Банкиры и девелоперы обсудили вопросы управления недвижимостью, как непрофильным активом
В кризисный период российские банки стали самыми крупными, после государства, собственниками различного рода активов, прежде всего – недвижимости. Если на 1 января
С начала 2010 г. наблюдалась стабилизация ситуации. Но в последние 2 месяца рост просроченной задолженности как в рублях, так и в валюте вновь начал расти. По мнению аналитиков, опыт других стран, чьи банковские системы проходили через серьезные кризисы, говорит о том, что эта проблема может сохраняться еще больше года.
Для обсуждения проблем управления непрофильными активами банковских и финансовых структур Гильдия управляющих и девелоперов в очередной раз собрала специалистов профильных структур банков, представителей крупных девелоперских и управляющих компаний на закрытом совещании «Продать нельзя управлять».
Сегодня у банков есть 2 глобальные проблемы, которые определяют их нынешнюю политику, связанную с долгами. Проблема первая: банкам надо любым путем вернуть деньги, которые они выдали в качестве кредитов, и которые сегодня перешли в разряд проблемных. Вторая проблема связана с рентабельностью и сокращением издержек на содержание непрофильных активов.
Учитывая, что значительная часть, по разным оценкам от 70 до 80 % проблемных активов в виде обеспечения являются недвижимостью, то перед кредитными организациями стоит выбор – избавляться от непрофильных активов, замораживать проблемные активы, неся весомые издержки или искать инструменты для, возможно, долгосрочной работы с активом и его капитализацией.
Последний, наиболее сложный, но на Западе считающийся классическим путь уже избрали «ВТБ» и «Сбербанк». Они четко разделили проблемные активы на три категории. Первая категория – те, с которыми могут работать структурные подразделения кредитных организаций. Вторая – те, с которым работают собственные дочерние структуры банков. И третья – те, которые банки берут либо на баланс, либо продают.
«Нам удалось создать в компании долговой центр для того, чтобы передать часть проблемных кредитов на баланс отдельной структуры и освободить резервы банка от «токсичных» проблемных активов, - рассказал гендиректор ЗАО «ВТБ Долговой центр» Петр Тюков. – Мы стали профильным подразделением, которое занимается взысканием долгов именно как команда профессиональных юристов. Часть проблемных активов, которые были в виде производственных предприятий, удалось структурировать».
Однако, принципиальная позиция большинства банков сегодня остается прежней – максимально быстро избавляться от непрофильных активов, либо просто замораживать проблемные активы, нежели продумывать и воплощать в жизнь стратегию работы с ними в рамках специально создаваемого фонда. Управление недвижимостью не является профильной деятельностью банка, но вместе с этим, при работе с недвижимыми активами банки предпочитают создавать собственные структуры, не доверяют профессионалам рынка, не считают компании, работающие на рынке, компетентными. Основной аргумент банков – УК не отвечает за финансовый результат. Поэтому у банка, который думает: заключать или не заключать договор с УК, нет гарантий, что цифры, указанные в договоре будут соблюдаться.
«Интересно отметить, что сами менеджеры, уполномоченные руководством банков работать с недвижимостью, предпочли бы аутсорсинг, так как понимают, что решение всего комплекса задач не под силу чисто банковской структуре, - говорит председатель Экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов, президент
На совещании не были затронуты проблемы связанные с региональной деятельностью. По мнению Юрия Негрея, представляющего Управление по работе с проблемными активами ЗАО «Райффайзенбанк», один из аргументов «за» сотрудничество с УК – работа не в своем регионе. По его мнению, заключать соглашение с УК нужно в случае, если штаб-квартира находится в значительном удалении от объекта управления. Во всех остальных случаях, проще и надежней создать свою управляющую команду.
«Банки подвергают сомнению профессионализм УК, поскольку последние, по мнению банковского сообщества, не хотят делить риски по принятым решениям в отношении того или иного объекта, - говорит директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar Дмитрий Сороколетов. – Многие из собравшихся видят решение в компенсации этих рисков путем сдачи помещений на объекте в аренду УК – тем самым банк гарантировано получит фиксированный доход, а УК будет самостоятельно сдавать эти площади в субаренду. Предлагался также вариант ввести штрафные санкции для УК при неисполнении прогнозируемого бюджета по проекту. Таким образом, большинство банков хотят видеть распределение рисков по объекту и некие гарантии со стороны УК. Представители УК, в свою очередь, видят подобные гарантии в том, что они подписываются своим добрым именем под каждым проектом/объектом. Для компаний, оказывающих услуги рынку, это гораздо боле весомая гарантия, потерять имя – значит потерять долю рынка и, в итоге, свой бизнес.
