Развитие ИЖС в России тормозится отсутствием территориальных планов поселений
«Для выхода из кризиса российской экономике необходимо ускоренное создание новой мощной промышленной, транспортной, информационно коммуникационной инфраструктуры. Следовательно повышается необходимость поиска форм эффективного взаимодействия бизнеса и власти», – заявил на Общероссийском форуме «Инфраструктурные проекты России: сложные условия – новые возможности» заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам Госдумы РФ Александр Коган. Соорганизатором Форума выступило Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМиКС).
«Учитывая дефицит бюджетных средств, остро стоит необходимость их наиболее эффективного использования, – подчеркнула заместитель исполнительного директора НАМиКС Александра Мочалова. – Необходимо разработать механизм синхронизации государственных программ, предусматривающих финансирование инфраструктурной подготовки территорий, в том числе ФЦП «Жилище», а также инвестиционных программ естественных монополий».
В рамках форума состоялась сессия «Строительный капитал и ЖКХ России: инновации, инфраструктура, инвестиции», модератором которой выступила А.Мочалова.
Открывая сессию, она назвала ряд цифр, индексирующих состояние отрасли жилищного строительства в России. Так, по итогам 2009 г. ввод жилья составил 59,8 млн. кв. м. Доля ИЖС в нем составила 54% (в 2008 г. – 43%). Объем ввода жилья для расселения аварийного жилищного фонда превысил ожидаемый на 41,5% и составил 2,97 млн. кв. м. Однако, по словам А.Мочаловой, в стране остается 99 млн. кв. м аварийного жилья, 40% населения живет в жилье, которое не отвечает требованиям благоустройства, а 6,5% приняты на учет нуждающихся в жилых помещения.
Одной из главных проблем развития строительной отрасли директор Департамента регулирования градостроительной деятельности Минрегиона Илья Пономарев назвал отсутствие схем территориального планирования.
«Внятный открытый прогноз интересов государства, прозрачный порядок ведения инвестиционной деятельности, управление рисками – это и есть основа государственно-частного партнерства. Государство должно не управлять, а направлять, – считает он. – Система территориального планирования должна быть создана, в дальнейшем ее можно совершенствовать. Сегодня МО зачастую не имеют средств, желания и знаний для этой работы. С этой целью мы предлагаем утвердить упрощенную методику разработки градостроительной документации для небольших поселений. Планируется также в 2010 г. выделить 7 млрд. рублей из ФЦП «Жилище» и 2 млрд. рублей из антикризисного фонда на субсидии местным бюджетам».
Одной из причин роста доли малоэтажного строительства И.Пономарев назвал отсутствие зарегулированности этого сегмента строительства.
«Мы разработали новую ресурсную модель формирования себестоимости строительства, – рассказал он. – И малоэтажное строительство действительно укладывается в стоимость 1 кв. м за 30 тысяч рублей. Традиционный посыл, что строительство инфраструктуры при малоэтажном строительстве намного дороже, чем при высотном, тоже себя не оправдал. За счет сокращения пространства между домами и применения типов застройки, альтернативных усадебной, удается добиться плотности пятиэтажной застройки. Ресурс плотности в большинстве наших городов составляет 50-60%. Застроен лишь 1,1% земель страны. Т.е. проблема развития этого сектора не в отсутствии земли, а в отсутствии эффективных территорий, где были бы невелики затраты на инфраструктуру, и в неэффективных решениях, чего без комплексного анализа, без схем террпланирования невозможно избежать».
В Вологде прошел круглый стол по вопросам формирования подходов к комплексному освоению земельных участков в целях жилищного строительства в регионе. Были рассмотрены вопросы содействия потенциальным инвесторам и застройщикам в работе с земельными участками Фонда РЖС, приобретенными на аукционах, снятия административных барьеров и сокращения сроков прохождения разрешительных процедур, помощи в создании инфраструктуры и получении кредитных ресурсов.
В работе круглого стола приняли участие вице-губернатор Вологодской области Виктор Рябишин, заместитель гендиректора Фонда РЖС Павел Бородин, исполнительный директор ОАО «АИЖК» Станислав Дамбраускас, глава Вологды Евгений Шулепов и др.
