Сетевому девелоперу может помочь сильная команда и уверенность в себе
Как рассказал на конференции «Привлечение инвестиций в недвижимость», состоявшейся в рамках форума PROEstate, президент транспортно-логистического холдинга MLP Мишель Паскалис, из десятка крупных международных операторов подобного профиля, пытавшихся развивать логистические сети в России, сегодня успешно реализуют свои проекты лишь три компании - «Евразия-Логистик», MLP и Raven Russia. Трудности при реализации проектов, по его словам, связаны с длительностью сроков оформления земельных участков, получением доступа к инженерной инфраструктуре, а также с расчетом окупаемости проектов, начинающих приносить доход спустя несколько лет после начала реализации. Только переоформление земельного участка из бывших земель сельскохозяйственного назначения занимает, по данным докладчика, в среднем 15 месяцев из среднего срока реализации проекта в 48 месяцев.
По словам М.Паскалиса, сетевые логистические операторы, выходя на российский рынок, действуют разными путями. Некоторые пытались завести лоббистов в региональных администрациях, однако такая практика представляет серьезные риски для репутации компании. Другие чрезмерно полагались на бизнес-партнеров, что также не всегда надежно, как свидетельствует конфликт между акционерами ТНК-BP.
Кроме того, именно сетевым компаниям труднее всего рассчитывать на административный ресурс. Если ритейловая компания, полагаясь на этот фактор, может ограничиться одним крупным регионом, то логистическим операторам требуется, по выражению Паскалиса, «не один, а 15 административных ресурсов» в силу специфики обслуживания транспортных потоков.
Важнейшее значение для успеха сетевого бизнеса является слаженность команды в девелоперской компании. «Первый ресурс, который необходим - это люди», - считает предприниматель. По его словам, иногда по качеству команды можно предсказать заранее, что девелоперу не удастся реализовать свои планы.
Опыт MLP свидетельствует о том, что сетевой оператор должен вести себя уверенно и рассчитывать только на себя. «Мы приходим в регион и спрашиваем: вам нужны инвестиции? Если нужны, то нас устраивают такие-то условия, если же вас это не устраивает, мы поедем в другой регион», - поясняет М.Паскалис.
Наконец, для достижения успеха требуется правильно рассчитывать свои возможности, особенно в период кризисных явлений в США, обусловивших острую нехватку кредитных ресурсов. По словам Паскалиса, «то, что было год назад и то, что есть сегодня в финансовой сфере - это разные миры». Получить кредит операторам сегодня удается у незначительного числа банков, преимущественно российских. Между тем кредитная ставка 15-17%, предлагаема этими банками, делает проекты неокупаемыми. При этом перспективы рефинансирования кредита спустя 4-5 лет весьма туманны.
По мнению Паскалиса, на протяжении следующего года перед многими сетевыми операторами встанет вопрос не процветания, а выживания. Особые трудности грозят компаниям, предпринявшим высокозатратные проекты.
Руководитель многопрофильного сетевого холдинга DTZ Дэвид О'Хара напоминает о том, что проблемы с получением кредитов возникают и у крупных арендаторов логистических комплексов. Между тем доступ к кредитным ресурсам может осложниться и по причинам политического характера, поскольку банки-кредиторы, как наиболее консервативные структуры бизнеса, испытывают неопределенность в связи с продолжающимся конфликтом на Кавказе.
Девелопер, по мнению О'Хары, должен оценивать как возможности арендаторов, так и спрос покупателей. По его мнению, решающее значение в проекте играет не его масштабы, а качество его организации и предоставляемых услуг. Успех крупных сетевых проектов, по его мнению, также существенно определяется уровнем развития как транспортной инфраструктуры в конкретном регионе - в частности, качеством аэропортов и морских портов, так и состоянием сервисной среды, в частности, развитием гостиничной сети.
В отличие от Паскалиса, О'Хара оценивает перспективы мирового финансового кризиса оптимистично. По его словам, многие логистические фирмы США один-два раза в своей истории уже находились на грани банкротства в силу объективно существующих циклов подъема и спада мировой экономики и торговли. По его мнению, кризисные явления полезны, поскольку содействуют санации рынков.
Недвижимость петербургского Университета общей площадью 670 тысяч кв. м перейдет в федеральную собственность, в соответствии с соглашением между Росимуществом и КУГИ городского правительства. Вначале будут переданы находящиеся на балансе вуза 57 зданий-памятников, а затем и остальные объекты СпбГУ. В безвозмездном пользовании Университета находится также 25 га земли в центре города и 869 га в Петродворце, сообщает «Деловой Петербург».
Передачу имущества СПбГУ в федеральную собственность издание связывает с назначением на должность ректора университета бывшего декана юридического факультета и бывшего председателя Уставного суда Николая Кропачева. В период, когда он возглавлял Уставной суд, это учреждение занимало Дом юриста на ул. Чайковского, 28 - бывший особняк барона Кельха. Особняк до настоящего времени находится в собственности Петербурга и в безвозмездном пользовании юрфака СПбГУ.
Как напоминает издание, в 2005 г. между Уставным судом и Смольным разгорелся конфликт. Уставный суд признал незаконной деятельность администрации губернатора. В свою очередь, Валентина Матвиенко тогда настояла на роспуске суда, который затем был вновь созван под председательством Сергея Сергевнина.
По данным источников «ДП» в Росимуществе, именно в период конфликта, в июне 2005 г., в федеральное ведомство поступило письмо от Ассоциации юристов, возглавляемой Н.Кропачевым, где сообщалось «о нарушении имущественных прав РФ». Утверждалось, что КУГИ нарушил права РФ, когда в 1999 г. внес Дом юриста в реестр городской собственности.
Процесс разграничения федеральной и городской собственности, начавшийся в 2007 г., до настоящего времени не завершен. До настоящего времени спорными остаются 115 объектов.