Состояние ипотечного рынка обсудили на бизнес-завтраке
Бизнес-завтрак «Состояние ипотечного рынка и актуальные вопросы развития ипотеки в Санкт-Петербурге. Ипотечное кредитование - проблемы и перспективы» прошел в Author Boutique Hotel.
Партнерами бизнес-завтрака выступили девелоперская компания FORMULA CITY и федеральная система бронирования новостроек для профессионалов Нмаркет.ПРО Ипотека.
В бизнес-завтраке приняли участие представители СРО «Объединение строителей СПб», ПАО РОСБАНК «Росбанк Дом» , С-З филиала ПАО «АК БАРС» БАНК, Банка «Санкт-Петербург», ПАО Сбербанка, филиала «Санкт-Петербургский» Альфа-Банка, филиала «Северо-Западный» ПАО Банка «Открытие», Нмаркет.ПРО Ипотека, ЗАО «БФА-Девелопмент», ГК КВС, Setl Group, АО «Ленстройтрест».
СМИ были представлены такими изданиями, как радио Бизнес ФМ, газетами «МК в Питере», «Недвижимость и строительство», «Строительный еженедельник», порталами bsn.ru, 78.ru и razned.ru.
Открывая бизнес-завтрак, сопредседатель Оргкомитета Конкурса "Доверие потребителя", заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский уточнил, что мероприятие проходит в рамках XII конкурса «Доверие потребителя». Накануне, 30 сентября, завершен первый его этап, интернет-голосование по выбору лучших на рынке недвижимости. Следующий этап – интерактивное голосование на Ярмарке недвижимости 1-3 ноября, а затем самый сложный – экспертное голосование. Победители будут названы на церемонии награждения 6 декабря.
Генеральным Партнером конкурса в номинации «Ипотечный банк, пользующийся наибольшим доверием потребителей на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области», выступает строительная компания ЮИТ Санкт-Петербург.
Сомодератор бизнес-завтрака главный редактор портала TTfinance.ru Татьяна Триндюк обозначила общую картину, которая складывается на рынке ипотечного кредитования. По ее словам, после повышения ставок осенью 2018 года, в январе 2019 года ипотека уже сменила тренд, а, с понижением ключевой ставки, стали снижаться и процентные ставки по ипотеке в банках. На сегодня они уже меньше 10%, на днях заявил о снижении ставок Сбербанк, скорее всего, под его ставки (на новостройки от 7,3%, на вторичку от 8,8%) подтянутся и другие банки. Как правило, половина сделок по покупке жилой недвижимости заключается с использованием ипотеки, а у некоторых застройщиков эта цифра доходит даже до 63%. После 1 июля эта цифра упала до 57%, но к осени все вернулось на свои позиции. Ажиотажный спрос начала года закончился. После падения во втором квартале на 7% и летом, осенью в Петербурге спрос на ипотеку восстановился. До Нового года все ожидают как снижения ключевой процентной ставки, так и ставок по ипотеке. Тренд на понижение ставок продолжается, у населения возвращается интерес к ипотеке.
Руководитель сервиса Нмаркет.ПРО Ипотека Игорь Пинаев обозначил тенденции развития рынка ипотеки. В рамках национального проекта «Жильё и городская среда» был запланировано увеличение объемов выдач ипотеки с 3 трлн рублей в 2018 году до 6,2 трлн рублей в 2024 году. При этом ипотечный портфель должен вырасти с нынешних 7 до 20 трлн руб.
При планировании этих цифр на 2019 год, закладывали средневзвешенную ставку по ипотеке 8,9%. Несмотря на то, что в августе анонсировали 9,9%, средневзвешенная ставка по году будет существенно выше 10%.
Минимум средневзвешенной ставки по ипотеке за всю историю был в ноябре 2018 года – это 9,4% (согласно данным ЦБ). С большой вероятностью к концу 2019 - началу 2020 года этот исторический рекорд может быть побит, и ключевая ставка будет снижена. К сожалению, даже такой сценарий развития не позволит реализовать задуманное в рамках Национального проекта - 7,9% к 2024 году.
