Рынок элитного жилья Петербурга в I квартале 2009 г.
Специалисты Becar Realty Group рассмотрели различные аспекты развития рынка элитной жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в I квартале 2009 г., выделили основные тенденции, высказали прогнозы относительного его перспектив.
РЫНОК ВТОРИЧНОГО ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ ПЕТЕРБУРГА В I КВАРТАЛЕ 2009 Г.
Предложение. Точно определить долю элитных объектов в общем количестве предложений на вторичном рынке жилья на сегодняшний момент невозможно из-за неопределенности критериев элитной недвижимости. Если судить по рекламе, то элитные объекты составляют 7-8% от общего предложения вторичного жилья. Однако это те объекты, которые позиционируют как элитные. Если к понятию элитного объекта подходить строго, то элитные объекты, по моим оценкам, составляют 4-5%. Если же исключить из элитной недвижимости объекты, которые попадают в эту категорию в силу большой площади, то их останется около 1%.
Объем предложения элитной недвижимости в последние годы постепенно увеличивался, менялся и состав объектов, представленных в этом сегменте в силу смены критериев элитности. Например, лет 10 назад элитными считались расселенные коммунальные квартиры с ремонтом, в хорошем доме в историческом центре, даже если они располагались в тех парадных, где еще оставались нерасселенные коммуналки. Сегодня одним из основных критериев элитности стала однородная социальная среда (а значит, соседи из коммуналок исключены) и мощная система охраны дома и территории. Соответственно, указанные объекты за исключением супервидовых (с видом на Петропавловскую крепость и Зимний дворец – такие, кстати, сейчас есть в городе) из сегмента элитного жилья уже ушли.
Пополнилось предложение элитной недвижимости объектами на Крестовском острове, такими как «Дом у моря», «Стелла Марис», немногими объектами в историческом центре города (элитными назывались и дома на Шпалерной рядом со Смольным, и дом на наб. Робеспьера, в которых элитными и то с натяжкой можно назвать лишь некоторые видовые квартиры и пентхаусы).
Из того, что строится сейчас, на элитность претендует «Парадный квартал», «Леонтьевский мыс», хотя действительно элитным не может быть комплекс на 1000 квартир.
Были построены элитные дома на Итальянской дом, на наб. Фонтанки, дом с реконструкцией на Б. Морской. Но таких домов возводилось мало по понятным причинам, и дефицит элитных объектов в центре и на Крестовском острове несколько компенсировалось пригородами и такими проектами, как например, «Северный Версаль».
В основном представленные сейчас на рынке объекты сосредоточены в «золотом треугольнике» и на Крестовском острове, немного объектов на Каменном острове, есть отдельные объекты на Петроградской стороне, но их очень мало.
Характеристика объектов. Элитные дома в строгом понимании этого понятия – это, конечно, только кирпич. Сейчас в сегмент элитного жилья входят кирпично-монолитные дома в силу их расположения и видовых характеристик, однако нужно понимать, что такие дома уступают кирпичным и по звуко- и теплоизоляционным характеристиками, и по показателям прочности и долговечности.
Иногда, правда, встречаются случаи строительства домов и с применением газобетона, когда строители (особенно при реконструкции) экономят, зная уникальность и выигрышность местоположения дома.
Инфраструктура. За последние годы инфраструктура объектов элитной недвижимости изменилась мало, за исключением показателей систем охраны объектов и территорий. Сегодня необходима вооруженная охрана. К сожалению, в отличие от Москвы, у нас в центре города нет объектов, в которых была бы охрана по периметру: в Петербурге сплошная застройка, которая делает это невозможным.
Представленные сейчас на рынке объекты по типу охраны варьируются от вооруженной частной охраны до ФСО. Преобладания каких-то определенных систем в этом сегменте нет.
Портрет покупателя. Определить категорию покупателей элитной недвижимости довольно сложно, так как это очень закрытый сектор рынка, игроки которого не хотят «светится». В целом я могу сказать, что основную долю покупателей элитной жилой недвижимости в Петербурге составляют бизнесмены как из Петербурга, так и из Москвы и иногда регионов, когда речь идет о переводе бизнеса в Питер (для временного проживания даже крупные бизнесмены с Урала предпочитают покупать квартиры бизнес-класса, не элитные). В последнее время, правда, усилилась тенденция, когда покупают не столько элитное жилье, сколько адрес, так как хочется сказать «у меня квартира на Невском», «у меня квартира на Неве» и т. д. Здесь другие характеристики квартиры, как правило, второстепенны.
