Рынок элитного жилья Петербурга в I квартале 2009 г.


24.04.2009 12:13

Специалисты Becar Realty Group рассмотрели различные аспекты развития рынка элитной жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в I квартале 2009 г., выделили основные тенденции, высказали прогнозы относительного его перспектив.

 

РЫНОК ВТОРИЧНОГО ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ ПЕТЕРБУРГА В I КВАРТАЛЕ 2009 Г.

 

Предложение. Точно определить долю элитных объектов в общем количестве предложений на вторичном рынке жилья на сегодняшний момент невозможно из-за неопределенности критериев элитной недвижимости. Если судить по рекламе, то элитные объекты составляют 7-8% от общего предложения вторичного жилья. Однако это те объекты, которые позиционируют как элитные. Если к понятию элитного объекта подходить строго, то элитные объекты, по моим оценкам, составляют 4-5%. Если же исключить из элитной недвижимости объекты, которые попадают в эту категорию в силу большой площади, то их останется около 1%.

Объем предложения элитной недвижимости в последние годы постепенно увеличивался, менялся и состав объектов, представленных в этом сегменте в силу смены критериев элитности. Например, лет 10 назад элитными считались расселенные коммунальные квартиры с ремонтом, в хорошем доме в историческом центре, даже если они располагались в тех парадных, где еще оставались нерасселенные коммуналки. Сегодня одним из основных критериев элитности стала однородная социальная среда (а значит, соседи из коммуналок исключены) и мощная система охраны дома и территории. Соответственно, указанные объекты за исключением супервидовых (с видом на Петропавловскую крепость и Зимний дворец – такие, кстати, сейчас есть в городе) из сегмента элитного жилья уже ушли.

Пополнилось предложение элитной недвижимости объектами на Крестовском острове, такими как «Дом у моря», «Стелла Марис», немногими объектами в историческом центре города (элитными назывались и дома на Шпалерной рядом со Смольным, и дом на наб. Робеспьера, в которых элитными и то с натяжкой можно назвать лишь некоторые видовые квартиры и пентхаусы).

Из того, что строится сейчас, на элитность претендует «Парадный квартал», «Леонтьевский мыс», хотя действительно элитным не может быть комплекс на 1000 квартир.

Были построены элитные дома на Итальянской дом, на наб. Фонтанки, дом с реконструкцией на Б. Морской. Но таких домов возводилось мало по понятным причинам, и дефицит элитных объектов в центре и на Крестовском острове несколько компенсировалось пригородами и такими проектами, как например, «Северный Версаль».  

В основном представленные сейчас на рынке объекты сосредоточены в «золотом треугольнике» и на Крестовском острове, немного объектов на Каменном острове, есть отдельные объекты на Петроградской стороне, но их очень мало.

Характеристика объектов. Элитные дома в строгом понимании этого понятия – это, конечно, только кирпич. Сейчас в сегмент элитного жилья входят кирпично-монолитные дома в силу их расположения и видовых характеристик, однако нужно понимать, что такие дома уступают кирпичным и по звуко- и теплоизоляционным характеристиками, и по показателям прочности и долговечности.

Иногда, правда, встречаются случаи строительства домов и с применением газобетона, когда строители (особенно при реконструкции) экономят, зная уникальность и выигрышность местоположения дома.

Инфраструктура. За последние годы инфраструктура объектов элитной недвижимости изменилась мало, за исключением показателей систем охраны объектов и территорий. Сегодня необходима вооруженная охрана. К сожалению, в отличие от Москвы, у нас в центре города нет объектов, в которых была бы охрана по периметру: в Петербурге сплошная застройка, которая делает это невозможным.

Представленные сейчас на рынке объекты по типу охраны варьируются от вооруженной частной охраны до ФСО. Преобладания каких-то определенных систем в этом сегменте нет.

