Рынок элитного жилья Петербурга в I квартале 2009 г.
Специалисты Becar Realty Group рассмотрели различные аспекты развития рынка элитной жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в I квартале 2009 г., выделили основные тенденции, высказали прогнозы относительного его перспектив.
РЫНОК ВТОРИЧНОГО ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ ПЕТЕРБУРГА В I КВАРТАЛЕ 2009 Г.
Предложение. Точно определить долю элитных объектов в общем количестве предложений на вторичном рынке жилья на сегодняшний момент невозможно из-за неопределенности критериев элитной недвижимости. Если судить по рекламе, то элитные объекты составляют 7-8% от общего предложения вторичного жилья. Однако это те объекты, которые позиционируют как элитные. Если к понятию элитного объекта подходить строго, то элитные объекты, по моим оценкам, составляют 4-5%. Если же исключить из элитной недвижимости объекты, которые попадают в эту категорию в силу большой площади, то их останется около 1%.
Объем предложения элитной недвижимости в последние годы постепенно увеличивался, менялся и состав объектов, представленных в этом сегменте в силу смены критериев элитности. Например, лет 10 назад элитными считались расселенные коммунальные квартиры с ремонтом, в хорошем доме в историческом центре, даже если они располагались в тех парадных, где еще оставались нерасселенные коммуналки. Сегодня одним из основных критериев элитности стала однородная социальная среда (а значит, соседи из коммуналок исключены) и мощная система охраны дома и территории. Соответственно, указанные объекты за исключением супервидовых (с видом на Петропавловскую крепость и Зимний дворец – такие, кстати, сейчас есть в городе) из сегмента элитного жилья уже ушли.
Пополнилось предложение элитной недвижимости объектами на Крестовском острове, такими как «Дом у моря», «Стелла Марис», немногими объектами в историческом центре города (элитными назывались и дома на Шпалерной рядом со Смольным, и дом на наб. Робеспьера, в которых элитными и то с натяжкой можно назвать лишь некоторые видовые квартиры и пентхаусы).
Из того, что строится сейчас, на элитность претендует «Парадный квартал», «Леонтьевский мыс», хотя действительно элитным не может быть комплекс на 1000 квартир.
Были построены элитные дома на Итальянской дом, на наб. Фонтанки, дом с реконструкцией на Б. Морской. Но таких домов возводилось мало по понятным причинам, и дефицит элитных объектов в центре и на Крестовском острове несколько компенсировалось пригородами и такими проектами, как например, «Северный Версаль».
В основном представленные сейчас на рынке объекты сосредоточены в «золотом треугольнике» и на Крестовском острове, немного объектов на Каменном острове, есть отдельные объекты на Петроградской стороне, но их очень мало.
Характеристика объектов. Элитные дома в строгом понимании этого понятия – это, конечно, только кирпич. Сейчас в сегмент элитного жилья входят кирпично-монолитные дома в силу их расположения и видовых характеристик, однако нужно понимать, что такие дома уступают кирпичным и по звуко- и теплоизоляционным характеристиками, и по показателям прочности и долговечности.
Иногда, правда, встречаются случаи строительства домов и с применением газобетона, когда строители (особенно при реконструкции) экономят, зная уникальность и выигрышность местоположения дома.
Инфраструктура. За последние годы инфраструктура объектов элитной недвижимости изменилась мало, за исключением показателей систем охраны объектов и территорий. Сегодня необходима вооруженная охрана. К сожалению, в отличие от Москвы, у нас в центре города нет объектов, в которых была бы охрана по периметру: в Петербурге сплошная застройка, которая делает это невозможным.
Представленные сейчас на рынке объекты по типу охраны варьируются от вооруженной частной охраны до ФСО. Преобладания каких-то определенных систем в этом сегменте нет.
Портрет покупателя. Определить категорию покупателей элитной недвижимости довольно сложно, так как это очень закрытый сектор рынка, игроки которого не хотят «светится». В целом я могу сказать, что основную долю покупателей элитной жилой недвижимости в Петербурге составляют бизнесмены как из Петербурга, так и из Москвы и иногда регионов, когда речь идет о переводе бизнеса в Питер (для временного проживания даже крупные бизнесмены с Урала предпочитают покупать квартиры бизнес-класса, не элитные). В последнее время, правда, усилилась тенденция, когда покупают не столько элитное жилье, сколько адрес, так как хочется сказать «у меня квартира на Невском», «у меня квартира на Неве» и т. д. Здесь другие характеристики квартиры, как правило, второстепенны.
