Застройщики и IT-компании поделились кейсами применения ТИМ на конференции НОЗА и ЕРЗ.РФ
В Москве 18 июля НОЗА и портал ЕРЗ.РФ провели очередную федеральную конференцию «Цифровизация в девелопменте. Стадии "Проектирование, строительство"».
В ходе нее представители Минстроя России, ДОМ.РФ, НОТИМ, ведущих федеральных и региональных застройщиков, а также IT-компаний обсудили важнейшие вопросы в области цифровизации проектирования и строительства и поделились своим опытом. Модераторами стали руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик и замгендиректора по IT компании «Талан» Константин Булинский.
Так, в ходе своего выступления директор департамента цифрового развития Минстроя России Николай Парфентьев отметил, что цифровизация для страны – не просто звук, а один из семи национальных приоритетов. Сейчас для девелоперов наиболее актуальной является тема информационного моделирования.
Если ТИМ поможет обосновать категорию качества ссуды, это позволит банкам снижать ставки для застройщиков в рамках проектного финансирования, пояснил представитель профильного ведомства, отвечая на вопрос о возможных преференциях для девелоперов, использующих технологии информационного моделирования.
«Если в рамках проектного финансирования банки в автоматическом виде будут получать от застройщиков документацию, подтверждающую целевое использование денежных средств и качество ссуды, это снизит их риски», — сказал Николай Парфентьев.
По его словам, ссуда станет более качественной, банк сможет привлекать денежные средства дешевле и, соответственно, выдавать их застройщикам по более низким ставкам. При этом Парфентьев подчеркнул, что скидки по проектному финансированию для застройщиков, использующих ТИМ, должны приносить эффект всем сторонам: как девелоперам, так и банкам.
Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик в свою очередь подчеркнул, что в настоящее время документально нигде не фиксируется, использует ли девелопер технологии информационного моделирования (ТИМ), и приходится ориентироваться только на публичные заявления представителей компаний. Спикер предложил делать это в проектной декларации. публикуемой в ЕИСЖС.
«С одной стороны, застройщик понимает, что введена со стороны правительства обязательность, но, с другой — за это нет пока какой-то ответственности и санкций. Но все понимают, что взаимодействие с государственными органами скоро должно перейти на такой формат, при котором информационное моделирование станет просто жизненно необходимым», - сказал Холопик.
По словам спикера, этот вопрос всех волнует, поскольку нет открытого публичного графика, утверждённого правительством, когда точно нельзя будет подавать файлы в другом формате на экспертизу проектной документации.
Николай Парфентьев прокомментировал, что такой вариант решения находится в стадии профессиональных дискуссий. Помимо этого, для долевого строительства прорабатывается и вариант фиксации использования ТИМ в ЕГРЗ.
Директор ЕИСЖС ДОМ.РФ Александр Лукьянов поддержал идею включения информации об использовании застройщиком ТИМ в проектную декларацию.
По его словам, в III квартале ДОМ.РФ планирует запустить консультационные услуги для застройщиков, чтобы быть с ними в тесном контакте и помочь в переходе на технологии информационного моделирования.
Президент Ассоциации НОТИМ Михаил Викторов представил итоги опроса, посвященного мерам поддержки разработчиков ПО, проектных организаций и застройщиков, внедряющих ТИМ на базе отечественного программного обеспечения (ПО).
Согласно исследованию, 56% специалистов строительной отрасли готовы к переходу на российское ПО. При этом, 16% уже перешли, а 19% только планируют это сделать. При этом 8% полностью переходят, 13% — делают это частично. Треть респондентов испытывает нехватку в информации о реализованных проектах внедрения российских разработок.
«Наши опросы показывают, что, попробовав, протестировав, проектировщики и инженеры учатся, переучиваются и готовы работать с отечественными программами. Даже ряд крупных компаний, с которыми мы имеем постоянную обратную связь, говорят, что приобрели соответствующие лицензии российского Soft и постепенно переводят на него режим проектирования и режим соответствующего документооборота», - сказал Викторов.
По его словам, из мер поддержки должным образом функционируют подготовка кадров строительных организаций (15%), единые классификаторы ТИМ и гранты, субсидии (по 12%), подготовка кадров органов власти и требование банков (по 11%), создание электронных процедур экспертизы (9%). При этом 30% респондентов отметили, что ни одна из мер поддержки не функционирует должным образом.
Также представитель НОТИМ озвучил предложения по мерам поддержки разработчиков ПО, проектных организаций и застройщиков, внедряющих ТИМ на базе отечественного ПО.
Руководитель отдела информационного моделировании PIONEER Тимофей Лютомский поделился опытом компании в части цифровизации проектирования, основных вопросах в этой области, а также представил кейсы застройщика. Он отметил «три кита BIM», которые являются ключевыми задачами на первом этапе цифровизации: организация данных, их верификация и расчет объемов. Среди основных трудностей в первом случае спикер выделил разрыв между BIM отделом и проектированием у исполнителя, а также разрыв между выдачей моделей и проектной документацией.
Среди особенностей «второго кита» он обозначил то, что BIM-модель – это борьба за качество, девелопмент – за сроки. Проектировщик в первую очередь привязан к выдаче документации. Кроме того, крайне сложно выстроить процесс с итерационным получением качественных материалов, а не отработкой большого числа замечаний на выпуске.
В третьем «ките» тоже есть свои трудности, в том числе работа с классификатором, когда тот не соответствует логике элементов, что приводит к трудностям в проверке и алгоритмизации. Кроме того, необходима структура ВОР и проверка объемов. Спикер поделился с присутствующими кейсами компании и рассказал, что нужно сделать для того, чтобы избежать всех этих сложностей.
Исполнительный директор BIM-Cluster Александр Волков рассмотрел данные модели как основу сметного расчета и привел ряд аналитических данных.
«Экспертизы выявили, что больше 30% проектов превышает бюджет, а ПД не похожа на рабочую и на то, что строят на площадках. В дальнейшем приходится направлять ПД на повторную экспертизу, тратить на это время, ресурсы», - сказал эксперт. Следовательно, необходимо разработать инструмент, который будет быстро обрабатывать проектные данные и представлять их в денежном эквиваленте, а также прогнозировать влияние проектных решений на стоимость объектов.
Как подчеркнул Волков, обработка данных позволяет произвести прозрачные и прогнозируемые расчеты. «По факту, используя данные модели, мы можем экономить время, оплату труда и получать точный и качественный расчет», - отметил он.
Заместитель директора по строительству и проектированию RBI Павел Быков представил проекты копании, которые проектировались по BIM-технологиям.
«Разработали стратегию и пришли к выводу, что нас интересует подсчет бюджета, конкурсы генподряда и сквозная преемственность – от проектных работ до договора на строительно-монтажные работы и закрывающих документов», - отметил выступающий.
В RBI порядка 15 проектов построено на основании этой модели. «Нам важны сроки и деньги при строительстве, поэтому так важно их планировать грамотно», - рассказал Быков.
Учредитель ГК «Центр Строительных услуг» Андрей Жеглов поделился информацией о технологии BIMLead, которая позволяет на основании данных модели IFC осуществлять подсчет объемов работ с высокой точностью, недоступной при традиционном подходе.
«Смета, составленная на основе IFC модели, является фундаментом для всех последующих действий в финансовом разделе. Финансовая модель формируется с учетом всех затрат на полный цикл проекта и дает оценить рентабельность и маржинальность проекта», - отметил приглашенный спикер.
По его словам, в график зашиты алгоритмы, которые определяют продолжительность работ, количество работников. BIMLead одним нажатием кнопки позволяет в интерактивном режиме отслеживать целевое использование денежных средств.
Директор по цифровизации ГК Основа Роман Налепов в ходе своего выступления рассказал о применении технологий машинного зрения и искусственного интеллекта для распознавания строительных дефектов.
Он представил платформу интеллектуального строительства и систему для автоматизации строительного контроля. Программа связана с объективным текущим контролем отделочных работ, которая позволяет провести работу с дефектами. Благодаря ей, руководителям без выезда можно понять, что происходит на объекте.
Директор по продуктам Formind Наталия Торлопова презентовала единый сервис управления, который помогает реализовать цифровую трансформацию бизнеса.
«Это единая программа для девелопера, где выполняются ежедневные задачи: согласуются сроки, анализируются документы, утверждаются проекты. Прогрессивное и адаптивное ИТ-решение», - сказала она.
Директор по продукту Formind Алексей Титов, в свою очередь, представил сервис по управлению сроками CMP.
Генеральный директор «Наймикс» (Amethyst Group) Элина Клименко отметила, что только оцифровав работу онбординга и администрирования персонала, можно качественно привлекать работников в отрасль.
Руководитель проектного офиса ООО «ТиДев» (компания «Талан») Валерия Зенькевич обратила внимание, что в организации столкнулись со сложностями отсутствия цифровизации предписаний. Она рассказала о системе T.CLOUD, которая автоматизирует процесс приема замечаний об устранении недостатков и предписаний.
«Есть система приема-передачи квартир. Все замечания имеют свой статус», - добавила эксперт.
Руководитель отдела продаж «Базис Недвижимость» Михаил Курило представил IT-платформу для автоматизации стройки, в которую входит управление строительством, строительный контроль который включает в себя приемочный контроль и операционный контроль, план-график работ, подготовки актов КС, внутренняя приемка, передача жилых помещений для УК. Сегодня компания имеет больше 140 клиентов по всей стране.
О внедрении технологий при контроле качества строительства рассказал директор цифровых технологий Setl Group Михаил Малыхин. Также он затронул вопрос импортозамещения программного обеспечения для планирования.
ГК «Голос Девелопмент» внедрила тотальное базовое очень точное сканирование. Этой информацией поделился директор по цифровизации Дмитрий Звонарев.
«Всегда видим фактическое состояние наших объектов. На каждом этаже автоматически сканируется толщина стяжки, штукатурки», - заметил эксперт.
Контроль на стройплощадке автоматизировала и ГК «Атлас Девелопмент». Об этом рассказали директор по IT Константин Кустов и руководитель отдела по управлению проектирования компании Елена Плесовских.
«Мы взяли контроль доступа и базы наблюдения для просмотра нахождения работников и подрядчиков на стройплощадке с целью усиления контроля за ними», - сказал Кустов.
Руководитель отдела продаж московского подразделения IT-компании «Синтека» (Amethyst group) Вячеслав Осинин в ходе выступления рассказал о продукте для автоматизации снабжения в строительных компаниях и функции CYNTEKA.
В числе проблем для строителей он назвал тот факт, что на объекты регулярно закупается лишний материал, часто не по спецификации. В результате затраты на закупку материалов превышают бюджет; весь процесс закупок плохо организован, всё происходит в ручном режиме.
Также цифровую платформу для автоматизации строительной площадки представил основатель платформы КАСКА. Девелопер Дмитрий Вотлецов. В частности, она позволяет управлять строительством через универсальные цифровые строительные задания, работать с BIM-моделью непосредственно на участке производства работ.
Генеральный директор Rukki Pro Игорь Зенин представил IT-решения для аренды и управления спецтехникой. По его словам, до 2030 года рост потребности в спецтехнике вырастет на 6%. Сейчас мировой объем аренды оценен в 119–159 млрд долларов.
Об экосистеме цифрового девелопера говорил менеджер по продажам ИТ-продуктов «Философт» Роман Чащин. Он представил инновационные решения для отрасли, которые сделали «умными» уже больше 80 домов.
На конференции прошла форсайт-сессия, в рамках которой участники в составе команд и путем онлайн-голосования определили ключевые направления развития цифровизации проектирования и строительства МКД.
Так, один из вопросов коснулся области в жилищном строительстве, где нужно решать проблему дефицита ТИМ-кадров. Больше всего респондентов (58%) выбрали графу «проектировщики», 47% проголосовали за застройщиков - заказчиков проектирования, 36% отметили застройщиков - заказчиков стройки.
При этом 73% участников дискуссии считают, что подбор кадров (73%), взаимодействие с органами власти (42%) и расчеты с нерезидентами (42%) является основными задачами, которые решает цифровизация снабжения стройки кадрами.
По вопросу, где застройщики должны декларировать использование ТИМ с 1 июля 2024 года, мнения разделились почти поровну. 57% респондентов считают, что это нужно делать в ЕГРЗ, 43% - в ЕИСЖС (47%).
Среди задач, которые решает цифровизация снабжения стройматериалами, оборудованием, транспортом эксперты назвали прозрачность бизнеса для собственника (58%), экономию средств за счет планирования (на опте) – 51%, а также повышение прозрачности бизнес-процессов для сотрудников (44%).
Интересным стал вопрос, посвященный тому, решение каких задач на стадии «строительство» должно быть приоритетно переведено в «цифру». Так, 86% участников конференции считают, что это должен быть график работ, связанный с финансами, объемами, материалами, ресурсами; 52% - за ЭДО, 45% - за стройконтроль, и столько же голосов отдали за процесс поставки материалов: от закупки до освоения на стройке.
Только 21% участников конференции, верят, что можно разработать универсальные классификаторы и справочники для ТИМ в жилищном строительстве, которыми застройщики будут пользоваться. Еще 36% опрошенных выбрали ответ «скорее да, чем нет» и 28% - «скорее нет, чем да».
Среди основных функций, которыми должна обладать единая платформа для формирования и ведения информационной модели здания, участники стройорасли назвали обмен данными с госорганами и банками по унифицированному формату (70%), единый классификатор расценок работ и стройматериалов (56%) и единый центр стандартизации структурирования цифрового двойника (47%).
На конференции состоялось подписание соглашения о сотрудничестве между порталом ЕРЗ.РФ и АНО «Умный МКД». Подписи под документом поставили руководитель портала Кирилл Холопик и руководитель АНО «Умный МКД» Никита Уткин. Стороны сосредоточатся на совместной популяризации цифровизации жилых домов, а также информировании граждан и организаций о мероприятиях, связанных с современными технологиями и цифровыми решениями для МКД/ИЖС.
На следующий день участники конференции в рамках цифрового ЕРЗ-тура посетили ЖК LIFE Варшавская компании PIONEER. Представителям застройщиков из Москвы, Санкт-Петербурга, Калининградской, Свердловской, Орловской, Московской, Челябинской областей, Республик Башкортостан и Чувашия провели экскурсию по ЖК, рассказали о цифровом сопровождении проектирования и строительства объекта, продемонстрировали работу «умной диспетчерской».
Организаторы конференции: НОЗА, портал ЕРЗ.РФ, НОТИМ.
Партнер конференции: платформа КАСКА.
Информационные партнеры: REPA, Строительная газета, информационное агентство AK&M, IRN, портал МИР КВАРТИР, Строительный еженедельник, отраслевой журнал «Строительство», Вестник Недвижимость. Строительство. Архитектура.
8 июня в рамках XVI конкурса “Доверие потребителя” прошел бизнес-завтрак “Куда движется рынок недвижимости”. В мероприятии приняли участие представители банков: ПАО «Банк «Санкт-Петербург», Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк», головного отделения по Санкт-Петербургу ПАО «Сбербанк», АО «Банк Дом.РФ», ПАО РОСБАНК по Северо-Западному Федеральному округу, строительных компаний: ГК «Ленстройтрест» , холдинга «РСТИ» (Росстройинвест), корпорации «Русь», компании Nikoliers, digital агентства Nectarin в Санкт-Петербурге, коммуникационного агентства «Медиатор», маркетингового агентства SETEVIE, агентства недвижимости «КВС», СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», Российской Гильдии Риэлторов, Национальной палаты недвижимости и РГУД. СМИ были представлены газетами «Недвижимость и строительство”, «Коммерсантъ», «Деловой Петербург», порталами «РБК в Санкт-Петербурге», gazeta.spb.ru, ТТ Финанс, Мойка78, Кто строит.Ру.
Партнерами бизнес-завтрака выступили коммуникационное агентство «Медиатор» и digital агентство Nectarin.
Открыла мероприятие Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса “Доверие потребителя”, которая ознакомила собравшихся с ходом конкурса и обозначила основные темы бизнес-завтрака.
Идет 16-ый сезон конкурса. Реестр номинантов общественного независимого конкурса на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области «Доверие потребителя» 2023 года сформирован.
На голосование потребителей в 17-ти номинациях в этом году представлено 174 участника рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Из 17-ти номинаций 8 отданы строящимся и реализованным жилым комплексам, где представлены 66 объектов в четырех классах: стандартное жилье, комфорт, бизнес и премиум. Строящиеся проекты загородного домостроения поделены на две категории: комфорт- и бизнес-класс, а также премиум- и элит-класс. Их всего 18. Апартаменты представлены в двух классах: комфорт-класс и рекреационные. Здесь участвуют 7 строящихся и по 3 реализованных комплекса апартаментов. В традиционных номинациях в конкурсе участвуют 9 ипотечных банков, 30 риэлторских агентств, 25 строительных компаний и 13 управляющих компаний, претендующих на звание компаний, заслуживающих доверие потребителей рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Интернет-голосование идет до 31 августа, после чего все голоса на обоих сайтах будут суммированы, и выбраны финалисты для участия в следующем этапе конкурса — экспертном голосовании.
Господдержки ждать не стоит
Как заметил Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», на всех последних совещаниях, которые проходили на государственном уровне, звучало рефреном, что любой государственной поддержки в любой форме девелоперам ожидать не стоит ни в этом году, ни в следующем. — За исключением минимизации сроков подготовки документации на реализацию проектов. Это можно сделать, если ликвидировать в Санкт-Петербурге градостроительную комиссию, выдавать одно согласование на все время реализации проекта и сократить сроки согласования проекта у ресурсоснабжающих организаций.
В Ленинградской области, по мнению заместителя председателя Правительства Ленинградской области Евгения Барановского, новый ритм строительству должны придать 3 направления его трансформации: административная, цифровая и профессиональная. Ключевыми задачами этих направлений являются: сокращение продолжительности инвестиционно-строительного цикла не менее чем на 30%; обеспечение максимальной прозрачности его процедур, исключение избыточных ограничений по использованию земельных участков.
С 2021 года перечень документов, необходимых для строительства, сократился с 989 позиций до 751 позиции. В Ленинградской области были существенно сокращены требования для получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, упразднены общественные слушания, которые требовались для утверждения градостроительной документации в случаях реализации масштабных инвестиционных проектов, Национальных проектов, а также строительства объектов транспорта, энергетики и других. Отменена необходимость прохождения экспертизы в случае замены импортного оборудования на отечественные аналоги.
Все это позволило сохранить набранные ранее темпы строительства. Новым драйвером развития стройки становится переход застройщиков на заключение договоров комплексного развития территорий. Застройщикам предоставлена возможность получить не более 30% отклонений от нормативов в плотности застройки, если заключен договор КРТ. В новой редакции РНГП квартал следует ограничивать магистральными или жилыми улицами. Площадь квартала должна быть не более 3 га. Исключением является проект планировки территории с большими кварталами, сформированными для комплексного развития территории. Первый договор КРТ был заключен в прошлом году в Новом Девяткино.
Скорость, люди и опционные программы
Тон дискуссии о происходящем на рынке жилого строительства в Санкт-Петербурге задала Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers. По ее словам, в начале 2023 года количество заключенных договоров долевого участия по сравнению с первым кварталом 2022 года сократилось на 43%, а ставки по выданным кредитам выросли в два раза — с 2,5% до 5,2%. Одна из причин — ограничение выдачи ипотечных займов по околонулевым ставкам. В результате доля ипотеки в общем объеме сделок купли-продажи стала сокращаться, хотя в прошлом году достигала рекордных значений.
На фоне падения спроса рост стоимости квадратного метра также замедляется, а девелоперы, опасаясь затоваривания рынка, выводят в продажу меньше проектов. Покупательский интерес смещается к периферийным локациям. Девелоперы, стараясь снизить средний чек покупки, не корректируя стоимость квадратного метра, уменьшают площади выводимых на рынок квартир, делая упор на эргономику.
Границы между классами жилья продолжают стираться: сейчас бывает довольно сложно отличить квартиры комфорт-класса от бизнес-класса, а премиум от элитного сегмента. С другой стороны, сложившаяся ситуация на первичном рынке жилья стимулирует девелоперов придумывать новые способы привлечения покупателей с помощью чистовой отделки, меблировки и даже дизайнерским обустройством квартиры.
По прогнозу Елизаветы Конвей, в ближайшем будущем в регионе будет активно развиваться сегмент массового жилья, а в целом по отрасли — расти цифровизация и автоматизация всех процессов inhouse, включая взаимодействие между игроками. Девелоперы из регионов и ближнего зарубежья продолжат приходить в Санкт-Петербург, повышая тем самым уровень конкуренции. Будет сокращаться строительный цикл за счет реализации типовых проектов, что также является конкурентным преимуществом. А что касается поддержки со стороны государства, то упор будет сделан на строительство загородного жилья и семейную ипотеку.
«Скорость и люди — это два фактора, на которых будет зиждется успешный бизнес и позитивные процессы на рынке», — резюмировала Елизавета Конвей.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», отметил рост активности покупателей, которые, судя по всему, уже привыкли к текущим ставкам. Активных программ банков сейчас две — семейная ипотека с расширенными условиями (до 50% сделок сейчас совершается с использованием этого продукта) и последние два месяца очень хорошо себя показывает траншевая ипотека, к которой высокий интерес у клиентов. Она подразумевает, что банк выдает клиенту кредит на покупку строящегося жилья частями или, как их называют, траншами, которые перечисляются на счет застройщика. Она интересна тем, кто снимает жилье и покупает квартиру в строящемся доме. Выплаты по кредиту можно отсрочить до сдачи дома и соответственно — переезда из съемного жилья в собственное.
Особый спрос здесь на квартиры с отделкой, доля которых у компании за последний год выросла на 15%. Обратная сторона траншевой ипотеки для застройщика — более слабое пополнение эскроу-счетов до ввода объекта, чем при стандартной ипотеке. Хотя компания работает с агрегаторами и агентствами недвижимости, много внимания уделяется качеству работы собственного отдела продаж. Драйверы продаж — акционные предложения типа «отделка в подарок».
Агентству недвижимости «КВС», по словам его генерального директора Анжелики Альшаевой, помогает продавать активная работа с собственной клиентской базой. Девелопер совместно с банком-партнёром разработали программу «Переезд». Она позволяет собственникам квартир в любых ЖК «КВС» продать своё старое жильё застройщику и переехать в квартиру большей площадью в одном их новых комплексов компании. Огромный плюс — клиенту необязательно иметь деньги на первый взнос по ипотеке: при оформлении кредита он будет равен выкупной цене имеющегося жилья. Программа распространяется на все жилые комплексы компании. Ее преимуществом является и то, что до получения ключей от новой квартиры клиент может проживать в старой. Программу реализует Агентство «КВС», которое активно продает вторичную недвижимость, в том числе, квартиры в сданных объектах компании.
«КВС» активно общаться с предприятиями и с различными компаниями ОПК, заинтересованными в программах удержания сотрудников. Так, застройщик создаёт партнёрские отношения на взаимовыгодных условиях. Общий тренд компании — в поддержании добрососедских отношений. Девелопер организует множество мероприятий для жителей: тематические праздники, субботники, мастер-классы и многое другое. В «КВС» придерживаются мнения, что «клиент — на всю жизнь».
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) отметила, что рынок недвижимости профессионален и пережил не один кризис, но привычные схемы действий и выхода из него, как показала практика, не работают.
Главным драйвером продаж по-прежнему является ипотека, которая в общем объеме продаж составляет до 90%. Вторичный рынок собрал в прошлом году большое предложение и только начинает оживать благодаря разнице в цене с новостройками в 20-30%. «Перцу» ситуации добавляют переуступки, заметно усложняя продажи застройщиков.
Совершенно точно сформирован рынок покупателя, для которого важна не только стоимость, но и способ покупки, и условия оплаты: сумма первого взноса, порядок и размер платежей и включение отделки в стоимость договора.
Привлекательными для потребителя сегодня являются минимальный или нулевой первоначальный взнос, максимальный (до 30 лет) срок платежей и комфортный (20-30 тыс. рублей в месяц) ежемесячный платеж.
Главные драйверы продаж в компании — программы с господдержкой, семейная и IT-ипотека. Объем последней достигает 18-20% в общем объеме ипотечных сделок. Спрос демонстрирует высокую эластичность по отношению к программам банков и застройщиков и к улучшению условий этих программ. В компании точечно под каждый объект разработаны адресные программы предложений и акций, чтобы создать максимально привлекательные для потребителя условия покупки, регулярно ведутся мероприятия по оптимизации процессов коммуникаций с целевой аудиторией и повышению компетенций собственного отдела продаж.
Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой», отметила, что компания работает без агентств недвижимости, все объемы жилья она реализует собственными силами. Как показывает опыт, с рынка ушли инвесторы, им стало менее интересно вкладываться в недвижимость. На текущий момент у людей нет запроса на улучшение жилищных условий, поэтому такие сегменты так бизнес и премиум чувствительны к переменам. Жилье класса «стандарт» и «комфорт» по-прежнему чувствует себя чувствует хорошо.
В компании фиксируют увеличение спроса, стоимость самых популярных позиций растёт, но при этом стоит отметить, что люди стали иначе принимать решение о покупке. Акционные предложения — это желание девелопера подтолкнуть клиента принять решение о покупке как можно быстрее. Эластичность спроса очень высокая. На вторичном рынке началось движение, поэтому заработала программа трейд-ин.
Ищем растущие ниши
О программе «Корпоративная ипотека» рассказала Анна Андреева, руководитель направления Департамента продуктов ПАО «Банк «Санкт-Петербург», которую банк запускает в пилотном режиме с одним из предприятий Санкт-Петербурга. После ее обкатки программа будет предложена всем юрлицам – корпоративным клиентам Банка.
Ее суть заключается в предоставлении сотруднику льготной процентной ставки за пользование ипотечным кредитом на период трудоустройства. Размер дисконта по ставке согласовывается индивидуально и фиксируется в соглашении о возмещении, заключенному между банком и компанией. Возмещение части платежа по кредиту происходит за счет компании — работодателя. В течение льготного периода работодатель компенсирует часть расходов сотрудников по ипотечному кредиту. При увольнении сотрудника ставка для клиента увеличивается, возмещение от компании прекращается.
Такая программа, считают в банке, позволит привлечь и удержать сотрудников, повысить их лояльность, привлечь молодежь и уменьшить отток населения. Чтобы попасть в программу, компания должна работать на рынке не менее 10 лет, иметь определенный объем зарплатного проекта в БСПБ. Сотрудники компании-работодателя должны отработать на последнем месте не менее 3 месяцев и иметь общий стаж работы не менее 1 года.
Дмитрий Чебыкин, руководитель розничных продаж Северо-Западного регионального центра АО «Банк Дом.РФ», уверен, что на рынке есть растущие ниши, вопрос — как их найти. Выдачи ипотеки в банке на Северо-Западе выросли в январе-мае 2023 года. Одним из ключевых драйверов в банке стала загородка, продажи которой в Санкт-Петербурге и Лен. области в 1 квартале 2023 года выросли в 5, 5 раз, по сравнению с показателями прошлого года. Несмотря на проблемы жилья в этом сегменте с транспортной доступностью и школами, спрос среднего класса сместился именно туда.
Также растущим для банка Дом.рф стал сегмент вторичного жилья. Выдачи ипотеки на «вторичку» у банка в Северо-Западном регионе выросли на 81% к 1 кварталу прошлого года. В сегменте строящегося жилья основными драйверами роста с начала 2023 года остаются программы с гос. поддержкой. Особенно активно растет IT-ипотека: её доля в общих выдачах ипотеки на «стройку» на Северо-Западе у банка в апреле-мае достигла 24%.
Из других растущих ниш можно также отметить ипотеку медицинским работникам государственных и частных клиник.
Александр Кузнецов, старший менеджер развития отношений с партнерами головного отделения по Санкт-Петербургу ПАО «Сбербанк» рассказал, что Сбер запустил траншевую ипотеку с застройщиками, с помощью которой можно приобрести квартиру частями, снижая долговую нагрузку покупателей на период строительства.
Объём выдач ипотечных кредитов Сбера на новостройки в мае 2023 года превысил 109 млрд рублей — это больше, чем в апреле, на 5% и в 4 раза больше, чем в мае прошлого года. Ещё один тренд — cемейная ипотека с февраля 2023 года опережает программу господдержки: в мае по семейной ипотеке клиенты Сбера оформили почти половину всех жилищных кредитов на первичное жильё (12 тыс. штук из 25,6 тыс.). На третий квартал в банке запланирован запуск онлайн-ипотеки с сервисами Домклик, после чего здесь собираются перейти на формат удаленной сделки.
Сейчас запускается программа субсидирования с ипотекой траншами совместно с компанией КВС. Также отличную динамику демонстрирует индивидуальное жилищное строительство, объем кредитования которого сейчас составляет 5,9% в общей ипотеке.
Риэлторы ожидают подъем
Дмитрий Щегельский, руководитель АН «Бенуа», президент Национальной палаты недвижимости, затронул вопрос лицензирования риэлторской деятельности, который уже возникал лет тридцать назад, но который так и не был окончательно закрыт.
Задача риэлтора — это снижать трансакционные издержки. Вложив 100 тыс. рублей в риэлтора, клиент может получить покупку недвижимости, которую он ищет, со скидкой до 700 тыс. рублей. Общественные объединения риэлторов естественно несут огромную роль и пользу на рынке, иначе они бы не существовали. Их деятельность направлена на улучшение качества работы и бизнеса членов своего объединения.
Игорь Горский, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и президент Российской гильдии риэлторов уточнил, что риэлторы продают 74% всей петербургской недвижимости. Застройщикам без них, за редким исключением, прожить невозможно. Санкт-Петербург почти догнал Москву по внутреннему туризму, а это значит, что развиваются межрегиональные сделки. Их доля составляет 33% от сделок, которые проходят через ассоциацию на платформе Российской гильдии риэлторов — от Камчатки до Калининграда.
Сервисные апартаменты
Несмотря на сложившуюся геополитическую обстановку и снижение показателя продаж, девелоперы апартаментов продолжат развивать свои проекты в 2023 году. По данным digital агентства Neсtarin, в 2022 году средняя доходность апартаментов достигла минимальных показателей – 4,84 %. Сегмент отреагировал на турбулентную ситуацию программами гарантированной доходности, что поддержало спрос. В 2023 году выиграют те участники рынка, уверена Марина Зрилова, директор представительства digital агентства Nectarin в Санкт-Петербурге которые смогут предложить покупателям оптимальное соотношение цены/продукта/локации. Роль управляющих компаний в успешности объектов усилится.
После спада прошлого года застройщики апартаментов стали возвращать программы гарантированного дохода, который в некоторых случаях перекрывает платеж по ипотеке. «Так что этот рынок тоже начинает по-тихонечку разгоняться», — считает Евгения Гончарова, управляющий партнёр маркетингового агентства SETEVIE. С прошлого года спрос на аренду апартаментов серьезно вырос. Инвесторов выручает то, что в апартаментах, в отличие от гостиниц, можно гибко менять долгосрочный формат аренды на краткосрочный. И портрет потребителя больше завязан на внутренний туризм. Выигрывать среди апартаментов будут те, кто хорошо продумают и организуют комьюнити, которые станут центром притяжения не только самих арендаторов, но и жителей района. Так, в сети апарт-отелей YE’S за 5 месяцев 2023 года загрузка выросла на 7% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
Юдита Григайте, директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S, делится более детальной статистикой: «Если говорить о каждом объекте в отдельности, то динамика по каждому положительна. Несмотря на «не сезон», загрузка в первые месяцы 2023 года в среднем держалась на уровне 85-90%. Лидируют YE’S Marata (91%) и YE’S Botanica (89%)».
Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД, также считает, что сервисные апартаменты — самый ликвидный товар, который хорошо продается в регионах. Будущее за арендным жильем, по закону один дом которого не может иметь множество собственников. Нужно разработать свой формат, чтобы привлекать проектное финансирование или деньги частных инвесторов. То, что РФ пошла решать проблему доступности жилья и улучшения жилищных условий через арендный формат, — это уже реальность. Кроме того, идет конкуренция между Санкт-Петербургом и Ленинградской областью, где в отличие от города, будут объединять Генплан и ПЗЗ, что сокращает срок внесения изменений.
Будущее за ИЖС
Игорь Котосов, коммерческий директор корпорации «Русь», отметил, что на загородном рынке в 2023 году реализованные проекты, включая замороженные и недострой, пополнили рынок предложениями в категории вторичной недвижимости. Недостаток финансирования текущих проектов и небольшой запас прочности повлек за собой уход большого числа небольших локальных строительных компаний в эконом сегменте. Как следствие произошло сокращение предложений продажи участков под застройку дома с подрядом и увеличение спроса на уже готовую загородную недвижимость.
В эконом сегменте выявлен рост спроса на недорогую первичную и вторичную загородную недвижимость. В Ленинградской области в апреле 2023 года по договорам купли-продажи реализовано 9,4 тысячи участков под ИЖС и в СНТ, что на 20% больше, чем в апреле 2022 года (7,4 тысяч) – по данным Росеестра.
За период с 2020 по 2022 на сегодняшний день у потребителя произошла адаптация к турбулентной среде и возобновились продажи недорогих домов (до 4,5 млн.). В более дорогостоящих сегментах, комфорт и бизнес, спрос и цены сохраняются на предыдущем уровне, без превышения или понижения. По итогам 2022 года, рост цен на оконные блоки составил 22%, на минеральную вату – 11%, щебень – 15%. Рынок отреагировал импортозамещением и развитием паралллельного импорта, увеличением числа поставок из Китая.
В 2023 году корпорация «Русь» пересчитала стоимость уже запущенных проектов в пользу клиента за счет снижения цены пиломатериалов на 10%, а выстроенная корпорацией экосистема бизнеса проводит заказчика по всем стадиям постройки дома, от проектирования до меблировки, сокращая издержки и сроки.
