектах холдинга составил 9%.

Средняя температура

Мажорные рапорты застройщиков в целом подтверждаются аналитиками рынка. В первом полугодии 2019 года в Управлении Росреестра в Петербурге зарегистрировало 57 175 договоров долевого участия, что на 49% больше, чем в первой половине прошлого года (38 384).

Это, конечно, не означает, что число сделок выросло в полтора раза. «В этот период в новостройках Петербурга и Ленобласти было зафиксировано большое количество переуступок, в связи с чем данные нельзя интерпретировать прямо, что затрудняет анализ результатов первого полугодия, – отмечает Пётр Буслов. – Полагаю, что по рынку в целом прирост был в пределах 5–7%».

«В сегменте «масс-маркет» объем спроса в первом полугодии 2019 года вырос на 8,3% по площади к первому полугодию 2018 года и составил порядка 2 млн кв. м», – оценивает изменения руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

А по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», по итогам первого полугодия 2019 года совокупный объем реализации на первичном рынке Петербургской агломерации по всем классам составил 2,18 млн кв. м, что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года (прирост 1% по «квадратам» и 2% по квартирам). «В границах Петербурга было реализовано 1,72 млн кв. м (на 5,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года), в пригороде – 0,46 млн. кв. м (на 16% меньше). Доля пригорода в структуре спроса по агломерации сохраняет тенденцию к снижению – 21%, что на 4 п. п. меньше, чем в том периоде 2018 года», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Эти данные, на фоне рапортов лидеров о росте продаж на 28%, 38% и даже 65%, невольно приводят к выводу, что у менее мощных игроков рынка не только не было рекордов по реализации жилья, но и имел место спад.

При этом эксперты единогласно отмечают рост цены. «В целом стоимость квартир на первичном рынке недвижимости выросла на 5% за первое полугодие 2019 года. В денежном выражении средняя цена «квадрата» выросла на 5470 рублей по отношению к декабрю прошлого года», – говорит генеральный директор ГК Active Яков Волков.

По данным Ольги Трошевой, с начала года средние цены предложения в массовом сегменте выросли на 4,3% в границах Петербурга и на 5,1% – в пригородной зоне. Наивысшую оценку динамики цен дает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. «Больше всего подорожали квартиры бизнес-класса – в течение II квартала на 4%, за полугодие – на 7%. Сегодня цена 1 кв. м достигла 189 тыс. рублей. Цена «квадрата» в объектах комфорт-класса за II квартал выросла на 1,2%, по итогам первого полугодия – на 5,6%, до 124 тыс. рублей. При этом средняя цена на вторичном рынке сейчас составляет 119 тыс. рублей за 1 кв. м», – отмечает она.

Тренды нынешние и будущие

Аналитики единодушно отмечают в качестве драйвера спроса – ожидание роста цен в связи с переходом на проектное финансирование. «В последние полгода спрос во многом стимулировался за счет информационных сообщений о приближающихся изменениях законодательной базы и новых правилах работы застройщиков. Многие решили не откладывать покупку квартир, вкладывая сбережения в недвижимость», – говорит заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров.

По мнению Веры Серёжиной, спрос поддерживался еще и снижением ключевой ставки ЦБ РФ до 7,5% годовых, что дало банкам возможность предложить покупателям низкие ставки по ипотеке. Впрочем, долю сделок с использованием ипотечных кредитов игроки рынка оценивают по-разному. По данным «Группы ЛСР», она составила 48%. В «Строительном тресте» говорят о 51%. «По итогам первого полугодия, у нас сократилось число ипотечных сделок на 30%, – признает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова и добавляет, что ожидает разворота тренда вслед за снижением ключевой ставки и наметившейся тенденцией к снижению ставки ипотечной, что должно оживить спрос.

Стабильный уровень спроса, безусловно, стал главным стимулом для поднятия цен. Но не единственным. «В последние годы мы наблюдали ощутимый рост себестоимости строительства, который опережал рост цен, и сейчас этот дисбаланс должен уравновеситься», – отмечает Вера Серёжина.

Давая прогнозы на второе полугодие, в целом участники рынка демонстрируют оптимизм. «С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу-счета, мы ожидаем дальнейший рост цен во втором полугодии. Показатель будет зависеть от стратегии самих застройщиков – и в том числе от объе­ма вывода новых объектов», – отмечает Ольга Трошева.

Вера Серёжина более осторожна. «Прогнозы до конца года в нынешней ситуации давать пока преждевременно. Скорее всего, нас ждет небольшой рост цен, но есть слишком много факторов неопределенности: как поведут себя дольщики, банки, покупатели – неизвестно», – считает она.

«Петербургскому рынку нечего опасаться, что показатели продаж будут падать. Объективная потребность в жилье в нашем городе остается высокой», – говорит Светлана Денисова, однако тут же добавляет: «Придется много работать, чтобы обеспечивать свои компании плановыми продажами. В условиях жесткого рынка нужно вести постоянную борьбу за покупательский спрос».

Мнение

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:

– За первое полугодие 2019 года на территории Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в продажу вышло 98 объектов общей площадью жилья 2,59 млн. кв. м. Из них 24 – новые жилые комплексы, остальное – очереди в уже вышедших проектах. Объем вывода новых объектов на рынок агломерации несколько опередил спрос (2,2 млн. кв. м), что обусловлено долгосрочными планами застройщиков, связанными с законодательными изменениями.


АВТОР: Михаил Кулыбин
ИСТОЧНИК: СЕ №22(879) от 22.07.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков
МЕТКИ: ТЕНДЕНЦИИ
Подписывайтесь на нас: