Итоги III Международного строительного форума «АРКТИКА»
Крупнейшее мероприятие по строительству на северных территориях успешно прошло в Москве 13-15 ноября 2024 года. Его участниками стали около 300 представителей нефтегазовой и строительной отраслей, научного сообщества и органов власти.
III Международный строительный форум «АРКТИКА» состоялся 13 по 15 ноября 2024 года в Москве. Официальную поддержку мероприятию оказали АО «НИЦ «Строительство», АО ЦНИИТС и ЗАО «ЦНИИПСК им. Мельникова». Генеральным спонсором выступила компания Zinker, спонсорами форума — ООО «Северные Изыскания», ООО «ГЕОИНЖСЕРВИС», ООО ЗВК «БЕРВЕЛ», АО МОСТДОРГЕОТРЕСТ, ООО «Граунд Инжиниринг», ООО «Монитрон», ООО «Пластик-Строймаркет» и ООО «НТП «Горизонт».
Участниками деловой программы стали более 300 руководителей и ведущих специалистов таких предприятий, как ПАО «ГМК «Норильский никель», ООО «НОВАТЭК НТЦ», АО «МЕССОЯХАНЕФТЕГАЗ», ООО «НК «Роснефть» — НТЦ», ООО «Газпром добыча Ямбург», АО «РНГ», Федерального дорожного агентства (Росавтодор), ОАО «РЖД», ООО «ЕВРАЗ ТК», ООО «Завод Свайных Конструкций», ФГБУ ВНИИ ГОЧС (ФЦ) МЧС России, ФАУ «РОСДОРНИИ», ПАО "РОССЕТИ", ООО «ИЦ ОРГРЭС», АО «ГТ Морстрой», ООО «Портмарин Инжиниринг», и другие.
В рамках первых двух дней форума прошла выставка «Строительные технологии, спецтехника, оборудование и материалы для Арктики». Свои стенды представили компании-спонсоры, а также ФГБУ ВНИИ ГОЧС (ФЦ) МЧС России, ООО «Севербуринструмент», ООО «Иркутский завод гусеничной техники», ООО НПП «Геотек», ООО «СибАвтоДорСнаб», ООО «Иммид». Участники могли увидеть оборудование, которое используется для геотехнического мониторинга грунтов, приборы и комплексы для исследования механических свойств грунтов, познакомились с возможностями мобильных зданий и оборудованием для организации рабочих городков на севере, а также вездеходной техникой для арктических дорог.
Докладная часть Форума «АРКТИКА» стартовала с работы пленарной сессии. С приветственным словом к участникам обратилась Екатерина Дубровская, генеральный директор Международной Ассоциации Фундаментостроителей и модератор сессии Андрей Алексеев, д.т.н., Почетный строитель России, руководитель центра геокриологических и геотехнических исследований, НИИОСП им. Н.М. Герсеванова АО «НИЦ «Строительство». В своем выступлении эксперт обозначил тенденции развития строительства в Арктике, представил обзор вносимых изменений в свод правил о проектировании оснований зданий и сооружений на вечномерзлых грунтах, а также поделился текущими исследованиями, проводимыми в НИИОСП им. Н.М. Герсеванова, и их результатами. Анатолий Брушков, д.г.-м. н., заведующий кафедрой геокриологии геологического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, осветивший в своем выступлении современное состояние мониторинга вечной мерзлоты в России, отметил, что несмотря на работу сети станций мерзлотных наблюдений, обмена и регионального анализа этой информации не проводится, а прогнозирование затруднено. Его коллега Вадим Невечеря, декан гидрогеологического факультета ФГБОУ ВО «Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе» (МГРИ), поднял дискуссию о подготовке кадров в области мерзлотоведения и акцентировал внимание на том, что обучение узких специалистов на бюджете может быть сокращено, так как компании, ведущие деятельность в Арктике, не делают заявки на их подготовку. Олег Озмидов, президент предприятия «МОСТДОРГЕОТРЕСТ», оказавшего спонсорскую поддержку деловому событию, представил технологию определения параметров штормового разжижения донных грунтов северных морей и методы минимизации рисков при прокладке донных трубопроводов. Современные методы исследования грунтового основания в арктических регионах, применяемое оборудование и интерпретация получаемых данных стали темой выступления Ивана Соколова, заместителя директора компании «Геоинжсервис», которая таже поддержала Форум в качестве спонсора. Сергей Шишкунов, руководитель «Проектного офиса реализации комплексных мер по развитию города Норильска» Заполярного филиал ПАО «ГМК «Норильский никель», презентовал участникам пленарной сессии более 10 крупных проектов строительства и реконструкции объектов на ММГ, и принимаемых холдингом мерах по стабилизации температурно-прочностных свойств многолетнемерзлых грунтов основания и обеспечении устойчивости сооружений, а также технологиях предотвращения просадочных деформаций и т. д. Руководитель компании Zinker , которая стала генеральным спонсором Форума «АРКТИКА», Василий Бочаров рассказал о применении эффективных технологий защиты металлоконструкций от коррозии, используемых на объектах Северного морского пути и других арктических стройках.
На первой секции «РАЗВИТИЕ ФУНДАМЕНТАЛЬНОЙ НАУКИ В АРКТИКЕ», партнёром которой выступил Институт Криосферы Земли СО РАН, Феликс Ривкин, главный научный сотрудник организации, подробно остановился на особенностях научно-технического сопровождения проектов в Арктике, которое напрямую влияет на повышение качества проектно-изыскательских работ при строительстве объектов в сложных природных условиях. Ученые также представили результаты многолетнего геокриологического исследования деградации вечной мерзлоты, а сотрудники ФГБВОУ ВО «Академия гражданской защиты МЧС России» поделились системой применения технологий больших данных для прогнозирования состояния вечномерзлых грунтов для предотвращения аварийных и чрезвычайных ситуаций в Арктике.
Под кураторством АО «НИЦ «Строительство» прошла работа второй секции «ПРОЕКТИРОВАНИЕ ОСНОВАНИЙ И ФУНДАМЕНТОВ НА МНОГОЛЕТНЕМЕРЗЛЫХ ГРУНТАХ». Эксперты презентовали опыт стабилизации и регулирования деформаций грунтовых оснований, сложенных вечномерзлыми и талыми грунтами, инъекционными методами и термостабилизацию грунтов, в том числе при возникновении анизотропии морозного пучения. Наибольший интерес аудитории вызвало выступление Павла Сазонова, заведующего сектором проектирования и геокриологических исследований ЦГГИ НИИОСП им. Н.М. Герсеванова АО «НИЦ «Строительство», который озвучил результаты исследований о возможности проектирования фундаментов из буроопускных свай при использовании цементно-песчаного раствора, обозначив факторы, влияющие на его смерзание.
Михаил Королев, заведующий лабораторией геомеханики ФГБУН «Институт прикладной механики Российской академии наук», выступил в качестве модератора третьей секции «ИНЖЕНЕРНЫЕ ИЗЫСКАНИЯ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА В АРКТИЧЕСКИХ РЕГИОНАХ». Его доклад был посвящен новым подходам к геомеханическим испытаниям грунтов, изменяющих свои свойства под действием различных факторов в течение эксплуатации сооружений. В рамках секции, прошедшей при поддержке ИПРИМ РАН, участники и эксперты среди прочих тем обсудили методы оценки несущей способности грунтов основной зданий и сооружений в арктических регионах, уровень прочности свойств мерзлых грунтов, определяемый методом трехосновного сжатия, и различные расчетные методики определения теплопроводности дисперсных грунтов.
На четвертой секции «ИНЖЕНЕРНАЯ ЗАЩИТА ТЕРРИТОРИЙ, ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ В КРИОЛИТОЗОНЕ», партнером которой стал геологический факультет МГУ им. М. В Ломоносова, множество вопросов от участников получили доклады об особенностях применения технологии jet-grouting в Арктике и технологии обеспечения вибросейсмостойкости и динамической устойчивости зданий и сооружений на северных территориях. О материалах для инъектирования грунтов в криолитозоне и особенностях проведения строительных работ рассказал представитель компании-спонсора Форума «Граунд Инжиниринг», Евгений Загудаев, главный инженер предприятия. С большими интересом был встречен доклад Геннадия Нигметова, ведущего научного сотрудника ФГБУ ВНИИ ГОЧС (ФЦ) МЧС России, о мониторинге геологических опасностей. Участники отметили также выступление Артема Широбакина, главного специалиста отдела многолетнемерзлых грунтов ООО «Новатэк-НТЦ», посвященное опыту сохранения ММГ на базе натурного полигона и анализу эффективности применяемых технологий.
На пятой секции «ГЕОТЕХНИЧЕСКИЙ МОНИТОРИНГ», работу которой поддержала «НК Роснефть» НТЦ», Александра Попова, заместитель генерального директора компании «Северные изыскания», оказавшей спонсорскую поддержку мероприятию, представила карту-схему результатов проведения геотехнического мониторинга при строительстве в зоне вечной мерзлоты. Вновь было встречено с интересом выступление Андрея Алексеева об актуальных вопросах геотехнического мониторинга на ММГ и его перспективных направлениях. Технический директор компании-спонсора мероприятия «Монитрон» Григорий Медведев, обозначил особенности применения гидростатических нивелиров по контролю стабильности эксплуатируемых сооружений в суровых климатических условиях с использованием технологий искусственного интеллекта. Успешным опытом формирования системного подхода в мониторинге зданий и сооружений, реализованного в Заполярном филиале ПАО ГМК «Норильский никель», поделился с участниками главный инженер подразделения Павел Котов.
Участники шестой секции «СТРОИТЕЛЬСТВО ДОРОЖНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ НА МНОГОЛЕТНЕМЕРЗЛЫХ ГРУНТАХ», работа которой прошла при содействии Федерального дорожного агентства (Ростоавтодор), узнали о специфике возведения дорог на многолетнемерзлых основаниях, современных решениях по их термостабилизации, повышению устойчивости и противогололедной защите, а также о используемом оборудовании на инженерно-геокриологических стационарных постах на автомобильных дорогах в зоне мерзлоты, в том числе об опыте проведения георадиолокационных работ. Среди выступления слушатели секции выделили презентацию Юрия Новака, заместителя генерального директора по научной работе АО ЦНИИТС, о конструкции типа «Блок-мост».
На седьмой секции «СТРОИТЕЛЬСТВО ГТС В КРИОЛИТОЗОНЕ. РАЗВИТИЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ СЕВЕРНОГО МОРСКОГО ПУТИ» прозвучали доклады от экспертов АО «ВНИИГ им. Б. Е. Веденеева, МГУ им. Ломоносова, «Губкинского инженерно-технического центра», «Российского государственного геологоразведочного университета имени Серго Орджоникидзе» и других. Темой обсуждений стали проектирование подхода к берегу морских трубопроводов, применении аэрокосмических и геодезических методов для геокриологического мониторинга динамики арктических берегов, материал гидротехнический серобетон, который используется для строительства инфраструктуры СМП и т. д. Партнером секции выступила медиа-группа «ПортНьюс».
О «СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЭНЕРГЕТИЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ В КРИОЛИТОЗОНЕ» спикеры говорили на восьмой секции под руководством специалистов НИЛКЭС ООО «ПО «Энергожелезобетонинвест». Среди ярких тем выступлений: обзор успешного применения технических решений композитных быстровозводимых конструкций от Игоря Савина, заместителя генерального директора по НИКОР АО «НПП «Алтик» и условий эксплуатации воздушных линий электропередачи в Арктической зоне, представленный Дмитрием Кисуриным, главный эксперт – Управления эксплуатации ВЛ, Департамента эксплуатации основного оборудования ПАО «Россети».