Портрет покупателя. Определить категорию покупателей элитной недвижимости довольно сложно, так как это очень закрытый сектор рынка, игроки которого не хотят «светится». В целом я могу сказать, что основную долю покупателей элитной жилой недвижимости в Петербурге составляют бизнесмены как из Петербурга, так и из Москвы и иногда регионов, когда речь идет о переводе бизнеса в Питер (для временного проживания даже крупные бизнесмены с Урала предпочитают покупать квартиры бизнес-класса, не элитные). В последнее время, правда, усилилась тенденция, когда покупают не столько элитное жилье, сколько адрес, так как хочется сказать «у меня квартира на Невском», «у меня квартира на Неве» и т. д. Здесь другие характеристики квартиры, как правило, второстепенны.

Цены. Кризис привел к снижению количества сделок, но не стоимости элитных квартир. В этом секторе продавцы живут не на последние деньги и продажа квартиры для них не критична, поэтому они лучше переждут и продадут квартиру позже. На цены на рынке элитного жилья, таким образом, кризис, пока не отражается и, я думаю, вряд ли отразится.

Максимальной на настоящий момент является цена на объект Петроградской стороны, на Зоологическом - 50 тыс. долларов за метр. Нижний предел – порядка 8 тыс. долларов за метр. 5-6 тыс. долларов за метр – такая цена есть на объекты в «Парадном квртале», но это, на мой взгляд, не совсем элитные объекты.

Главным ценообразующим фактором на рынка элитной жилой недвижимости является желание продавца и возможности покупателя. Здесь все очень субъективно. Нет возможности, как в сегменте комфорт-класса, посмотреть стоимости аналогичного объекта. Каждый элитный объект уникален и оценивается из каких-то субъективных предпосылок и ощущений хозяина и желания покупателя отдать определенную сумму денег именно за этот объект. Если покупатель полжизни искал именно такую квартиру, ждал, пока она выйдет на рынок, то он заплатит за нее любую цену и, соответственно, покупатель эту цену и задерет. В другом случае цена может быть совершенно другая. Могу сказать, что очень большую роль в ценообразовании на этом рынке играет местоположение, гораздо менее существенно техническое наполнение квартиры. Ремонт может отразится на цене квартиры только в том случае, если он действительно уникальный и дорогой и на него нашелся «любитель». Крайне редки на этом рынке срочные продажи, когда стоимости квартиры откровенно занижается.

 

Леонид Сандалов, заместитель директора агентства Becar

 

 

ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Рынок элитного жилья очень медленный, инерционный, реагирующий на изменения рыночной ситуации сравнительно неоперативно. Сделка с элитной недвижимостью даже в кризис длится не менее полугода. Так как в кризисе мы живем как раз немногим более полугода, говорить о существенном его влиянии на рынок элитной недвижимости пока не приходится. Тем не менее, некоторые тенденции налицо.

Спрос и предложение. С начала 2009 года существенно уменьшилось предложение в сегменте элитных городских квартир. Из-за скачков валют цены на недвижимость, которые не индексировались, резко снизились. В совокупности со снизившимся спросом на недвижимость этот факт привел к тому, что собственники элитных квартир поняли, что продать объекты по адекватной цене в нынешних условиях рынка невозможно. Владельцами элитной жилой недвижимости являются успешные бизнесмены, инвесторы, которые оперируют долларами и без ущерба могут подождать оптимальных для продажи условий рынка. В результате сравнительно большая доля квартир просто ушла с рынка.

Уменьшение предложения постепенно привело к оживлению спроса в элитном сегменте. К марту стало очевидно, что рынок достиг определенного дна, что спровоцировало активность инвесторов. Эти люди интересуются объектами, выставленными с большим дисконтом в связи с задолженностями хозяев и срочностью продаж.

В результате создалась ситуация, когда спрос появился, а предложение сильно ограничено. Срочные продажи в сегменте элитной недвижимости – случай редкий. Происходят лишь разовые сделки, которые не оказывают серьезного влияния на рынок недвижимости.