Планы Министерства строительства по вводу жилья также будут скорректированы, и планируется заморозить на ближайшие два года на уровне 75,3 млн м2 (при заявленных 120 млн м2 ранее).
И все это на фоне падающих доходов населения. Рынок ждут непростые времена.
Какова динамика ипотеки в нынешнем году? Как меняются величина процентной ставки, объем и число выданных ипотечных кредитов, их средний размер и сроки кредитования, а также величина просроченной задолженности?
Сбербанк продолжает повышать уровень доступность жилья, прокомментировала Оксана Донских, начальник отдела по работе с партнерами жилищного кредитования головного отделения Сбербанка в Санкт-Петербурге. Так, с 1 октября банк в третий раз за 2019 год снизил ставки по ипотеке. На сегодняшний день процентная ставка составляет от 7,3% годовых на приобретение строящегося жилья, и от 8,8% – на покупку жилья на вторичном рынке. В течение года также банком снижены ставки по военной ипотеке и по программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми». – Клиенты банка, у которых с начала текущего года до конца 2022-го родится второй или третий ребенок, смогут оформить льготную семейную ипотеку под ставку от 5%. Также банк временно улучшил условия по размеру первоначального взноса на 5 п.п. для «зарплатников» и на 20 п.п. для клиентов без подтверждения занятости и дохода. «Все эти изменения, в совокупности с удобным оформлением ипотеки онлайн на DomClick.ru, позволят нашим клиентам решить квартирный вопрос уже в этом году», – резюмировала Оксана Донских.
Банк ВТБ, по словам Елены Айрапетовой, эксперта Отдела по работе с партнерами Управления розничных продаж по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Департамент розничного бизнеса, заключил соглашение с Ассоциацией риэлторов Петербурга и Ленобласти об эксклюзивных дисконтах на ипотеку для клиентов членов сообщества. Дисконт составляет 0,6 процентных пунктов от базовой ставки ВТБ (9,8%).
Кроме того, до конца года в Петербурге ВТБ планирует запустить онлайн-сервис, позволяющий рассмотреть ипотечную заявку за 30 секунд.
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке филиала "Северо-Западный ПАО Банк "Открытие", уточнила, что деятельность банка на рынке ипотечного кредитования Петербурга началась с начала августа прошлого года, и за 9 месяцев 2019 года банк выдал ипотечных кредитов на 10 млрд рублей, при этом средняя сумма кредита в течение года оставалась одинаковой – от 2 млн 733 тыс. рублей до 2 млн 786 тыс рублей. Средняя процентная ставка у банка – до 9% , и не исключено, что к концу года она еще снизится.
Екатерина Синельникова, заместитель директора-руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Департамента продуктов ПАО "Банк "Санкт-Петербург", отметила, что в первом полугодии были рекордные выдачи ипотечных кредитов. Банк поддерживал застройщиков снижением ставок в преддверии переходного периода на эскроу счета. Сейчас в банке делается акцент, в том числе, на вторичный рынок недвижимости и развитие системы работы с эскроу счетами. Средний срок кредита в банке 15 лет, фактический 7, а с учетом последних двух лет, когда появилась возможность рефинансирования – он составляет 4 года.
Начальник управления по СЗФО департамента региональной сети Филиала ПАО РОСБАНК «Росбанк Дом» Павел Голубев также подтвердил, что вторичка составляет существенную долю в объеме кредитования банка – около 70% в первом полугодии 2019 года. Сейчас банк предлагает ипотеку на вторичке в среднем под 10%. При этом «Росбанк Дом» уделяет пристальное вниманию удобству оформления ипотеки и в ближайшем будущем планирует предлагать клиентам решение по ипотеке в течение 1 часа.
ПАО "АК БАРС" БАНК развивал такой продукт, как семейная ипотека, и в некоторые месяцы доля этого продукта, по словам руководителя направления партнерского канала регионального центра по розничному бизнесу С-З филиала Марии Гретченко, доходила до 20%.