Цены. Кризис привел к снижению количества сделок, но не стоимости элитных квартир. В этом секторе продавцы живут не на последние деньги и продажа квартиры для них не критична, поэтому они лучше переждут и продадут квартиру позже. На цены на рынке элитного жилья, таким образом, кризис, пока не отражается и, я думаю, вряд ли отразится.
Максимальной на настоящий момент является цена на объект Петроградской стороны, на Зоологическом - 50 тыс. долларов за метр. Нижний предел – порядка 8 тыс. долларов за метр. 5-6 тыс. долларов за метр – такая цена есть на объекты в «Парадном квртале», но это, на мой взгляд, не совсем элитные объекты.
Главным ценообразующим фактором на рынка элитной жилой недвижимости является желание продавца и возможности покупателя. Здесь все очень субъективно. Нет возможности, как в сегменте комфорт-класса, посмотреть стоимости аналогичного объекта. Каждый элитный объект уникален и оценивается из каких-то субъективных предпосылок и ощущений хозяина и желания покупателя отдать определенную сумму денег именно за этот объект. Если покупатель полжизни искал именно такую квартиру, ждал, пока она выйдет на рынок, то он заплатит за нее любую цену и, соответственно, покупатель эту цену и задерет. В другом случае цена может быть совершенно другая. Могу сказать, что очень большую роль в ценообразовании на этом рынке играет местоположение, гораздо менее существенно техническое наполнение квартиры. Ремонт может отразится на цене квартиры только в том случае, если он действительно уникальный и дорогой и на него нашелся «любитель». Крайне редки на этом рынке срочные продажи, когда стоимости квартиры откровенно занижается.
Леонид Сандалов, заместитель директора агентства Becar
ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок элитного жилья очень медленный, инерционный, реагирующий на изменения рыночной ситуации сравнительно неоперативно. Сделка с элитной недвижимостью даже в кризис длится не менее полугода. Так как в кризисе мы живем как раз немногим более полугода, говорить о существенном его влиянии на рынок элитной недвижимости пока не приходится. Тем не менее, некоторые тенденции налицо.
Спрос и предложение. С начала 2009 года существенно уменьшилось предложение в сегменте элитных городских квартир. Из-за скачков валют цены на недвижимость, которые не индексировались, резко снизились. В совокупности со снизившимся спросом на недвижимость этот факт привел к тому, что собственники элитных квартир поняли, что продать объекты по адекватной цене в нынешних условиях рынка невозможно. Владельцами элитной жилой недвижимости являются успешные бизнесмены, инвесторы, которые оперируют долларами и без ущерба могут подождать оптимальных для продажи условий рынка. В результате сравнительно большая доля квартир просто ушла с рынка.
Уменьшение предложения постепенно привело к оживлению спроса в элитном сегменте. К марту стало очевидно, что рынок достиг определенного дна, что спровоцировало активность инвесторов. Эти люди интересуются объектами, выставленными с большим дисконтом в связи с задолженностями хозяев и срочностью продаж.
В результате создалась ситуация, когда спрос появился, а предложение сильно ограничено. Срочные продажи в сегменте элитной недвижимости – случай редкий. Происходят лишь разовые сделки, которые не оказывают серьезного влияния на рынок недвижимости.
Цены. В среднем цена на элитную недвижимость начинается от $10 000/кв. м. Вполне ожидаемо, что в 2009 году некоторые квартиры подорожают на фоне постепенного общего снижения цен на рынке, в связи с падением курса рубля. Однако основной тенденцией стала фиксация стоимости квартир в определенной валюте: цена индексируется в соответствии с курсом этой валюты и становятся независимы от курса рубля.
Возвращаясь к тезису об инерционности рынка элитной недвижимости, можно ожидать, что сложившаяся ситуация в элитном сегменте останется неизменной до конца года или до того момента, когда произойдут кардинальные изменения финансовой ситуации в стране.
Николай Лавров, заместитель директора агентства Becar
РЫНОК АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ ЭЛИТ-КЛАССА В КРИЗИС
В связи с мировым финансовым кризисом существенно сократился спрос на аренду жилья элит-класса. Причины уменьшения спроса на аренду элитного жилья сводятся к следующим моментам:
1. Сокращение представительств иностранных компаний в Петербурге.
2. Сокращение представительств московских компаний в Петербурге.
3. Уменьшение доходов топ-менеджеров, на которых пришелся основной удар при сокращении расходов компаний в кризис.
4. Сокращение топ-менеджеров компаний: по сути, практически весь средний класс остался без работы.
5. В связи с оттоком капитала из России из страны уезжают инвесторы, состоятельные люди, которые являлись потребителями в сегменте элитной аренды.
Кроме того, существенно сократилось предложение в сегменте аренды жилья элит-класса. Так как стоимость аренды снизилась, владельцам элитных квартир стало не выгодно сдавать свои квартиры в наем: расходы на восстановление квартир могут перекрыть доход от сдачи ее в аренду. Поэтому часть квартир снимаются с рынка, а часть продается, так как владелец уезжает из страны.
Снижение спроса на элитные квартиры привело к существенному снижению стоимости аренды: по сравнению с докризисным периодом цены снизились ориентировочно на 30%, некоторые – на 50%. Сильней всего пострадали квартиры, которые не соответствуют современным критериям элитности. Например, если элитная квартира расположена в золотом треугольнике, но по соседству – коммуналка, то элитный объект теряет в стоимости аренды до 50%.
Такая ситуация сохранится, минимум до конца 2009 года, по моей оценке, восстановление рынка начнется не ранее 2010 года.
Другая тенденция – это переезд арендаторов в более дешевые квартиры. Если раньше арендатор снимал квартиру за 200 тыс. рублей в месяц, то теперь он ищет квартиру за 100 тыс рублей. В связи с этим часто возникают проблемы, так как этот контингент клиентов привык к элитному жилью, и предъявляют завышенные требования к квартире, несмотря на то, что предложить может только арендную плату вдвое ниже.
На сегодняшний день меняется портрет арендаторов элитных квартир. Мы практически потеряли иностранных арендаторов, которые у арендодателей пользовались наибольшим спросом (они считаются более культурными и аккуратными). Практически нет новых клиентов: движения рынка сводятся к переездам из дорогих квартир в более дешевые. И я считаю, что в ближайшем будущем в лучшую сторону портрет арендаторов меняться не будет.
Елена Исаенко, директор Департамента аренды жилищного фонда агентства Becar
Материал предоставлен Becar Realty Group
Специалисты утверждают, что российский рынок складской недвижимости, впрочем, как и петербургский, является привлекательным с инвестиционной точки зрения. Однако в настоящее время в этом сегменте ощущается острая нехватка объектов высокого класса.Точка отсчета
По данным компании «Бекар», структура предложения складских помещений в Петербурге на конец прошлого года выглядела примерно так. Объем предложения помещения класса «С» и «Д» составлял 89 процентов от общего объема рынка. На класс «B» приходилось лишь 8 процентов, а на долю складов класса «А» (высшая категория) – только 3 процента.
«Развитие торговых сетей, приход на рынок крупных международных и российских логистических операторов и увеличение оборота Морского порта оказывают активное влияние на рост спроса, который значительно опережает предложение, – говорит генеральный менеджер компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Барков. – Из-за отсутствия специализированных складских площадей торговые компании вынуждены либо строить склады под себя, либо приспосабливать под хранение бывшие промышленно-складские объекты».
По словам специалиста, вариант строительства собственного склада большинство компаний не устраивает по нескольким причинам. Во-первых, нет желания инвестировать в недвижимость, как правило, из-за невозможности отвлечения средств от основной деятельности. Во-вторых, слишком много сложностей в самом процессе девелопмента. На сегодняшний день площадь высококлассной складской недвижимости в городе составляет 400 тыс. кв. метров. Основная ее часть (около 80 процентов) используется собственниками складов для хранения готовой продукции или предоставления логистических услуг. Но появилась тенденция увеличения ввода складских помещений под логистику.
Что было
В минувшем году самыми интересными проектами в сегменте складской недвижимости можно назвать следующие.
Во-первых, компания «Международное Логистическое Партнерство» получила кредит от банка Hypo Real Estate International для строительства крупнейшего логистического комплекса класса «А» на участке общей площадью 40 га в пос. Новосаратовка (Всеволожский р-н Ленобласти). Генподрядчик – ОАО «Группа Е4». Предполагаемая стоимость комплекса – 0 млн. Планируемая площадь строительства складских корпусов – около 200 тыс. кв. метров. Уже заключены договоры аренды с компаниями «Русская логистическая служба» на площадь 17 тыс. кв. метров сроком на семь лет и с компанией Relogix на площадь более 56 тыс. кв. метров офисных и складских помещений. Строительство планируется завершить в мае 2008 года.
Во-вторых, ЗАО «Евросиб-Терминал» строит транспортно-логистический терминал в пос. Шушары на земельном участке площадью около 18 га. Планируемый ежегодный оборот комплекса составит 420 тыс. тонн и 50 тыс. контейнеров. Предполагаемый объем инвестиций, вложенных в проект, составляет -25 млн. На территории терминала расположатся два склада общей площадью 30 тыс. кв. метров (один из которых класса «А»), контейнерная площадка, железнодорожные фронты и стоянки для грузовых и легковых автомобилей.
В-третьих, компания «Теорема» осуществляет строительство складского комплекса «Обухово» на пр. Обуховской Обороны, 295. Занимая площадь – 10 га. Комплекс будет соответствовать международному классу «А+» и всем потребностям арендаторов высокого уровня. Расположенный буквально под Кольцевой автодорогой, участок площадью 20 га имеет хорошие транспортные связи с центром города, а также находится вблизи нового строящегося участка магистрали Санкт-Петербург – Москва. Компания планирует предоставлять арендаторам как услуги ответственного хранения, так и аренду складских помещений. Первый склад планируется открыть в апреле 2007 года.
Кроме того, о реализации проектов строительства складов было заявлено и другими компаниями. Среди них: инвестиционный фонд Raven Russia – проекты «Кулон-Пулково» и «Пулково Эстейт» (девелопер – компания «Эспро Девелопмент»); ООО «Айсберг» – логистический комплекс класса «А» общей площадью 100 тыс. кв. метров; Technopolis Plc – проект «Технополис Пулково»; московская девелоперская компания «РосЕвроДевелопмент» – индустриально-логистический парк в Ленинградской области площадью около 300 тыс. кв. метров; первая строительная компания провинции Цзянсу (КНР), инвестиционная компания «Пантикапей» и компания White Days Investments – проекты во Всеволожском районе Ленинградской области.
Чего ждать
По прогнозам Knight Frank, объем рынка качественных складских помещений (классы «А» и «В») в 2007 году увеличится на 500-550 тыс. кв. метров и составит около 1 млн кв. метров, что примерно в два раза больше, чем в нынешнем году. Заявлено большое количество новых проектов класса «А», однако реальные результаты этой активности рынок ощутит только к концу 2007 – началу 2008 года. Общая площадь заявленных складских проектов со сроками ввода в ближайшие два-три года составит порядка 2 млн кв. метров. При этом, по словам Олега Баркова, отмечается высокая концентрация этих проектов в отдельных территориальных зонах – на подъездах к городу. Эта тенденция может привести к настоящему транспортному коллапсу. Поэтому власти города должны всерьез взяться за решение проблемы строительства транспортных развязок на подъездах к Петербургу.
Эксперт также отметил, что в 2007-2008 году конкурентная ситуация будет наиболее благоприятна для выхода на рынок современных складских комплексов – сохранится высокий уровень спроса, не подкрепленный соответствующим объемом предложения. Но рынок аренды складских помещений высокого класса получит развитие.
Игорь Федоров
Рынок недвижимости в 2007 году: перспективы, события, цены представляют интерес как для участников рынка, так и для граждан, рассматривающих варианты инвестиций и улучшения жилищных условий. Разговор на эту тему организовала Ассоциация риэлторов Петербурга и Ленобласти (АР СПб и ЛО).Начальник отдела организационного обеспечения, планирования и контроля управления Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленобласти Павел Рутенберг сообщил, что за 2006 год рост регистраций прав на недвижимость составил 20 процентов по сравнению с 2005 годом. Проведено 900 тыс. регистрационных действий по Санкт-Петербургу и Ленобласти.