Еще одной важной проблемой, которые решает девелопер, является оценка залогового актива и определения его стоимости. До кризиса кредиты выдавались по той стоимости номинала и с теми залогами, которые были оценены до кризиса, при высоких ценах на недвижимость. Сегодня, когда пристав составляет актив и предлагает получить его банку, для последнего это является значительной проблемой, так как он все получает по завышенной стоимости.
«Сейчас реализовывать активы стало еще тяжелее, чем в 2009 г., т.к. все проверяют реальную стоимость, - говорит П.Тюков. – Политика банка в связи с этим поменялась. Мы говорим, что актив будет находиться на балансе, пока он не будет на рынке нормально стоить».
Комплексная работа с активом, упакованным в фонд (ЗПИФ, в частности), обсуждалась больше в теоретическом плане. Банки не высказали готовность к таким формам работы, считая, что существует большое количество мер регулятивного характера, в т.ч. от ЦБ, которые делают такие методы работы с активами затруднительными. Отсюда необходимость решения целого ряда вопросов на государственном и законодательном уровне, а также с регуляторами банковской деятельности.
Несмотря на дискуссию, разгоревшуюся на совещании, обе стороны понимают, что нужно искать компромиссы. В рамках встречи было принято одно существенное решение – банкам необходимо проработать систему гарантий, которые они хотят видеть от управляющих компаний. Резюмируя настроение банковского сообщества, можно сделать вывод, что большинство хотят подождать. Сейчас банки пробуют продать объекты по цене залога самостоятельно, и если этого сделать не получается, то они продолжат держать объекты у себя.
В рамках подготовки I Съезда Северо-Западной палаты недвижимости прошел Северо-Западный жилищный форум. Его организаторами выступили Аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, правительство Вологодской области и Северо-Западная палата недвижимости (СЗПН).
В нем приняли участие представители органов власти и профессиональных сообществ участников рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Вологодской, Архангельской, Ленинградской, Новгородской областей, Карелии. Центральной темой форума стало обсуждение принципов и методов формирования на Северо-Западе России системы безопасности для всех участников рынка недвижимости.
Как отмечает начальник департамента Аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин, сегодня назрела потребность в создании региональных и межрегиональных СРО, которые объединят специалистов рынка недвижимости. По его мнению, для индивидуальных предпринимателей в этой сфере перспективно внедрение патентной системы налогообложения. Следующий шаг – разработка закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости». Однако здесь, по мнению С.Зимина, не следует выходить за рамки антимонопольного законодательства и закона о предпринимательской деятельности.
По словам первого замгубернатора Вологодской области Валентина Горобцова, вопрос безопасности при проведении сделок с недвижимостью стоит сегодня очень остро: «Я считаю, что регионы должны объединить усилия и предложить такую нормативно-правовую базу, которая позволит эффективно работать добросовестным специалистам и защитит права потребителей». Он отметил, что власть сегодня хочет видеть на рынке недвижимости социально ответственный бизнес.
По мнению Президента СЗПН, Президента Череповецкой ассоциации риэлтеров Юрия Румянцева, в последнее время, очевидно в связи с кризисными явлениям, количество проблемных сделок и откровенного мошенничества на рынке недвижимости заметно возросло. «Мы должны разработать эффективный механизм защиты потребителей», - говорит он, отмечая, что навести порядок на рынке можно, лишь создав соответствующую законодательную базу – необходимо принять закон «Об агентской деятельности в сфере недвижимости». Нужно создать заслон незаконному предпринимательству на рынке недвижимости, - считает Ю.Румянцев.
В то же время С.Зимин, еще раз подчеркнул, что в вопросе предпринимательской деятельности нужно уходить от императивных норм, «нельзя загнать всех предпринимателей в одно, даже очень хорошее СРО, это будет противоречить законодательству». Очевидно, на рынке будут функционировать несколько СРО, как общероссийских, так и региональных, со своими профессиональными стандартами деятельности. В.Горобцов, отметил, что сегодня требуются более ответственные и взвешенные решения, «бизнес должен быть требовательнее к себе» и «власть должна серьезнее относиться к вопросам регулирования и надзора во всех сферах деятельности».
