На море и в Питер - куда уезжают москвичи

02.06.2021 22:06

Пандемия коронавируса ускорила процесс перевода сотрудников многих столичных компаний на удаленный режим работы, что стало причиной увеличения спроса на приобретение жилья в других регионах – в полтора раза после самоизоляции. Циан выяснил, куда собираются переезжать жители Москвы и какие квартиры ищут в других регионах.

Для того чтобы выяснить, в каких регионах жители Москвы ищут квартиру, эксперты Циан проанализировали IP-адреса пользователей сайта сian.ru. Оценен потенциальный спрос за два периода: до пандемии (с октября 2019 года по март 2020 года) и после снятия ограничительных мер (с октября 2020 года по март 2021 года).  Таким образом, из анализа исключен период локдауна и первые месяцы выхода из самоизоляции, когда рынок только перестраивался на работу в новых условиях.

  • После самоизоляции москвичи стали в полтора раза чаще интересоваться недвижимостью других регионов.
  • На Краснодарский край, Санкт-Петербург и Крым приходится треть всего спроса из Москвы. После самоизоляции сменился лидер – им стал Краснодарский край вместо Петербурга.
  • Жителей Москвы стала чаще интересовать недвижимость на российских пляжных курортах (Краснодарского края и Крыма) – 22% после самоизоляции против 16% до. На граничащие с Московской областью регионы приходится 19% спроса. То есть каждый второй запрос от жителей Москвы (55%) по поиску недвижимости – на российских курортах, в Петербурге или в соседних регионах.
  • После самоизоляции Южный округ максимально приблизился по концентрации столичного спроса к Центральному ФО. Наименьший интерес жители Москвы проявляют к Дальнему Востоку и Северо-Кавказскому ФО (1-2% от всего числа просмотров объявлений).
  • Самое просторное жилье ищут на Северном Кавказе и в Петербурге. Самые скромные запросы в регионах, граничащих с Московской областью.
  • Региональная недвижимость обойдется на четверть больше, чем до пандемии: средний чек просмотренной квартиры составил 3,88 млн рублей.

Из столицы переезжают в полтора раза активнее после самоизоляции

Для оценки московского спроса в регионах Циан учел просмотры объявлений на вторичном рынке по всем регионам, за исключением Московского (количество просмотров в котором из Москвы во многом генерируют сами жители Подмосковья, ежедневно находящиеся по работе в столице).

Спрос по остальным субъектам РФ в целом был принят за 100%. Общее число просмотров объявлений со стороны жителей Москвы в других регионах оказалось на 49% выше после самоизоляции (с октября 2020 года по март 2021 года), чем до (с октября 2019 года по март 2020 года).

В то же время рост числа просмотров объявлений на столичную недвижимость (а не региональную) со стороны жителей Москвы оказался выше всего на 16%. Интерес к другим субъектам вырос значительнее.

Данной тенденции способствовало несколько факторов. В первую очередь – возможность удаленной работы не на временной, а на постоянной основе.  В Москве немало приезжих, не имеющих собственного приобретенного жилья. Получив возможность работать на дистанционной основе и сохранив столичный уровень заработной платы, часть мигрантов решили вернуться на родину, купив там квартиру.

Второй фактор – это закрытые границы. С одной стороны, это ограничивает инвестиционные сделки на рынке недвижимости в других странах. Одновременно растет спрос на рынке российских курортов, как для инвестиций, так и постоянного проживания.

Третий фактор - рекордный рост цен на недвижимость (+16% за год в Москве) привел к тому, что инвесторы стали рассматривать в том числе региональные рынки, как объект для вложений.

На море и в Питер - куда уезжают москвичи

Доля просмотров жителями Москвы объявлений в каждом регионе

Более трети (36%) всего спроса на региональную недвижимость от жителей Москвы после самоизоляции (с октября 2020 года по март 2021 года) приходится всего на три региона: Краснодарский край (17%), Санкт-Петербург (15%) и Крым (4,9%). Причем до пандемии лидером спроса на недвижимость в регионах был Петербург (15%). Кубань оставалась на втором месте с 11,1% спроса. Крым до пандемии был только на пятой строке с долей спроса в 3,7%. Третье место год назад занимала Рязанская область, которая сейчас находится на седьмом месте.