Зарегистрированные итоги
При этом структура почти не изменилась. По-прежнему доминирует жилье, но его структура в городе и области значительно отличается. Например, в области в 3,5 раза больше регистрируется земли и в три раза меньше жилья, чем в городе. В общем, регистрации прав в городе больше, чем в области в 1,8 раза.
По приватизации ситуация почти не изменилась: снижение составило 2 процента – 295 тыс. регистраций в 2006 году и 300 тыс. – в 2005 году. К 2010 году количество регистраций приватизации может увеличиться, резерв еще есть. В 2006 году можно отметить довольно высокий рост купли-продажи коммерческой недвижимости, в среднем, на 15 процентов. Это опередило рост регистрации прав на жилье, который составил 8 процентов.
Однако на вновь созданные объекты увеличение регистраций почти на 20 тыс. или 28 процентов по сравнению с 2005 годом. Здесь надо понимать, что есть определенное время между приемкой дома и регистрацией прав. Год он может запросто составлять, может и больше. Началась регистрация договоров участия в долевом строительстве. На 1 января 2007 года зарегистрировано 378 договоров.
Лидером роста регистрации стала ипотека жилых помещений – в 2,6 раза по сравнению с 2005 годом. В 2006 году почти в 3,5 раза больше, чем в 2005 году выдано ипотечных закладных. По объему предоставляемой информации – выдано более 500 тыс. выписок из базы Росрегистрации, что на 130 процентов больше, чем в 2005 году.
Оценка ситуации
Директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон прогнозирует, что в 2007 году в Петербурге будет плавный рост цен на недвижимость. Рынок сейчас вступает в фазу спокойного насыщения, соответствия спроса и предложения, что особенно видно по вторичному рынку.
За 2006 год было продано более 35 тыс. квартир на первичном рынке. По объему средств, это больше, чем оборот вторичного рынка, где в основном происходят обменные действия. Ожидается 20-процентный рост цен в рублях, очищенных от инфляции. Будет происходить дальнейшее расслоение рынка.
Сейчас больше всего в процентном отношении люди начинают двигаться – уступать в цене на жилье низкого качества. Прежде всего, это хрущевки и панельные дома первых-вторых массовых серий. Элитная недвижимость вообще стала жить по своим законам. Ее, как и землю, почти уже не производят, все-таки фактор местоположения очень серьезен для нее. Ожидается рост цен, существенно превышающий по темпам, особенно в пригородах, которые были недооценены в прошлые периоды.
Генеральный директор корпорации «Адвекс-недвижимость» Владимир Гаврильчук утверждает, что важнейший индикатор активности вторичного рынка жилья – количество поданной строчной рекламы в «Бюллетень недвижимости». Сегодня это самый объективный индикатор, характеризующий рыночную активность. Скажем, 1 февраля 2006 года количество объектов составило 18 тыс. позиций.
Абсолютный минимум установлен 24 августа 2006 года – 8 тыс. объектов. Сегодня, эта цифра держится уже 1,5 месяца, количество объектов составляет около 20 тысяч. Рынок близок к точке равновесия. Она является временным фактором, поскольку нас ожидает не бурный, но достаточно плавный рост рынка.
Думаю, рост рынка составит 15-20 процентов за 2007 год. Сегодня нет макроэкономических факторов, которые могут повлиять на откат рынка назад. Нефтяной фонтан бьет по-прежнему, поэтому золотовалютные резервы России растут. Рынок ипотеки активно развивается – у банков очень много денег и они хотят пристроить их. Полагаю, что за 2007 год будет выдано 20 тыс. ипотечных кредитов. Это в два раза превышает итоги 2006 года.
Ипотека – очень мощный стимул для того, чтобы рынок недвижимости рос в перспективе. В 2006 году рынок аренды заметно отставал от рынка ипотеки. Сейчас он очень сильно подтянулся, в том числе с точки зрения арендных ставок. Увеличение арендных ставок повлечет за собой увеличение спроса на ипотечные продукты. В ближайшем будущем рынок будет плавно переходить на рублевую индикацию. Это связано как с административными ресурсами, которые будет применять государство, так и в целом.
Это последний год президентства Владимира Путина, наверняка государство сделает все возможное, чтобы он прошел без всяких потрясений и колебаний. Продолжается дефицит качественного предложения на первичном рынке – дома с внятными, быстрыми сроками сдачи. Позитивная экономическая ситуация в городе в целом – приход новых налогоплательщиков, развитие федеральных проектов, в том числе «Газпром-Сити».
Есть моменты, которые против – психологический аспект, связанный с беспрецедентным ростом цен в 2006 году – 122 процента, очень большая величина для такого инертного рынка, как недвижимость. Административный ресурс, который был включен в середине прошлого года и позволил повернуть ситуацию с ростом цен на рынке. Очень скоро эта ситуация изменится, и рынок будет расти опять.
Жилой неликвид
Владимир Гаврильчук отмечает, что произошло расслоение рынка. Низкокачественное жилье будет жить по своим законам. Поэтому тем, у кого есть возможность избавляться от хрущевок и переводить их в более качественные активы, настоятельно рекомендую заняться этим уже сейчас. Как уровень и статус жилья, должно быть районное зонирование.
Если человек имеет двухкомнатную хрущевку и хочет улучшить свои жилищные условия, то сейчас сделать это дешевле, чем через год. В 2006 году такая квартира в ликвидном месте продавалась за 45 дней, сейчас срок реализации составляет 90 дней. При этом идет очень заметный торг. Если покупатель говорит – я это беру, но на тыс. дешевле, очень часто продавец соглашается.
Президент АР Санкт-Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко рассказал, что у него есть практика работы с аварийным домом, последующим его сносом и возведением на этом месте нового жилья. К сожалению, в городе много лет у нас этот процесс тормозился – инвестор должен быть расселять жилье, предоставляя квартиры, купленные на рынке.
При этом затраты инвестора зачитывались с понижающим коэффициентом. В итоге за зачитывалось {text},4. С такой экономикой ни иностранные инвесторы, не российские, ориентированные на свободные участки, работать не хотели. Сегодня городское правительство изменило взгляд на эту ситуацию.
Они готовы работать с инвестором по адекватным рыночным оценкам. Это приведет к интенсификации процесса расселения. Хотя, с другой стороны, расселять хрущевки даже в Московском районе, чтобы строить на их месте многоэтажные дома, экономически невыгодно. Поэтому ряд программ должен быть отнесен к социальным и деньги на них надо выделять из бюджета.
Так происходит во всем мире – государство должно расчищать проблемы, которые есть, и в дальнейшем реализовывать участки на торгах. Законы, которые сейчас принимаются, рациональные. Просто их надо было принимать 5-10 лет назад. В таком случае мы бы сегодня имели другую интенсивность процесса. Полагаю, что Петербург потерял не один миллиард долларов инвестиций из-за тумана на инвестиционном процессе.
Петербургский Гарлем
Вячеслав Семененко утверждает, что сегодня тенденция развития города выглядит так, что районы развиваются неоднородно – есть более престижные и менее престижные. Город должен понимать тенденции для того, чтобы спасти район от перспективы стать Гарлемом. Необходимо сегодня делать инвестиции в эти точки, создавать альтернативные зоны роста.
Если сделать инвестиции, подобные Ледовому дворцу на пр. Большевиков, в другой район, то это даст толчок развитию окружающих территорий, повысит стоимость земельных участков и инвестиционную привлекательность. В первую очередь, город должен развивать социальную и деловую инфраструктуру. В период бурного роста цен все места росли равномерно, такого быть не должно. Например, в развитых западных странах районы по стоимости недвижимости могут различаться в разы.
Президент Российской гильдии риэлторов Александр Романенко рассказал, что, например, в Калифорнии местная власть создает привилегированные условия для покупателей в непрестижных районах. Устанавливается меньший налог на имущество, есть специальная программа, которая позволяет людям, которые покупают жилье в первый раз, купить именно в этом районе на хороших условиях. Деньги местных властей направляются на развитие социальной инфраструктуры этого места. В итоге ситуация в городе выравнивается.
Дмитрий Малышев