Цены. Кризис привел к снижению количества сделок, но не стоимости элитных квартир. В этом секторе продавцы живут не на последние деньги и продажа квартиры для них не критична, поэтому они лучше переждут и продадут квартиру позже. На цены на рынке элитного жилья, таким образом, кризис, пока не отражается и, я думаю, вряд ли отразится.
Максимальной на настоящий момент является цена на объект Петроградской стороны, на Зоологическом - 50 тыс. долларов за метр. Нижний предел – порядка 8 тыс. долларов за метр. 5-6 тыс. долларов за метр – такая цена есть на объекты в «Парадном квртале», но это, на мой взгляд, не совсем элитные объекты.
Главным ценообразующим фактором на рынка элитной жилой недвижимости является желание продавца и возможности покупателя. Здесь все очень субъективно. Нет возможности, как в сегменте комфорт-класса, посмотреть стоимости аналогичного объекта. Каждый элитный объект уникален и оценивается из каких-то субъективных предпосылок и ощущений хозяина и желания покупателя отдать определенную сумму денег именно за этот объект. Если покупатель полжизни искал именно такую квартиру, ждал, пока она выйдет на рынок, то он заплатит за нее любую цену и, соответственно, покупатель эту цену и задерет. В другом случае цена может быть совершенно другая. Могу сказать, что очень большую роль в ценообразовании на этом рынке играет местоположение, гораздо менее существенно техническое наполнение квартиры. Ремонт может отразится на цене квартиры только в том случае, если он действительно уникальный и дорогой и на него нашелся «любитель». Крайне редки на этом рынке срочные продажи, когда стоимости квартиры откровенно занижается.
Леонид Сандалов, заместитель директора агентства Becar
ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок элитного жилья очень медленный, инерционный, реагирующий на изменения рыночной ситуации сравнительно неоперативно. Сделка с элитной недвижимостью даже в кризис длится не менее полугода. Так как в кризисе мы живем как раз немногим более полугода, говорить о существенном его влиянии на рынок элитной недвижимости пока не приходится. Тем не менее, некоторые тенденции налицо.
Спрос и предложение. С начала 2009 года существенно уменьшилось предложение в сегменте элитных городских квартир. Из-за скачков валют цены на недвижимость, которые не индексировались, резко снизились. В совокупности со снизившимся спросом на недвижимость этот факт привел к тому, что собственники элитных квартир поняли, что продать объекты по адекватной цене в нынешних условиях рынка невозможно. Владельцами элитной жилой недвижимости являются успешные бизнесмены, инвесторы, которые оперируют долларами и без ущерба могут подождать оптимальных для продажи условий рынка. В результате сравнительно большая доля квартир просто ушла с рынка.
Уменьшение предложения постепенно привело к оживлению спроса в элитном сегменте. К марту стало очевидно, что рынок достиг определенного дна, что спровоцировало активность инвесторов. Эти люди интересуются объектами, выставленными с большим дисконтом в связи с задолженностями хозяев и срочностью продаж.
В результате создалась ситуация, когда спрос появился, а предложение сильно ограничено. Срочные продажи в сегменте элитной недвижимости – случай редкий. Происходят лишь разовые сделки, которые не оказывают серьезного влияния на рынок недвижимости.
Цены. В среднем цена на элитную недвижимость начинается от $10 000/кв. м. Вполне ожидаемо, что в 2009 году некоторые квартиры подорожают на фоне постепенного общего снижения цен на рынке, в связи с падением курса рубля. Однако основной тенденцией стала фиксация стоимости квартир в определенной валюте: цена индексируется в соответствии с курсом этой валюты и становятся независимы от курса рубля.
Возвращаясь к тезису об инерционности рынка элитной недвижимости, можно ожидать, что сложившаяся ситуация в элитном сегменте останется неизменной до конца года или до того момента, когда произойдут кардинальные изменения финансовой ситуации в стране.
Николай Лавров, заместитель директора агентства Becar
РЫНОК АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ ЭЛИТ-КЛАССА В КРИЗИС
В связи с мировым финансовым кризисом существенно сократился спрос на аренду жилья элит-класса. Причины уменьшения спроса на аренду элитного жилья сводятся к следующим моментам:
1. Сокращение представительств иностранных компаний в Петербурге.
2. Сокращение представительств московских компаний в Петербурге.
3. Уменьшение доходов топ-менеджеров, на которых пришелся основной удар при сокращении расходов компаний в кризис.
4. Сокращение топ-менеджеров компаний: по сути, практически весь средний класс остался без работы.
5. В связи с оттоком капитала из России из страны уезжают инвесторы, состоятельные люди, которые являлись потребителями в сегменте элитной аренды.
Кроме того, существенно сократилось предложение в сегменте аренды жилья элит-класса. Так как стоимость аренды снизилась, владельцам элитных квартир стало не выгодно сдавать свои квартиры в наем: расходы на восстановление квартир могут перекрыть доход от сдачи ее в аренду. Поэтому часть квартир снимаются с рынка, а часть продается, так как владелец уезжает из страны.
Снижение спроса на элитные квартиры привело к существенному снижению стоимости аренды: по сравнению с докризисным периодом цены снизились ориентировочно на 30%, некоторые – на 50%. Сильней всего пострадали квартиры, которые не соответствуют современным критериям элитности. Например, если элитная квартира расположена в золотом треугольнике, но по соседству – коммуналка, то элитный объект теряет в стоимости аренды до 50%.
Такая ситуация сохранится, минимум до конца 2009 года, по моей оценке, восстановление рынка начнется не ранее 2010 года.
Другая тенденция – это переезд арендаторов в более дешевые квартиры. Если раньше арендатор снимал квартиру за 200 тыс. рублей в месяц, то теперь он ищет квартиру за 100 тыс рублей. В связи с этим часто возникают проблемы, так как этот контингент клиентов привык к элитному жилью, и предъявляют завышенные требования к квартире, несмотря на то, что предложить может только арендную плату вдвое ниже.
На сегодняшний день меняется портрет арендаторов элитных квартир. Мы практически потеряли иностранных арендаторов, которые у арендодателей пользовались наибольшим спросом (они считаются более культурными и аккуратными). Практически нет новых клиентов: движения рынка сводятся к переездам из дорогих квартир в более дешевые. И я считаю, что в ближайшем будущем в лучшую сторону портрет арендаторов меняться не будет.
Елена Исаенко, директор Департамента аренды жилищного фонда агентства Becar
Материал предоставлен Becar Realty Group
Сегодня в Петербурге около 1 млн кв. метров жилья относится к категории ветхого и аварийного. На его ликвидацию необходимо около 35 млрд рублей. Получается, что стоимость ликвидации 1 кв. метра такого жилья составляет 35 тыс. рублей. Эксперты прокомментировали перспективы решения вопроса с проблемными зданиями Петербурга.
Ликвидация
Управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский сообщил, что если говорить о технической части решения проблемы, то ясно, что снос ветхих зданий обойдется дешевле – не ,2 тыс. за 1 кв. метр, а -100. Но в эти цифры не включена подготовка всей необходимой для сноса документации, получение технических условий и т.д.
А руководитель отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости Елена Павловская считает, что для сноса здания сумма в 35 тыс. рублей за 1 кв. метр вполне адекватная. «Но если на эти средства предполагается еще и провести расселение, тогда это слишком мало», – отметила она.
Расселение
Вице-президент корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслав Семененко заявил, что интерес инвесторов к расселению, безусловно, есть. Однако пока не создан четкий правовой механизм, позволяющий определить затраты на расселение, для участников рынка. Эта область остается зоной высоких рисков.
Проблемы, в первую очередь, связаны с расселением приватизированных квартир, доля которых в аварийных домах достигает 60-70 процентов. Здесь существует финансовая и правовая неопределенность. Как правило, инвестору приходится сталкиваться со спекулятивными ожиданиями собственников, и заранее рассчитать затраты, связанные с расселением, нереально.
Другая проблема связана с присвоением объектам недвижимости статуса аварийности – данный процесс также сложен и невнятен. «Но это не означает, что трудности не надо преодолевать. Необходимо работать в этом направлении, создавать правовые механизмы», – утверждает эксперт.
По мнению Игоря Горского, привлечение к расселению жилья коммерческих структур – агентств недвижимости – не только возможно, но и необходимо. Он уверен, что без участия профессиональных риэлтеров, город не сможет решить эту проблему. «Для того чтобы провести расселение без особых проблем, необходим опыт, который отсутствует у властей. Для того чтобы избежать конфликтов, достаточно индивидуального подхода к каждому случаю. Иногда надо просто приехать, поговорить, объяснить жильцу, что его права не ущемляются, и все будет закончено», – отметил он.