В пандемию жители Москвы стали интересоваться недвижимостью черноморских российских курортов значительно чаще: на Краснодарский край и Крым приходится сейчас 22% спроса. Год назад, до самоизоляции – всего 15%. Абсолютным рекордсменом по уровню спроса стал именно Краснодарский край (+6 п.п. за год). Крым прибавил меньше (+1,1 п.п.). Примерно столько же в доле столичного спроса потерял и Петербург (-0,9 п.п.).

С 4 по 9 место в рейтинге регионов с наибольшим спросом из Москвы – субъекты Центрального ФО: Калужская, Владимирская, Воронежская, Рязанская, Тверская и Ярославская области. За исключением Воронежской области, все это – соседи первого порядка (субъекты, граничащие с Московской областью, в лидеры не попала только Смоленская область, занимающая 17 место, и Тульская (12 место). Год назад в топ-10 регионов столичного спроса входила Тульская область, которую вытеснила после пандемии Ярославская, занимавшая ранее 11 место. В целом на соседей первого порядка после пандемии приходится 19% спроса жителей Москвы.  До «коронакризиса» - 22%.

Подобная статистика говорит о большом количество трудовых мигрантов, когда переезд в Москву становится стратегией для заработка на квартиру в родном городе. Возможность взять ипотеку в регионе и уехать обратно, продолжая работать в столичной компании дистанционно, ведет к росту спроса на недвижимость граничащих с Московской областью локаций.

На десятом месте по спросу со стороны жителей Москвы – Волгоградская область, входящая в состав Южного ФО.

Таким образом, каждый второй запрос от жителей Москвы (55%) по покупке недвижимости – на российских курортах, Петербурге или в соседних с московским регионах.

Топ-10 регионов-лидеров по количеству просмотров объявлений от жителей Москвы

Место в рейтинге после самоизоляции

Место в рейтинге до пандемии

Регион*

Доля спроса от жителей Москвы после самоизоляции (окт. 2020-март 2021)

Доля спроса от жителей Москвы до пандемии

(окт. 2019-март 2020)

Динамика п.п

Федеральный округ

1 (+1)

2

Краснодарский край

17,1%

11,1%

6,0

Южный ФО

2 (-1)

1

Санкт-Петербург

14,1%

15,0%

-0,9

 Северо-Западный ФО

3 (+2)

5

Республика Крым

4,9%

3,7%

1,1

Южный ФО

4 (-2)

6

Калужская область

3,8%

3,7%

0,1%

Центральный ФО

5 (+2)

7

Владимирская область

3,0%

3,6%

-0,6

Центральный ФО

6 (-2)

4

Воронежская область

3,0%

3,8%

-0,8

Центральный ФО

7 (-4)

3

Рязанская область

2,8%

3,9%

-1,1

Центральный ФО

8 (+1)

9

Тверская область

2,7%

3,2%

-0,5

Центральный ФО

9

11

Ярославская область

2,6%

2,6%

0

Центральный ФО

10 (+1)

10

Волгоградская область

2,5%

2,6%

-0,1

Южный ФО

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

Южный округ конкурирует с Центральным федеральным округом

До самоизоляции безусловным лидером по числу просмотров объявлений от столичных жителей был Центральный ФО (42% всего потенциального спроса). На втором месте с отрывом более чем в два раза – Южный ФО (20%). На третьем – Северо-Западный ФО с примерно такой же долей (19%).

Пандемия существенно изменила расклад – москвичи потянулись на юг. Доля Центрального ФО снизилась на 8 п.п. – до 34%. Одновременно Южный ФО максимально сократил разницу, прибавив те же 8 п.п.- до 28%. По остальным федеральным округам изменения оказались минимальными.

В Центральном ФО лидерами спроса (без учетам Московской области) являются Калужская (11% внутри ФО), Владимирская и Воронежская области (по 9%).

В Южном ФО – Краснодарский край (62% спроса в ФО), Крым (18%) и Волгоградская область (9%).

В Северо-Западном ФО жители Москвы интересуются недвижимостью в Петербурге (74% внутри ФО) и Калининградской области (12%), то есть снова в приоритете локации с выходом к морю. Ленинградскую область рассматривают 7% тех, кто планирует переехать в Северо-Западный ФО.

В Приволжском округе, на который приходится примерно 10% всех просмотров объявлений из Москвы, в лидерах спроса – Саратовская (15%), Самарская области и Татарстан (по 12%).

В Сибирском ФО (3% спроса) москвичи интересуются покупкой недвижимости в Новосибирской (27%), Омской (17%) областях и Красноярском крае (16%). Примерно столько же столичных жителей готовы уехать и на Урал. В Уральском ФО наибольший спрос приходится на Свердловскую (36%), Челябинскую (25%) и Тюменскую (24%) области.

В аутсайдерах – Северный Кавказ, недвижимость в которых ищут всего 2% жителей Москвы. Причем половина спроса (51%) приходится на Ставропольский край. С большим отрывом идет Дагестан (21% от спроса в ФО).

И совсем не хотят переезжать из столицы на Дальний Восток (1% всех просмотров объявлений из Москвы). Те, кто все же решился к столь кардинальной смене места жительства, рассматривают в ДФО Амурскую область и Хабаровский край (по 27%).

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

В целом по РФ спрос от жителей Москвы распределен крайне неравномерно. Более чем в половине регионов (в 45), доля просмотров не превысила 0,5%. Причем речь идет не только о Сибири, Дальнем Востоке, Северном Кавказ, которые в целом не занимают большую долю рынка. Например, в Южном ФО москвичи практически не интересуются жильем в Астраханской области, Калмыкии и Адыгее. В Приволжском без внимания столичных жителей - Марий Эл, Удмуртия, Мордовия, Кировская область, Ульяновская, Пермский край. В Северо-Западном ФО при общей востребованности направления практически не пользуется вниманием недвижимость в Архангельской, Новгородской области, Карелии, Вологодской, Псковской области.

Самые большие квартиры из Москвы ищут на Северном Кавказе

Средняя запрашиваемая жителями Москвы площадь на вторичном рынке других регионов составила после самоизоляции 56,1 кв. м – это выше (+2,2%), чем до пандемии – 54,9 кв. м. Примечательно, что в Москве средняя площадь, интересная жителям столицы – 54,3 кв. м. То есть в регионах потенциальные покупатели из Москвы в среднем хотят приобрести чуть большую площадь. Причина - и в меньших ценах, и в структуре самого спроса.

Рекордсменами по средней запрашиваемой площади на вторичном рынке стали республики Северного Кавказа. В Ингушетии столичные запросы приходят на квартиры средней площадью 98 кв. м, и это выше, чем до пандемии (89 кв. м). Большие площади ищут также в Чечне (81,5 кв. м), Дагестане (74 кв. м) и Северной Осетии (68 кв. м). В пятерку субъектов с наибольшей запрашиваемой средней площадью вошел также Петербург (77,3 кв. м), который и до пандемии пользовался спросом у обеспеченных москвичей, выбирающих тогда квартиры в среднем по 75,5 кв. м. Таким образом, покупкой недвижимости в Северной столице интересуется немало обеспеченных жителей из Москвы.

Что касается других лидирующих по спросу регионов, то средняя запрашиваемая площадь по ним соответствует общестрановым значениям. В Краснодарском крае это 59,3 кв. м. В Крыму – 55,8 кв. м.

Примечательно, что в остальных субъектах, которые также входят в число лидеров по спросу, и при этом граничат с Московским регионом, то есть являются соседями первого порядка, средняя запрашиваемая площадь меньше, чем в среднем по стране. Например, во Владимирской области – один из самых низких по стране показателей (48,8 кв. м). Показатель 51-51 кв. м по средней просмотренной площади – в Калужской, Рязанской, Тверской и Ярославской областях. Такая динамика еще раз свидетельствует о большом количестве трудовых мигрантов – приезжих в столицу для заработка на квартиру в родном городе. Такие клиенты зачастую ограничены в средствах и по этой причине выбирают относительно небольшие площади.

В Петербурге, в отличие от перечисленных локаций, высокая заработная плата, которая делает нецелесообразным переезд в Москву с целью накоплений на квартиру. Поэтому недвижимость в Северной столице часто рассматривают обеспеченные люди по личным или рабочим мотивам, которые могут себе позволить чуть большую площадь, чем «средний» покупатель.

Менее 50 кв.м в среднем смотрят в Ленинградской области, Мордовии, Якутии, Адыгее и Курганской области.

Недвижимость средней площадью более 60 кв. м, помимо республик Северного Кавказа и Петербурга, интересует в Калининградской области (Северо-Западный ФО). В Приволжском ФО это – Самарская область и Чувашия. В Уральском – Свердловская область. В Сибирском ФО – это Иркутская область. В Южном ФО – Калмыкия. На Дальнем Востоке и в Центральном ФО нет ни одного региона со средней запрашиваемой площадью более 60 кв. м.

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

Региональная недвижимость обойдется на четверть больше, чем до пандемии

Средняя площадь квартир, которые просматривают жители столицы, увеличилась после самоизоляции на 2,2%. Однако произошедший рост цен на вторичном рынке привел к тому, что средний чек просматриваемой квартиры вырос куда существеннее – в среднем на 22%: до пандемии – 3,19 млн рублей, после самоизоляции – уже 3,88 млн рублей.

Недвижимость с самым высоким средним чеком (от 10 млн рублей) просматривалась в Петербурге (12,7 млн рублей) и Приморье (10,7 млн). Краснодарский край – лидер по количеству просмотров – также оказался в тройке и по среднему чеку квартир, просматриваемых столичными жителями: 7,8 млн рублей – это на 36% выше, чем до пандемии.

Недвижимость значительно дороже среднего ценового показателя (от 6 млн рублей) также рассматривают на Сахалине (7 млн), в Татарстане и Севастополе (6,4 млн) и Крыму (6 млн).

Более 5 млн рублей готовы потратить москвичи на покупку квартиры в Ханты-Мансийском АО, Якутии и Новосибирской области.

Регионы России с самой высокой просматриваемой средней стоимость (от столичных покупателей)

Регион

 Средняя стоимость просмотренной квартиры жителями Москвы

 

 

Прирост среднего чека просмотренной квартиры

 После самоизоляции (октябрь 2020-март 2021) , млн р.

 До самоизоляции (октябрь 2019-март 2020) , млн р.

Санкт-Петербург

12,7

9,8

29%

Приморский край

10,7

7,9

35%

Краснодарский край

7,8

5,7

36%

Сахалинская область

7,0

5,6

25%

Республика Татарстан

6,4

5,4

19%

Севастополь

6,4

5,5

17%

Республика Крым

6,0

5,2

16%

Ханты-Мансийский АО

5,9

4,3

37%

 Якутия

5,8

4,7

24%

Новосибирская область

5,6

4,3

32%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

В 13 регионах покупатели из Москвы планируют найти самое бюджетное жилье – средней ценой не более 2,5 млн рублей. Треть из них - в Центральном ФО (Владимирская, Рязанская, Ивановская и Смоленская области), еще треть – в Северо-Западном ФО (Коми, Вологодская, Новгородская, Псковская области). Таким образом, снова именно в Центральном ФО жители столицы рассчитывают найти не только самые небольшие по площади, но и наиболее доступные варианты.

Рост среднего запрашиваемого чека отмечен по всем федеральным округам, наибольший прирост – в Сибири, на Урале и Северном Кавказе. Наиболее дорогие квартиры просматривают именно в Дальневосточном ФО (более 5 млн рублей). Однако  из-за минимальной доли данной локации в общей структуре сделок общий запрашиваемый чек по регионам из Москвы существенно ниже.

 

«Переезд из Москвы стал сегодня намного проще ввиду полностью удаленной работы во многих компаниях, - отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. – Не нужно заранее искать работу в новом городе, да и выбор недвижимости дистанционно - все удобнее. Можно выделить три основные группы столичных жителей в поисках недвижимости в других регионах. Первая – это трудовые мигранты, которые временно живут в столице, собирая средства на квартиру в родном городе. В основном это регионы Центрального ФО с низкой заработной платой.

Вторая категория – это инвесторы, приобретающие жилье как для сдачи в аренду, в основном речь идет о курортных зонах и экскурсионных городах. И третья группа – это как раз «удаленщики», и на мой взгляд, пока это наименее малочисленная категория. Все же основная часть покупателей на рынке недвижимости – семьи с детьми, которые в принципе менее мобильны и привязаны к детским садам, школам и пр. Поэтому в среднесрочной перспективе именно трудовые мигранты и инвесторы продолжат формировать основной спрос в регионах из Москвы».

Распределение столичного спроса на недвижимость регионов

В каких регионах жители Москвы искали недвижимость после самоизоляции и до

Город

Доля просмотров объявлений о покупке квартиры в регионах из Москвы после самоизоляции

Доля просмотров объявлений о покупке квартиры в регионах из Москвы до самоизоляции

Доля просмотров объявлений в конкретном регионе от просмотров в федеральном округе

Средняя площадь просмотренной квартиры (октябрь 2020-март 2021), кв.м

Средняя площадь просмотренной квартиры (октябрь 2020-март 2021), кв.м

Средняя цена просмотренной квартиры (октябрь 2020-март 2021), млн р.

Прирост стоимости просмотренной квартиры.

Центральный ФО

Калужская область

3,8%

3,7%

11%

51,4

49,0

3,1

17,9%

Владимирская область

3,0%

3,6%

9%

48,8

49,0

2,2

8,5%

Воронежская область

3,0%

3,8%

9%

53,6

52,5

3,3

21,6%

Рязанская область

2,8%

3,9%

8%

51,4

49,5

2,5

14,8%

Тверская область

2,7%

3,2%

8%

52,5

51,0

2,5

12,1%

Ярославская область

2,6%

2,6%

8%

51,8

50,4

2,7

10,6%

Тульская область

2,3%

3,3%

7%

51,7

49,2

2,8

                          11%

Белгородская область

2,3%

2,4%

7%

54,6

51,6

3,9

43,1%

Ивановская область

1,9%

2,2%

6%

50,7

50,1

2,2

10,8%

Брянская область

1,7%

2,4%

5%

51,8

51,1

2,5

24,0%

Смоленская область

1,7%

2,1%

5%

52,1

50,8

2,5

11,2%

Липецкая область

1,6%

2,4%

5%

50,6

50,2

2,5

12,0%

Тамбовская область

1,4%

1,9%

4%

51,0

48,1

2,7

38,6%

Курская область

1,3%

1,7%

4%

51,5

48,2

2,8

31,9%

Орловская область

1,2%

1,7%

3%

52,1

51,4

2,6

16,7%

Костромская область

0,9%

1,1%

3%

50,0

48,0

2,8

34,8%

Северо-Западный ФО

Санкт-Петербург

14,1%

15,0%

74%

77,4

75,5

12,7

29,3%

Калининградская область

2,3%

1,7%

12%

61,8

60,0

5,3

29,2%

Ленинградская область

1,2%

1,3%

6%

48,1

45,4

4,6

41,6%

Республика Коми

0,4%

0,2%

2%

53,5

53,6

1,7

0,9%

Вологодская область

0,3%

0,2%

1%

52,6

50,7

2,5

0,2%

Новгородская область

0,2%

0,2%

1%

54,8

50,5

2,0

3,5%

Архангельская область

0,2%

0,2%

1%

58,6

53,5

3,1

-1,1%

Мурманская область

0,1%

0,1%

1%

52,8

54,0

2,8

-4,4%

Псковская область

0,1%

0,2%

1%

57,0

57,1

2,4

9,8%

Республика Карелия

0,1%

0,1%

1%

52,0

54,4

2,8

-1,9%

Ненецкий автономный округ

0,0%

0,0%

0%

54,5

59,1

3,4

-5,0%

Южный ФО

Краснодарский край

17,1%

11,1%

61%

59,2

56,8

7,8

36,1%

Республика Крым

4,9%

3,7%

18%

55,8

54,1

6,0

16,2%

Волгоградская область

2,5%

2,6%

9%

52,2

49,3

2,6

10,5%

Ростовская область

1,7%

1,2%

6%

52,9

53,3

3,3

8,6%

Севастополь

1,2%

0,9%

4%

55,6

55,1

6,4

16,8%

Астраханская область

0,3%

0,3%

1%

56,6

56,8

3,1

26,3%

Республика Адыгея

0,1%

0,1%

0%

47,4

47,7

2,5

37,6%

Республика Калмыкия

0,0%

0,1%

0%

62,6

59,5

2,6

26,9%

Северо-Кавказский ФО

Ставропольский край

1,1%

1,0%

51%

59,5

58,7

3,7

37,7%

Республика Северная Осетия - Алания

0,3%

0,2%

13%

68,0

66,1

3,1

4,3%

Кабардино-Балкарская Республика

0,2%

0,2%

10%

60,6