В.Рябишин рассказал о текущей ситуации со строительством жилья в регионе. «В Вологодской области набран хороший темп строительства, и останавливаться мы не планируем», – отметил он. В 2009 г. было введено в эксплуатацию 484,7 тысячи кв. м жилья, что меньше показателей 2008 г., однако ввод индивидуального жилья увеличился на 10,5% и составил 158,55 тысячи кв.м.
Первый замгубернатора региона В.Горобцов поблагодарил Фонд РЖС за сотрудничество. «Прошло всего 9 месяцев с момента подписания соглашения о сотрудничестве, и уже первые участки выставляются на аукцион», – констатировал он.
Напомним, Фонд РЖС объявил о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в Вологде, на ул. Старое шоссе, 5, площадью 1,32 га. Аукцион состоится 16 февраля 2010 г. В.Горобцов заверил, что правительство области будет оказывать содействие любому победителю аукционов в части административной, документарной поддержки, взаимодействия с органами государственной власти.
Кроме того, он сообщил, что уже ведется работа над следующими участками: это 2 участка в пос. Шексна, еще один участок в Вологде, участки в Марфино и Грязовце. «Это те участки, которые в ближайшее время будут введены в оборот в целях строительства жилья эконом-класса в Вологодской области», – сказал В.Горобцов.
П.Бородин подчеркнул, что «Фонд РЖС планирует поддерживать любых застройщиков и победителей аукционов, в частности, будет предоставлять гибкий график платежей и гарантию на выкуп до 25% жилья эконом-класса, которое будет построено на земельном участке». Он назвал сотрудничество с Вологодской областью для Фонда РЖС эталонным. «Органы государственной власти области начали и ведут с нами активное взаимодействие и сотрудничество», – подчеркнул П.Бородин.
Е.Шулепов заметил, что основной проблемой для города является недостаточный ввод жилья эконом-класса, хотя потребность в таком жилье достаточно велика. «Вовлечение в оборот земельных участков с помощью Фонда РЖС – это большой прорыв, потому что раньше вовлечь их в оборот было просто невозможно», – сказал он.
Также Е.Шулепов сказал, что в Вологде есть участки общей площадью более чем 70 га, которые можно активно вовлекать для строительства недорогого жилья. При этом все необходимые коммуникации находятся в доступной близости от земельных участков. «Администрация и МО Вологды максимально поддержат потенциальных застройщиков, мы уже проработали вопросы, связанные с инфраструктурой, водоотведением, водоснабжением», – сообщил он. Кроме того, МО планирует выкупить еще до 25% жилья, построенного на участке, под муниципальные нужды, в частности, под расселение аварийного и ветхого жилья.
С.Дамбраускас сообщил, что разработанный Фондом РЖС и АИЖК механизм направлен на возобновление кредитования строительства. АИЖК будет выкупать у банков ипотечные кредиты, предоставленные ими физическим лицам. Агентство также планирует выкупать т.н. ипотеку юрлиц, в том числе фондировать выкуп Фондом РЖС до 25% жилья эконом-класса, возводимого на землях фонда. Кроме того, АИЖК будет фондировать целевые кредиты банков девелоперам в период строительства жилья.
«Таким образом, создаются комфортные условия для банка в виде возвратности кредитных средств, которые были вложены на этапе завершения строительства, и для застройщика в виде комфортных условий и динамики финансирования строительства», – отметил он.
Представители ОАО «Банк «Уралсиб», ОАО «Банк Москвы» и Сбербанка России отметили, что продукт, вводимый в хозяйственный оборот Фондом РЖС, абсолютно рыночный, и они готовы предоставлять кредитные ресурсы для застройщиков. Финансовые структуры и правительство региона проведут специальное рабочее совещание, на котором будет обсуждаться возможность уменьшения сроков согласования документов по кредитованию застройщиков, возводящих жилье эконом-класса.
Представитель регионального оператора АИЖК, НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» Илья Мосин сообщил о том, что эта организация рассмотрит вопрос о предоставлении гарантий по выкупу еще 25% жилья, которое будет построено на участке Фонда РЖС.
Участники круглого стола отметили, что в целом жилье, которое будет строиться на этом земельном участке, будет иметь гарантированную востребованность и сбыт.