Цены. В среднем цена на элитную недвижимость начинается от $10 000/кв. м. Вполне ожидаемо, что в 2009 году некоторые квартиры подорожают на фоне постепенного общего снижения цен на рынке, в связи с падением курса рубля. Однако основной тенденцией стала фиксация стоимости квартир в определенной валюте: цена индексируется в соответствии с курсом этой валюты и становятся независимы от курса рубля.

Возвращаясь к тезису об инерционности рынка элитной недвижимости, можно ожидать, что сложившаяся ситуация в элитном сегменте останется неизменной до конца года или до того момента, когда произойдут кардинальные изменения финансовой ситуации в стране.

 

Николай Лавров, заместитель директора агентства Becar

 

 

РЫНОК АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ ЭЛИТ-КЛАССА В КРИЗИС

 

В связи с мировым финансовым кризисом существенно сократился спрос на аренду жилья элит-класса. Причины уменьшения спроса на аренду элитного жилья сводятся к следующим моментам:

1.                   Сокращение представительств иностранных компаний в Петербурге.

2.                   Сокращение представительств московских компаний в Петербурге.

3.                   Уменьшение доходов топ-менеджеров, на которых пришелся основной удар при сокращении расходов компаний в кризис.

4.                   Сокращение топ-менеджеров компаний: по сути, практически весь средний класс остался без работы.

5.                   В связи с оттоком капитала из России из страны уезжают инвесторы, состоятельные люди, которые являлись потребителями в сегменте элитной аренды.

Кроме того, существенно сократилось предложение в сегменте аренды жилья элит-класса. Так как стоимость аренды снизилась, владельцам элитных квартир стало не выгодно сдавать свои квартиры в наем: расходы на восстановление квартир могут перекрыть доход от сдачи ее в аренду. Поэтому часть квартир снимаются с рынка, а часть продается, так как владелец уезжает из страны.

Снижение спроса на элитные квартиры привело к существенному снижению стоимости аренды: по сравнению с докризисным периодом цены снизились ориентировочно на 30%, некоторые – на 50%. Сильней всего пострадали квартиры, которые не соответствуют современным критериям элитности. Например, если элитная квартира расположена в золотом треугольнике, но по соседству – коммуналка, то элитный объект теряет в стоимости аренды до 50%.

Такая ситуация сохранится, минимум до конца 2009 года, по моей оценке, восстановление рынка начнется не ранее 2010 года.

Другая тенденция – это переезд арендаторов в более дешевые квартиры. Если раньше арендатор снимал квартиру за 200 тыс. рублей в месяц, то теперь он ищет квартиру за 100 тыс рублей. В связи с этим часто возникают проблемы, так как этот контингент клиентов привык к элитному жилью, и предъявляют завышенные требования к квартире, несмотря на то, что предложить может только арендную плату вдвое ниже.

На сегодняшний день меняется портрет арендаторов элитных квартир. Мы практически потеряли иностранных арендаторов, которые у арендодателей пользовались наибольшим спросом (они считаются более культурными и аккуратными). Практически нет новых клиентов: движения рынка сводятся к переездам из дорогих квартир в более дешевые. И я считаю, что в ближайшем будущем в лучшую сторону портрет арендаторов меняться не будет.

 

Елена Исаенко, директор Департамента аренды жилищного фонда агентства Becar

 

 

Материал предоставлен Becar Realty Group





14.04.2009 14:18

К этим выводам пришли аналитики «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) в ходе проведенного исследования строительной активности застройщиков в Санкт-Петербурге в I квартале 2009 г.

 

«В своей работе мы анализировали те объекты, для которых нулевая стадия строительства характеризуется выходом на площадку и ограждением территории, - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН . – Проекты только заявленные, а также находящиеся в стадии проектирования и возможно согласования и т.д. в анализе участвовали». 