58,0

4,0

68,0%

Чеченская Республика

0,1%

0,1%

3%

81,5

76,5

5,3

14,8%

Карачаево-Черкесская Республика

0,0%

0,0%

2%

63,3

62,6

3,7

11,2%

Республика Ингушетия

0,0%

0,0%

0%

98,0

89,2

4,1

74,6%

Приволжский ФО

Саратовская область

1,5%

1,3%

15%

54,5

53,6

2,7

15,3%

Нижегородская область

1,3%

1,4%

13%

55,3

54,9

4,2

11,6%

Самарская область

1,2%

1,2%

12%

61,1

60,3

4,0

6,7%

Республика Татарстан

1,2%

1,2%

12%

56,5

56,7

6,4

18,7%

Чувашская Республика

1,0%

0,9%

10%

64,5

50,6

2,8

25,5%

Республика Башкортостан

0,8%

0,6%

8%

52,9

55,5

3,7

                           22%

Пензенская область

0,5%

0,6%

5%

50,5

48,5

2,6

21,1%

Ульяновская область

0,4%

0,4%

4%

54,0

51,7

3,8

74,7%

Пермский край

0,4%

0,3%

4%

53,6

53,6

3,5

11,9%

Оренбургская область

0,4%

0,4%

4%

51,5

51,5

2,2

5,1%

Республика Мордовия

0,4%

0,3%

4%

48,9

47,0

3,5

67,4%

Кировская область

0,3%

0,3%

3%

53,3

50,9

2,7

26,9%

Удмуртская Республика

0,3%

0,2%

3%

50,1

50,3

2,8

15,1%

Республика Марий Эл

0,2%

0,2%

2%

53,0

51,1

2,2

15,4%

 Уральский ФО

Свердловская область

1,0%

1,2%

36%

60,5

55,7

4,8

10,4%

Челябинская область

0,7%

0,6%

25%

56,0

58,5

2,4

-0,1%

Тюменская область

0,6%

0,4%

24%

57,0

57,3

5,0

1,0%

Ханты-Мансийский автономный округ

0,3%

0,3%

10%

60,3

59,4

5,9

37,2%

Курганская область

0,1%

0,2%

3%

46,4

46,7

1,9

-5,6%

Ямало-Ненецкий автономный округ

0,0%

0,0%

2%

58,5

55,0

4,3

13,7%

Сибирского ФО

Новосибирская область

0,8%

0,9%

27%

56,8

55,9

5,6

31,8%

Омская область

0,5%

0,7%

17%

55,4

53,4

3,7

34,1%

Красноярский край

0,5%

0,7%

16%

58,2

56,9

4,6

38,7%

Кемеровская область

0,4%

0,6%

14%

53,9

54,5

3,1

16,7%

Иркутская область

0,3%

0,3%

9%

60,0

56,8

4,5

22,4%

Алтайский край

0,3%

0,4%

8%

53,2

49,0

4,5

60,5%

Томская область

0,2%

0,3%

7%

53,8

53,8

4,1

25,7%

Республика Хакасия

0,0%

0,1%

1%

55,5

67,2

3,0

                          18,1%

Республика Алтай

0,0%

0,0%

0%

54,1

50,8

3,1

30,0%

Республика Тыва

0,0%

0,0%

0%

51,9

54,6

4,8

31,7%

Дальневосточный ФО

Амурская область

0,3%

0,1%

27%

56,7

53,7

5,4

31,4%

Хабаровский край

0,3%

0,2%

27%

54,4

54,7

4,7

9,2%

Республика Бурятия

0,1%

0,1%

12%

51,4

51,6


ИСТОЧНИК ФОТО: https://bankstoday.net
МЕТКИ: ЦИАН, миграционные процессы, МОСКВА, КОРОНАВИРУС
Подписывайтесь на нас:

В 2020 году объемы чистого поглощения офисов снизились на 61%
27.10.2020 14:46

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги первых трех кварталов 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения – ключевого показателя спроса, демонстрирующего за определенный период разницу между всеми площадями, которые были заполнены, и вышедшими на рынок пустыми как по причине выхода на рынок нового незаполненного объекта, так и из-за оптимизации площадей арендаторов. Показатель поглощения за девять месяцев составил всего 190,8 тыс. кв. м против 490,7 тыс. кв. м годом ранее.

