Бизнес снова получит право выкупа арендуемых памятников

20.07.2023 13:00

Арендаторам возвращают право приватизации арендуемых объектов культурного наследия.

В Петербурге благодаря этому можно будет продать недвижимость на десятки миллиардов рублей, включая Конюшенное ведомство.

Совет Федерации рассмотрит принятые Госдумой на прошлой неделе во втором и третьем чтениях законопроекты, серьёзно меняющие правила продажи объектов культурного наследия. Они были внесены ещё осенью 2020 года, почти сразу же приняты в первом чтении, а затем отложены в долгий ящик.

Собственность вместо аренды

Принципиальная для Петербурга новация — возвращение права малому и среднему бизнесу приватизировать арендуемые объекты культурного наследия (ОКН) без торгов, по преимущественному праву. Это позволяет 159–ФЗ "Об особенностях отчуждения…" по истечении 2 лет аренды. С 2015 по 2018 год предприниматели имели возможность выкупать такие объекты. Затем по аналогичным заявлениям стали давать отказы, ссылаясь на позицию Верховного суда по одному из региональных дел, из которого следовало, что на памятники действие 159–ФЗ не распространяется и взаимоотношения по ним регулируются 178–ФЗ "О приватизации". А по данному закону покупать такую недвижимость у государства можно на конкурсе (особые правила также были по активам приватизируемых ГУПов и объектам, передаваемым в качестве уставного капитала).
Отметим, с 2015 по 2018 год было проведено около 50 сделок на общую сумму свыше 2 млрд рублей. Крупнейшая из них — продажа в 2016 году помещений Елисеевского магазина. Примерно за 1 тыс. м2 в исторических стенах на Невском пр., 56, ООО "Магазин купцов Елисеевых", связанное с миллиардером Евгением Пригожиным, заплатило тогда более 800 млн рублей.
С 2018 года и по сегодняшний день действуют нормы, которые запрещают выкуп памятников. При этом потенциальных покупателей, в том числе на знаковые для Петербурга объекты, накопилось достаточно. Так, за первые месяцы 2019 года, когда арендаторы ещё не были в курсе изменений, они подали порядка 50 заявлений на целевую приватизацию памятников. И получили отказы.

Что купить?

В случае подписания закона президентом сделки по выкупу городских помещений в зданиях–памятниках на Невском проспекте и других центральных магистралях города могут стать массовыми.
Например, оформить право собственности на арендуемые помещения на Невском, 13/9, ещё до пандемии пыталось ООО "Книжный мир" миллиардеров Ивана Третьякова и Геннадия Голубева. Компания подала заявление на выкуп и даже успела получить положительное решение, но её не устроила предложенная Смольным цена (около 677 тыс. руб. / м2). Пока шли суды по стоимости, вступили в силу новые правила. В итоге именно статус памятника помешал сделке.
И если для инвесторов это хорошая возможность обзавестись незыблемыми правами на недвижимость в историческом центре второго города страны, то для бюджета Петербурга — дополнительные доходы. Так, вплоть до запрета на выкуп стоимость отдельных помещений доходила до 700–800 тыс. за 1 м2. В целом доходы Смольного от сделок по 159–ФЗ в последние годы постепенно снижаются, поэтому вливание в ряды потенциальных объектов продажи из числа трофейных будет очень кстати.

Объектов не так много

"Изменения, безусловно, создают новые перспективы для инвесторов и упрощают процедуру выкупа, особенно в таком престижном и историческом месте, как Невский проспект. Однако следует отметить, что объектов культурного наследия, доступных для выкупа, не так много. Мы ожидаем значительного роста активности инвесторов в ближайшее время", — говорит Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group.
Подать заявления на выкуп могут и арендаторы целых зданий–памятников. Собеседники в имущественном блоке Смольного среди потенциальных претендентов на продажу назвали здание МВД Российской империи на наб. реки Фонтанки, 57. Его у ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" арендует ООО "Литера", владельцем которого является ЗАО "Марата, 17", связанное с группой "Илим" миллиардера Захара Смушкина.
Другой претендент — Дом Зингера на Невском пр., 28. Он находится в долгосрочной аренде у ЗАО "Зингер", с недавнего времени контролируемого компанией VK, потратившей на получение права аренды 2,3 млрд рублей. Участники рынка уверены: продемонстрированная щедрость доказывает, что VK будет готова щедро заплатить и за право собственности. В самой VK не стали комментировать свои планы на Дом Зингера.
После вступления в силу новой редакции 159–ФЗ эксперты прогнозируют и рост обращений по выкупу зданий и помещений на территории Апраксина двора. Тем более что город с конца прошлого года активно проводит торги по своим площадям на Апрашке. Отметим, что эти сделки, конечно, пополнят казну, но также добавят неразберихи и без того запутанному имущественно–правовому статусу федерального памятника в центре города.
Предполагается, что новые правила распространятся и на объекты, сдаваемые городом в аренду "за 1 рубль". Например, это дом архитектора Александра Брюллова на Кадетской линии, Библиотека лесопильного производства Ф. Я. и Н. Я. Колобовых на Большой Зелениной и т. п.
"Мы с радостью выкупим, если примут новые нормы. Да и вообще, насколько я знаю, очень многие обрадуются такому обстоятельству", — сказал Александр Басалыгин, который занимается проектом в особняке Брюллова.
Самой громкой может оказаться приватизация Конюшенного ведомства, торги на право льготной аренды которого прошли около года назад, а с тех пор с переменным успехом оспариваются разными заинтересованными лицами в арбитраже. Точка в этом вопросе так и не поставлена. Напомним, что победителем аукциона стало ООО "Бахчасарай", которое связывают с миллиардером Годом Нисановым.

Многое зависит от состояния памятника

Впрочем, с аварийными памятниками возможны нюансы, указывает Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры".
"Механизм “аренда за рубль” предусмотрен для объектов в неудовлетворительном состоянии, что означает невозможность приватизации малым бизнесом по упрощённым правилам — как минимум до момента устранения их неудовлетворительного состояния, — говорит он. — Более того, формулировка закона такова, что даже если основание получения прав аренды было другим (не “аренда за рубль”), сам по себе факт нахождения ОКН в неудовлетворительном состоянии является основанием для отказа в его приватизации. В связи с такой формулировкой можно ожидать волны отказов арендаторам ОКН при попытке их выкупа".
Напомним, что, согласно нормам 159–ФЗ, право приобретения арендуемого ОКН представители малого и среднего бизнеса получают по истечении 2 лет аренды, если не имеют долгов по договору и он действует на момент подачи заявления о приватизации.
"Поправки в 159–ФЗ, касающиеся возможности выкупа памятников, мы разрабатывали с 2018 года, когда по решению Верховного суда эта норма, к сожалению, перестала действовать. Очевидно, что право собственности является наиболее интересным для компаний, готовых инвестировать в проекты с памятниками. Все остальные сложные схемы, такие как "аренда за 1 рубль", аренда на отложенных условиях и пр., объективно говоря, так и не начали работать в той мере, в которой это необходимо в контексте вложений в объекты культурного наследия. Их основная проблема — зыбкость прав инвестора одновременно с очень большим списком предъявляемых к нему требований. Мы знаем, что при оценке воздействия принятого на прошлой неделе Госдумой законопроекта внимательно оценивался опыт Петербурга, где ещё с 1990–х годов власти не боялись приватизировать памятники. Эту практику можно назвать удачной. Никакого урона культурному наследию она не принесла, зато привлекла значительные инвестиции, что во многом позволило отреставрировать и сохранить эти объекты. Принятие этой нормы в такой редакции можно считать признанием достижений петербургского опыта на федеральном уровне", - говорит Андрей Степаненко, генеральный директор АО "Российский аукционный дом".
"С 1990–х годов в Петербурге широко практиковалась передача в аренду памятников на условиях реставрации и реконструкции. Многие компании вложили значительные суммы в приведение этих объектов в порядок. Конечно, если есть такой запрос с их стороны, справедливо будет дать им возможность выкупа в собственность. Но не думаю, что эта норма 159–ФЗ может оказаться решающей для сферы инвестиций в объекты культурного наследия. Работа с ними — это уравнение со множеством неизвестных, ведь требования Федерации и города к сохранению памятников имеют свойство меняться. И по сей день инвестиции в памятники в наших условиях можно считать скорее меценатством, чем понятным и просчитываемым бизнесом," - продолжает тему Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris.
"Важный момент этого законопроекта касается не только приватизации арендаторами, но и работы с памятниками. Правила стали более конкретными и позволят активнее вовлекать такие объекты в инвестиционный оборот. Законодатель разделил объекты культурного наследия на обычные и те, что находятся в неудовлетворительном состоянии. Раньше такой градации не было: способы приватизации для всех были общие. Теперь первые, как и прежде, могут быть приватизированы любым способом — и в составе имущественного комплекса ГУПа, и через аукцион. Объекты в неудовлетворительном состоянии, как чётко прописано в законопроекте, могут быть приватизированы только на конкурсе, земля по итогам которого передаётся исключительно в аренду, а существенным условием является восстановление памятника", - считает Дмитрий Егоров,
партнёр, соучредитель юридической фирмы "Экстра юс".

АВТОР: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК: Деловой Петербург
ИСТОЧНИК ФОТО: Сергей Коньков/Деловой Петербург
МЕТКИ: КГИОП КОМИТЕТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОМУ КОНТРОЛЮ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ И ОХРАНЕ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ, КОНЮШЕННОЕ ВЕДОМСТВО, ОБЪЕКТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ, ОХРАНА КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ОКН, ЕВГЕНИЙ ПРИГОЖИН, ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПРОГРАММА РУБЛЬ ЗА МЕТР, NF GROUP
Подписывайтесь на нас:

Марат Хуснуллин подвёл итоги работы стройотрасли за полгода
19.07.2023 09:30

В рамках открытого диалога в Совете Федерации заместитель Председателя Правительства Марат Хуснуллин рассказал об основных итогах работы строительного комплекса за первое полугодие 2023 года.

«Стройотрасль по итогам первого полугодия показывает положительную динамику. С начала года ввели 52 млн кв. м жилья, из которых многоквартирные дома – 21,7 млн кв. м. Видим увеличение градпотенциала на 5,6% – до 412 млн кв. м, на 21% увеличилось количество новых проектов. Объём действующих разрешений на строительство также вырос и достиг 153,9 млн кв. м. Общий жилищный фонд сейчас составляет 4,1 млрд кв. м. Для достижения поставленных Президентом целей за 10 лет планируем построить более 1 млрд кв. м жилья. Это значит, что каждый пятый метр в 2030 году в стране будет новым. Это очень амбициозная задача. Благодаря поддержке Президента России, Председателя Правительства, штабной работе в регионах, совместной работе с парламентом нам удаётся достигать необходимых результатов», – сказал Марат Хуснуллин.

Также вице-премьер отметил, что наблюдается повышенный интерес к индивидуальному жилищному строительству. Этому способствовало несколько факторов, в том числе распространение всех льготных ипотечных программ на ИЖС. В частности, на приобретение и создание объектов ИЖС за первое полугодие выдано почти 120 тыс. кредитов на 443 млрд рублей, что составляет 14% от выдачи всех ипотечных кредитов. Объём выданных займов за этот период уже составил 82% от прошлогодних годовых показателей.

В своём докладе Марат Хуснуллин упомянул и другие показатели, связанные со строительством. Вице-премьер отметил, что за полгода совместно с регионами восстановлено в правах почти 20 тыс. пострадавших дольщиков. Набраны высокие темпы выдачи ипотеки, в том числе благодаря решению, принятому Президентом, продлить льготные программы до 1 июля 2024 года. С начала года выдано 825 тыс. кредитов на 3,1 трлн рублей.

«По всем льготным программам наблюдается положительная динамика. Доля ипотеки с господдержкой составила около 40% по количеству и 50% по сумме от всех выдач. Наибольшим спросом пользовалась семейная ипотека благодаря распространению с начала 2023 года на семьи с двумя детьми до 18 лет», – добавил он. - По строительству дорожной инфраструктуры мы идём в хорошем темпе, где-то с опережением графика. По поручению Президента в 2022 году мы утвердили пятилетний план дорожного строительства на период 2023–2027 годов. В планах – построить и отремонтировать более 140 тыс. км дорог, что позволит в 2027 году привести в нормативное состояние 85% дорог городских агломераций, 85% опорной сети автомобильных дорог и 56% региональных дорог. Концепция пятилетнего плана позволяет достигать поставленных задач ускоренными темпами при выделении дополнительного или опережающего финансирования».

В ходе открытого диалога вице-премьер подчеркнул результаты большой комплексной работы, которая проводится на территориях ДНР и ЛНР, в Запорожской и Херсонской областях. На сегодняшний день к работе по восстановлению субъектов привлечено 8 федеральных заказчиков, 167 подрядчиков, 82 региона-шефа.

«46 тысяч строителей работают сейчас в новых регионах – это самая большая стройка страны. В первом полугодии силами федеральных заказчиков в субъектах построили и восстановили 2,2 тыс. объектов, привели в порядок более 317 км дорог. Благодаря регионам-шефам – ещё 1548 объектов. Нашей главной целью остаётся повышение уровня жизни граждан до среднероссийских показателей. Для обновления коммунальной инфраструктуры утверждена программа комплексного развития и модернизации ЖКХ. Для улучшения качества и повышения безопасности дорог в новых регионах подписаны меморандумы о пятилетнем плане развития дорожной сети и принято постановление о создании сети федеральных трасс. Убеждён, что развитие ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей невозможно без создания благоприятных условий для ведения бизнеса. Для этого создаём свободную экономическую зону. Уже поданы первые заявки на получение статуса участников СЭЗ», – сказал Марат Хуснуллин.

Вице-премьер доложил и о масштабной работе по совершенствованию нормативного регулирования строительной отрасли.

С 2020 года был принят 91 федеральный закон – это 470 знаковых изменений в законодательство. За последние полгода приняли 20 федеральных законов, которые содержат 100 знаковых и необходимых для отрасли поправок.

«Принятые законы прежде всего направлены на исполнение поручений Президента по сокращению продолжительности инвестиционно-строительного цикла. За полгода сократили ещё на 54 позиции исчерпывающий перечень документов, материалов, сведений и согласований, необходимых застройщику. В целом по итогам полугодия мы удовлетворены результатами. Наша главная цель – не снижать темпов и завершить год с показателями не ниже уровня прошлого года», – заявил Марат Хуснуллин.

АВТОР: По материалам пресс-службы Правительства РФ
ИСТОЧНИК: По материалам пресс-службы Правительства РФ
ИСТОЧНИК ФОТО: Правительство РФ
МЕТКИ: ДОРОГИ, ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ИПОТЕКА, ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРАВИТЕЛЬСТВО РФ, ДОРОЖНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА, РЕКОНСТРУКЦИЯ ДОРОГ, ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК, ВВОД ЖИЛЬЯ, ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, МАРАТ ХУСНУЛЛИН, НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ НОРМАТИВНАЯ БАЗА, ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА, РЕГУЛЯТОРНАЯ ГИЛЬОТИНА, ЛУГАНСКАЯ НАРОДНАЯ РЕСПУБЛИКА ЛНР, ХЕРСОН
Подписывайтесь на нас: