ОБЩИЕ ИТОГИ Международного форума устойчивого развития городов
11-13 сентября в Москве при поддержке ГК «Мосинжпроект» прошло масштабное деловое событие – Международный форум устойчивого развития городов, где собралось более 1000 гостей и 100 экспертов. В нем приняли участие представители органов власти и крупных коммерческих институтов. Партнерами события выступили: ДРТ, STONE, ГК «А101», MARKS GROUP, ГК «Стилобат», Генпро, CT Architects, Becar FM и многие другие. Форум состоялся на площадке Цифрового Делового Пространства, оснащенной современным оборудованием и мультимедийными залами.
В программе форума прошли 18 сессий, где специалисты делились своей экспертизой и практическими кейсами в различных аспектах функционирования городов. Ядром мероприятия стала церемония награждения победителей ISR – Международного рейтинга человекоцентричности бизнес-процессов. ГК «Мосинжпроект», ГК «А101», STONE и O1 Properties получили «золотой» грейд, доказав полное соответствие деятельности своих компаний принципам ESG-повестки.
«Мы стремимся развивать бизнес, делая акцент на качестве нашего продукта, где на первом месте стоят потребности человека и его комфорт. А также развиваем стандарты нашего HR-бренда и взаимодействия с клиентами», — поделилась Татьяна Желанова, директор по коммуникациям и устойчивому развитию STONE.
«Мы очень рады получить наивысший «балл» по шкале ISR – это системная оценка устойчивости нашей группы компаний. Данная на столь высоком международном уровне, она многое говорит о нашей социальной ответственности, взаимоотношениях с обществом и качестве корпоративного управления», – отметили ГК «А101».
Также в рамках форума состоялась очная защита номинантов премии WORKPLACE AWARDS 2024 и голосование жюри за выбор трендсеттеров в сфере офисной недвижимости. В этом году было получено более 90 заявок на участие. Победители будут объявлены 18 сентября на торжественной церемонии награждения в ROCHDALE HALL.
Форум также посетили официальные делегации из Омана и Китая. Представители из Омана презентовали проект net-zero города, полностью ориентированного на человека – The Sustainable City Yiti (TSC Yiti). Махмуд Шехада, директор по продажам и маркетингу SEE Holding, в своем докладе продемонстрировал, как реализуются принципы устойчивого развития в индустрии гостеприимства.
Деловая часть форума началась с Пленарной сессии на одну из ключевых тем, входящих в мировую ESG повестку: «Человекоцентричный город как двигатель экономического роста».
Руководитель Управления Федеральной службы государственной статистики по г. Москве и Московской области (МОССТАТ) Леонид Калимуллин, представил, насколько успешно концепция устойчивого развития реализуется в Москве:
«За период 2010-2021 гг. столица выросла на 0,2 миллиона человек, а за последние три года численность жителей Москвы увеличилась на 135 тысяч человек. Московская область за этот же период выросла на 1,6 миллиона человек, рост составил 24,3%. За последние три года видим замечательную динамику по продолжительности жизни, что свидетельствует о развитии медицины региона и популяризации диспансеризации. Москва также является городом, куда приезжают учиться. 20 % вузов страны находятся в столице. И в них учится 21% всех российских студентов».
Первый заместитель руководителя Департамента культурного наследия города Москвы – главный археолог города Москвы Леонид Кондрашев, подтверждая слова Леонида Калимуллина, отметил, что одним из факторов развития столицы является бережное отношение к культурному наследию: «Несколько лет назад Москва вышла на уровень, когда доля инвестиционного финансирования в сохранение культурного наследия превысила бюджетное. Финансирование реставрации с каждым годом растет, это не может не радовать».
От Департамента инвестиционной и промышленной политики города Москвы Асият Багатырова рассказала о новом стандарте для столичных предприятий – теперь компании, ориентированные на создание комфортных условий труда и максимальную пользу для мегаполиса, могут получить ESG-статус Правительства Москвы. «Мы пытаемся найти мотивацию для компаний быть более активными, экологичными, более управленчески этичными» – отметила эксперт.
Диалог профессионалов затронул не только перспективы развития городских агломераций, но и в частности сегодняшнее изменение разных сегментов рынка недвижимости. На сессии «Элитный метр: роскошь с любовью к окружающему миру» Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group, отметила, что «современным девелоперам нужно вдумчиво и внимательно относиться к реализации проектов, ответственный подход в девелопменте может изменить город к лучшему».
Заместитель генерального директора, главный архитектор CT Architects Алина Ефимович в подтверждение слов собеседницы добавила, что «в долгосрочной перспективе, премиальные жилые комплексы, построенные по принципам устойчивого развития, гораздо более коммерчески эффективны».
Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат», рассказал, как изменился портрет потребителя: «Если раньше основную долю спроса составляли покупатели в возрасте от 50 лет, то сейчас все чаще мы видим клиентов 35–45 лет». Эксперт также добавил, что «более 60% покупателей делюкс-недвижимости в Москве и крупных городах России ориентируются на покупку квартиры или дома с готовой отделкой».
В фокусе внимания на Форуме оказалась AI INNOVATOR CONFERENCE, где обсуждались вопросы применения инструментов ИИ в реализации инвестиционно-строительных проектов.
Проект «Умный город» стал одним из ведущих направлений применения ИИ. Это единая информационная основа для внедрения цифровых городских сервисов. Подробнее о ней рассказала Екатерина Баранова, начальник отдела по взаимодействию с регионами ведомственного проекта «Умный город» ФАУ «Проектная дирекция Минстроя России».
Руководитель направления «Городские и строительные технологии» Юрий Хаханов, представил программу «Техзор», которая применяется для распознавания нарушений по фотографии и данным с видеокамер.
Руководитель проектов внедрения цифровых сервисов ГК «А101» Татьяна Файнблит рассказала об успешных случаях внедрения технологий ИИ в деятельность компании. Так, застройщик использует сервис видеоаналитики для фиксации замечаний и ассистента с функцией перевода на иностранный язык для консультаций по продажам.
Участники дискуссии озвучили, что с внедрением технологий ИИ производительность строительной отрасли увеличилась на 40%. К 2025 году рынок ИИ-решений составит 2% от ВВП страны, а к 2028 году этот показатель удвоится.
На сессии "Энергоэффективный город: технологии будущего" Денис Ильютенко, заместитель генерального директора по проектированию Дирекции по проектированию объектов гражданского строительства MARKS GROUP, рассказал о возможностях инженерных решений в развитии городов.
«Во всём мире и в России с особым вниманием сейчас относятся к энергетике, это поле для оптимизации. Есть два пути: повышать энергоэффективность за счёт более современного оборудования и более современных материалов или сокращать потребность в энергоресурсах». По его словам, эффективны технологии рекуперации, трансформации тепла в холод и др. Спикер также поделился проектами оборотной схемы водопотребления, и системы вакуумного мусороудаления.
Продолжением первого дня работы форума стали выездные туры 12-13 сентября по знаковым объектам столицы. Гости посетили жилые комплексы, офисные центры и высокобюджетные объекты, где смогли пообщаться с девелоперами и узнать об особенностях эксплуатации, управления и продвижения проектов.
«Подводя итоги нашего мероприятия, я хотел бы поблагодарить партнеров и представителей СМИ, оказавшим поддержку Форуму. Также от лица всего Оргкомитета выражаю особую признательность экспертам и участникам, проявившим интерес к событию. Отрадно видеть такое количество лиц, неравнодушных к теме устойчивого городского развития. Для нас это, безусловно, большая мотивация к дальнейшему развитию. Мы будем расширять горизонты в данном направлении и стремиться к полезному синергетическому эффекту!» – сообщает Дмитрий Шаповалов, руководитель Международного форума устойчивого развития городов.
Организатор – E.GROUP. Генеральный партнер – ГК «Мосинжпроект».
Текст и фото: E.GROUP
На фоне отмены основной программы льготной ипотеки, коррекции условий по семейной ипотеке и повышении ключевой ставки Центробанка рынок жилой недвижимости столкнулся с серьезными изменениями. В июне этого года в преддверии ужесточения условий по программам с господдержкой число ипотечных сделок в Санкт-Петербурге по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. выросло в полтора раза. Затем спрос на жилье закономерно начал снижаться. Уменьшился и объем предложения, так как застройщики пока не рискуют выводить на рынок новые проекты. Какие новые тренды наблюдаются на рынке недвижимости сегодня, обсудили представители девелоперских компаний на конференции «Рынок недвижимости: новая реальность», организованной деловым изданием «Ведомости Северо-Запад».
Адаптация рынка
По данным компании Nikoliers, в Петербурге в I полугодии 2024 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения жилой недвижимости упал на 23% до 32 061 квартир. Спрос, за данный период, напротив, увеличился на 30% до 24 084 договоров долевого участия (ДДУ).
Начиная с III квартала прошлого года, покупатели стремились максимально реализовать отложенный спрос на жилье. В текущем году пиковые значения были достигнуты в июне. По словам директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли консалтинговой компании Nikoliers Елизаветы Конвей, тогда катализаторами рекордного спроса выступили поэтапное повышение ключевой ставки, ужесточение условий ипотечного кредитования, изменение курса доллара, а также ожидания, связанные с перспективами прекращения действия ипотеки под 8% и изменения других программ господдержки.
«Сейчас драйвером продаж остается семейная ипотека. Мы ожидаем, что во II полугодии 2024 г. объем сделок снизится, но рынок стабилизируется. Пока интерес потенциальных покупателей частично склоняется в сторону аренды жилья. В 2026-2027 гг. возможно снижение ключевой ставки, и это усилит интерес покупателей к строительному продукту», – резюмировала Конвей.
Определиться со стратегией
Снижение количества сделок на рынке жилой недвижимости отмечает и руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, с одной стороны, ключевая задача для девелоперов до конца года – снизить финансовую нагрузку на покупателя, применяя различные инструменты продаж. Например, максимально снижая ежемесячный платеж по ипотеке до момента сдачи дома, или используются схемы рассрочек, позволяющие разбить платеж на части и комфортно разнести их по времени. С другой стороны, если у клиентов есть средства, в текущих условиях они, вероятно, разместят деньги на депозите.
«Как только пройдет этот сложный период, деньги с вкладов начнут снимать, последует активизация спроса. При этом не стоит забывать, что к тому моменту, когда ключевая ставка упадет, интересных предложений на рынке останется меньше ввиду ограниченности запусков новых проектов и сокращении предложения, особенно в Петербурге, на этом фоне цены начнут расти. Поэтому более разумно в такой ситуации вложить деньги в недвижимость, воспользовавшись хорошими предложениями от застройщиков. Ведущие застройщики запустили специальные программы, которые помогают стимулировать спрос, но есть те, кто ещё прорабатывает необходимые эффективные инструменты», – отметила она.
Сейчас спрос несколько ниже, чем в аналогичный период прошлого года, но учитывая особенности летнего периода, в сентябре традиционно можно ожидать роста активности со стороны покупателей, считает Трошева.
По словам Радика Нигматуллина, директора по развитию «Движения», девелоперские компании сталкиваются с серьезными вызовами, требующими кардинального пересмотра их стратегий. «Ключевые тренды, которые прогнозируют многие — это падение спроса на 50% на ближайшие полгода. В июле, по последним данным, IT-ипотека выросла в два раза в сравнении с предыдущим месяцем. Но в структуре сделок регионов она также незначительна. Семейная ипотека остается на прежнем уровне, но объем выдачи ипотечных займов в июле сократился почти в 2 раза по сравнению с июнем», — отметил Нигматуллин.
Взгляд власти
По мнению депутата Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Дмитрия Панова, на текущем этапе развития отрасли жилой недвижимости в России мы не увидим большого количества новичков-застройщиков, желающих присоединиться к работе в отрасли. Это связано как с завершением значимой программы общей льготной ипотеки, так и с тем, что сейчас финансово-кредитные учреждения предлагают своим заемщикам кредиты по ставкам от 20% годовых. Вместе с тем депутат отметил, что крупные девелоперы уже сейчас перестраивают свою работу с поставщиками и подрядчиками, в том числе по архитектурному проектированию.
«Задач огромное количество – от снижения себестоимости, причем не в ущерб качеству и комфортности возводимого жилья, до повышения коэффициента полезных площадей в проектах», – добавил он.
В обозримой перспективе оптимизации подвергнутся отделы продаж крупных застройщиков, а вместе с ними и отделы рекламы и маркетинга. На смену многим процессам придет «цифра», а большинству специалистов, которые долгое время выполняли задачи ипотечных менеджеров, однозначно будут предложены новые фронты работы.
«Когда рынок жилой недвижимости в условиях действующей льготной ипотеки и постоянно растущего спроса со стороны покупателей развивался галопирующими темпами, многие застройщики не уделяли должного внимания управлению своей себестоимостью, ценам реализации квадратных метров, а также качеству работы своих отделов продаж и размерам выплачиваемого компаниям-посредникам агентского вознаграждения. Сейчас девелоперы начнут очень серьезно переосмысливать большинство ранее использовавшихся подходов», – отметил Панов.
Он напомнил, что в рамках поручения президента РФ Владимира Путина, начиная с 2030 г. в России должно возводиться ежегодно не менее 120 млн кв. м жилья для удовлетворения интересов 5 млн российских семей.
Однако Панов полагает, что текущие рыночные условия пока в недостаточной мере могут позволить застройщикам достичь этой задачи. Поэтому совместно с другими депутатами Заксобрания Петербурга парламентарий направил Правительству страны предложения по обеспечению устойчивого развития отрасли. Одно из них касается утверждения льготных ставок для ипотечных сделок по приобретению жилой недвижимости, заключаемых работниками госкорпораций и корпораций с государственным участием.
Роль демографии
Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – СЗ» Денис Бабаков отмечает, что необходимо также обратить внимание на демографические процессы в стране. Молодежь начинает жить отдельно на три-пять лет позже поколения родителей, а также на один-два года позже вступает в брак, таким образом, откладывая приобретение первой квартиры. Активнее всего квартиры покупают люди в возрасте 30-44 лет и старше. По данным Росстата, к 2028-2030 гг. доля населения в возрасте до 50 лет снизится до 50%.
Бабаков отметил, что в России растет доля домохозяйств, состоящих из одного человека. «В России, по данным переписи населения 2021 г., 41% пришелся на домохозяйства из одного человека. В Москве и Санкт-Петербурге эта доля составила 50%. Наш клиент становится все более одиноким. Это определит дальнейшую квартирографию. Если в 2016 г. мы прекрасно продавали однокомнатную квартиру в 39,5 кв. м, то в 2023 г. ее площадь снизилась до 31 кв. м. Полезное пространство при этом сохранилось и было оптимизировано», – пояснил он.
По прогнозам эксперта, в будущем доля студий, особенно на фоне запрета строительства квартир меньше 28 кв. м, будет расти, а доля многокомнатных квартир – уменьшаться. При этом по себестоимости студии будут дороже, чем квартира большей площади.
Цифровизация жилья
Впрочем, на обеспечение комфортной жилой среды влияет не только само качество жилья и квартирография. Большую роль играет и безопасность, которую обеспечивают цифровые сервисы. По данным «Ростелекома», в Петербурге и Ленинградской области с 2022 г. в четыре раза увеличился спрос со стороны застройщиков на различные цифровые сервисы: умные домофоны с бесконтактным открытием, видеонаблюдение, системы автоматического сбора показаний приборов учета, сервисы контроля и управлением доступом во двор или дом, благодаря которым шлагбаумы и двери могут открываться самостоятельно.
По словам директора по работе с массовым сегментом «Ростелекома» в Петербурге Евгении Зиминой, подобные цифровые сервисы есть во во многих новых проектах, с которыми застройщики выходят на рынок, высокая потребность в них наблюдается и на вторичном рынке.
«Современные цифровые решения все больше интегрируются в жилые комплексы, начиная с этапа проектирования. Такой подход повышает привлекательность недвижимости, отвечая потребностям жильцов в комфорте, безопасности и удобстве. Поэтому в ближайшие десятилетия мы можем ждать, что большинство новых домов застройщики будут оснащать умными технологиями», – считает Зимина.
Взаимодействие с властями
Важно отметить, что в текущих условиях возможности запуска девелоперами новых жилищных проектов будут зависеть и от эффективного взаимодействия с властями. Наряду со снижением спроса на жилье, застройщики Петербурга уже традиционно сталкиваются и с недостатком подходящих «пятен» под застройку. Соответственно, интересы девелоперов частично смещаются в Ленобласть. Впрочем, согласование проектов и здесь требует развития механизмов, которые позволят упростить данный процесс. Одним из таких механизмов является GR-направление, которое отвечает за взаимодействие компании с органами власти.
Как пояснила директор по внешним связям «Самолет Страна» Яна Грозовская, GR-специалист выполняет функцию «одного окна», куда могут обратиться представители комитетов, муниципальных образований и других структур по разным вопросам, начиная от внешних социальных функций и заканчивая взаимодействием с прокуратурой или СК.
«Выстраивание взаимодействия с органами власти, например, в Ленинградской области помогает нам осуществлять механизм КРТ (комплексное развитие территорий), который получил широкое распространение. КРТ подразумевает, что девелопер строит не только жилье, но и возводит детские сады, школы, благоустроенные дворы и не только. Сегодня человек покупает не просто квартиру, а обстановку вокруг дома. Раньше, когда строили многоэтажные дома в полях, люди думали, что когда-нибудь рядом появится и дорога. Но сейчас потребитель смотрит на синхронизацию ввода жилищного объекта со всей инфраструктурой», – отметила Грозовская.
Коммерческая недвижимость
Генеральный директор компании Maris Борис Мошенский отметил, что рынок коммерческой недвижимости Петербурга переживает значительные изменения, отражающие общее состояние экономики. Он подчеркнул, что «вакансия по офисам упала почти в два раза, а выбор для арендаторов становится все меньше». Мошенский также отметил серьезные изменения в складской недвижимости, где «вакансия упала до 0,5%, а ставки выросли почти в два раза». Он отметил возможные последствия изменений в налогообложении, которые могут привести к «попыткам увеличения арендной платы».
Руководитель филиала компании IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров считает, что основными факторами, сдерживающими развитие рынка офисной и складской недвижимости, являются высокий уровень процентных ставок и растущая себестоимость строительства. «Дефицит предложений во многом сформирован тем, что сейчас очень дорогие ставки по кредитам», – подчеркнул он. В то же время, Владимиров отметил, что спрос на офисные площади остается на рекордно высоком уровне, несмотря на ограниченное новое строительство: «В этом году, скорее всего, мы не доберем до 100 тысяч квадратных метров и соответственно вакансия пока также продолжит снижаться».
Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE, подчеркнула острую нехватку коммерческих площадей в городе. «На рынке сложилась напряженная ситуация, когда найти подходящие площади становится крайне сложно из-за минимальной вакансии и отсутствия нового предложения», — отметила Сумарокова. Она добавила, что PAGE нашла выход из этой проблемы, преобразовывая неудобные объекты, которые сложно сдать в классическую аренду в гибкие офисные пространства. По её словам, такие решения выгодны как собственникам, которые начинают зарабатывать на ранее простаивающих площадях , так и компаниям, нуждающимся в современных рабочих пространствах. «Инвестиции в такие проекты невелики, но их влияние на рынок трудно переоценить», — заключила Сумарокова.
Тренды торговой недвижимости
Также были представлены актуальные тренды рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге. Наталия Киреева, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group, отметила, что рынок торговых центров в городе демонстрирует признаки насыщения с 2016 года, когда был открыт последний крупный объект. Эксперт подчеркнула: «Текущая ситуация на рынке торговых центров в Петербурге показывает, что основной акцент смещается на развитие малоформатных объектов и стрит-ретейл. Мы наблюдаем значительное количество новых проектов в зонах комплексного жилого строительства. Эти форматы отвечают растущему спросу на доступность базовых услуг и досуга». Наталия добавила, что реконцепция старых объектов и новые малоформатные торговые центры будут определять рынок в ближайшие годы.
Спрос на курортную недвижимость
Несмотря на изменения в условиях кредитования, петербуржцы в определенной мере сохраняют интерес к инвестициям в недвижимость, в том числе в курортную. Согласно данным Macon и аналитического департамента федерального девелопера «Неометрия», по итогам первого полугодия текущего года жители Санкт-Петербурга совершили 4% от общего количества сделок в Сочи.
«Сочи – перспективная локация, как с точки зрения роста турпотока, так и градостроительного потенциала, что отражается на структуре возводимой недвижимости. Если в 2022 г. город-курорт посетили 7,2 млн человек, то уже по данным за 2023 г. их количество увеличилось до 7,6 млн, что стало максимальным показателем турпотока за 100 лет. В перспективе ближайших лет будет продолжаться этот восходящий тренд – по прогнозам экспертов, к 2030 г. турпоток в Сочи будет достигать 10 млн отдыхающих», – отметил руководитель отдела по работе с партнерами федерального девелопера «Неометрия» в городе Сочи Георгий Черняк.
Тем временем, новый генплан подразумевает увеличение гостиничной, санаторной и бальнеологической инфраструктуры, что обосновано, учитывая туристические перспективы региона.
С 1 июля этого года в Сочи изменилась структура потребительского спроса, и сегодня отмечается возрастающий интерес к отелям и апарт-отелям. В городе в текущих условиях активнее развивается именно курортная недвижимость. За первое полугодие в Сочи в сегменте апарт-отелей и отелей было совершено почти 1000 сделок, что больше результатов аналогичного периода прошлого года почти на 7%.
В ближайшие годы в городе-курорте планируют построить масштабные проекты с триллионными инвестициями, такие как яхтенные марины и трасса от Сочи до М4 (Дон). Их реализация положительно отражается на привлекательности города.
Что касается жилой недвижимости в Сочи, то она строится медленнее, чем в Северной столице. Если в Санкт-Петербурге планируют только за год ввести в эксплуатацию 3,6 млн кв. м, то в Сочи такой объем будет построен за 20 лет. При этом мы отмечаем, что структура спроса в жилом сегменте меняется. Сочинская недвижимость – это уже скорее объект роскоши, чем первая необходимость, этим обусловлен высокий запрос на комфорт. Клиент ожидает получить синергию качественного девелоперского продукта и сервиса. Все это, конечно, будет отражаться на стоимости квадратного метра, которая продолжит расти, особенно в высокобюджетном сегменте, добавил он.
Рынок апартаментов: рост на фоне дефицита
Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Service, отметил, что рынок апартаментов продолжает расти, несмотря на ограниченное предложение. В первом полугодии 2024 года на рынок вышло всего 600 новых проектов, что значительно меньше, чем в прошлые годы. «Ограниченное предложение более чем в 2 раза подстегнуло спрос в сравнении с 1-м полугодием 2023. цены в сравнении с тем же периодом поднялись на 15%,» — сказал Сторожев. Он также подчеркнул, что наблюдается увеличение доли несервисных апартаментов. А введение ограничение на минимальную площадь жилья до 28 метров, дополнительно подстегнет спрос на псевдо жилье.
Закрытые фонды
В текущих экономических условиях компании все больше обращают внимание на то, как оптимизировать сделки с недвижимостью, поэтому растет спрос на создание закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Как отмечает УК «ДОХОДЪ», девелоперские компании, застройщики и собственники недвижимости все чаще обращаются к такому механизму. Согласно исследованию одной из консалтинговых компаний за I квартал 2024 г. доля сделок, в которых участвовал ЗПИФ, составила 22%, хотя ранее этот показатель находился на уровне 4-5%.
Директор по развитию УК «ДОХОДЪ» Илья Тесюль описал преимущества, которые инструмент ЗПИФ предлагает бизнес-проектам. Во-первых, это отсутствие налога на прибыль, поэтому весь доход остается в фонде, и его можно реинвестировать. Во-вторых, данный механизм помогает консолидировать все активы клиента. Наконец, ЗПИФы выполняют защитную функцию – информация о конечных бенефициарах фондов является конфиденциальной. «Доля сделок с участием ЗПИФ будет только расти, так как этот инструмент является очень гибким, каждый может воспользоваться им по-своему усмотрению», – пояснил Тесюль.