В Ленобласти выставили на торги участки «Ижорских просторов» почти за 650 млн руб.

В Тосненском районе Ленинградской области повторно выставили на торги два участка общей площадью 17,6 га, принадлежащие ООО «Ижорские просторы». Соответствующее объявление размещено арбитражным управляющим компании на «Федресурсе». Прием заявок начался 7 августа и продлится до 11 сентября. Торги начнутся 14 сентября. Как следует из опубликованной информации, стартовая цена лота составила 649 млн руб. По данным «Федресурса», в 2022 г. эти же земли продавались за 363 млн руб., но заявок не поступило.

Предстоящие торги будут проводиться на основании решения собрания кредиторов ООО «Ижорские просторы», проведенного 2 июля 2026 г. Согласно положению о продаже имущества компании, при определении начальной цены использовались результаты экспертизы, проведенной ФБУ «Северо-Западный РЦСЭ Минюста России». Из них следовало, что рыночная стоимость участков определена в размере 810 млн руб. Площадь первого составляет 16,6 га, а второго — 1 га. Для обоих разрешенный вид использования представляет собой малоэтажное строительство (два-пять этажей).

ООО «Ижорские просторы» было признано банкротом в августе 2019 г. по решению Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Компания была образована в 2014 г. В том же году она получила разрешение на строительство первой очереди жилого комплекса «Ижора Сити». Застройщик должен был возвести три дома на 142 квартиры.

Изначально предполагалось, что в апреле 2016 г. работы будут завершены, затем разрешение на строительство было продлено до мая 2018 г., но здания не были достроены. Дома возводились по договорам долевого участия – компания получила от 56 дольщиков более 70 млн руб. В декабре 2018 г. один из кредиторов ООО «Ижорские просторы» подал иск о несостоятельности. Вынося решение о признании компании банкротом, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области ориентировался на кредиторскую и дебиторскую задолженность застройщика, а также на то, что компания не исполняла предписания от регионального комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы. В 2023 г. Фонд развития территорий объявил о том, что дольщики, вложившие средства в комплекс «Ижора Сити», получат компенсации.

В 2022 г., когда участки выставили на торги, рассматривалась возможность направить полученные средства на достройку корпусов «Ижора Сити», сообщал «Коммерсантъ». До 2026 г. новых попыток продать участки не предпринималось. 

Опрошенные эксперты отмечают, что проведение повторных торгов с разницей в несколько лет, если речь идет о крупных лотах, является обычной практикой, поскольку кредиторы могут рассчитывать на значительное изменение рыночной конъюнктуры.

«На рынке уже были аналогичные ситуации, когда крупные активы неоднократно выставлялись на торги, но находили нового владельца только после корректировки условий продажи. Так, портфель Raven Russia не удалось реализовать сразу из-за отсутствия покупателей. Другой пример – банкротство структур ГК «Унисто Петросталь», когда продажа активов растянулась на несколько лет», – прокомментировал руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов.

Партнер юридической практики консалтинговой компании «Альтхаус» Александр Арбузов отметил, что в случае неудачных торгов кредиторы могут забрать в собственность непроданный лот. Но при желании реализовать объект на торгах,  имущество может остаться в конкурсной массе и процедура начнется заново, добавил он.

По словам юриста адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Артема Рудоя, значительное повышение начальной цены участков обусловлено новыми результатами оценки, которая учитывала удорожание земельных участков с момента первых торгов. При определении начальной цены арбитражный управляющий обязан ориентироваться именно на тот порядок цен, который указан в экспертном заключении, подчеркнул эксперт.

«Приобретение крупного земельного участка в Тосненском районе по заявленной цене может быть экономически оправданным, например, при реализации масштабной государственной программы, предполагающей строительство социального жилья или иной жилой недвижимости с бюджетным финансированием», – говорит Сергей Дуванов.

Он также отметил, что в Петербурге предложение крупных подготовленных земельных массивов ограничено, поэтому для реализации подобных проектов участок может представлять интерес.

Директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов назвал начальную стоимость участков завышенной, предположив, что потенциальный интересант может дождаться следующих торгов, когда цена лота будет снижена. По словам управляющего партнера агентства «Генератор недвижимости» Константина Анохина, средневзвешенной рыночной стоимости участков для строительства многоквартирных жилых домов не существует – цена каждого лота определяется индивидуально, исходя из разрешенных видов использования, состояния транспортной инфраструктуры и близости инженерных сетей.

Константин Анохин выразил мнение, что актив компании может использоваться для возведения малоэтажного жилого комплекса комфорт-класса.

«С 2018 г. транспортная доступность Тосненского района улучшилась, а покупатели хорошо воспринимают мало- и среднеэтажные пригородные проекты. Поэтому актив может получить вторую жизнь, если девелопер правильно рассчитает экономику проекта», – резюмировал он.