На конец марта 2009 года объем строящегося жилья в Петербурге составляет порядка 6,8 млн. кв. м или 101,4 тыс. квартир. Из них 72% находится в состоянии строительной активности. На остальных 28% (приблизительно 1,9 млн кв. метров жилых площадей) строительная активность снизилась. «Как правило, замедление или прекращение реализации уже начатых проектов жилой недвижимости обусловлено кризисом в банковской сфере, - комментирует  Зося Захарова. – Из-за нехватки финансирования и практически полной невозможности привлечь в нынешних условиях кредитные ресурсы на строительство  начатых объектов, активное возведение части из них пока не ведется. В первую очередь, снижение темпов характерно для жилых объектов, находящихся на начальных этапах реализации».

По состоянию на конец марта, в Санкт-Петербурге начато строительство 226 жилых объектов (домов/комплексов). Из них, наибольшая строительная активность характерна для тех объектов, которые находится на завершающей стадии готовности. На диаграмме представлена структура строящихся жилых объектов (домов/комплексов) в зависимости от стадии готовности объекта и строительной активности на них.

В структуре классов строящихся объектов, наибольшую долю занимает жилье массового спроса («эконом», «комфорт») - 86%. Более половины строящихся объектов – класс «комфорт» (58%). «Это обусловлено тем, что на протяжении последних лет благосостояние населения Санкт-Петербурга существенно улучшалось, соответственно повысились требования к жилым домам: качеству строительства, насыщению объектами инфраструктуры, площади квартир», - объясняет Зося Захарова. «Однако с учетом новых экономических условий следует ожидать «отката» рынка на несколько лет назад и увеличение доли жилья эконом-класса.»

Если говорить о строительной активности, то наибольшие темпы возведения жилья присутствует в сегменте жилья массового спроса (73%). Для объектов жилой недвижимости более высокого класса («бизнес» и «элита») строительная активность характерна только для 55% жилых площадей.

«Это объясняется тем, что крупные проекты жилья высокой ценовой категории находятся на начальной стадии реализации и не получают достаточного финансирования ни от банков ни от дольщиков, а на завершающем этапе находятся объекты небольшой площади, – объясняет Зося Захарова. – В жилье массового спроса реализация масштабных объектов была начата раньше и на текущий момент многие проекты построены, более чем на 50%».  

Наибольший объем строительства сконцентрирован в Приморском, Выборгском и Московском районах, они обеспечивают почти половину всех строящихся объектов (46%).

 

Материал предоставлен АРИН




08.04.2009 20:38

Март 2009 г. прошел спокойно, без существенных колебаний на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Арендные ставки и цены остались практически на том же уровне, что и в феврале. Несмотря на рост цен на нефть, укрепление рубля, продажу валюты и стабилизацию цен, денежные средства не перетекли на рынок коммерческой недвижимости. Тем не менее, инвесторы все активнее присматриваются к продаваемым объектам. Появились первые сделки по покупке объектов преимущественно малых размеров.

Однако гораздо чаще инвестиционные расчеты выставленных на продажу офисных и торговых проектов по существующим рыночным ставкам и уровню заполняемости без их положительной эскалации в ближайшие годы показывают низкую доходность (менее 10%), даже несмотря на дисконты цены продажи в 10-50%.

 

Индикаторы рынка коммерческой недвижимости, март 2009 г.

Индикаторы

 

31.03.09

Изменение за март 2009, %

Изменение с начала кризиса, %

Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес.

29

-0,3

-48,6

Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес.

23

0,4

-40,5

Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м

3452

2,9

-38,7

Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м

3040

4,7

-32,1

Примечания:

Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок

Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США

Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 г.