Новая тенденция – россияне сначала оформляют потребительский заём, после чего используют его для первоначального взноса по ипотеке. Увеличивается количество тех, кто оформляет потребительские займы для погашения ипотеки: их уже 3% от числа «счастливых» обладателей квартиры, пока не выкупленной у банка.
Ещё в 2015 году к проблемным заёмщикам относились 70% граждан, оформивших ипотеку. В 2013-м их было гораздо меньше – около 40%. Как выглядит ситуация сегодня?
В банке ВТБ, если с момента одобрения ипотечного кредита до момента выдачи гражданин взял потребительский кредит под первоначальный взнос, ипотечный кредит не выдается, либо его сумма уменьшается. Что касается задолженности клиентов по кредиту, то у банка есть целый набор продуктов – от рассрочки до рефинансирования, вплоть до продажи недвижимости из-под залога.
Рентабельность розничного кредитования будет снижаться: с 1 октября ЦБ ввел показатель долговой нагрузки, который призван «отрезать» от выдачи необеспеченные кредиты наиболее закредитованным заемщикам.
По мнению Екатерины Синельниковой, жестко эта мера будет применяться не всеми банками, останутся игроки, которые продолжат кредитовать клиентов с высокой долговой нагрузкой в ущерб своей рентабельности.
Ипотека – самый сильный инструмент поддержки строительной отрасли. Однако, по мнению Алексея Белоусова, генерального директора СРО А "Объединение строителей СПб", все меньшее количество граждан могут позволить себе взять ипотечный кредит. Цены на жилье растут, а принятые меры по защите банковского сообщества приводят к тому, что значительное количество строительных компаний города не могут получить проектное финансирование. А значит, появятся новые незавершенные объекты и обманутые дольщики.
Позитивным фактором для покупателей после 1 июля 2019 года
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент», считает возможность открытия счетов эскроу и получения ипотечного кредита в разных банках. Третью очередь в ЖК «Огни залива» компания будет продавать уже с использованием эскроу счетов, не ограничивая покупателей в выборе банка для получения ипотечного кредита.
В связи с ростом ипотечных ставок в начале года, спрос на ипотеку на первичном рынке снизился, но в арсенале у застройщиков есть такой инструмент, как рассрочка. Подавляющее число застройщиков его активно использовали в течение всего года. Никто не отменял права перехода, в ходе действующего договора, с рассрочки на ипотеку. Банки таких заемщиков охотно кредитуют.
Иван Соколов, и.о. начальника отдела ипотечного кредитования ГК «КВС», также считает, что банки заинтересованы в сохранении стабильного спроса на ипотечные продукты, а значит, будут адаптироваться к ситуации, более гибко подходить к запросам застройщиков и клиентов.
Конкуренция между банками уже сейчас двигает вперед и качество предлагаемых ипотечных программ, и сервис. Эта тенденция продолжится, будут появляться новые продукты и формы кредитования. Например, сегодня банки начали кредитовать уступку с долгом, появилась программа «Семейная ипотека для военнослужащих» - такого не было раньше. Большой объем сделок проходит по Семейной ипотеке, ставки по которой сейчас начинаются от 4,5%. Доля клиентов ГК «КВС», получивших ипотеку по этой госпрограмме, по некоторым объектам достигает 20% от общего числа ипотечных договоров. Аналогичный позитивный эффект и рост семейных покупателей компания ждет от новой программы господдержки – это 450 тыс рублей на погашение кредита многодетным семьям. Банки уже начали принимать заявки по этой субсидии. Чем лояльнее условия, тем проще людям решиться на улучшение жилищных условий с использованием ипотеки.
Руководитель отдела ипотечного кредитования «Петербургской Недвижимости» Юлия Мошкова сообщила, что компания предоставляет клиентам максимально широкий выбор программ для покупки жилья: субсидирование ставки, квартира в зачет, ипотека без первоначального взноса или со сниженным платежом на период строительства дома. От программы с субсидированной ставкой компания постепенно отказывается, так как она уже мало интересна потребителям. Клиентам гораздо удобнее и выгоднее оформлять ипотеку по стандартным условиям с эксклюзивной ставкой, которая разрабатывается совместно с банками.
Юлия Мошкова также отметила, что ипотеку стали чаще использовать молодые покупатели. «Портрет клиента, по сравнению с прошлым годом, значительно помолодел. Этому способствовали, в том числе, специальные банковские программы для заемщиков не старше 30 лет».
Александр Усачев, директор по развитию bn.ru, сославшись на Центр аналитики портала, озвучил размер реальной ставки, под которую выдаются ипотечные кредиты в Санкт-Петербурге. Она составляет на вторичном рынке 9,9%, а на первичном – 9,8%. Срок возврата взятого на 15 лет кредита с 7 лет сокращается до 6 лет.
31 июля 2019 года вступил в силу закон, по которому попавшие в трудную жизненную ситуацию граждане могут получить полугодовую отсрочку выплат по ипотеке. Как работает эта программа, и какие у нее подводные камни?
Оказавшийся в трудном положении заемщик, согласно закону, сможет обратиться в банк и взять паузу в обслуживании кредита без каких-либо штрафных санкций. По словам Татьяны Хоботовой, услуга предоставляется на шесть месяцев по кредитам, размер которых не превышает 15 млн рублей. В указанный период заемщик может приостановить выплаты или уменьшить их размер. Также во время «ипотечных каникул» действует запрет на изъятие переданного в залог единственного жилья заемщика. Нововведение касается как новых, так и уже действующих кредитных договоров. Но купленное жилье должно является единственным.
Надо понимать, говорит Екатерина Синельникова, что программа «ипотечные каникулы» разрабатывалась для людей, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, однако, однобоко поданная информация в СМИ привела к тому, что в ЦБ поступает поток жалоб от граждан на банки, которые якобы «затягивают сроки рассмотрения обращений», «запрашивают дополнительный пакет документов» , а в сами банки – требования от клиентов, которые считают основанием для предоставления ипотечных каникул поездку в отпуск или подготовку ребенка в школу. Ипотечные каникулы – это инструмент, который необходимо применять только после тщательного изучения условий программы или получения консультации от банка. Необходимо помнить - это не прощение долга, а отсрочка платежа. Проценты по кредиту за период каникул необходимо выплатить в конце срока кредита.
Возможна ли более широкая поддержка ипотеки со стороны государства?
Поддерживая ипотеку, государство убивает «двух зайцев», считает Светлана Денисова. Оно решает социальную проблему и поддерживает системообразующую строительную отрасль, в том числе в регионах, как на Дальнем Востоке. Эту программу целесообразно ввести вообще для провинции, где та же программа семейной ипотеки реализуется в очень скромных объемах. Всего по стране по ней выдано менее 20 тысяч кредитов. Тренд на поддержку семей с детьми и провинциальных рынков должен продолжаться.
У страны есть Фонд национального достояния, в котором около 14 триллионов рублей, которые не «работают» в экономике, становясь обузой для государства. Фактически это треть бюджета страны. Многие экономисты говорят, что, если хотим развивать отрасль и рынок, эту кубышку надо распечатать.
Возможен ли в России ипотечный кризис?
По мнению отдельных экспертов, это может произойти из-за замедления роста доходов населения и снижения ставок. В министерстве экономического развития пересмотрели прогноз по изменению реальных располагаемых доходов населения на 2019 год. Ранее в ведомстве предполагали рост на уроне одного процента, а в августе снизили ожидания до околонулевых значений. При этом, по данным Росстата, доходы населения падают в России уже пять лет. Многие боятся, по словам Татьяны Хоботовой, потери работы и снижения доходов, что не позволит обслуживать свои кредиты. Однако, доля ипотеки в ВВП – всего 6%. Доля просроченной задолженности крайне низка.
Алексей Белоусов считает, что стоимость жилья будет расти в связи с непрерывным ростом цен на энергоносители, строительные материалы, и в соответствии с удорожанием тех средств, которые застройщики вынуждены брать у банков в виде кредитов. Поэтому, скорее всего, цена м2 подорожает на 10-15%.
По мнению Екатерины Синельниковой, риск ипотечного кризиса маловероятен, очевидных причин для снижения стоимости жилья нет. Сегодня необходим строгий контроль за рентабельностью бизнеса, снижение ставок по ипотечным кредитам в погоне за общим трендом может быть опасным. Участники рынка должны думать о долгосрочном и стабильном существовании.
Ещё недавно молодёжью называли школьников и студентов. Со временем продолжительность жизни человека увеличивается, появляется больше возможностей сохранить здоровье, продолжать качественную и интересную жизнь в зрелом возрасте. Как следствие, меняется самовосприятие. Молодыми людьми себя ощущают современные 30-40-летние.
27 июня в России отмечается национальный День молодёжи. Его цель – привлечь внимание общественности к проблемам современных молодых людей.
Считается, что молодость – беззаботное время, когда человеку всё по плечу. И действительно, обычно в этот период ещё прочно здоровье, человек полон энергии и энтузиазма, продуктивно работает, создаёт семью, рожает и воспитывает детей. Это время мечтать и реализовывать мечты. Однако и трудностей у молодёжи немало. Сложно совмещать учёбу и работу с семьёй. Молодым специалистам приходится доказывать свою компетентность. Ещё не сделаны финансовые накопления, часто остро стоит вопрос жилья.
Многие молодые люди не могут себе позволить собственные квадратные метры и вынуждены ютиться на общей жилой площади со старшим поколением, подстраиваясь под их жизненный уклад. Кто-то жильё снимает и в обозримой перспективе не знает, как ситуацию изменить. Между тем, у современной молодёжи появилась возможность приобрести в ипотеку собственную квартиру или квартиру-студию.
Удобное жильё для молодых людей возводит на территории проекта «На Царскосельских холмах» строительная компания «Терминал-Ресурс». Застройщик ведёт строительство малоэтажных жилых комплексов «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе. Квартиры в них с удовольствием приобретают молодожёны и семьи с детьми. Строятся дома по кирпично-монолитной технологии с применением европейских сертифицированных материалов. Уже сданы и заселены три жилых комплекса, готовится к вводу в эксплуатацию четвёртый объект, активно достраиваются с опережением сроков ещё два жилых комплекса. В наличие имеются готовые и строящиеся квартиры разной площади. В новых ЖК спроектированы популярные компактные студии. Молодые люди ценят в новостройках панорамное остекление, свободные планировки, высокие потолки, просторные лоджии, большое количество парковочные мест на придомовой территории. Благоустройство двора включает озеленение, установку детских и спортивных площадок. Многим нравятся квартиры с оригинальным архитектурным элементом эркером. Большим спросом пользуются мансардные этажи с высотой в коньке до 4.5 метров.
Представители строительных компаний, уполномоченных банков и общественных организаций в ходе бизнес-завтрака обсудили положительный и отрицательный опыт взаимодействия застройщиков и банков при осуществлении проектного финансирования в строительстве многоквартирных домов. Поделились о возникших трудностях и способах их преодоления, а также позитивном влиянии проектного финансирования в ходе проектирования, бизнес-планирования и строительства жилых домов.
В бизнес-завтраке приняли участие представители застройщиков ГК «ЦДС», ГК «КВС», ЮИТ-Санкт-Петербург, Главстрой Санкт-Петербург, Бонава Санкт-Петербург, AAG, БФА-девелопмент, общественных профессиональных объединений.
До дня «икс», даты перехода застройщиков на проектное финансирование, остаются считанные дни. Если к 1 июля 2019 года у застройщика не получено заключение о соответствии строительной готовности объекта, по нему Росреестр прекращает регистрацию новых договоров долевого участия. В тоже время, для проектов, где критерий заключенных договоров долевого участия будет превышать 10% – предусмотрена возможность до октября текущего года за собственные средства застройщика довести строительную готовность до 30% и получить советующее заключение.
