Эксперт: Рынок офисной недвижимости Петербурга в 2008 г. достиг пика
В 2008 г. в Санкт-Петербурге было введено 352 тысяч кв. м офисных площадей класса А и В, что составляет около трети общего объема рынка офисной недвижимости (925 тысяч кв. м), сообщается в отчете международной консалтинговой компании Colliers International. «Это самый высокий показатель за всю историю петербургского рынка», - отмечают эксперты, передает ИА Интерфакс.
В 2008 г. были совершены сделки аренды и покупки офисных площадей конечными пользователями на общую площадь около 220 тысяч кв. м. В числе крупных сделок - покупка банком ВТБ 6000 кв. м офисной площади в многофункциональном комплексе «Толстой Сквер», аренда строительной компанией ЛЭК 3500 кв. м в БЦ «Арена Холл», аренда ювелирной сетью «585» 3000 кв. м в БЦ «Выборгская Застава», аренда компанией T-Systems 3200 кв. м в БЦ «Сенатор».
В то же время, из-за глобального экономического кризиса, который выразился в снижении спроса, в том числе, на офисные помещения, доля вакантных площадей выросла более чем в 2,5 раза – с 5,1% в начале 2008 г. до 13,7% на данный момент. В абсолютных значениях количество пустующих площадей в офисах класса А и В за этот период увеличилось в 4,5 раза – с 30 до 130 тысяч кв. м.
Ставки аренды в классе А на сегодня составляют 1400-2200 рублей за 1 кв. м в центре города и от 900 рублей за 1 кв. м. – на окраинах. В бизнес-центрах класса В диапазон ставок составляет от 700 до 1400 рублей за 1 кв. м. в месяц.
По словам Дмитрия Кузнецова, директора департамента офисной недвижимости Colliers International, ставки во вновь введенных бизнес-центрах снизились до 30%. «Многие компании сейчас видят возможность оптимизировать затраты за счет переезда во вновь построенные БЦ на выгодных условиях. При этом, арендаторы анализируют не только ставки, но условия аренды в комплексе, включая валюту договора, индексацию, срок, объем капитальных затрат», - отмечает он.
По оценкам Colliers International, объем строительства в 2009 г. может составить около 320 тысяч кв. м офисов класса А и В (вместо ранее заявленных 674 тысяч кв. м), что примерно соответствует уровню 2008 г.
Аренда качественных офисов в Москве в условиях кризиса заметно подешевела. Как отмечают в своем исследовании аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&WS&R) на рынке появились интересные предложения качественных помещений по разумным ценам – офис с отделкой в центре города можно снять за 1000 долларов за 1 кв. м в здании класса В+ или А, без отделки – за 600-800 долларов.
По итогам I полугодия 2008 г. Москва вышла на второе после Лондона место по стоимости аренды офисов: средние ставки на помещения класса А тогда находились на уровне 1200-1300 долларов за 1 кв. м, а в наиболее престижных объектах в центральной части города доходили до 2000-2500 долларов.
Эксперты GVA Sawyer также отмечают снижение стоимости аренды. Согласно данным мониторинга рынка, который регулярно проводят специалисты компании, помещения в МФК «Башня Федерация» до ноября 2008 г. предлагались в аренду по цене 2000-2500 долларов за 1 кв. м, однако в IV квартале расценки упали до 1400-1900 долларов. В МФК «Башня на набережной» докризисная ставка составляла 1300 долларов за 1 кв. м, в IV квартале – 1200 долларов. В Nordstar Tower ставки снизились с 1200-1500 до 900-1300 долларов. В компании прогнозируют, что в итоге средняя цена аренды офисов класса A в 2009 г. зафиксируется на уровне 1000 долларов, причем предложения по цене выше 1,5 тысячи долларов вообще исчезнут с рынка.
Аналогичных взглядов придерживаются и в CB Richard Ellis. По мнению аналитиков компании, средневзвешенная ставка по помещениям класса А в 2009 г. опустится с нынешних 1300 до 1000 долларов за 1 кв. м. Причем, помещения без отделки уже сейчас сдаются ниже этой планки. Вместе с тем, в CB Richard Ellis отмечают, что аренда офисов класса А «прайм» зафиксируется на уровне 1300-1400 долларов.
Кризисные явления в российской экономике привели к стабилизации столичного рынка офисной недвижимости раньше срока, прогнозируемого большинством аналитиков. Уже сейчас уровень вакантных помещений в столице превышает 10%. Ранее эксперты обещали, что Москва достигнет этого уровня не раньше 2011 г. и только при условии строительства в срок всех заявленных проектов.
Сейчас, по данным C&WS&R, в Москве пустуют 15-17% бизнес-центров общей площадью почти 1,4 млн. кв. м. Причем самый высокий уровень вакантных помещений - до 25% - зарегистрирован в самых престижных районах столицы – в Москва-Сити и в пределах Бульварного кольца. В общей сложности там пустует 500 тысяч кв. м бизнес-центров. Всего в столице насчитывается около 8 млн. кв м помещений класса А и В.
В 2009 г. особые трудности с поиском арендаторов будут испытывать владельцы зданий постройки 2008 г. «В течение 2009-2010 гг. продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса А, в первую очередь со стороны компаний, занятых в финансовой сфере (банки, инвестиционные компании), доля таких компаний в общем спросе на офисную недвижимость до кризиса составляла 20%», - говорится в отчете GVA Sawyer.
Аналитики Knight Frank отмечают, что насыщение московского офисного рынка ожидалось не раньше 2010-2011 гг, однако «из-за влияния мирового финансового кризиса рынок стабилизировался уже сегодня». Вместе с тем, объем офисных площадей на 1 тысячу жителей в Москве по-прежнему невысок, что говорит о высоком потенциале рынка в долгосрочной перспективе. Если в Москве этот показатель составляет 800 кв. м, то в Праге – 1,8 тысячи кв. м, в Париже – 4,1 тысячи кв. м, в Лондоне – 5 тысяч кв. м, в Брюсселе – 12 тысяч кв. м, в Стокгольме – 18 тысяч кв. м.
В GVA Sawyer также уверены, что до реального насыщения рынка Москве еще далеко: «Так как ряд крупных проектов могут не выйти на рынок в озвученные девелоперами сроки, насыщение рынка офисной недвижимости будет отложено в период с 2011 г. до 2013-2014 гг.».
Такие данные приведены в обзоре аналитических оценок, размещенном на сайте Департамента имущества Москвы.