 

Главный вопрос, который сейчас волнует инвесторов и девелоперов – макроэкономическое развитие в ближайшее время. Что означает рост цен на нефть, фондовых индексов и курса рубля в марте 2009 г.: начало стабилизации или коррекцию перед следующим падением? Как и когда разрешится вопрос с кредитованием реального сектора? Уже скоро подойдет время отдавать те краткосрочные кредиты, которые были даны предприятиям в 2008 г. С учетом падения оборотов, если они не смогут перекредитоваться снова, мы увидим волну банкротств.

В ситуации неопределенности большинство инвесторов предпочитает не рисковать, а дождаться прояснения экономической ситуации, проводя активный мониторинг рынка. Арендаторы, пользуясь моментом, требуют пересмотра договорных условий: снижение арендных ставок, переход от номинирования в валюте (у.е.) в рубли, фиксирование величины арендных ставок, привязка к обороту (для торговых центров). Среди управляющих компаний можно выделить две стратегии: одни по возможности не предоставляют больших скидок по аренду, предпочитая незаполненные площади и дожидаясь оживления, другие снижают ставки (до 50% по сравнению с докризисными), предоставляют льготные условия аренды, ориентируясь на сохранение уровня заполняемости.

По прогнозам аналитиков Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), ситуация станет более предсказуемой в конце лета - начале осени 2009 года.

 

Офисы

С началом весны на офисном рынке появились первые сделки продажи встроенных помещений. Так Фонд имущества реализовал 9 небольших (площадь менее 400 кв. м) помещений, при этом цена продажи на 70% превысила их начальную стоимость. Закончилась массовая истерия с сокращением персонала.  У собственников постепенно появляется понимание нижней границы цены продажи и величины арендной ставки.

Спрос на высококлассную недвижимость остается низким. Бизнес-центры класса А продолжают терять арендаторов: например, в марте БЦ «Атриум» на Невском пр., 25 потерял двух арендаторов (1900 кв. м), в результате пустые помещения предлагаются по 500 евро за кв. м в год (с дисконтом в 50% от предыдущей ставки). В критичном состоянии (заполняемость на уровне 10-30%) находятся высококлассные объекты, расположенные на окраинах: в качестве примера можно привести БЦ «Аэроплаза», около 80% площадей которого свободны.

Девелоперы пересматривают концепции создаваемых офисных проектов с сокращением в них офисной части и увеличением доли жилья (RBI, ЛСР и др.) или перепрофилированием в склады (SVP Group, Setl City)

 

Торговля

В настоящее время первую половину 2008 года все воспринимают как максимум уровня платежеспособности и розничного товарооборота на ближайшие 3-5 лет. Сейчас перед торговыми операторами стоят следующие основные цели: максимально удержать сопоставимые показатели прошлых лет, повысить эффективность работы существующей сети и отдельных розничных точек, воспользоваться ситуацией сокращения игроков рынка и увеличить свою рыночную долю.

Среди розничных гипермаркетов наиболее прочно выглядит «О´Кей», благодаря четкой концепции магазинов и сохранению широкого ассортимента, показатели количества клиентов на один гипермаркет и среднего чека в марте 2009 превысили аналогичные показатели прошлого года. «Карусель» удерживает клиентов собачками с большими глазами. «Лента» теряет позиции - ни ассортимента, ни собачек, ни цен «Народного» универсама.

Сетевые операторы продолжают сокращать количество точек, оставляя наиболее рентабельные. Освобожденные площади в удачных торговых центрах занимают другие операторы (Tommi Hilfiger вместо Axara в ТЦ «Сенная», «Карусель» вместо «Мосмарт» в ТЦ «Июнь»), либо пустуют (ТЦ «Северный молл», ТЦ «Феличита», ТЦ «Apriory Gallery» и др.).

Ситуацию с заполняемостью торговых центров решает, прежде всего, локация. Центр на потоках остается востребованным, на окраине становится пустым.

Арендаторы активно настаивают на переход начисления арендных ставок в виде процента от оборота или снижении арендных ставок до 30-50%.

 

Материал предоставлен ГУД