Эксперт: Несмотря на тенденцию к росту, цены на жилье в 2010 г. будут относительно стабильны
По мнению экспертов «Миэль», спрос на жилую недвижимость в 2010 г. будет возрастать. За 2009 г. на рынке накопился значительный отложенный спрос, и к осени рынок Московского региона вышел на уровень соответствия платежеспособного спроса и предложения.
Но, несмотря на то, что рынок имеет тенденцию к росту, цены на жилую недвижимость в 2010 г. будут находиться в умеренно стабильном состоянии. «Резкого роста или падения не предвидится; разнонаправленные колебания цен будут осуществляться в диапазоне 5% от среднемесячной цены конца года. Это будет характерно и для первичного, и для вторичного рынка», - считает гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков.
Причем, на первичном рынке сегодняшний спрос уже фактически реализован. То есть, покупатели практически выбрали с рынка все жилье в стадии завершенного строительства.
Для нового же строительства сегодняшний «входной билет» по себестоимости, дешевле докризисного, и это дает возможность новым проектам стартовать с более низкой ценой. Этот фактор в 2010 г. даст эффект удержания средней цены, и не позволит ей расти вверх. Это будет характерно и для эконом-, и для бизнес-класса. Первичный рынок, по мнению управляющего партнера компании «Миэль-Новостройки» Оксаны Каарма, представляет собой сжатую пружину, то есть сохраняется большой потенциал роста.
На вторичном рынке в 2009 г. объем предложения квартир продемонстрировал свои максимальные значения. Такого количества объектов – более 45 тысяч квартир – на московском рынке еще не было (для сравнения, в начале 2008 г. в предложении находилось не более 20 тысяч. Одним из главных трендов 2009 г. стало увеличение доли альтернативных сделок.
Еще одним событием можно считать то, что не сбылись некоторые прогнозы по выбросу на рынок большого количества дефолтных квартир. «Во многом это связано с тем, что ипотека изначально представляла собой достаточно взвешенный продукт, - считает гендиректор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов. – Поэтому есть все основания полагать, что в 2010 г. ипотека будет возрождаться».
Один из наиболее важных аспектов загородного рынка в 2009 году - это изменение характера предложения. По словам управляющего партнера компании «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, если еще год назад покупатели почти не рассматривали земельные участки площадью 6-8 соток, предпочитая участки размером 10-15 соток, то сейчас небольшие участки – самый востребованный товар. Подобная ситуация и с площадью домов.
Изменился подход к формированию девелоперских проектов. Снизилась их доходность, приблизившись к европейским стандартам. Если докризисная рентабельность составляла 30-40%, то сейчас она составляет 10-15%. Цена на недвижимость снизилась в среднем почти на 40% по сравнению с докризисным уровнем.
Рынок коммерческой недвижимости, утверждает директор компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко, в 2010 г. будет носить ярко выраженный сезонный характер, наибольшую активность показывая весной и осенью. Тенденции роста спроса на аренду и покупку объектов различного назначения и активности собственников приведет к увеличению количества сделок, возможен небольшой рост рынка в пределах 10-12%. Рост цен в 2010 г. возможен прежде всего, в формате street-retail.
В целом же, 2010 г., по мнению экспертов, не принесет никаких существенных всплесков на рынке недвижимости. Наступающий год будет накапливать потенциал для рынка-2011.
По словам председателя совета директоров холдинга «Миэль» Григория Куликова, финансирование строительной отрасли начинает постепенно оживать. «Я думаю, что в 2010 г. эта тенденция усилится, – говорит он. – Сейчас готовность к финансированию в большей степени демонстрируют коммерческие банки, а вслед за ними уже начинают подтягиваться и банки с госучастием. Так что, развитие финансирования отрасли – это главное, что я ожидаю от 2010 г.».
Госдума рассмотрела сегодня вопрос, связанный с продлением периода льготной приватизации земли. Закон был принят во II чтении с 6 поправками. При этом депутаты постарались учесть все рекомендации Президента РФ.
Проект закона «О внесении изменений в ст. 2 и 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и ст. 7 закона «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» предусматривает продление на 2 года срока переоформления права бессрочного пользования земельными участками: организациям и гражданам, являющимся собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений – до 1 января 2012 г.; юридическим лицам, являющимися собственниками линий электропередач, связи, трубопроводов, дорог, железнодорожных линий и других линейных объектов в отношении расположенных под ними земельных участков – до 1 января 2015 г. Размер арендной платы при переоформлении может изменяться только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
По сообщению председателя комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы РФ Мартина Шаккума изменения в действующем законодательстве действительно назрели. Для введения в действие Земельного кодекса РФ положительное решение относительно продления льготного периода крайне важно.
Эта тема остро обсуждалась не только в коридорах власти, но и в среде бизнес сообщества. Особенно после заявления президента РФ Дмитрия Медведева, который в своих комментариях к законопроекту рекомендовал Думе не принимать его и жестко раскритиковал.
По словам депутата Госдумы В.Драганова, который вынес вопрос о продлении срока приватизации на рассмотрение парламента: «Мы рассматриваем эту меру, как антикризисную. И если сегодня, при учете того, что кризисные явления в экономике продолжаются, не продлить срок льготной приватизации, то завтра – государство столкнется с проблемой дефицита частных инвесторов». Помимо кризиса и вызванной им острой нехватки средств у многих предприятий, он отметил, что «несмотря на то, что срок действия временных норм уже неоднократно продлевался, нам до сих пор не удалось реализовать их в полной мере, в том числе и из-за бюрократических препон со стороны чиновников в отдельных субъектах РФ».
Как считает гендиректор «Земельных дел конторы» Илья Свиридов, занимающийся приватизацией земли в Москве: «В целом, в заключении президента поднят целый ряд актуальных на сегодня проблем в сфере оформления прав на землю. Однако конечный вывод – о том, что продление льготы по выкупу земли нецелесообразно – выглядит нелогично. Скорее, в свете озвученной проблематики, было бы справедливо продлить сроки действия льгот на небольшой период, до года, с тем, чтобы разработать полный пакет изменений, с учетом президентских замечаний. В Москве сегодня в частной собственности находится 140 участков земли. Первый договор о приватизации был заключен в 2006 г. и, в тот же год, прошла еще одна сделка. В 2007г. сделок было чуть больше. Рекордным стал 2008г. – 64 сделки; в 2009г., несмотря на кризис, только за январь-октябрь было зафиксировано 58 сделок». И.Свиридов считает, что прослеживается положительная динамика, и уже в 2010 г. можно ожидать порядка 100 новых сделок.