Участки без инфраструктуры: в кризис – решение проблемы, но затем – ее возникновение
В период кризиса, в поисках новых рыночных ниш, многие девелоперы коттеджных поселков расширили линейку предложения, реализуя объекты разного класса – от дорогих домовладений с полным снабжением инженерной инфраструктурой до земельных участков без подряда на неподготовленной земле. На круглом столе в «Строительном Еженедельнике» были высказаны различные точки зрения о перспективах таких проектов.
Заместитель гендиректора ООО «Национальная жилищная корпорация» Дмитрий Майоров считает, что чрезмерное расширение линейки предложения в одном застраиваемом массиве нецелесообразно. По его наблюдению, покупателям разного уровня достатка, став собственниками участков в одном поселке, трудно договориться при решении вопросов социального развития, прокладки коммуникаций, организации охраны.
Социальная однородность, по оценке руководителя отдела продаж ИСК «Грантика» Марины Селивановой, достигается на загородных объектах с небольшим количеством участков однородного качества.
По мнению советника руководителя ГК «Стинком» Светланы Невелевой, у земельных участков без инфраструктуры за время кризиса сложилась своя категория покупателей. «Сейчас возможно приобретение участка у берега залива или живописного озера в Приозерском районе за 900 тысяч рублей. Раньше подобных предложений на рынке просто не было», - отмечает она. Как считает С.Невелева, многие покупатели индивидуальных отдельных участков без инфраструктуры действуют «на авось», не задумываясь о размерах последующих инвестиций.
Цены на земельные участки в районах области, удаленных от мегаполиса, сегодня составляют иногда всего 200-250 тысяч рублей. При этом покупателей дешевой земли устраивает и ограниченный размер участка – 6-10 соток, отмечает вице-президент АРСПб в СЗФО Павел Созинов. По его словам, именно на такие земельные участки преобладает спрос в южных районах области, причем покупателей из всей инженерной инфраструктуры интересует лишь электричество.
По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», за III квартал 2009 г. в Москве было введено 216,4 тысяч кв. м складской недвижимости. Объем ввода складских комплексов в 2009 г. будет близок к заявленному в начале года потенциально реализуемому объему.
В III квартале спрос на метраж складских площадей был разнополярным. Наибольшим интересом пользовались помещения как до 1000 кв. м, так и свыше 10000 кв. м. По итогам же 9 месяцев максимальным спросом на аренду пользовались помещения до 500 кв. м, а с целью покупки самыми популярными были складские площади от 1 до 5 тысяч кв. м.
В III квартале максимальным спросом у арендаторов пользовались северное, западное и восточное направления, а у покупателей – южное, юго-западное и юго-восточное.
Ставки аренды в III квартале не претерпели существенных изменений. Базовая арендная ставка на складские помещения класса А в пределах МКАД равняется 170-185 долларов за 1 кв. м в год. Уровень арендной ставки на аналогичные помещения в Подмосковье составляет 100-115 долларов за 1 кв. м в год. Аренда склада класса В внутри МКАДа обойдется в 140-155 долларов за 1 кв. м в год, за пределами столицы – в 90-105 долларов.
Цены продажи качественных складов в Москве также значительно не менялись. Складская недвижимость в Московской области в III квартале стала стоить в среднем на 6% больше, по сравнению с II кварталом. Цены внутри МКАДа на помещения класса А составили 1350-1500 долларов за 1 кв. м, класса В – 1100-1250 долларов. Склады класса А в области продавались по цене 800-950 долларов за 1 кв. м, класса В – 650-800 долларов.
«На рынке активно проявил себя отложенный спрос, который отчасти был связан с выходом на рынок интересных для арендаторов складских проектов, - отмечает Владислав Луцков, гендиректор АКЦ «Миэль». – При этом на рынке сохраняется высокий уровень вакантных площадей, и в условиях спада производства можно прогнозировать, что в ближайшее время основными арендаторами будут скорее развивающиеся торговые розничные сети и иностранные компании, выходящие на российский рынок».