  • По итогам III квартала 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,9 млн кв. м, из которых 4,5 млн кв. м относятся к классу А, а 12,4 млн кв. м – к классу В. Несмотря на неопределенность рынка, произошел запуск нескольких новых проектов, совокупная офисная площадь которых составила 54,2 тыс. кв. м. На рынок вышел крупный объект класса А – «ВТБ Арена Парк» (корп. 8), который на конец квартала был полностью вакантен.


  • Снижение спроса на офисы в совокупности с оптимизацией площадей арендаторов привело к снижению чистого поглощения офисных площадей – несмотря на наличие на рынке сделок по релокации, реальный объем ушедших с рынка площадей остается невысоким. Компании либо стремятся уменьшить занимаемую площадь при переезде, либо остаются в рамках текущих проектов, отдавая на рынок часть арендованных офисов. Это привело к снижению показателя поглощения в I-III кварталах с 490,7 тыс. кв. м до 190,8 тыс. кв. м, таким образом зафиксировано падение на 61%.
  • Дополнительно стоит отметить крупные объемы площадей, которые выходят на рынок в субаренду и зачастую расположены в наиболее дорогих объектах ключевых деловых зон города. Среди компаний, которые приняли такое решение, можно назвать Deloitte, чей офис сейчас расположен в бизнес-центре «Белая Площадь» или, например, KPMG, которые также решили отказаться от части офисов в «Башне на Набережной» и реализуют излишки площадей в субаренду. Схожая тенденция продолжится, тем не менее, высоколиквидные офисы в знаковых объектах города на протяжении последних лет были недоступны большинству резидентов не только из-за стоимости, но и отсутствия крупных лотов в рамках предложения. На текущий момент, для компаний, чей бизнес в пандемию не только не пострадал, но и рос, это дает возможность размещения в премиальных объектах. Низкий спрос на столь дорогие площади позволит этим потенциальным арендаторам войти в проект по относительно выгодным для себя условиям, так как претендентов на такие лоты сейчас немного.

 

  • В связи с вышеуказанными факторами и выходом на рынок незаполненного крупного объема новых офисов в классе А, доля свободных площадей в этом сегменте увеличилась с конца года с 9,4% до 10,4%. Несмотря на наблюдаемый рост, увеличение все еще остается сдержанным и массового высвобождения офисов так и не произошло. В классе В, напротив, наблюдалось снижение вакантности офисов, которая с конца года снизилась с 7,4% до 6,4%. Офисы этого сегмента предлагают более бюджетные опции по аренде, более того остаются альтернативой для резидентов, для которых размещение в объектах класса А зачастую неподъемно по затратам. Также стоит отметить, что сдерживающим фактором роста вакантности остается перенос сроков ввода большей части заявленных на 2020 год проектов – в условиях неопределенности многие игроки рынка предпочтут повременить с запуском своих объектов до следующего года, что не даст большому объему вакантных офисов заполнить рынок.

  • Ставки аренды не претерпели существенных изменений за прошедший квартал, колебания составили не более 1%, что говорит о стабильной динамике показателя – запрашиваемые ставки аренды офисов не снижаются, исключение могут составлять объекты с крупным объемом свободных офисов. При этом, в случае реальной сделки, собственники офисов готовы быть гибкими в переговорах с потенциальным арендаторов и частично идти компромисс. Средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки класса А составил 25 182 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 16 712 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).

Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год

  • Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Третий квартал показал продолжающуюся тенденцию замедления спроса на офисные помещения. Мы прогнозируем, что динамика снижения объема поглощения сохранится – в конце этого года в объектах класса А у части арендаторов продолжится процесс оптимизации офисов: высвобожденные помещения приведут к дальнейшему росту доли вакантных площадей, в то время как офисы класса В продолжат оставаться альтернативой для более бюджетного размещения. При этом темпы ввода офисов замедлились еще больше, чем спрос на площади, что останется сдерживающим фактором роста вакантности. В то же время снижения ставок не ожидается, однако стоит отметить прогнозируемую децентрализацию спроса большей части пользователей, которые станут рассматривать офисы в том числе за пределами ключевых деловых районов города, где по-прежнему сохраняется дефицит доступных по объемам и стоимости офисов».


ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.interiorexplorer.ru
МЕТКИ: KNIGHT FRANK RUSSIA, МОСКВА, ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Подписывайтесь на нас:

«Метриум»: Предложение квартир в готовых массовых новостройках упало до минимума
27.10.2020 14:42

В сентябре предложение квартир в готовых массовых новостройках Москвы упало ниже 1 тыс. единиц, а их доля впервые сократилась до 6% от общего числа помещений, представленных в продаже в массовых новостройках на разной стадии строительства, подсчитали эксперты «Метриум». Предыдущий минимум предложения квартир в новостройках, получивших разрешение на ввод эксплуатацию (РВЭ), был зафиксирован в июле 2020 года, а пик – в январе 2016 года.

По данным «Метриум», в сентябре 2020 года на рынке московских новостроек эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 14,8 тыс. квартир в жилых комплексах на разной стадии строительной готовности. Из них в корпусах на начальной стадии строительства было 4,9 тыс. квартир, на этапе сооружения этажей – 4,4 тыс., в процессе отделочных работ – 4,6 тыс. Наименьшее число квартир на выбор было доступно покупателям в корпусах или жилых комплексах, застройщики которых получили разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ), то есть в готовых для заселения домах, где насчитывалось всего 920 таких квартир.

В процентном отношении доля предложения на разных этапах распределилась так: на котловане – 33%, на стадии монтажных работ – 30%, с отделочными работами – 31%. Доля квартир в готовых домах на рынке составила всего 6,3%. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый низкий показатель предложения готового жилья по меньшей мере за последние пять лет. Предыдущий минимум был зафиксирован совсем недавно, в июле 2020 года, когда доля квартир в новостройках с РВЭ составила 8,3%. Между тем в среднем в 2019 году на готовые дома приходилось 13% предлагаемых застройщиками квартир, в 2018 году – 15%, в 2017 году – 13%, в 2016 году – 17%. В абсолютном выражении в среднем каждый месяц у клиентов, желающих приобрести квартиру от застройщика в готовом доме, на выбор было 2-3 тыс. вариантов, а сейчас их стало менее 1 тыс.

«Сокращение предложения в готовых новостройках, на мой взгляд, может быть связано с программой субсидирования ипотеки, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Дело в том, что уменьшение ставок позволило части клиентов приобрести более дорогие объекты в готовых домах. В условиях повышения стоимости аренды в Москве, которое было отмечено после завершения режима самоизоляции, многие предпочли приобрести жилье под ключ, чем одновременно выплачивать кредит и снимать квартиру. Активность именно таких клиентов могла привести к вымыванию предложения готовых квартир. Помимо этого, покупателей наиболее ликвидного (готового) жилья стимулировало снижение курса рубля – валютные инвесторы спешили зафиксировать прибыль в покупке недвижимости. В нашем проекте с мая по настоящий момент готовое жилье пользовалось большим спросом, и сейчас в продаже осталось около 100 квартир».

Аналитики «Метриум» отмечают, что квартиры в готовых корпусах можно найти в 28 жилых комплексах комфорт- и эконом-класса. Средняя стоимость квадратного метра в них – 190 тыс. рублей, что соответствует средней по рынку. При этом новостройки на котловане продаются по 169 тыс. рублей за «квадрат», на этапе монтажа этажей – за 186 тыс. руб. за кв.м, на стадии отделочных работ – 211 тыс. руб. за кв.м,

«Таким образом на рынке сложился небольшой дефицит квартир в готовых новостройках, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиентам, рассчитывающим получить ключи в день сделки с застройщиком, будет непросто подобрать подходящий по цене ликвидный объект. Впрочем, на этапе отделочных работ сейчас представлены более 30% квартир, поэтому в скором времени предложение готового жилья должно восстановиться».

Источник: «Метриум»


ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»
МЕТКИ: МЕТРИУМ, НОВОСТРОЙКИ, ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, МОСКВА
Подписывайтесь на нас: