В Петербурге прошла юбилейная XV Всероссийская конференция «Российский строительный комплекс»
20 сентября 2024 года в Санкт-Петербурге состоялась юбилейная XV Всероссийская конференция «Российский строительный комплекс», которая с 2019 года проходит в рамках Форума «Устойчивое развитие».
На площадке конгресс-центра отеля «Cosmos Прибалтийская» собрались первые лица федеральных и региональных органов государственной власти, ведущие эксперты, представители крупного, среднего и малого строительного бизнеса, профильных национальных объединений СРО, общественных организаций, саморегулируемых организаций, учебных заведений из более чем 40 регионов России. Порядка 9 000 участников следили за ходом мероприятия посредством онлайн трансляции.
Мероприятие, как и в прошлые годы, открыло пленарное заседание в формате «открытого микрофона», модератором которого выступила ведущая телеканала «Россия» Мария Ситтель.
Прошедший 2023 год показал, за счет чего строительная отрасль может усилить технологический суверенитет, а также увеличить градостроительный потенциал, насколько эффективны внедренные инструменты по повышению производительности и качества строительных работ.
Основными вопросами повестки пленарного заседания Конференции стали предварительные итоги реализации решений, направленных на достижение национальных целей развития, которые определил Президент РФ В.В. Путин.
Президиум Конференции составили член Комитета Совета Федерации РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Елена Шумилова, член Комитета Совета Федерации РФ по социальной политике Юлия Лазуткина, Председатель Комитета Государственной Думы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов, главный федеральный инспектор по Санкт-Петербургу Аппарата полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Павел Дашков, директор правового Департамента Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Олег Сперанский, вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко, заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Евгений Барановский, заместитель Губернатора Вологодской области Антон Стрижов, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) Анвар Шамузафаров, вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП Антон Мороз, директор по капитальному строительству Госкорпорации «Росатом» Дмитрий Волков, Председатель правления Саморегулируемой организации Ассоциация строительных организаций «Поддержки организаций строительной отрасли» (СРО АСО ПОСО) Александра Белоус.
В зале также присутствовали директор Федерального центра нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве Андрей Копытин, первый заместитель председателя Законодательного Собрания Свердловской области, вице-президент НОСТРОЙ Аркадий Чернецкий, Министр жилищно-коммунального хозяйства и строительства Ульяновской области Руслан Хайрудинов, Председатель комитета градостроительной политики Ленинградской области Игорь Кулаков, депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга, Председатель профильной Комиссии по инвестициям Законодательного собрания Санкт-Петербурга, Председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов, начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Владимир Болдырев, начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Денис Горбунов, директор Санкт-Петербургского государственного автономного учреждения «Центр государственной экспертизы» Ирина Косова, президент Национального объединения организаций в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности (НОЭ) Леонид Питерский и многие другие.
По традиции, в начале были зачитаны приветственные слова в адрес гостей и участников Конференции от органов власти и общественных объединений. Главный федеральный инспектор по Санкт-Петербургу Аппарата полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Павел Дашков передал приветствие от полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Александра Гуцана, а вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко — от губернатора Северной столицы Александра Беглова. Депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, Председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов зачитал приветствия от Председателя Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Александра Бельского и от Председателя Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексея Репика.
Свои приветствия в адрес участников конференции направили полномочный представитель Президента РФ в УФО Владимир Якушев, государственный секретарь Союзного государства Дмитрий Мезенцев, Председатель Высшего Совета Всероссийской политической партии «Единая Россия» Борис Грызлов, генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Виталий Мутко, а также представители органов законодательной и исполнительной власти Иркутской, Ульяновской, Архангельской областей, Республики Татарстан многие отраслевые общественные организации и ведомства.
По видеоконференцсвязи приветствие от имени Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Ирека Файзуллина передал статс-секретарь – заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Юрий Муценек. В своем выступлении он затронул тему реализации масштабных федеральных и национальных проектов, среди которых «Жилье и городская среда», «Новый ритм строительства», «Формирование комфортной городской среды», отдельно рассказал о готовящемся по поручению президента России Владимира Путина нацпроекте «Инфраструктура для жизни», который будет включать комплексное развитие 2 тысяч опорных населенных пунктов по всей стране, мероприятия по жилищному и дорожному строительству, по формированию более комфортных условий для проживания граждан, для модернизации жилищно-коммунального хозяйства, обеспечение современным общественным транспортом. Для повышения качества услуг ЖКХ, сообщил он, Минстрой формирует новый федеральный проект по модернизации коммунальной инфраструктуры.
«Всего к 2030 году необходимо улучшить качество коммунальных услуг для более 20 миллионов граждан, а также построить и реконструировать не менее 2 тысяч объектов питьевого водоснабжения».
Отдельно замминистра коснулся работы по сокращению инвестиционно-строительного цикла, который с 2019 года удалось уменьшить с 2181 дня до 1300. Цель - снизить еще на 300 дней, создать наиболее благоприятные условия, сохранив вопросы, связанные с безопасностью и качеством.
Член Комитета Совета Федерации РФ по социальной политике Юлия Лазуткина подчеркнула, что основным направлением развития строительной отрасли в ближайшие годы должна стать цифровизация, которая поможет не только улучшить качество проектирования, но и сократить сроки строительства.
Затем участники перешли к обсуждению вопросов повестки дня в формате открытого диалога.
В блоке, посвященном законодательной базе в строительстве, директор правового Департамента Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Олег Сперанский рассказал о той работе, на которой сейчас сфокусировано внимание ведомства: - комплексное развитие территорий, разработка мастер-планов, защита прав граждан и отдельно выделил работу министерства над законодательным регулированиям механизма расселения аварийного жилья, в рамках которой Минстрой планирует создать единый цифровой реестр граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (ЕЦРГ).
Член Комитета Совета Федерации РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Елена Шумилова акцентировала внимание на работе по законодательному регулированию в части создания и поддержания строительной инфраструктуры, как одной из основ экономик любого региона, на правовой поддержке и, самое главное, на стандартизации. Отдельный акцент, по ее словам, делается на региональных особенностях и именно работе с регионами уделяется большое внимание в решении их проблем в этой сфере.
«Для нас очень важно выработать механизмы, которые будут доступны для всех регионов. И здесь очень важно мнение не только исполнительной власти, но и тех, кто работает на территориях, кто заинтересован в развитии этих территорий, в развитии производств и предприятий, которые действительно поддерживают экономику Российской Федерации».
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков в своем выступлении сделал акцент на роли системы саморегулирования в выполнении тех задач, которые сегодня стоят перед строительной отраслью. Он отметил, что на первоначальном этапе формирования института СРО, когда был взят вектор на непосредственную коммуникацию с бизнесом в целях повышения эффективности работы строительного комплекса Российской Федерации.
«СРО взяли на себя функции профессиональных сервисных компаний, которые призваны помогать бизнесу — защищать его интересы, создавать механизмы для его развития, совместно решать те или иные проблемы, которые периодически возникают в строительстве. За последние несколько лет, учитывая наше участие в различных группах, коммуникацию с Государственной Думой, Советом Федерации, Правительством России и Минстроем нам удалось многое сделать, в том числе — на перспективу», — сказал президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
Одним из позитивных факторов, подчеркнул глава нацобъединения, является сокращение объема требований, предъявляемых к застройщикам в процессе строительства. Ряд крупных компаний от этого уже успели получить экономические эффекты, однако массового использования изменения, связанные с оптимизацией административных процедур, заметил Антон Глушков, пока не получили.
Глава НОСТРОЙ констатировал, что, несмотря на различные внешние факторы, строительная отрасль показывает высокие результаты — все те проекты, которые реализуются, в том числе совместно с государством, «находятся в графике и в той экономике, которая планировалась».
«Сейчас в строительстве наблюдается позитивная и стабильная ситуация с точки зрения накопления средств на эскроу-счетах и объемов строительства. Набран высокий темп. Те меры поддержки, которые, в первую очередь, носили нематериальный характер и были приняты за последние годы, нашли отражение в нынешней экономике строительства», — сказал президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
Он отметил, что сейчас назрел вопрос об усилении ответственности саморегулируемых организаций перед потребителями. Глава нацобъединения выразил мнение, что роль строительных СРО должна трансформироваться, чтобы по аналогии с долевым строительством участие в системе саморегулирования гарантировало заказчику своевременное исполнение контракта.
«Это очень сложная задача экономически и политически. Но если мы ее не решим, то ценность системы саморегулирования будет стоять под вопросом», — подчеркнул Антон Глушков.
Перейдя к теме кадрового обеспечения строительной отрасли, президент НОСТРОЙ заметил, что при рекордном уровне объема строительства возможность экстенсивно развиваться и привлекать все больше трудовых ресурсов внутри страны практически полностью исчерпана. В связи с этим Антон Глушков обозначил два выхода из сложившейся ситуации: повышение эффективности работы и поиск новых рынков труда.
«Первый путь, по которому мы уже идем, представляет собой комплексную программу, которую курирует вице-премьер Марат Хуснуллин, по повышению производительности труда в стройке. И здесь взаимодействие с бизнесом в нашем лице является ключевым параметром, поскольку мы должны повышать эффективность работы, научиться применять современные цифровые технологии. Это очень серьезный вызов для нас. А в рамках второго пути меняются подходы к рынку иностранной рабочей силы», — сказал президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
Подводя итог своему выступлению, он отметил, что саморегулирование в строительстве продолжит реализовывать задачи, которые связаны одновременно и с помощью бизнесу, и с помощью власти путем введения системы оценки деловой репутации. Это, по словам Антона Глушкова, позволит обеим сторонам иметь более четкое представление о том, какие целевые меры поддержки нужны точечно — на тех или иных объектах, которые строятся в Российской Федерации.
Председатель Комитета Государственной Думы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов рассказал о законотворческих инициативах возглавляемого им комитета. Так, в планах Госдумы ввести упрощенный порядок внесения изменений в генеральные планы и правила землепользования и застройки для случаев комплексного развития территории (КРТ) по инициативе правообладателей (в течение 90 дней), упростить использование в том числе сельхозземель, если правообладатель сам инициирует проект КРТ. Кроме того, в работе находится проект закона об обязательном строительстве школ, больниц, объектов коммунального хозяйства в рамках программ комплексного развития территорий, добавил Пахомов. Также в фокусе Госдумы - градостроительная политика и градпроектирование. Здесь, по словам депутата, одним из приоритетов будет выявление градостроительного потенциала населенных пунктов, его учёт и грамотная реализация. В жилищном строительстве в планах Госдумы вместе с участниками рынка внедрять альтернативные льготной ипотеке механизмы, такие как лизинг жилья, арендные и наемные дома.
Президент НОПРИЗ Анвар Шамузафаров поднял тему опыта и деловой репутации, которые, настаивает он, должны стать основой для выбора подрядной организации.
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко и заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Евгений Барановский по традиции рассказали о состоянии строительной отрасли в Северной столице и регионе.
Так, Николай Линченко подчеркнул лидирующие позиции Петербурга на российском строительном рынке. Вице-губернатор сообщил, что в городе сегодня полностью решили проблему обманутых дольщиков. За пять лет в Санкт-Петербурге построено и введено в эксплуатацию более 17 млн квадратных метров жилья - более трех миллионов квадратных метров жилья в год, построено более 200 детских садов и школ. Николай Линченко уточнил. что в городе сейчас вводят 100 соцобъектов: 40 из которых за счет бюджета и 60 - за счет инвесторов. Среди них - 37 школ и 57 детских садов. За пять лет введено более 50 медицинских объектов, включая уникальные больницы-трансформеры, спасшие тысячи людей.
В свою очередь Евгений Барановский заявил, что в этом году регион уже достиг 3 млн квадратных метров жилья по вводу, а ИЖС составил не менее 2/3 от общего объема. По данному показателю, заметил он, Ленинградская область на третьем месте по стране. Что касается сбалансированности социальных объектов, то в регионе в текущем году строится 36 объектов за счет Адресной инвестиционной программы (АИП). При этом Барановский отдельно отметил, что в Ленобласти за два года действительно смогли поменять подход к строительству, сбалансированности объектов на территории и это привело к тому, что на сегодня в зоне агломерации застройщиками, помимо постоянно нарастающего объема объектов соцкультбыта за счет АИП, одновременно строится 11 школ и 13 детских садов. Это получается за счет понятных, одинаковых, прозрачных требований ко всем участникам рынка, заметил он.
Отдельное внимание участники уделили еще одному масштабному и флагманскому для экономики страны национальному проекту – «Безопасные качественные автомобильные дороги», который реализуется сегодня в 84 регионах страны.
Благодаря ему в стране строятся новые современные магистрали, мосты и путепроводы, применяются современные технологии и материалы, внедряются интеллектуальные транспортные системы, повышается сохранность трасс. Главная цель нацпроекта — повышение качества жизни населения. Так, за восемь месяцев 2024 года доля автомобильных дорог регионального значения, включенных в опорную сеть и находящихся в нормативном состоянии, составила 69,6 %. Завершены работы на 114 объектах общей протяженностью порядка 490 км.
На примере своего региона заместитель губернатора Вологодской области Антон Стрижов рассказал, как проходит реализация дорожного нацпроекта в Вологодской области – лидирующей в Северо-Западном регионе именно по исполнению данного нацпроекта. Основные силы, по его словам, направлены на развитие двух агломераций - Вологды и Череповца.
Дмитрий Волков, касаясь кадрового вопроса, рассказал, что в «Росатоме» стараются строить собственными силами и все рабочие - штатные, то есть корпорация сама управляет этим ресурсом.
В одной из компаний - «Атомстройэкспорт», поделился он, проводили программу повышения производительности труда, благодаря которой за два года удалось увеличить производительность труда почти на 23%.
Депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, Председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов, затрагивая в своем выступлении тему жилищного строительства, высказался о том, что необходимо сделать все процедуры согласования максимально прозрачными, работать над снижением тарифов на подключение к инженерным сетям, а также направить основные силы на снижение количества административных процедур.
Директор Федерального центра нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве Андрей Копытин выступил с сообщением по развитию нормативной базы строительства в контексте Стратегии 2030 и национальных целей развития, а также затронул аспекты цифровой трансформации строительной отрасли.
Председатель жилищно-строительного кооператива работников Большого театра, культуры и спорта «Б.А.К.С.Т» Евгений Бондарев представил доклад «Реализация задачи повышения доступности жилья на первичном рынке в рамках проекта строительства с господдержкой одного миллиона квадратных метров жилья для граждан: работников культуры, спорта, участников СВО и других, в соответствии с 161-м Федеральным Законом».
Итоги XV Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс» подвел вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП и главный идеолог конференции с момента её основания - Антон Мороз.
«Хочу поблагодарить всех коллег, которые все 15 лет поддерживали эту Конференцию, поддерживают и надеюсь, будут продолжать поддерживать. Действительно, она стала знаковым мероприятием не только для нашего города, но и для всей строительной отрасли. Большое спасибо Минстрою России, Федеральному собранию Российской Федерации, Государственной Думе за ту поддержку и участие, которое вы оказали - оно незаменимо и ценно для нас. Большое спасибо Санкт-Петербургу, который нас солнечным днем принимает, огромное спасибо Ленинградской области и всем субъектам России, поддержавшим нас, ну и конечно, Национальному объединению строителей и Национальному объединению изыскателей и проектировщиков. Всех благодарю еще раз за участие в Конференции и до новых встреч!»
Мероприятие традиционно прошло при поддержке полномочных представителей Президента Российской Федерации в Северо-Западном и Уральском федеральных округах, Совета Федерации, Госдумы, Минстроя России, исполнительных и законодательных органов власти Москвы, Санкт-Петербурга, Ленинградской, Новосибирской, Иркутской, Ульяновской, Свердловской, Вологодской, Мурманской, Архангельской, Новгородской, Псковской областей, Республик Татарстан, Марий Эл и других регионов нашей страны.
После обеда деловую программу конференции продолжили тематические секции, посвященные совершенствованию системы ценообразования в строительной отрасли, судебной практике саморегулируемых организаций, перспективам развития саморегулирования проектно-изыскательских работ в нефтегазовой отрасли, внешним и внутренним аспектам устойчивого развития РФ, устойчивому развитию территорий СНТ, новым геополитическим приоритетам России и др.
29 августа прошел четвертый бизнес-завтрак в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя» по теме «Кто и как продает недвижимость. Стратегии взаимодействия с застройщиками и инструменты продаж на первичном и вторичном рынке».
Партнером мероприятия выступила группа компаний PLG.
Начиная бизнес-завтрак, исполнительный директор оргкомитета «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Впереди – второй этап, после подведения в сентябре итогов потребительского голосования и выбора финалистов в номинациях в виде «пятерок» строительных компаний, банков, управляющих компаний и риэлторских агентств и «троек» из числа жилых комплексов, апартаментов и проектов загородного строительства. Финалисты будут выбраны по сумме голосов, набранных на обоих сайтах (doveriekonkurs.ru и bsn.ru) с 15 мая по 31 августа. Впервые будет проведено голосование членов Оргкомитета и Экспертного совета. Их голоса с повышающим коэффициентом также будут прибавлены к тем, что отданы потребителями.
Трудности перевода. Как изменились условия для покупателей на рынке новостроек после корректировки льготной ипотеки
Доля сделок по ипотеке в июле упала в Ленинградской области до 82%, а в Санкт-Петербурге до 70%. В дальнейшем ожидается падение продаж на 20-25%.
Ожидается, что застройщики будут предлагать пользователям субсидированные программы. Проведя опрос среди тех пользователей, которые уже купили квартиру, в Циан определили, что все-таки самый сложный этап – это бронирование, когда происходит поиск самой квартиры и финансирование. 45% опрошенных утверждают, что процесс покупки затянулся, а 13% в целом отложили покупку на неопределенный срок.
При принятии решения о покупке пользователи опираются в первую очередь на репутацию застройщика – что обещал и как свои обещания выполнил по срокам сдачи, по особенностям и качеству проектов. 64% изучают отзывы при оценке надежности жилого комплекса перед покупкой. В топ-3 маркеров, по которым выбирается новостройка, входят такие показатели, как планировки, качество материалов и инфраструктура (цена сюда уже не входит). Меньше всего пользователей интересует инновационность технологий и аудитория, покупающая квартиры у девелопера.
Топ последствий отмены льготной ипотеки — снижение требований к квартире, активизация интереса ко вторичке вместо новостроек или мысли о временном отказе от поиска недвижимости в принципе. – констатировала менеджер по работе с ключевыми клиентами Циан Шынар Мухамбетова
Коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Кобякова отметила, что в первом полугодии 2024 года на первичном рынке Петербургской агломерации было реализовано около 1,8 млн. кв. метров жилой недвижимости, что составляет 50% от объема продаж за аналогичный период 2023 года.
Объем предложения на первичном рынке жилья в Петербургской агломерации с декабря 2022 года по июнь 2024 года снизился на 24%.
Также сократилась динамика вывода в продажу новых объектов – за 7 месяцев 2024 года в продажу было выведено всего 1 млн кв. метров жилья в Санкт-Петербурге и 700 тыс. кв. метров в Ленинградской области.
Вполне возможно, что многие застройщики будут придерживать вывод новых объектов. Это говорит о том, что в ближайшее время снижения цен на новостройки ожидать не стоит.
По данным «Петербургской Недвижимости», наиболее популярным способом покупки недвижимости в данный момент являются программы рассрочек. Так в первом квартале 2024 года рассрочки составили весомую долю продаж (34%), в июле этот показатель достиг уже 57%.
Наиболее востребованными среди покупателей программами покупки недвижимости являются рассрочки на 20, 15 или 65%, а также траншевая ипотека.
За первые 7 месяцев 2024 года количество сделок, заключенных сделок в агломерации составило более 4 000, из них 33% было заключено девелопером Setl Group.
Начальник отдела маркетинга ГК «Ленстройтрест» Элеонора Элоян привела в пример расчеты, основанные на доле наемных сотрудников с достаточной заработной платой и долей семей, подходящих под условия семейной ипотеки. Зафиксировано снижение доли людей, которые могут позволить себе ипотечные платежи, в Ленинградской области в два раза, а в Петербурге — в полтора раза. Также отмечено снижение в стране на 26% количества семей, подходящих под условия семейной ипотеки.
