17 сентября прошел шестой бизнес завтрак в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя по теме «Перспективы развития апартаментов. Апартаменты как объект инвестиций»
В ходе встречи обсуждались ключевые аспекты развития рынка апартаментов в России, включая их влияние на трудовую миграцию и туристический поток. Участники отметили необходимость регуляции данного сегмента и поделились успешными примерами внедрения сервисных апартаментов в регионах. Также были рассмотрены изменения в потребительских предпочтениях, вызванные отменой льготной ипотеки, и влияние этого на рынок аренды. В завершение встречи участники согласовали дальнейшие шаги по продвижению формата апартаментов и улучшению их сервиса.
Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурсу «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Согласован список финалистов по итогам интернет-голосования. В 2024 году на конкурс представлены 177 участников: строительные и управляющие компании, ипотечные банки, жилые комплексы, апартаменты и проекты загородного строительства. Всего за участников было отдано свыше 33 300 голосов. В финал вышли 65 участников в 20-ти номинациях. Стартовал второй этап конкурса, экспертное голосование. Оно включает в себя объезды экспертами объектов финалистов, исследование «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж компаний и оценку конкурсной документации претендентов на победу.
Директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers Елизавета Конвей отметила, что сервисные апартаменты выступают выгодной альтернативой новостройкам для инвесторов.
Застройщики апарт-сегмента адаптировались к заградительным ипотечным ставкам гораздо ранее жилого сегмента — еще с середины 2023 г. и предлагают множество вариантов длительной рассрочки. На новостройки Петербурга до июля 2024 г. действовали программы льготной ипотеки – стандартная под 8%, ИТ-ипотека и семейная в расширенных условиях – в связи с этим программы рассрочки были развиты не столь активно.
Повышение цен по апарт-сегменту зафиксировано в годовой динамике для наиболее ликвидных проектов сервисного формата с пешей доступностью станций метро, привлеченной профессиональной УК и программами доходности, продуманными продуктовыми характеристиками, востребованной средней площадью, а также низкой насыщенностью локальной конкуренции. По объектам, соответствующим указанным характеристикам, средний рост открытых цен за годовой период составил около 8%.
Многие потенциальные покупатели квартир в связи с тем, что ипотека по рыночным ставкам им недоступна, а условиям актуальных программ господдержки не все семьи удовлетворяют, перешли на рынок аренды.
Таким образом, в ближайшие 2-3 года продолжится тренд на рост ставок долгосрочной аренды.
«Петербург сформировал такой инвестиционный продукт, как сервисные апартаменты, и мы на сегодняшний день видим экспансию этого формата в регионы», — констатировала исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. Сервисные апартаменты — это не псевдожилье, построенное на земельном участке с назначением под нежилую застройку, а полноценные апарт-отели. На уровне государства есть понимание того, что такой формат может закрыть потребности в трудовой миграции, решить вопросы с нехваткой мест в студенческих городках и гостиницах. Они могут быть востребованы у туристов, которым обеспечен гостиничный сервис с возможностью готовить на своей кухне.
Александр Ружинский, исполнительный директор Межрегиональной Ассоциации Апарт-отелей, акцентировал внимание на необходимости принятия закона об апартаментах, в основу которого могут быть заложены параметры петербургского формата. Чтобы закон получился грамотным, нужно получить квалифицированный и системный ответ от региональных властей, что они хотят от девелоперов, которые реализуют такие проекты. Сейчас власти нужен грамотный и разумный эксперт, который соберет в регионах фактуру и представит параметры регуляции. «Ассоциация постарается решить эти задачи, чтобы к началу следующего нового сезона мы подошли к созданию работающего закона», — резюмировал Александр Ружинский.
Обострение конкуренции апартаментов с инвестиционным жильем
Отмены льготной ипотеки привела к росту краткосрочной аренды на 63% и снижению долгосрочной аренды. Участники отметили, что молодые арендаторы, выходящие на рынок, предпочитают аренду, что создает спрос на апартаменты.
Станислав Александров, заместитель генерального директора Bau City Development оценил тренд на рост арендного жилья в России. Так, за 10 лет среди россиян внутренний туризм стал в три раза популярнее внешнего. В первой половине 2024 года по России путешествовали 39 млн туристов, из них 2 млн – иностранных. В Петербурге все больше квартир сдается посуточно, все меньше выбор для долгосрочной аренды.
При этом кратно растет количество молодых людей в возрасте от 18 до 24 лет, которые как раз сейчас выходят на рынок аренды. Рано или поздно вся эта армия арендаторов придет на рынок покупки жилья. Финансовые возможности покупателей очень сильно ограничены. Подстраиваясь под их возможности, девелоперы урезают среднюю площадь квартир.
Александр Погодин, партнёр и директор управляющей компании Well, оценил рынок первичной недвижимости. В августе 2024 года в Петербурге зарегистрировано 2590 сделок, что на 40% ниже, по сравнению с результатами июля, и 1061 – в Ленинградской области (ниже на 38% соответственно). При этом доля сделок с ипотекой сократилась на 17% до 53%, в Ленобласти – на 14% до 67%. Отмена льготной ипотеки подняла ставки на аренду: за год долгосрочная аренда подорожала на 30-45%. Средний чек покупки в Петербурге вырос до 10, 9 млн руб. за квартиру, в Ленинградской области – выросла на 5% до 6,5 млн руб.
В I полугодии 2O24 в Петербурге продано 1,6 тыс. юнитов, что на бО% больше покаэателей аналогичного периода прошлого года. Средневзвешенная цена сервисных апартаментов за указанный период выросла на 8%. Сервисные апартаменты продолжают устойчивый рост. Об этом говорят показатели действующих апарт-отелей.
Средняя эагрузка петербургских апарт-отелей в выcoкий летний сезон текущего года превысила 90%, в некоторых сетях достигая уровня 97%.
По сравнению с прошлым летом, многие компании увеличили долю посуточной аренды и подняли цены на размещение — в моменты пикового спроса цены.
По прежнему в тренде: многофункциональные комплексы, рост значения инфраструктуры, увеличение площади общественных пространств, расширение деловой зоны, включение в проект искусства и wellness.
«По большому счету, инвестор покупает не маленький юнит, а то, что вокруг него. И чем больше мы тратимся на создание инфраструктурной составляющей, тем более качественный и привлекательный продукт в итоге получаем», — резюмировал Александр Погодин.
Участники отметили, что апарт-отели должны предлагать уникальные концепции и инфраструктуру, чтобы выделяться на фоне традиционных гостиниц.
Конкуренция с отелями
Директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте рассказала, что современные туристы и бизнес-путешественники отдают предпочтение апарт-отелям, а не классическим средствам размещения. Сегодня гости ищут не просто место для проживания в новом городе, но также широкий выбор удобств. В числе преимуществ сервисных апартаментов спикер выделила богатую собственную инфраструктуру комплексов, включающую фитнес-центры, фудхоллы и полноценные бизнес-центры с офисными помещениями и переговорными, которые особенно интересны для корпоративных клиентов, составляющих 30-40% от общего числа арендаторов. Управляющая компания развивает программу лояльности, основанную на партнерстве с представителями крупных корпораций, предоставляющих дополнительные услуги и скидки, а также проводит собственные образовательные и развлекательные мероприятия.
Алексей Бахмарев, директор по развитию ТОП СИНЕМА, сделал акцент на компактных кинотеатрах, которые помогут апарт-отелям иметь превосходство над обычными отелями. Данный «Кейс» позволит владельцам привлечь дополнительную публику в лице покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости.
Кинотеатр в составе апарт-отеля станет козырной «фишкой» и сможет привлечь не только гостей отеля, но и жителей микрорайона, создавая тем самым дополнительный трафик и другим арендаторам коммерческих помещений.
Доходные программы: как изменилась доходность для инвесторов в 2024. Изменение финансовой модели апартаментов
Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM, уверена в том, что для бизнеса важны не только качество продукта и уровень сервиса, но честность и прозрачность деятельности. Благодаря этому 55% инвесторов RBI, по ее словам, совершают повторные покупки.
Она привела пример отчета агента ARTSTUDIO, где в приложении собственник номера в апарт-отеле подробно видит все технические показатели по загрузке и доходности своей недвижимости, все затраты, связанные с ее обслуживанием.
«В ежедневном формате собственник видит, сколько времени прожил его гость, насколько загружен объект… За счет того, что в отчете агента собственнику раскрывается максимум информации и он может получить ответ на любой вопрос, – в итоге в управляющую компанию поступает очень мало обращений», – комментирует Евгения Мироненко.
«В городе заявлено 62% сервисных апартаментов, сколько из них пройдет процесс классификации как отели – вопрос. В реальности у всех девелоперов непростой период», — заметил Константин Сторожев, генеральный директор VALO Hospitality. Конкурентность проектов сейчас уже очень высокая. На сегодняшний день крайне важным аспектом в деятельности апарт-отелей, по его словам, становится продуманная концепция, которая предусматривает весь путь гостя, взаимоотношения с инвесторами и позволит отелю быть с самого начала уникальным и востребованным.
«К нам все больше приходит инвесторов, которые хотят вложить длинные деньги в пассивный доход. То есть текущая операционная доходность для них является лишь одной из составляющих. По сути, люди хотят надежности. Им важна уверенность в том, что выбранный ими формат будет востребован и через 10, и через 15 лет», — резюмировал Константин Сторожев.
Раиль Муфазданов, директор по развитию бизнеса в России и СНГ Vertical Hotels поделился 10-летним опытом создания сети апарт-отелей. Ее концепция состоит из четырех компонентов и отвечает потребностям новых жителей и гостей: наличие общих зон для работы, общения, развлечений, творчества и встреч; личного пространства, возможностей для комьюнити и разнообразные приложения digital, которые позволяют зачикиниться в отель, запустить digital прачечную, воспользоваться услугами, получить оповещение.
Собственнику приложение «Кабинет инвестора» позволяет эффективно эксплуатировать недвижимость, отслеживать загрузку номера и его доходность.
Сегодня под управление компании находится 80,785 м2 общих площадей, более 800 инвесторов получают стабильный доход. Начиная с открытия первого отеля Vertical в 2013 году, в настоящее время сеть насчитывает почти 2000 гостиничных номеров и 5000 номеров в разработке в течение 5 лет.
Кирилл Кудинов, основатель ИСК Inreit, УК Port Property Management и сети апарт-отелей Port Comfort рассказал о такой форме развития сегмента сервисных апартаментов, как редевелопмент.
На протяжении 8 лет компания создает апарт-комплексы на базе уже существующих зданий в центральных локациях Санкт-Петербурга и Москвы.
Редевелопмент интересен инвесторам, в первую очередь, с точки зрения низкой первоначальной цены объекта. Вторая существенная ценность формата – это локация в историческом центре города. Она позволяет обеспечивать высокую загрузку апарт-отеля: в низкий сезон — 75-80%, высокий — 93-96%. В итоге доходность инвестора в среднем по сети за 2023 год составила 12%, в 2024 году планируется около 14%.
В заключении состоялся батл: «Краткосрочная выгода vs. Долгосрочный успех: Какая стратегия ведет к максимальной доходности?»
В нем участвовали Марина Павлюкевич, генеральный директор ГК PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости ГК PLG и Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». В качестве модератора батла выступила Карина Шальнова, основатель консалтинговой компании KR.CONSULTING.
Участники рассказали о сложностях, с которыми столкнулись при реализации проекта, включая изменение концепции и отказ инвесторов от первоначальных договоренностей.
Поднимался вопрос о необходимости общественных пространств в проектах и их влиянии на доходность. Обсуждались риски, связанные с продажей коммерческих помещений и управлением ими.
В ходе бурной дискуссии зрителей все сошлись на том, что главное - это нахождение формулы по сохранению баланса между выводом в продажу коммерческих помещений и сохранением за собой социально важных общественных площадей.
В конце встречи участники проголосовали практически поровну за каждую позицию, что говорит о том, что каждая представленная модель доходности имеет право на жизнь и реализацию.
Объявлен шорт-лист конкурса «Лучший реализованный проект в области строительства». По итогам голосования членов городской конкурсной комиссии в финал вышел 41 проект. Это объекты, построенные в Москве в 2023 году и уже сегодня востребованные москвичами: многоквартирные дома, в том числе по программе реновации, школы, больницы, спортивные центры, офисы, парки, новые станции метро, дорожные развязки, отреставрированные объекты культурного наследия, а также промышленные здания.
В 25-м, юбилейном, сезоне конкурса было подано рекордное количество заявок - 142 объекта в 13 номинациях, охватывающих полный спектр направлений строительной отрасли. При формировании шорт-листа жюри учитывало как архитектурные и проектные решения, так и степень интеграции сооружений в городскую среду, транспортную доступность, благоустройство, использование передовых строительных технологий, репутацию проекта. Напомним, что именно из числа финалистов будут выбраны победители этого года.
В номинации «Жилые многоквартирные дома категории «стандартное жилье» в шорт-лист вошли: Дом в районе Фили-Давыдково, ЖК «Новое Внуково» и ЖК «1-й Ленинградский».
В номинации «Строительство многоквартирных домов повышенной комфортности», самой многочисленной по количеству заявок на участие в конкурсе, финалистами конкурса объявлены 4 объекта: «Клубный дом «Река», Жилой квартал Shagal, «Клубный дом «Тессинский, 1» и Дом Zilart Diamond.
В финале конкурса - лидеры в направлении «Строительство объектов спортивного назначения» - Ледовый дворец «Кристалл», Ледовый дворец для ГБОУ «Центр спорта и образования «Самбо-70» и МФК «Черный Кристалл».
Тройка лидеров в номинации «Строительство объектов учебно-образовательного и
учебно-воспитательного назначения»: Ледовый дворец «Кристалл», АНО Ледовый дворец для ГБОУ «Центр спорта и образования «Самбо-70» и МФК «Черный Кристалл».
По итогам обсуждения жюри в номинации «Строительство объектов учебно-образовательного и учебно-воспитательного назначения» в финал прошли: Многофункциональный научно-образовательный корпус им. Н.Э. Баумана, школа на 900 учеников в жилом квартале LIFE Варшавская и школа-гигант на 2100 мест в ЖК «Переделкино Ближнее».
Дипломы победителей в номинации «Строительство лечебно-оздоровительных объектов» получили проекты: Флагманский центр экстренной помощи Боткинской больницы, Инфекционная клиническая больница №1» и детский стационар ММКЦ «Коммунарка».
В номинации «Строительство парков и общественных пространств» на финишной прямой: Парк Яуза Сухонская, Южный речной вокзал и проект «Территория Дворца Пионеров на Воробьёвых горах.
В номинации «Строительство офисных зданий и деловых центров» дипломы финалистов достались Бизнес-центру «Тесла», офисам IT-компании Cloud в квартале Luck и «OSTANKINO BUSINESS PARK» (4 и 5 корпуса).
В номинации «Строительство многофункциональных торговых центров и комплексов» достойными выхода в финал оказались: многофункциональный комплекс Alcon Tower, гастроквартал «Депо «Три вокзала» и социокультурный кластер в жилом квартале Lucky.
Рекордное количество проектов в номинации «Реставрация и приспособление объекта культурного наследия для современного использования» было представлено в этом году. Из 19 конкурирующих за победу проектов в финальном списке оказались четыре: Жилой дом Ф. Пантелеева на Земляном Валу архитектора К. Дуванова, Городская клиническая больница им. И.В. Давыдовского, Московский театр Эстрады и павильон № 1 «Центральный павильон (Главный)» на ВДНХ.
Павильон «Атом» на ВДНХ, районный центр «Место встречи – Звездный» в ЗАО и Культурно-выставочный центр в СЗАО г. Москвы – финалисты в номинации «Строительство объектов культурно-просветительского назначения».
В конкурсе представлены две номинации, посвященные транспортному развитию столицы. При их реализации проектировщики и строители сталкиваются с различными вызовами, требующих нестандартных решений. Так, в номинации «Строительство объектов улично-дорожной сети» было представлено несколько знаковых для столицы проектов. В этом сезоне конкурса впервые представлен проект, построенных в рамках государственно-частного партнерства - «Проспект Багратиона». Он в финале, также как и «Восточный участок МСД» и транспортная развязка на пересечении МКАД с ул. Липецкая.
В номинации «Строительство объектов метрополитена и железнодорожного транспорта» три финалиста. Первый - станции «Пыхтино» и «Аэропорт Внуково», продолжение Солнцевской линии. Второй проект - станции «Яхромская», «Лианозово» и «Физтех». Третий - Электродепо «Аминьевское».
Новая в этом году номинация - «Лучший реализованный проект строительства объектов промышленного назначения». Она отражает сбалансированную политику СтройКомплекса Москвы, поощряющую не только строительство жилья, но и создание рабочих мест. Финалистов номинации представляют многофункциональный индустриальный парк «Руднево» и два объекта, созданных под определенную функцию: «Технополис модульного строения», а также проект «Велфарм» для Фармацевтического научно-производственного комплекса «Велфарм-М».
В торжественной церемонии вручения дипломов приняли участие члены экспертного жюри конкурса и начальник Информационно-аналитического управления Департамента градостроительной политики города Москвы Наталья Евлампиева.
Победители конкурса «Лучший реализованный проект в области строительства» из числа финалистов будут объявлены накануне профессионального праздника День строителя – 9 августа. Победителям, в том числе, по итогам народного голосования хрустальные статуэтки на торжественной церемонии вручит мэр Москвы Сергей Собянин.