Самые активные обсуждения прошли на девятой секции «НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ, МАТЕРИАЛЫ, ОБОРУДОВАНИЕ И СПЕЦТЕХНИКА ДЛЯ АРКТИЧЕСКОЙ ЗОНЫ РФ», которая объединила наибольшее количество спикеров. Ее партнером выступил ГМК «Норильский никель». Особенности своей продукции презентовали компании-спонсоры Форума: завод «Бервел», производитель высокопрочного крепежа, и предприятие «Пластик-Строймаркет», изготовитель инновационных изоляционных материалов и составов, успешно применяемых на севере. Специалисты НК «Роснефть» – НТЦ» рассказали об свойствах сверхтонкой изоляции, применяемой для защиты скважин от растепления, а ФГБУ «НИИСФ РААСН» – об особенностях работы механических соединений в условиях отрицательных температур. Большой интерес в аудитории вызвало выступление Ольги Сыч, начальника сектора НИЦ Курчатовский институт - ЦНИИ КМ «Прометей» о перспективах применения высокопрочной хладостойкой стали в Арктике. Преимуществами своей продукции поделили представители предприятий «Винзилинский завод керамзитового гравия», «Иркутский завод гусеничной техники», «ПЕНОПЛЭКС СПб» и других.
В завершающей части деловой программы форума состоялось заседание десятой секции «КАДРЫ И ОБРАЗОВАНИЕ», партнерскую поддержку которой оказал «Российский государственный геологоразведочный университет». Работу в ней приняли сотрудники крупнейших специализированных ВУЗов России – ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский университет ГПС МЧС России», Петербургский государственный университет путей сообщения Императора Александра I, ФГБВОУ ВО «Академия гражданской защиты МЧС России» и других. Участники секции обсудили текущие запросы бизнеса и власти к формированию кадрового резерва, необходимо для реализации проектов в Арктике, и возможности системы образования по подготовке специалистов для работы на северных территориях.
Всего в рамках деловой программы было представлено более 80 докладов на самые актуальные темы строительства и проектирования в Арктике. Расширенная тематическая сетка программы, выстроенная совместно с ключевыми партнерами, позволила всем участникам ознакомиться в наиболее интересными им темами, обсудить их в профессиональном кругу, а также найти точки соприкосновения с участниками Форума из других сфер.
В последний день работы III Международного Строительного Форума «АРКТИКА» прошли технические экскурсии в лаборатории НИИОСП им. Н.М. Герсеванова», «Российского государственного геологоразведочного университета имени Серго Орджоникидзе» (МГРИ), «МОСТДОРГЕОТРЕСТ» и «РУСГЕОТЕХ».
«Именно взаимодействие и партнёрство инфраструктурных и сырьевых предприятий, производителей, научных и исследовательских организаций, органов власти, генподрядчиков и субподрядчиков, объединенных целью развития Арктики, создает новый импульс для роста всей строительной отрасли, – подвела итог форума Екатерина Дубровская, генеральный директор Международной Ассоциации Фундаментостроителей. – Мы благодарим всех партнеров, участников и спикеров мероприятия за высокопрофессиональный подход к работе, живой интерес, активность и яркие дискуссии! До новых встреч в 2025 году!».
Материалы форума доступны на официальном сайте Ассоциации www.fc-union.com:
Отчетный видеоролик и видео докладов спикеров форума будут опубликованы на нашем YouTube-канале. Подписывайтесь, смотрите наши материалы, ставьте лайки и оставляйте комментарии!
Будем рады видеть вас вновь на наших мероприятиях!
Не упустите возможность принять участие в заключительном семинаре 2024 года, посвященному расчетам и проектированию оснований и фундаментов. Мероприятие пройдет 4 и 5 декабря в Москве на территории НИИОСП им. Н.М. Герсеванова.
Также приглашаем познакомиться с нашими конференциями, семинарами и форумами в 2025 году!
На фоне отмены основной программы льготной ипотеки, коррекции условий по семейной ипотеке и повышении ключевой ставки Центробанка рынок жилой недвижимости столкнулся с серьезными изменениями. В июне этого года в преддверии ужесточения условий по программам с господдержкой число ипотечных сделок в Санкт-Петербурге по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. выросло в полтора раза. Затем спрос на жилье закономерно начал снижаться. Уменьшился и объем предложения, так как застройщики пока не рискуют выводить на рынок новые проекты. Какие новые тренды наблюдаются на рынке недвижимости сегодня, обсудили представители девелоперских компаний на конференции «Рынок недвижимости: новая реальность», организованной деловым изданием «Ведомости Северо-Запад».
Адаптация рынка
По данным компании Nikoliers, в Петербурге в I полугодии 2024 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения жилой недвижимости упал на 23% до 32 061 квартир. Спрос, за данный период, напротив, увеличился на 30% до 24 084 договоров долевого участия (ДДУ).
Начиная с III квартала прошлого года, покупатели стремились максимально реализовать отложенный спрос на жилье. В текущем году пиковые значения были достигнуты в июне. По словам директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли консалтинговой компании Nikoliers Елизаветы Конвей, тогда катализаторами рекордного спроса выступили поэтапное повышение ключевой ставки, ужесточение условий ипотечного кредитования, изменение курса доллара, а также ожидания, связанные с перспективами прекращения действия ипотеки под 8% и изменения других программ господдержки.
«Сейчас драйвером продаж остается семейная ипотека. Мы ожидаем, что во II полугодии 2024 г. объем сделок снизится, но рынок стабилизируется. Пока интерес потенциальных покупателей частично склоняется в сторону аренды жилья. В 2026-2027 гг. возможно снижение ключевой ставки, и это усилит интерес покупателей к строительному продукту», – резюмировала Конвей.
Определиться со стратегией
Снижение количества сделок на рынке жилой недвижимости отмечает и руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, с одной стороны, ключевая задача для девелоперов до конца года – снизить финансовую нагрузку на покупателя, применяя различные инструменты продаж. Например, максимально снижая ежемесячный платеж по ипотеке до момента сдачи дома, или используются схемы рассрочек, позволяющие разбить платеж на части и комфортно разнести их по времени. С другой стороны, если у клиентов есть средства, в текущих условиях они, вероятно, разместят деньги на депозите.
«Как только пройдет этот сложный период, деньги с вкладов начнут снимать, последует активизация спроса. При этом не стоит забывать, что к тому моменту, когда ключевая ставка упадет, интересных предложений на рынке останется меньше ввиду ограниченности запусков новых проектов и сокращении предложения, особенно в Петербурге, на этом фоне цены начнут расти. Поэтому более разумно в такой ситуации вложить деньги в недвижимость, воспользовавшись хорошими предложениями от застройщиков. Ведущие застройщики запустили специальные программы, которые помогают стимулировать спрос, но есть те, кто ещё прорабатывает необходимые эффективные инструменты», – отметила она.
Сейчас спрос несколько ниже, чем в аналогичный период прошлого года, но учитывая особенности летнего периода, в сентябре традиционно можно ожидать роста активности со стороны покупателей, считает Трошева.
По словам Радика Нигматуллина, директора по развитию «Движения», девелоперские компании сталкиваются с серьезными вызовами, требующими кардинального пересмотра их стратегий. «Ключевые тренды, которые прогнозируют многие — это падение спроса на 50% на ближайшие полгода. В июле, по последним данным, IT-ипотека выросла в два раза в сравнении с предыдущим месяцем. Но в структуре сделок регионов она также незначительна. Семейная ипотека остается на прежнем уровне, но объем выдачи ипотечных займов в июле сократился почти в 2 раза по сравнению с июнем», — отметил Нигматуллин.
Взгляд власти
По мнению депутата Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Дмитрия Панова, на текущем этапе развития отрасли жилой недвижимости в России мы не увидим большого количества новичков-застройщиков, желающих присоединиться к работе в отрасли. Это связано как с завершением значимой программы общей льготной ипотеки, так и с тем, что сейчас финансово-кредитные учреждения предлагают своим заемщикам кредиты по ставкам от 20% годовых. Вместе с тем депутат отметил, что крупные девелоперы уже сейчас перестраивают свою работу с поставщиками и подрядчиками, в том числе по архитектурному проектированию.
«Задач огромное количество – от снижения себестоимости, причем не в ущерб качеству и комфортности возводимого жилья, до повышения коэффициента полезных площадей в проектах», – добавил он.
В обозримой перспективе оптимизации подвергнутся отделы продаж крупных застройщиков, а вместе с ними и отделы рекламы и маркетинга. На смену многим процессам придет «цифра», а большинству специалистов, которые долгое время выполняли задачи ипотечных менеджеров, однозначно будут предложены новые фронты работы.
«Когда рынок жилой недвижимости в условиях действующей льготной ипотеки и постоянно растущего спроса со стороны покупателей развивался галопирующими темпами, многие застройщики не уделяли должного внимания управлению своей себестоимостью, ценам реализации квадратных метров, а также качеству работы своих отделов продаж и размерам выплачиваемого компаниям-посредникам агентского вознаграждения. Сейчас девелоперы начнут очень серьезно переосмысливать большинство ранее использовавшихся подходов», – отметил Панов.
Он напомнил, что в рамках поручения президента РФ Владимира Путина, начиная с 2030 г. в России должно возводиться ежегодно не менее 120 млн кв. м жилья для удовлетворения интересов 5 млн российских семей.
Однако Панов полагает, что текущие рыночные условия пока в недостаточной мере могут позволить застройщикам достичь этой задачи. Поэтому совместно с другими депутатами Заксобрания Петербурга парламентарий направил Правительству страны предложения по обеспечению устойчивого развития отрасли. Одно из них касается утверждения льготных ставок для ипотечных сделок по приобретению жилой недвижимости, заключаемых работниками госкорпораций и корпораций с государственным участием.
Роль демографии
Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – СЗ» Денис Бабаков отмечает, что необходимо также обратить внимание на демографические процессы в стране. Молодежь начинает жить отдельно на три-пять лет позже поколения родителей, а также на один-два года позже вступает в брак, таким образом, откладывая приобретение первой квартиры. Активнее всего квартиры покупают люди в возрасте 30-44 лет и старше. По данным Росстата, к 2028-2030 гг. доля населения в возрасте до 50 лет снизится до 50%.
Бабаков отметил, что в России растет доля домохозяйств, состоящих из одного человека. «В России, по данным переписи населения 2021 г., 41% пришелся на домохозяйства из одного человека. В Москве и Санкт-Петербурге эта доля составила 50%. Наш клиент становится все более одиноким. Это определит дальнейшую квартирографию. Если в 2016 г. мы прекрасно продавали однокомнатную квартиру в 39,5 кв. м, то в 2023 г. ее площадь снизилась до 31 кв. м. Полезное пространство при этом сохранилось и было оптимизировано», – пояснил он.
По прогнозам эксперта, в будущем доля студий, особенно на фоне запрета строительства квартир меньше 28 кв. м, будет расти, а доля многокомнатных квартир – уменьшаться. При этом по себестоимости студии будут дороже, чем квартира большей площади.
Цифровизация жилья
Впрочем, на обеспечение комфортной жилой среды влияет не только само качество жилья и квартирография. Большую роль играет и безопасность, которую обеспечивают цифровые сервисы. По данным «Ростелекома», в Петербурге и Ленинградской области с 2022 г. в четыре раза увеличился спрос со стороны застройщиков на различные цифровые сервисы: умные домофоны с бесконтактным открытием, видеонаблюдение, системы автоматического сбора показаний приборов учета, сервисы контроля и управлением доступом во двор или дом, благодаря которым шлагбаумы и двери могут открываться самостоятельно.
По словам директора по работе с массовым сегментом «Ростелекома» в Петербурге Евгении Зиминой, подобные цифровые сервисы есть во во многих новых проектах, с которыми застройщики выходят на рынок, высокая потребность в них наблюдается и на вторичном рынке.
«Современные цифровые решения все больше интегрируются в жилые комплексы, начиная с этапа проектирования. Такой подход повышает привлекательность недвижимости, отвечая потребностям жильцов в комфорте, безопасности и удобстве. Поэтому в ближайшие десятилетия мы можем ждать, что большинство новых домов застройщики будут оснащать умными технологиями», – считает Зимина.
Взаимодействие с властями
Важно отметить, что в текущих условиях возможности запуска девелоперами новых жилищных проектов будут зависеть и от эффективного взаимодействия с властями. Наряду со снижением спроса на жилье, застройщики Петербурга уже традиционно сталкиваются и с недостатком подходящих «пятен» под застройку. Соответственно, интересы девелоперов частично смещаются в Ленобласть. Впрочем, согласование проектов и здесь требует развития механизмов, которые позволят упростить данный процесс. Одним из таких механизмов является GR-направление, которое отвечает за взаимодействие компании с органами власти.
Как пояснила директор по внешним связям «Самолет Страна» Яна Грозовская, GR-специалист выполняет функцию «одного окна», куда могут обратиться представители комитетов, муниципальных образований и других структур по разным вопросам, начиная от внешних социальных функций и заканчивая взаимодействием с прокуратурой или СК.
«Выстраивание взаимодействия с органами власти, например, в Ленинградской области помогает нам осуществлять механизм КРТ (комплексное развитие территорий), который получил широкое распространение. КРТ подразумевает, что девелопер строит не только жилье, но и возводит детские сады, школы, благоустроенные дворы и не только. Сегодня человек покупает не просто квартиру, а обстановку вокруг дома. Раньше, когда строили многоэтажные дома в полях, люди думали, что когда-нибудь рядом появится и дорога. Но сейчас потребитель смотрит на синхронизацию ввода жилищного объекта со всей инфраструктурой», – отметила Грозовская.
Коммерческая недвижимость
Генеральный директор компании Maris Борис Мошенский отметил, что рынок коммерческой недвижимости Петербурга переживает значительные изменения, отражающие общее состояние экономики. Он подчеркнул, что «вакансия по офисам упала почти в два раза, а выбор для арендаторов становится все меньше». Мошенский также отметил серьезные изменения в складской недвижимости, где «вакансия упала до 0,5%, а ставки выросли почти в два раза». Он отметил возможные последствия изменений в налогообложении, которые могут привести к «попыткам увеличения арендной платы».
Руководитель филиала компании IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров считает, что основными факторами, сдерживающими развитие рынка офисной и складской недвижимости, являются высокий уровень процентных ставок и растущая себестоимость строительства. «Дефицит предложений во многом сформирован тем, что сейчас очень дорогие ставки по кредитам», – подчеркнул он. В то же время, Владимиров отметил, что спрос на офисные площади остается на рекордно высоком уровне, несмотря на ограниченное новое строительство: «В этом году, скорее всего, мы не доберем до 100 тысяч квадратных метров и соответственно вакансия пока также продолжит снижаться».
Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE, подчеркнула острую нехватку коммерческих площадей в городе. «На рынке сложилась напряженная ситуация, когда найти подходящие площади становится крайне сложно из-за минимальной вакансии и отсутствия нового предложения», — отметила Сумарокова. Она добавила, что PAGE нашла выход из этой проблемы, преобразовывая неудобные объекты, которые сложно сдать в классическую аренду в гибкие офисные пространства. По её словам, такие решения выгодны как собственникам, которые начинают зарабатывать на ранее простаивающих площадях , так и компаниям, нуждающимся в современных рабочих пространствах. «Инвестиции в такие проекты невелики, но их влияние на рынок трудно переоценить», — заключила Сумарокова.
Тренды торговой недвижимости
Также были представлены актуальные тренды рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге. Наталия Киреева, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group, отметила, что рынок торговых центров в городе демонстрирует признаки насыщения с 2016 года, когда был открыт последний крупный объект. Эксперт подчеркнула: «Текущая ситуация на рынке торговых центров в Петербурге показывает, что основной акцент смещается на развитие малоформатных объектов и стрит-ретейл. Мы наблюдаем значительное количество новых проектов в зонах комплексного жилого строительства. Эти форматы отвечают растущему спросу на доступность базовых услуг и досуга». Наталия добавила, что реконцепция старых объектов и новые малоформатные торговые центры будут определять рынок в ближайшие годы.
Спрос на курортную недвижимость
Несмотря на изменения в условиях кредитования, петербуржцы в определенной мере сохраняют интерес к инвестициям в недвижимость, в том числе в курортную. Согласно данным Macon и аналитического департамента федерального девелопера «Неометрия», по итогам первого полугодия текущего года жители Санкт-Петербурга совершили 4% от общего количества сделок в Сочи.
«Сочи – перспективная локация, как с точки зрения роста турпотока, так и градостроительного потенциала, что отражается на структуре возводимой недвижимости. Если в 2022 г. город-курорт посетили 7,2 млн человек, то уже по данным за 2023 г. их количество увеличилось до 7,6 млн, что стало максимальным показателем турпотока за 100 лет. В перспективе ближайших лет будет продолжаться этот восходящий тренд – по прогнозам экспертов, к 2030 г. турпоток в Сочи будет достигать 10 млн отдыхающих», – отметил руководитель отдела по работе с партнерами федерального девелопера «Неометрия» в городе Сочи Георгий Черняк.
Тем временем, новый генплан подразумевает увеличение гостиничной, санаторной и бальнеологической инфраструктуры, что обосновано, учитывая туристические перспективы региона.
С 1 июля этого года в Сочи изменилась структура потребительского спроса, и сегодня отмечается возрастающий интерес к отелям и апарт-отелям. В городе в текущих условиях активнее развивается именно курортная недвижимость. За первое полугодие в Сочи в сегменте апарт-отелей и отелей было совершено почти 1000 сделок, что больше результатов аналогичного периода прошлого года почти на 7%.
В ближайшие годы в городе-курорте планируют построить масштабные проекты с триллионными инвестициями, такие как яхтенные марины и трасса от Сочи до М4 (Дон). Их реализация положительно отражается на привлекательности города.
Что касается жилой недвижимости в Сочи, то она строится медленнее, чем в Северной столице. Если в Санкт-Петербурге планируют только за год ввести в эксплуатацию 3,6 млн кв. м, то в Сочи такой объем будет построен за 20 лет. При этом мы отмечаем, что структура спроса в жилом сегменте меняется. Сочинская недвижимость – это уже скорее объект роскоши, чем первая необходимость, этим обусловлен высокий запрос на комфорт. Клиент ожидает получить синергию качественного девелоперского продукта и сервиса. Все это, конечно, будет отражаться на стоимости квадратного метра, которая продолжит расти, особенно в высокобюджетном сегменте, добавил он.
Рынок апартаментов: рост на фоне дефицита
Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Service, отметил, что рынок апартаментов продолжает расти, несмотря на ограниченное предложение. В первом полугодии 2024 года на рынок вышло всего 600 новых проектов, что значительно меньше, чем в прошлые годы. «Ограниченное предложение более чем в 2 раза подстегнуло спрос в сравнении с 1-м полугодием 2023. цены в сравнении с тем же периодом поднялись на 15%,» — сказал Сторожев. Он также подчеркнул, что наблюдается увеличение доли несервисных апартаментов. А введение ограничение на минимальную площадь жилья до 28 метров, дополнительно подстегнет спрос на псевдо жилье.
Закрытые фонды
В текущих экономических условиях компании все больше обращают внимание на то, как оптимизировать сделки с недвижимостью, поэтому растет спрос на создание закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Как отмечает УК «ДОХОДЪ», девелоперские компании, застройщики и собственники недвижимости все чаще обращаются к такому механизму. Согласно исследованию одной из консалтинговых компаний за I квартал 2024 г. доля сделок, в которых участвовал ЗПИФ, составила 22%, хотя ранее этот показатель находился на уровне 4-5%.
Директор по развитию УК «ДОХОДЪ» Илья Тесюль описал преимущества, которые инструмент ЗПИФ предлагает бизнес-проектам. Во-первых, это отсутствие налога на прибыль, поэтому весь доход остается в фонде, и его можно реинвестировать. Во-вторых, данный механизм помогает консолидировать все активы клиента. Наконец, ЗПИФы выполняют защитную функцию – информация о конечных бенефициарах фондов является конфиденциальной. «Доля сделок с участием ЗПИФ будет только расти, так как этот инструмент является очень гибким, каждый может воспользоваться им по-своему усмотрению», – пояснил Тесюль.