Рассрочки также будут драйвером продаж, но до определенной доли, которую каждый определяет сам. Большинство девелоперов постарается не злоупотреблять этим инструментом, чтобы управлять рисками портфеля сделок».
Генеральный директор АН «Мир квартир — Элит» Антон Беляков на конкретных примерах продаж элитного сегмента оценил интерес клиентов к готовому жилью. Обсуждены различные варианты квартир, включая исторические дома и новостройки. Выбор клиента, по мнению Антона Белякова, сугубо индивидуален и определяется многими факторами — как желанием сразу въехать и не ждать, пока дом достроиться, так выбором локации, оригинальностью планировки и т.д..
Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, отметил, что льготная ипотека – это был прекрасный период, который, с одной стороны, спас девелоперов и дал им возможность заработать, но, с другой стороны, расслабил в отношении искусства продаж.
Для компании переход от льготной ипотеки совпал с выходом в OpenList по работе с брокерами и агентствами недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Расширить партнерские отношения с профессионалами рынка «Аквилону» помог многолетний опыт сотрудничества с «Петербургской Недвижимостью».
Сейчас компания использует различные стратегии и сценарии продаж, подбирая, по словам Максима Турты, «золотую середину, которая позволяет эффективно продавать и рационально использовать свои финансы».
Генеральный директор строительной компании «Петрополь» Марк Лернер уточнил, что подорвать репутацию агентству недвижимости можно гораздо быстрее, чем восстановить.
«Зачастую агентства, пользуясь доверительными отношениями с небольшими застройщиками, убеждают их, что надо сэкономить на рекламе, убрать свой отдел продаж и отдать все продажи агентству.
Проекту как правило наносится сильный ущерб. У простого агентства нет компетенций и квалифицированного персонала исполнять функцию эксклюзивного брокера. Вместо того, чтобы искать эффективные инструменты продаж, такие агентства недвижимости или агрегаторы используют бизнес-модель, направленную на простое снижение цены.
Ещё один перекос заключается в том, что некоторые агентства и агрегаторы используют нечистоплотную конкуренцию с отделом продаж застройщика. Коррупционными методами (подкупается либо клиент, либо сотрудник отдела продаж застройщика) агент перехватывает клиента на себя.
Ну и ряд молодых застройщиков, стреляя себе в ногу, ломают рынок, когда предлагают агентам вознаграждение до 8-10% от сделки. На низком рынке такие застройщики пытаются стянуть все продажи на себя, действуя по принципу «после нас хоть потоп». Агенты радостно поддерживают эту гонку.
Вторичный рынок недвижимости. На что ориентируется потребитель – покупать новостройку или вторичку. Арендовать или брать ипотеку?
Руководитель вторичного направления АН «КВС» (работает в сегменте масс-маркет) Светлана Столина представила статистику по вторичному рынку недвижимости, включая средние цены на квартиры в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Так, по статистике Домклика, на первичном рынке Санкт-Петербурга стоимость 50м2 квартиры составляет в среднем 13 млн рублей, в ЛО – 8 млн рублей; на вторичном (50 м2) в Санкт-Петербурге – 10, 5 млн рублей, в ЛО – 6, 8 млн рублей; загородные дома (100 м2) в Санкт-Петербурге – 14 млн рублей, Ленинградской области — 7, 8 млн рублей.
Цены на вторичную недвижимость остаются стабильными, с небольшим приростом. Дефицит предложения на рынке увеличивается, что влияет на сроки продаж, которые выросли до 3,5 месяцев. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области срок экспозиции вторичной недвижимости максимально долгий. Однокомнатная квартира в среднем продается около 70 дней, двухкомнатная – 100 дней, трехкомнатная и выше – за 120. Если сравнивать это с 2023 годом, то это плюс 30%.
После отмены льготной ипотеки вторичка приобрела какой-то процент покупателей, но и потеряла при этом достаточно большой объем продавцов, уточняет спикер. — «Они не понимают, зачем на текущий момент продавать вторичную недвижимость, если ничего себе не могут приобрести взамен. Соответственно, имеем дефицит предложения».
Никакой активности по ипотеке на вторичном рынке после взвинчивания ставок Центробанка также нет. — Для сегмента масс-маркет платежи около 100 тысяч рублей ежемесячно и больше — это совершенно неподъемные суммы.
Арендные ставки также растут, с увеличением на 14% в августе. Аренда переживает бум. «Пожалуй, таких арендных ставок мы не видели вообще никогда. Это удивительная история, когда однокомнатная квартира у метро «Лесная» в сегменте «комфорт» стоит 70 плюс тысяч рублей. Ожидается, что к октябрю предложение на рынке аренды увеличится, что может привести к стабилизации цен.
Как рассказала руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург» Анна Андреева, клиенты при выборе покупки объектов опираются на многие факторы, которые зависят от индивидуальных потребностей заемщика. Выбирая новостройку, потребитель ориентируется на актуальные программы кредитования, акции от застройщика, прозрачность сделки, программы рассрочки и инфраструктуру домов. «Клиенту не просто важно жить где-то. Ему важно жить там, где удобно», — отметила Анна Андреева.
На вторичном рынке привлекательные факторы – цена, возможность торга, престижные локации, вариативность по отделке и наполнению, индивидуальные дисконты по процентным ставкам, инфраструктура и возможность купить, заехать и сразу жить. За текущий год наблюдается преобладание доли вторичного рынка в новых выдачах. Сейчас соотношение вторичного и первичного рынка составляет 41% к 59% против 19% к 81% в 2023 году.
Комментируя выступления спикеров, генеральный директор АН «Адвекс. Новостройки» Глеб Гринблат уточнил, что июль был месяцем ожидания, поэтому подводить итоги рано. По данным компании, средняя цена 1 кв. метра на вторичке составляет 199 тыс. рублей, на первичном рынке – 244 тыс. рублей. Разница в стоимости несколько сократилась. Аренда однушки выросла до 35-45 тыс. рублей в месяц, понятие «однушка за 25» умерло.
Что покупать инвесторам. Сервисные апартаменты как альтернатива новостройкам. ИЖС — новые инвестиции
Генеральный директор ГК PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич рассказала о привлекательности сервисных апартаментов для инвесторов.
По словам спикера, в 2024 году в Санкт-Петербурге планируется ввод 18 новых апарт-комплексов, что на 50% больше, чем в прошлом году. Загруженность сервисных апартаментов близка к 100%. Сейчас доля апарт-отелей в общем объеме рынка гостиничных услуг составляет 35%, а по итогам текущего года эта цифра вырастет до 46%. Внутренний туризм в Санкт-Петербурге за год вырос на 12%.
Если до 2022 года Санкт-Петербург был излюбленным местом отдыха европейских туристов, то сейчас отрасль может рассчитывать на финансовые возможности отечественных туристов и гостей из республик бывшего Советского Союза. Приходится учитывать изменения в туристическом потоке и адаптироваться к новым условиям.
В эксплуатации в Санкт-Петербурге находится 45 апарт-отелей с общим номерным фондом в 8,2 тысячи единиц. В продаже на сегодняшний день порядка 270 тысяч кв. метров.
Средневзвешенная цена юнита составляет 295 тыс. рублей. Свои апартаменты компания продает без обязательного заключения договора на управление, что дает возможность собственникам самим выбрать сценарий жизни — отдать в управление, жить или сдавать самостоятельно свои апартаменты.
Генеральный директор АН «ВсевРиэлт» и Центра обучения Светлана Белова рассказала, что в сегменте ИЖС наблюдается рост, связанный с льготной ипотекой. Если раньше портрет потенциального клиента составлял возрастную категорию 45 -50 , то сейчас это 25+лет с детьми. По данным Росстата, доля рынка ИЖС составляет 72% от всего объема сданного жилья в РФ.
Участок должен быть в центре внимания при планировании проектов, так как его локация влияет на инвестиционную привлекательность.
Те ипотеки, которые были взяты в 2023 году, составляли земельный участок и строительство своими силами либо силами подрядной организацией. То, что строилось силами клиентов, должно за год быть построено, введено в эксплуатацию, оформлено право собственности и, соответственно, документы должны быть предоставлены в банк.
Сейчас проводятся сделки как по земельным участкам с подрядом на строительство, так и по готовым домам. С инвесторами проговаривается как идея, так и что нужно строить, на что обратить внимание и какой бюджет заложить.
При работе с ИЖС требуется учесть много моментов, связанных с проверкой коммуникаций и истории перехода права собственности на земельные участки, работой кадастрового инженера, далее подготовка типового проекта, строительство домов, уведомление государственных органов о начале и окончании строительства и так далее.
В компании разработана пошаговая инструкция для инвестора в ИЖС, чтобы в конечном итоге получить прозрачную надежную сделку.
Стратегии работы с клиентами. Новые вызовы. Новые компетенции. Цифровизация в продажах
Основатель маркетингового агентства SETEVIE Евгения Гончарова рассказала, что первое, с чем обращаются застройщики в агентство, это необходимость расширить воронку продаж, тем более сейчас, когда количество обращений снижается. Но зачастую проблема кроется не в верхней части воронки (количество лидов), а в том, как происходит движение по воронке (как обрабатываются лиды). За последние годы льготная ипотека превратила многих менеджеров по продажам в консультантов по ипотеке и их заново нужно учить продавать девелоперский продукт. Когда звонок стоит 20 000 рублей качество его обработки становится критичным. Агенты же могут вести «холодного» клиента годами, поэтому мы и видим, что доля агентских сделок на падающем рынке растет – агенты конкурирует качеством сервиса. Тогда как хаотичная смена маркетологов и сотрудников в отделах продаж застройщиков, к сожалению, приводит к обратному результату. «И главное, не бросать клиентов после передачи ключей, всегда исходить из того, что ваши клиенты – это будущие Амбассадоры вашего бренда», — заключила Евгения Гончарова.
Генеральный директор АН «Главстрой» Юлия Ружицкая отметила, что после закрытия программ господдержки и ИТ-ипотеки объем спроса на рынке существенно сократился. Проектное финансирование для реализации новых ЖК стоит дорого, застройщики медлят со стартом проектов, внимательно просчитывая финансовые модели.
«С другой стороны у первичного рынка теперь нет преимуществ перед вторичным и рынком апартаментов с точки зрения механизмом покупки», — прокомментировала Юлия Ружицкая.
Единственное, что сейчас движет покупателем на первичном рынке жилья, — это то, что он хочет. Задача застройщиков помочь ему преобразовать это «хочу» в «могу»всеми доступными нам способами.
Если раньше жилые комплексы продвигались стандартным набором преимуществ: хорошая транспортная доступность, школа и сад, то теперь застройщики уходят в продажи lifestyle, создавая новые смыслы, созвучные ценностям клиента.
«Мы говорим об эволюции позиционирования ЖК: через создание смыслов мы стараемся донести основные характеристики проекта до потенциальных покупателей, — отметила Юлия Ружицкая. — К примеру, если в экорайоне «Юнтолово» люди ведут активный образ жизни: плавают на сапах, занимаются йогой и другими активностями на свежем воздухе. Таким образом целевая аудитория выходит за рамки «от 25 до 45 лет, семьи с детьми». К ним правильнее обращаться через новые инструменты — это лайфстайл, истории о том, как человеку будет комфортно тут жить. По сути успешность ЖК определяется жилой средой».
Коммерческий директор группы компаний цифрового маркетинга AdAurum Екатерина Лисовская отметила, что если до отмены ипотеки в интернет-рекламе на потребителей срабатывал открытый призыв к покупке, то сегодня стратегия изменилась. Маркетологи оперативно адаптировались к реалиям, и теперь эффективнее всего действует стратегия «бережного» продвижения, где акцент делается на ликбезе пользователей и УТП о доступных в текущих реалиях вариантах покупки квартиры, а также предложении бесплатных консультаций с ипотечными менеджерами.
Вместе с отделом по контролю качества маркетологи слушают звонки и более точечно настраивают таргеты, чтобы найти клиента и передать его в отдел продаж. С мая в AdAurum Group активно тестируют новый инструмент VK ADS Look-alike, который позволяет найти новую аудиторию, похожую на пользователей, которые уже совершили целевое действие. LAL подбирает похожих пользователей по поведению в интернете, интересам и социально-демографическим характеристикам, то есть полу, возрасту, региону и статистической информации из открытых источников. Ранее он был доступен только в Яндексе.