Председатель правления СЗПН Павел Созинов, говоря о концепции закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости», отмечает: «Основным субъектом рынка услуг в сфере недвижимости выступает агент – физическое лицо, которое и должно состоять в СРО. Условиями допуска на рынок станут: получение системного профессионального образования в аккредитованных учебных заведениях и прохождение аттестации, внесение взноса в компенсационный фонд СРО, страхование ответственности. При этом агентства недвижимости должны быть аккредитованы при СРО специалистов. Очевидно, что СРО должны состоять из значительного количества агентов – не менее 1000-1500 человек и строиться как по региональному, окружному, так и межрегиональному принципу».
В Законе «Об агентской деятельности в сфере недвижимости» необходимо четко прописать обязанности продавцов, покупателей и агентов – профессиональных посредников, регламентировать трудовые отношения между агентствами и их сотрудниками, ввести институт обязательного страхования приобретаемых объектов и профессиональной ответственности, считает Людмила Топина, зампредседателя Карельской ассоциации риэлторов.
Несмотря на то, что профессионалы рынка недвижимости сумели создать серьезные профессиональные сообщества, дальнейшее развитие рынка тормозится отсутствием внятной долгосрочной стратегии, считает председатель Вологодской ассоциации профессиональных риэлторов Сергей Ольшуков, тогда как в смежных профессиях, например, у оценщиков такая модель уже создана, есть федеральный закон об оценочной деятельности.
«Касаясь разработки профессиональных стандартов деятельности, нужно отметить, что в отличие от оценщиков, наши АН готовы вместить в понятие услуги многие несвойственные нашей профессии функции, например, «проверку чистоты объекта недвижимости», тогда как в арсенале АН нет необходимого инструментария», - говорит замглавы представительства СЗПН по Вологодской области Людмила Серова.
По итогам форума был принят Меморандум, в котором, в частности, подчеркивается, что «участники и делегаты форума считают необходимым продолжить разработку концепции федерального закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости», для чего необходимо создать рабочую группу при аппарате полпредства президента РФ в СЗФО с участием представителей органов исполнительной и законодательной власти субъектов округа и профессионалов рынка недвижимости. Концепция законопроекта будет представлена на I Съезде Северо-Западной палаты недвижимости, который пройдет в рамках Гражданского жилищного форума в Санкт-Петербурге в сентябре 2010 г., отметил Владимир Николаев, председатель исполнительного комитета Гражданского жилищного форума.
Публикуем текст Меморандума полностью
Меморандум
Участники и делегаты I Северо-Западного жилищного форума, представляющие федеральные и региональные органы государственной власти, органы местного самоуправления, агентства недвижимости, банки, страховые компании, организации и предприятия инвестиционно-строительного комплекса, средства массовой информации, общественные и профессиональные объединения, заслушав и обсудив состояние и тенденции развития жилищной сферы и рынка недвижимости, отмечают следующее.
Вопросы безопасности на рынке недвижимости и соответствующие законодательные инициативы органов государственной власти, сегодня находят широкий отклик и поддержку общественности.
В настоящее время рынок недвижимости в СЗФО – это около 150 тысяч сделок купли-продажи ежегодно, которые осуществляют более 1000 агентств недвижимости и 200 компаний-застройщиков. Годовой оборот рынка жилой недвижимости только Санкт-Петербурга - более $10 млрд.
Одна из основных проблем рынка недвижимости – это безопасность клиентов и контрагентов при сделках, в том числе, проводимых с участием государственных жилищных субсидий. Краеугольный камень – это доверие потребителей к субъектам рынка недвижимости и к сформировавшемуся на нем предложению. Кризис показал, что степень доверия к агентствам недвижимости со стороны покупателей, как к субъектам рынка, крайне не высока. Так, снижение объемов сделок на вторичном рынке жилой недвижимости по итогам года по отношению к объемам прошлых лет – не значительно – не более 10-15%, однако количество сделок, проводимых агентствами недвижимости сократилось существенно, в некоторых случаях - на 40-50%. Покупатели или стали приобретать жилье самостоятельно, или обращаться к «неорганизованным» посредникам.
На первичном рынке в настоящее время синонимом слову «безопасность» становятся «214-закон» и «саморегулирование», они продвигаются властью и в сознании потребителей, и как условие работы на строительном рынке.
Однако для других профессиональных участников рынка недвижимости нет обязательных норм для создания саморегулируемых сообществ. Нет и закона об агентской деятельности на рынке недвижимости. Отмена обязательного лицензирования риэлторской (брокерской) деятельности в
Добровольная сертификация, проводимая некоторыми бизнес-сообществами, не охватывает и 5% действующих агентств недвижимости. Образовательные учреждения и аттестация специалистов работают не всегда эффективно, хотя по некоторым оценкам, на рынке недвижимости СЗФО предоставляют брокерские услуги не менее 15 тысяч агентов, из них не менее половины работают самостоятельно.
В то же время и банковский сектор, осуществляющий ипотечное кредитование жилой недвижимости, и застройщики, и отраслевые комитеты Администраций субъектов, и их подведомственные организации, реализующие государственные жилищные программы, и население – крайне заинтересованы в надежных контрагентах и профессиональных специалистах.
В этих условиях следует считать перспективным становление саморегулируемых сообществ на рынке недвижимости, серьезнее говорить о профессиональных стандартах деятельности, о страховании, т.е. об ответственности бизнеса. Создание действенных институтов управления профессиональным некоммерческим партнерством, ведение открытой информационной политики придадут необходимый импульс и предпосылки для реального становления профессии специалистов рынка недвижимости.
Участники и делегаты Форума считают своевременным и необходимым для развития цивилизованного рынка недвижимости в СЗФО создание Некоммерческого партнерства «Северо-Западная палата недвижимости». Новое некоммерческое партнерство позволит объединить всех профессиональных участников рынка недвижимости СЗФО и в последствии создать на его базе специализированные саморегулируемые объединения.
Такое партнерство должно исходить из принципов социальной ответственности бизнеса, опираться на реалии рынка, т.е. на деятельность и агентств недвижимости, и индивидуальных предпринимателей, и агентов.
Новое профессиональное объединение должно предложить для своих участников принципиально новые формы работы, которые могут эффективно поддерживать развитие бизнеса и позволят вывести его «из тени», следует разработать новые современные образовательные программы, серьезнее использовать возможности средств массовой информации, в том числе рекламно-информационные, создать Единую информационную систему баз данных объектов недвижимости СЗФО, выставленных на продажу, и т.п.
Участники Форума выдвигают на первый план вопросы и проблемы законодательного обеспечения рынка недвижимости, в том числе, обсудив перспективы внедрения патентной системы налогообложения на рынке недвижимости и концепцию закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости» констатируют, что основным субъектом рынка услуг выступает агент – физическое лицо, которое должно состоять в саморегулируемой организации. Условиями допуска на рынок должны стать: получение системного профессионального образования в аккредитованных учебных заведениях и прохождение аттестации, внесение взноса в компенсационный фонд СРО, страхование ответственности. При этом агентства недвижимости должны быть аккредитованы при саморегулируемых организациях специалистов. Очевидно, что СРО должны состоять из значительного количества агентов – не менее 1000-1500 человек и строиться как по региональному, окружному, так и межрегиональному принципу.
В Законе «Об агентской деятельности в сфере недвижимости» необходимо четко прописать обязанности продавцов, покупателей и агентов – профессиональных посредников, регламентировать трудовые отношения между агентствами и их сотрудниками, ввести институт обязательного страхования приобретаемых объектов и профессиональной ответственности и т.п.
Следует активнее привлекать страховые компании для работы на рынке недвижимости, однако они должны ощущать свою социальную ответственность, обеспечивая механизмы реальной защиты покупателей, а не рассматривать участников рынка недвижимости исключительно как источник получения повышенной прибыли.
Участники и делегаты форума считают необходимым продолжить разработку Концепции федерального закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости» и обратиться в Государственную Думу РФ с предложением рассмотреть возможность скорейшего принятия указанного закона, как механизма эффективного саморегулирования рынка недвижимости.
В целях совершенствования законодательной деятельности, в том числе, подготовки концепции закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости», создать рабочую группу при аппарате Полномочного представителя Президента РФ в СЗФО с участием представителей органов исполнительной и законодательной власти субъектов СЗФО (членов Наблюдательного совета Северо-Западной палаты недвижимости) и профессионалов рынка недвижимости регионов СЗФО (представителей Северо-Западной палаты недвижимости), банковских и страховых сообществ.
Представить концепцию закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости» на II Северо-Западном форуме недвижимости в рамках Гражданского жилищного форума в сентябре
Принято единогласно
Меморандум подписан от имени участников и делегатов I Северо-Западного форума недвижимости:
В.М. Горобцов, первый заместитель губернатора Вологодской области,
С.М. Зимин, начальник департамента социально-экономического и финансового мониторинга аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО,
Ю.Н. Румянцев, президент Северо-Западной палаты недвижимости,
П.Б. Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости.