Проблемы развития территории вдоль Пироговской и южной части Выборгской наб. (между Литейным и Кантемировским мостами) стали предметом совместного обсуждения администрации Выборгского района и районного Совета промышленников.

Целостная концепция развития территории, ограниченной с востока Большим Сампсониевским пр. и составляющей 128 га, была разработана в конце 1990-х гг. агентством по развитию ЗАО «Бекар». Она предусматривала редевелопмент промышленной территории в общественно-деловую, что соответствовало как целесообразности развития офисной недвижимости вдоль берега Невы, так и задаче комплексного благоустройства территорий с целью повышения их инвестиционной привлекательности. В то же время учитывалась целесообразность перемещения оставшихся в микрорайоне производств на окраины города и упорядочение отношений собственности в депрессивной производственной зоне.

Уже в тот период предполагалось развитие на этой территории бизнес-центров класса «А», современных торговых и развлекательных комплексов. Изменение функционального использования территории было отражено в новом Генеральном плане Санкт-Петербурга, разработчики которого сформировали здесь функциональную зону Д.

По данным заместителя главы администрации Игоря Мясникова, с 1996 по 2008 г. на здесь были построены и реконструированы 30 объектов под офисную недвижимость. В частности, нежилые строения реконструированы под многофункциональный комплекс «Петровский форт», Австрийский бизнес-центр и автоцентр «Грегорис Карс». На Проговской наб. построены крупные жилые комплексы «Монблан» и «Аврора».

Дальнейшие планы редевелопмента связаны с планами новых собственников участков территории. ООО «Капитал-М» планирует осуществить реновацию квартала площадью 5,5 га между Выборгской наб., ул. А. Матросова, Б. Сампсониевским пр. и продолжением Литовской ул. Собственники отеля «Санкт-Петербург» планируют его модернизацию, а владельцы имущественного комплекса бывшей больницы Карла Маркса, переехавшей на Северный пр., намерены открыть 4-звездный отель.

Новые жилые комплексы также намерены построить компании, приобретшие земельные участки на рынке вторичной недвижимости. Так, ГК «ЛЭК» планирует возвести жилой комплекс на участке около 8 га в центре квартала между Кантемировской ул. и ул. А. Матросова. ЗАО «Бекар» выкупило земельный участок с объектами недвижимости на северо-западе того же квартала, где собирается возвести многофункциональный центр. Деловой комплекс планирует построить на двух приобретенных участках также ЗАО «Оккервиль».

На Выборгской наб. сохранились мощности ряда промышленных предприятий - «Двигатель», «Компрессор», «Красная заря» и «Мезон». Часть их переедет в производственную зону «Парнас» на севере района, а экологически безопасные предприятия могут продолжить развитие и на Выборгской наб. Как отметил И.Мясников, правительство города не собирается переводить промышленные предприятия без согласия собственников, учитывая высокий объем финансовых затрат.

Высокая деловая и научно-проектная активность на преобразованной территории, а также соседство с отельной и жилой недвижимостью высокого класса требует решения инфраструктурных проблем. Для Выборгской наб. остается актуальной проблема модернизации инженерной и транспортной инфраструктуры.

В частности, капремонта требуют Б. Сампсониевский пр. и Тобольская ул., текущего ремонта – Лесной пр., Боткинская ул., ул. Комиссара Смирнова, Выборгская ул., Нейшлотский пер. В районе Пироговской и Выборгской наб. необходимо создать парковки, развязки и дополнительные проезды. При этом необходимо учитывать функцию набережной как магистрали непрерывного движения, переходящей в Приморский пр.