На сегодняшний день на территории Санкт-Петербурга реализуется 431 объект общей площадью свыше 25 млн квадратных метров, каждый из которых к отчетной дате должен получить заключение о соответствии критериям Постановления Правительства РФ№ 480 (30% строительной готовности и 10% заключенных договоров долевого участия), в соответствии с которым застройщики должны либо перейти на проектное финансирование, либо в течение трех лет завершить стройку по ранее действующим нормам.
Выданы заключения более чем по 70 объектам, еще 100 находятся на рассмотрении. По прогнозам Комитета по строительству, 72% проектов будут соответствовать критериям федерального законодательства, 123 стройки пока вызывают вопросы, но только по 32 объектам есть серьезные опасения, которые касаются как несоответствия установленным параметрам, так и возможного отказа банков в получении проектного финансирования. На сегодняшний день отказ получили четыре проекта.
Открывая бизнес-завтрак, генеральный директор Большого Сервера Недвижимости, исполнительный директор Оргкомитета конкурса "Доверие потребителя" Валентина Нагиева подчеркнула, что он проводится в рамках ХII-го конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской и продолжает цикл мероприятий по обсуждению актуальных вопросов жилищного строительства.
Алексей Белоусов, генеральный директор CРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», отметил, что в каждой компании сегодня своя ситуация – кто-то чувствует себя хорошо, кто-то, возможно, будет вынужден уйти с рынка. Это станет ясно до 1 октября. Как только были внесены поправки в 214ФЗ, все застройщики начали формировать свой запас прочности, накапливать финансовый ресурс, чтобы выйти на эту дату с дополнительной подушкой безопасности. Есть надежда, что рынок Петербурга выйдет из этой ситуации с наименьшими потерями.
Основными спикерами встречи стали Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» и Ольга Храмцова, начальник Управления кредитования Головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ПАО Сбербанк. Компания работает по схеме проектного финансирования со Сбербанком с 2016 года, опробовала ее и нашла свои преимущества.
По мнению Максима Жабина, проектное финансирование – это не проблема, а реальная возможность для строительной компании выйти на новый, более высокий уровень. Он обозначил ряд идей, которые изменили «ЛенРусСтрой» в процессе этого опыта.
Первое – это новые люди в финансовом блоке, которые были способны разделить новые знания и принципы работы с банком. Перейдя на проектное финансирование, компания поменяла свою стратегию, став более привлекательной для банка с точки зрения высокой маржинальности проектов. Чтобы реализовать идею проектного финансирования, в компании полностью изменена структура, подобраны «правильные» сотрудники, способные управлять проектами, изменена структура самого девелопмента.
Второе – налажена работа с проектировщиками, готовыми создавать дома, востребованные у потребителя. Такие специалисты умеют считать деньги застройщика и позволяют ему оптимизировать производство.
Третье – яркое и креативное оформление строительной площадки, которое в итоге сделает проект высокомаржинальным.
Наконец многое решают мотивация персонала, партнерство и постоянное совершенствование работы отдела продаж.
Ольга Храмцова рассказала, на что обращает внимание Сбербанк, принимая решение о проектном финансировании. – В первую очередь, на репутацию застройщика, его бюджет, его маркетинг и его документы. Когда сходятся эти истории, банк достаточно оперативно и быстро в течение месяца принимает решение о проектном финансировании. В проекте важны наличие грамотной проектной документации и его капитал. Самое сложное – это оценить, за сколько денег будет построить дом.
Препятствием для перехода на проектное финансирование является отрицательная репутация застройщика и его опыт строительства. Если у банка нет претензий к юридическому лицу и бенефициарам, с ними не было связано никаких неприятных историй, банк готов рассматривать застройщика в рамках проектного финансирования. Второй важный аспект – сам проект. Открывая счета эскроу, банк берет на себя все финансовые риски, будучи обязанным профинансировать стройку и обеспечить строительство дома и его и ввод в эксплуатацию. Расчеты показывают, что рентабельность проекта в 12% позволяют банку принимать на себя все риски.
Сумму, которую банк готов рассматривать, составляет 85%, остальные 15% - это участие самого застройщика. Оно может быть как в виде стоимости земельного участка по фактической рыночной стоимости (в зависимости от локации, она может достигать 25-35% от стоимости проекта), так и стоимости квартир.
Базовая стоимость самого проектного финансирования для застройщика сегодня составляет 11,5%.
Банк готов идти навстречу застройщикам, готовым к кредитным рискам. Гибкость индивидуального подхода выражается в том, что банк готов выдавать деньги на приобретение земельного участка, присоединение, а также давать деньги в размере 50% от стоимости земельного участка под будущее строительство, и столько же – при условии рентабельности существующего проекта.
Представители застройщиков заметили, что если в Петербурге рентабельность проекта в 12% возможна, то в регионах, например, в той же Ленинградской области, не достижима. А это значит, что получить проектное финансирование нереально.
Представителей компаний-застройщиков интересовали детальные вопросы, вплоть до логистики принятия решения банком по проектному финансированию и достаточности профессиональных специалистов. Оценка строительных проектов без профессиональных оценщиков невозможна. Ольга Храмцова ответила, что в Сбербанке всегда существовало подразделение по строительной экспертизе, с апреля оно расширено до 9 экспертов, а с июля штат инспекторов будет расширен.
С начала 2019 года в Петербурге в Сбербанк было подано около 40 кредитных заявок, по 15 из них принято решение по проектному финансированию, буквально нескольким застройщикам было отказано из-за отрицательной репутации.
Татьяна Утепова, директор Академии Бизнес-Финанс, заметила, что наблюдая за развитием процесса перехода на проектное финансирование, можно сделать вывод, что все идет к тому, что, как и в прошлом веке, банковское сообщество от универсальности перейдет к специализации.
Ангелина Радько, партнер практики "Продажи", руководитель направления "Ценообразование" консалтинговой компании «Манн, Черемных и Партнеры», поделилась опытом компании в повышении маржинальности проектов с помощью стратегии динамических цен и управления ценообразованием.
Заместитель директора по продажам компании Главстрой Санкт-Петербург Ольга Кузнецова уточнила, что компания работает с проектным финансированием от Газпромбанка. Сейчас под пристальным вниманием оказались такие характеристики застройщиков, как устойчивость финансового положения и кредитный рейтинг. Эти показатели могут подтвердить надежность компании как в глазах банка, так и в глазах семей, которые выбирают квартиру для себя. Ничего экстраординарного в новых процедурах работы нет. Конечно, при оформлении проектного финансирования и эскроу-счетов возникают вопросы, но они решаемы.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-девелопмент", отметила, что рынок недвижимости функционирует в условиях, когда на протяжении нескольких лет не растут доходы населения, поэтому по определению он останется конкурентным. Даже если предположить, что часть застройщиков уйдут с рынка, и число предложений сократиться, не все проекты будут обеспечены спросом. Петербург, в отличие от Краснодара и Тюмени, не самый напряженный регион с точки зрения предлагаемых строящихся квадратных метров на душу населения, однако, застройщики останутся в условиях жесткой конкуренции, и не смогут себе позволить расслабиться. Важным драйвером рынка должно стать снижение ставок по ипотеке, если этот тренд получит развитие во второй половине года.
Олег Бритов, исполнительный директор Союз строительных объединений и организаций, вице-президент РСС по Северо-Западному ФО, резюмировал, что в Петербурге, в отличие от многих регионов России, переход на проектное финансирование, пройдет с меньшими потерями благодаря постоянному диалогу строительного бизнеса и власти. «У наших строителей есть ресурсы для плавного ухода от формата долевого строительства, однако часть ответственности за состояние отрасли теперь на банковской системе. От эффективности взаимодействия строителя и банкира зависит, в том числе конечная стоимость жилья. Во всей этой ситуации нельзя забывать о покупателях, которым приобретение жилья в новостройке должно быть по силам».
Бизнес-завтрак прошел 25 июня в Author Boutique Hotel, Владимирский проспект, 9, Санкт-Петербург.
Организаторы: Комиссия по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, Большой Сервер Недвижимости, Proestate и ARE
Партнер бизнес-завтрака: строительная компания Лен РусСтрой