По оценке Игоря Горского, расселение обойдется городу примерно в -27 млрд. «Естественно, потом город вернет эту сумму за счет продажи участков и построенного на его месте жилья. Кроме того, казна получит новые налоги, в том числе, с построенного жилья и коммерческих объектов, произойдет улучшение имиджа города и всей городской среды», – считает он.
А Елена Павловская отметила, что интерес коммерческих структур к расселению ветхого и аварийного жилья сегодня достаточно высок. Агентства недвижимости активно занимаются расселением, особенно когда речь идет о расселении «под инвестора».
Проблема в том, что в ветхих и аварийных домах часто проживают люди с низким уровнем жизни. Для агентств недвижимости – это «трудные» жильцы. Много случаев, когда собственность зарегистрирована на несовершеннолетних детей, а их родители лишены родительских прав, когда в квартире живут пьющие люди или, вообще, «мертвые души» – те, что ушли и не вернулись.
Расселение в таких случаях усложняется в разы. Единственный путь для специалиста по недвижимости – поиск собственников и переговоры. Если это невозможно, суд признает человека безвестно отсутствующим, а его собственность перейдет к наследникам или государству.
Жилая и коммерческая
Игорь Горский полагает, что избавиться от 1 млн кв. метров ветхого и аварийного жилья можно примерно за десять лет. Генпланом определено, что можно построить на месте снесенных зданий: в центре – жилье, около транспортных магистралей – коммерческую недвижимость или офисно-торговые центры.
Елена Павловская заметила, что инвестиционная привлекательность участков под аварийными домами велика. Аварийное и ветхое жилье в основном располагается в старых районах, где земля на вес золота, – Адмиралтейском, Петроградском и Центральном районах. Непосредственно землю под новое строительство там не предоставляют. Желающим продают дом под снос для последующего строительства по цене от 5 до 17 тыс. рублей в зависимости от расположения.
Основные факторы, влияющие на стоимость дома, – расположение, экология района, транспортная доступность, социальное окружение. На Крестовском острове, который стал центром элитного домостроения, цена дома будет самой высокой, а в Адмиралтейском районе, вблизи Обводного канала, – значительно ниже.
Инвестиционная привлекательность
По оценке экспертов, на расселение всего аварийного фонда города, при условии активной работы и финансирования, понадобится 5-7 лет. Резкого повышения средней цены квадратного метра в городе из-за расселения не произойдет. Рост прогнозируется в пределах 5-10 процентов, в зависимости от скорости реализации проекта.
Для того чтобы понять, что строить на освободившемся участке, необходимо взглянуть на месторасположение пятна. Если это ликвидный район с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, участок под застройку находится среди жилых кварталов, то целесообразно строить жилье. Сейчас в Петербурге наблюдается дефицит пятен под застройку, а значит, и дефицит предложения, который порождает рост цен и нестабильность развития рынка недвижимости.
Именно поэтому принята и реализуется программа вывода промышленных предприятий из центра города и застройки этих территорий жильем. Ликвидируются и застраиваются трамвайные и автомобильные парки, находящиеся в центральных районах. Конечно, если освободившийся участок расположен в окружении промышленных зон, то, вероятно, стоит задуматься о нежилой функции будущего здания.
Вячеслав Семененко согласен, что инвестиционная привлекательность территорий под ветхим и аварийным жильем очень высока. Ведь речь идет о территориях в центре и престижных спальных районах.
Если соответствующие правовые алгоритмы будут разработаны, то 1 млн кв. метров ветхого и аварийного фонда будет ликвидирован очень быстро. А это, в свою очередь, приведет к повышению инвестиционной привлекательности города в целом, росту уровня жизни горожан.
Дмитрий Малышев
На днях вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров заявил, что в 2007 году в Петербурге в рамках экспериментальной застройки появится 3 тыс. кв. метров малоэтажных жилых домов.Пока неясно, насколько малоэтажная застройка сможет решить «квартирный вопрос» горожан, но очевидно, что петербуржцы все больше хотят жить в собственных домах.
Как грибы
За последние два года количество коттеджей, предлагаемых к продаже на первичном рынке, значительно увеличилось. Но указать точный показатель роста предложения довольно сложно, хотя порядок цифр у всех компаний примерно одинаковый. Так, эксперты компании Knight Frank Санкт-Петербург считают, что относительно лета 2005 года рост составил 206,8 процентов. По данным компании «Петербургская недвижимость», за 2006 год количество объектов организованной коттеджной застройки на территории Петербурга и области увеличилось почти в два раза, а индекс роста предложения в декабре 2006 года относительно декабря 2005 года составил 188,1 процентов. В настоящее время объем предложения новых коттеджей в организованных поселках составляет порядка 2,5 тысяч.
И место красит…
Если в 2005 году первое место по количеству предлагаемых поселков занимал Всеволожский район, то в 2006 году ситуация изменилась и на позиции лидера теперь находится Выборгский район. Согласно данным «Петербургской недвижимости», на начало 2007 года наименьшее число реализуемых объектов находилось в Приморском, Волосовском и Волховском районах. По данным компании Knight Frank Санкт-Петербург, по количеству проектов лидирует Выборгский район. И, учитывая заявления о строительстве со стороны девелоперов, это лидерство в ближайшее время сохранится. Основные предложения коттеджной недвижимости сосредоточены на Карельском перешейке, который еще долго будет лидировать в этом сегменте. Распределение общего количества домов в поселках северных и южных направлений по-прежнему остается равномерным с небольшим перевесом в сторону севера. Львиную долю предложения составляют поселки в Выборгском, Всеволожском, Приозерском и Курортном районах. Южные районы пока менее популярны и менее освоены в плане девелопмента, хотя сейчас ситуация начинает меняться – эти районы традиционно лучше обеспечены в плане инженерной инфраструктуры (газ, электричество) в силу того, что раньше там было много сельскохозяйственных и производственных предприятий, инженерные мощности которых можно использовать при застройке.
Не каждый дом классный
По словам Николая Пашкова, директора по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург, ценовой мониторинг рынка загородного домостроения иллюстрирует значительную дифференциацию стоимости объектов в зависимости от рыночного сегмента. Так, цена коттеджа класса «А» превышает цену в классе «В» в среднем в три раза. Последняя, в свою очередь, отрывается от класса «С» в два раза. Учитывая, что большинство проектов на сегодняшний день не испытывают проблем с реализацией, это свидетельствует, в первую очередь, о дефиците качественных объектов на рынке, действительно соответствующих заявленному уровню позиционирования. «Можно констатировать, что в классе А стоимость объекта порядка млн – уже свершившийся факт, хотя еще год-полтора назад в успех подобных проектов многие эксперты рынка ставили под сомнение», – говорит Николай Пашков.
На чем стоим
Если говорить о географии спроса участков, предназначенных для коттеджного строительства, она остается неизменной. По данным экспертов Центрального Агентства Недвижимости, наиболее популярен Курортный район. В 2006 году средняя цена предложения сотки здесь составляла -20 тыс. (за сотку), максимальная цена – тыс., в Сестрорецке – до тыс. В городах-спутниках Петербурга (Пушкине, Павловске, Петродворце) средняя цена сотки в 2006 году – -6 тыс. Эксперты Центрального Агентства Недвижимости прогнозируют рост средней цены в 2007 году в этих районах не более чем на 20-30 процентов. Учитывая насыщенность застройки вышеупомянутых районов и высокую стоимость земли, в ближайшей перспективе следует ожидать развития загородного строительства в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах. Особенно подорожают, по прогнозу, участки в Ломоносове и Гатчине (на 40-50 процентов). «Они расположены вблизи западного полукольца КАД. Это обстоятельство может серьезно повысить спрос», – говорит руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального Агентства Недвижимости Вадим Цыганок.
В Приозерске средняя цена сотки в прошлом году составляла -4 тыс. Прогнозируемый рост – не более 30 процентов. Землю остальной территории Ленинградской области предлагали в 2006 году в среднем по -2 тыс. за сотку. Вадим Цыганок прогнозирует более активный спрос на эти участки в 2007 году – рост цены может составить 40 процентов.
Среди основных факторов, которые влияют на стоимость земли, Вадим Цыганок выделяет расстояние от города, наличие инженерии (газ, электричество, водопровод и т.д.), наличие инфраструктуры и водоема. Важны также наличие железнодорожной станции, удобных подъездных путей, близость парков, сосновых боров и рощ. Также цена зависит от состояния соседних домов и социального статуса соседей.
Не выделяя
Анализ рынка недвижимости, проведенный экспертами компании «Прогаль», свидетельствует, что на конец зимы 2007 года дешевых объектов в ближайших пригородах Петербурга не было. Даже летние садовые домики нижнего ценового диапазона в окрестных районах города встречались нечасто. Чуть больше их оказалось в Кировском и Лужском районах, где расположены большие садоводческие массивы – Синявино и Мшинская.
Предложение домов нижней границы среднего ценового диапазона -60 тыс. в основном сосредоточено в Гатчинском и Всеволожском районе.
Основное предложение домов индивидуальной жилищной застройки с ценами от до 100 тыс. поступает из Всеволожского, Гатчинского и Выборгского районов области.
Верхние ценовые диапазоны 0-300 тыс. традиционно делят между собой Всеволожский, Выборгский, Гатчинский и Курортный районы.
По типам объектов наибольшие изменения в сравнении с зимой 2006 года произошли в структуре сделок с объектами в садоводствах, считают эксперты компании «Прогаль». Количество сделок с домами в садоводствах уменьшилось почти на 20 процентов, а с земельными участками, напротив, увеличилось примерно на такую же величину. И если еще год назад предложение участков в садоводствах превышало спрос на 10 процентов, то теперь предложение и спрос практически выровнялись.
К чему готовится
По мнению Николая Пашкова, перспективы развития загородного рынка коттеджного строительства связаны, во-первых, с увеличением размера поселков (большие поселки позволяют девелоперам создавать более развитую инфраструктуру), во-вторых, с более активным развитием объектов массового спроса, в-третьих, с развитием строительства не только на Карельском перешейке, но и в южных районах города. Известны успешные проекты в окрестностях «имперских» пригородов – Стрельны, Пушкина, Павловска, которые в силу близкого расположения к мегаполису отлично подходят для постоянного проживания. Особенностью южных коттеджных поселков можно считать их принадлежность к высоким ценовым сегментам. Это заметно даже по конструктивным особенностям – несмотря на низкую долю южных объектов в предложении (сейчас это около 8-9 процентов), можно заметить, что в этих районах чаще возводятся дома с использованием каменных технологий, в престижных зонах поселки из дерева практически отсутствуют.
Со своей стороны, специалисты Центрального Агентства Недвижимости ожидают увеличение спроса по сравнению с прошлыми сезонами. Это связано, прежде всего, с запуском ипотечных программ для загородного рынка недвижимости. Некоторые коттеджные поселки, со статусом индивидуальной жилищной застройки, начинают работать с ипотекой не под залог имеющегося недвижимого имущества в городе, а под покупаемый дом с участком в поселке. Эта услуга значительно повысит спрос. По нашим прогнозам, на 20-30 процентов.
«У будущих покупателей в новом году появится большая возможность выбора земельного участка и коттеджа, так как количество коттеджных поселков заметно выросло. Если в 2006 году к весне в продаже находилось около 70 коттеджных поселков, то сегодня их около 120», – говорит Вадим Цыганок.
Столичный опыт
В Москве уже начала работу «земельная» ипотека. Под залог незастроенной земли средства дают несколько банков. Условия покупки земли во всех банках практически одинаковы: 30 процентов стоимости участка требуется в качестве первого взноса, срок кредитования – 10-15 лет по ставкам 11-16 процентов годовых в долларах и 16-18 процентов годовых в рублях. В столице разработали еще один механизм кредитования первичного загородного рынка – ломбардное кредитование. По этой схеме в качестве залога выступает не земельный участок или недвижимое имущество, а право требования на строящийся коттедж. Пока ломбардное кредитование не получило своего развития. Безусловно, если подобный механизм «заработает», то проценты по кредиту будут высоки, поскольку риски банка велики. До сих пор кредиты выдавались только под залог квартиры в городе или готового коттеджа. Причем ипотека под готовый коттедж сопряжена с рядом трудностей. Оценка стоимости загородного дома сегодня слишком индивидуальна, поэтому кредит, как правило, выдают по нижней планке этой оценки. Сегодня в Москве количество ипотечных сделок по приобретению загородной недвижимости из всего объема ипотечных сделок составляет примерно 15 процентов. Участники рынка высказывают мнение, что таких показателей Петербург достигнет в ближайшие год-два.