Сюрприз нового генплана: поля под Петербургом полностью застроят
Свободные пространства между Петербургом и пригородами рискуют уйти под застройку — генплан больше этому не препятствует.
Ныне в законе о генплане, а именно в его приложении "Положение о территориальном планировании Санкт–Петербурга", говорится, что одной из задач документа является "сохранение при градостроительном освоении под застройку новых территорий свободных пространств и ценных природных комплексов между сплошь застроенной (урбанизированной) частью Санкт–Петербурга и пригородными поселениями (городами Пушкин, Павловск, Петергоф, Ломоносов, Колпино, Сестрорецк, посёлками Белоостров, Лисий Нос и т. д.)".
В проекте нового генплана, который Смольный отправил на затянувшееся утверждение в Минэкономразвития, этого положения уже нет. А значит, городу будет намного сложнее аргументированно отказывать инвесторам в заявках на перевод сельхозземель под жильё и препятствовать строительству сплошной полосы многоэтажек до тех самых Пушкина, Петергофа, Колпино и Сестрорецка. По сути, единственным аргументом останется настойчивое пожелание к строительным компаниям за свой счёт обеспечивать новостройки социальной и транспортной инфраструктурой.
Это притом что при подготовке нового генплана в КГА обращения от застройщиков с просьбой о переводе сельхозземель под жильё составляли львиную долю всех прошений, говорил источник в комитете.
Ошибка при исполнении
По сведениям руководителя экспертной группы комиссии по горхозу ЗакСа Александра Карпова, пункт о рубежных полях убирают на общей волне борьбы за конкретизацию генплана, в котором стремятся оставить поменьше градостроительной теории и побольше таблиц, чтобы документ был более "исполняемым". Изначально инициатором этой борьбы было Законодательное собрание. Но объясняться теперь придётся Смольному (поскольку он является разработчиком генплана, хоть этот документ и проходит утверждение в ЗакСе).
Так как новый генплан официально готовится как поправки к предыдущему, а по Градкодексу все поправки должны быть обоснованы, городскому правительству к общественным слушаниям придётся обосновать и исключение пункта о рубежных полях, рассуждает Александр Карпов.
В идеале такого рода фундаментальные требования должны содержаться в документе более высокого по отношению к генплану уровня — в Стратегии социально–экономического развития Петербурга. Но там, по его словам, их нет, поскольку градостроительная компонента в эту стратегию так и не была включена.
Добавим, что и в нынешнем своём виде эта стратегия не поощряет освоение сельхозземель, поскольку содержит требование "обеспечения компактности и связности территории Санкт–Петербурга за счёт ограничения экстенсивного распространения застройки, в первую очередь жилья, на свободных территориях".
Для животных
В застройке рубежных полей в комиссии не видят ничего хорошего. Разрывы должны оставаться и с экологической точки зрения (для продувки города, как экологические коридоры для животных и растений), и с градостроительной, поскольку они подчёркивают структуру города, и как резервы для развития территории.
Между тем так совпало, что к окончанию расчётного срока нынешнего генплана рубежные поля начали застраиваться. Особенно отчётливо это можно наблюдать на Юго–Западе, где закон уже не соблюдается. Ещё несколько лет назад сплошная застройка (разбиваемая, впрочем, городскими парками) доходила до ул. Пионерстроя.
Сейчас же новые дома, которые возвели на сельхозполях несколько инвесторов (среди которых масштабами строительства выделяется холдинг Setl Group), подошли уже к пр. Будённого. Этот проспект — граница Красносельского и Петродворцового районов. А также, согласно РГИС, он же является границей посёлка Стрельна. То есть застройка уже дошла до "пригородного поселения" в Петродворцовом районе, что противоречит положению о терпланировании. А скоро она сольётся с жилыми кварталами Стрельны, поскольку территории к западу от пр. Будённого приобрели под свои проекты холдинг "КВС" и (как было на днях объявлено) всё тот же Setl Group.
Это стало возможно потому, что, одной рукой запрещая застройку местных рубежных полей, другой рукой авторы генплана её разрешили — включив земли от ул. Пионерстроя до Стрельны в территориальные зоны 3ЖД и 2ЖД (многоэтажное жильё до пр. Будённого, а к западу от него — малоэтажное).
Под одной статьёй
Положение о территориальном планировании утверждается ст. 1 закона о генплане строчкой выше, чем схема функциональных зон. Однако это не даёт положению приоритета, отметил юрист Павел Шапчиц. Согласно методике Минюста противоречие внутри нормативно–правового акта является коррупциогенным фактором, и такие вещи должны выявляться независимой антикоррупционной экспертизой. Но судебная практика показывает: для отмены части генплана недостаточно будет показать, что спорные положения противоречат другой части этого документа. Суд спросит, какому федеральному закону противоречат эти положения.
Пвавел Шапчиц сослался на дело о саде на Неве, который вывели из перечня зелёных зон общего пользования для строительства Верховного суда. И сделали это несмотря на то, что другим документом было установлено требование по сохранению обеспеченности района ЗНОП, без этого сада невыполнимое. Но суд счёл, что оба закона равнозначны, а потому сад исключается законно.
Шапчиц считает, что в будущем пункт о рубежных полях можно было бы включить в закон о градостроительной деятельности в Санкт–Петербурге. Кроме того, во всём, что касается исторических пригородов, в городское законодательство следует имплементировать требования к сохранению Петербурга как объекта всемирного наследия ЮНЕСКО.
К этому можно добавить, что посёлок Стрельна охраняется как населённый пункт в составе ценных элементов исторической планировочной структуры по закону № 820–7 "О границах объединённых зон охраны".
"Охраняется историческая система расселения Санкт–Петербургской агломерации: система расположения населённых пунктов и групп раннеэтнических поселений и их планировочная структура; устойчивое историческое зонирование территорий", — гласит, в частности, этот закон.
Помимо Стрельны в том же списке малые города (Зеленогорск, Колпино, Красное Село, к которому, кстати, тоже подступила застройка), а также, например, "зона Пулковских высот" как "сохранившаяся группа раннеэтнических поселений". Впрочем, изменяет ли застройка свободных пространств "систему расположения населённых пунктов" — вопрос дискуссионный, прямого же запрета на такую деятельность в 820–м законе обнаружить не удалось.
Три новых острова для серферов неожиданно обнаружились в документах, которые готовятся по заказу АО «Зенит-Арена». Помимо благоустроенного пляжа у Яхтенного моста могут появиться новые флагштоки, чтобы район одновременно развивался и развевался.
О неких островах, которые должны рассыпаться по Финскому заливу в 50 метрах от берега, стало известно накануне из документов, выложенных на сайте комитета по природопользованию: ведомство видит проект оценки воздействия той или иной стройки на окружающую среду и должно провести гласные общественные обсуждения.
Напомним, со строительной компанией АО «Зенит-Арена» город в 2018 году подписал инвестиционное соглашение. Прямо у стадиона собирались построить комплекс общей площадью 1 335 квадратных метров со станцией для занятия виндсерфингом и кайтсерфингом, зоной подготовки судов к спуску, трибуной, променадами, парковкой и 105-метровым флагштоком, который в итоге появился у станции метро «Зенит» (бывшая «Новокрестовская»). Весной 2019-го на правительстве одобрили выделение участка.
Сперва может показаться, что в выложенных на сайте комитета по природопользованию документах речь именно об этом, заголовок гласит: «База водных видов спорта в Приморском районе». Вот только локация другая, да и комитет по инвестициям сразу сказал — речь не о вышеуказанном инвестдоговоре.
По действующему проекту, «Зенит-Арена» работает на Южном шоссе; местоположение новой базы — «Невская губа Финского залива в непосредственной близости от территории Парка 300-летия Санкт-Петербурга».
Конкретики не хватает, но Центр экспертиз ЭКОМ высчитывает, что речь об участке с кадастровым номером 78:34:0416602:3037, вид разрешенного использования — рекреационные цели. У экспертов — не в первый уже раз — возникает вопрос: как границы межевания могут захватывать часть федерального водного объекта, если 2-я часть 102-й статьи ЗК говорит недвусмысленно: на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.
Компоновочными решениями предусмотрено создание трех гидротехнических сооружений в акватории Финского залива, способных полностью погасить расчетные штормовые волны, — говорится в ТЗ фактически на экологическую экспертизу. — Гидротехнические сооружения планируются круглыми, диаметром 50 метров. Для защиты пляжа от волнового воздействия по контуру ГТС будет выполнено устройство волногасящей призмы из природного камня большого диаметра. На ГТС предусмотрено строительство зданий для размещения базы водных видов спорта, флагштоков и создание объектов рекреационно-культурного назначения.
Флагштоки — один из главных хитов околостадионного пространства. 105-метровый стержень к северу от арены — самый высокий в Европе, сине-бело-голубое знамя — 20 на 30. 19 марта Смольный доложил о встрече губернатора Петербурга и главы «Газпрома»: «Александр Беглов и Алексей Миллер подтвердили договоренность о реализации инициативы по комплексному развитию береговой линии в Приморском районе при поддержке «Газпрома».
В частности, речь идет о благоустройстве пляжной зоны в Парке 300-летия Санкт-Петербурга, создании спортивной и культурно-досуговой инфраструктуры, а также интеграции парка в единый градостроительный и архитектурный ансамбль со стадионом «Газпром Арена» и Лахта Центром».
Отметим, что газовая госкорпорация задумала поднять еще три флагштока, но уже по 150 метров, где-то между ареной и небоскребом. Однако собеседники издания говорили о береговой территории самого Парка 300-летия.
Сопоставив количество островов и флагштоков, можно предположить, что все это вынесут в море. «Габаритные, объемные и прочие характеристики зданий и сооружений будут определены в ходе выполнения проектно-изыскательских работ», — ответили «Фонтанке» в «Зенит-Арене».
На гидротехнических сооружениях должно появиться «все необходимое для кайтсерфинга, виндсерфинга и спасерфинга», включая прокат инвентаря и — опять же — помещение для хранения флагов. До материка от базы будут добираться по пешеходным дорожкам. Это интригует, но облик будущих понтонов (или не понтонов) неясен.
Саму береговую зону ждет благоустройство, создание нового песчаного слоя, зоны отдыха, кабинки для переодевания, велопарковки, навесы, лавочки, удобные спуски к воде. Появится там и комплекс ГТО. «Основные пешеходные подходы к береговой линии и базе водных видов спорта предусматриваются с внутренних аллей и тротуаров Парка 300-летия Санкт-Петербурга», — говорится в документации. В пояснительной записке уточнение: режим эксплуатации базы спорта — сезонный (с мая по октябрь). С ноября по апрель — под консервацию.
«Реализация проекта планируется в рамках поддержки инициатив администрации Санкт-Петербурга за счет собственных средств АО «Зенит-Арена», — рассказали в компании. — Объем финансирования будет определен после принятия решения о реализации и разработке проектной документации. Возведение данных гидротехнических сооружений планируется вне административных границ Санкт-Петербурга. По рассматриваемому объекту у АО «Зенит-Арена» нет заключенных инвестиционных договоров».
Остается вопрос: а чьи, собственно, флаги будут реять над парком? Кандидатов минимум четверо: Российская Федерация, Санкт-Петербург», «Газпром» и «Зенит» у которого, впрочем, уже есть знамя близ ЗСД.