Артём Петровский, руководитель направления развития продаж филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному Федеральному округу, рассказал о ипотечной программе ИЖС, которая позволяет купить земельный участок или использовать возможность построить собственный дом.
У «Росбанк Дом» есть программы, которые позволяют построить дом на ИЖС без первоначального взноса под залог имеющейся квартиры, а также запустить строительство или купить готовый дом с использованием программ Государственной поддержки (Льготная новостройка, Семейная ипотека, It-ипотека, Дальневосточная ипотека).
За два месяца существования программы банк выдал 73 кредита на 0,5 млрд рублей со средним чеком 7,2 млн рублей. Достичь таких цифр помогло не только внедрение госпрограммы, но и более четкое сегментирование клиентской базы.
По мнению Светланы Зелениной, исполнительного директора «Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк», рынок сельской ипотеки продолжит рост при условии сохранения госпрограмм. Спроса на загородную недвижимость и ИЖС будет расти, участники рынка недвижимости будут сокращать операционные издержки за счет перехода в цифровую среду, сама программа сельской ипотеки будет модернизироваться под современные условия, увеличиваться суммы кредитования и т.д. Заявку на получение сельской ипотеки в РСХБ по ставке 3% может подать любой житель страны в возрасте от 21 до 75 лет. Сумма выдаваемого на срок до 25 лет кредита - от 100 тыс. до 5 млн рублей для Ленинградской области. Первоначальный взнос начинается от достаточно комфортных 10%. Для покупки более дорогостоящего жилья сельскую ипотеку может взять каждый из супругов, увеличив общий размер кредита вдвое. В этом случае дом должен приобретаться на правах общей совместной собственности по одному договору купли-продажи с указанием в качестве покупателей обоих супругов. Есть очень много интересных локаций в СНТ и ТНП, но, к сожалению, воспользоваться сельский ипотекой ими невозможно. В 2019 году клиенты покупали земельные участки во Всеволожском районе, за два года рынок сильно изменился, участков становится все меньше, большая доля заемщиков уходит на юг в сторону Ломоносовского района. В банке планируют вернуться к кредитования по сельской ипотеке малоэтажного строительства Ленинградской области.
Аналитика и спрос
Марина Зрилова, директор представительства агентства Nectarin в Санкт-Петербурге, привела данные очередного глобального исследования рынка, который в компании проводят ежеквартально.
Так, тренды и сценарии развития событий в 2023 году будут складываться под воздействием множества факторов: платежеспособности спроса, настроения в обществе, поддержки государства, антикризисных мер застройщиков. Отток граждан из страны приведет к росту объема предложения на вторичном рынке жилья. Увеличение количества объектов в экспозиции, а также желание продавцов сократить срок их реализации приведет к снижению цен, особенно в старом жилом фонде.
В условиях турбулентности можно ожидать снижение спроса на первичном рынке на 30–50%. А инициатива ЦБ ограничить распространение ипотечных программ от застройщиков по «околонулевым» ставкам приведет к дополнительному падению продаж в краткосрочной перспективе. Падение спроса вынудит застройщиков начать снижать цены, особенно это коснется переоцененных проектов. Вырастет популярность программы семейной ипотеки за счет увеличения числа семей, попадающих под ее условия, — рождение ребенка с 1 января 2018 года.
Продолжится уменьшение средней площади строящихся квартир. Если средняя площадь строящихся квартир в РФ в ноябре 2015 года была 56,85 кв. м, то в сентябре 2022 года составила 49,6 кв. м (снижение на 12,4% ). Замена строительных материалов с азиатских рынков, что приведет к изменению архитектурного стиля и концептуальных решений проектов. С февраля 2022 года наблюдается значительный отток целевой платежеспособной аудитории из РФ, при этом не происходит формирования новой возможной группы потребителей.
Средний CPA по всем инструментам также значительно возрос (особенно для бизнес- и элит-классов недвижимости). Минимальное количество обращений происходит через соцсети, а тематические ресурсы показывают хорошие результаты.
Что касается спроса, то в марте было заключено 2,8 тыс. ДДУ (+25% за месяц), что в два раза меньше, чем в прошлом году. Цена квадратного метра в сделках с ДДУ составила 258 тыс. руб. Средний бюджет покупки значительно вырос (+8,6%) и составил 9,8 млн рублей при средней площади 45 кв. м. (на 2 кв. м. больше, чем в феврале). Доля ипотечных сделок составила 78%, процент снижается уже третий месяц подряд.
Современные инструменты для продвижения: понятия и кейсы
Два важных слова, которые изменят рынок недвижимости, по мнению Евгении Гончаровой, управляющего партнёра маркетингового агентства SETEVIE, — это «сервис» и «нейросети». Первое включает в себя разнообразие планировок для покупателей, скорость и сервис при заключении сделок, создание экосистем под потребности покупателя, общественных пространств и развитие коммьюнити, развитие сервисных управляющих компаний.
Второе слово стопроцентно изменит рынок маркетинга и недвижимости. Уже сейчас нейросети умеют создавать контент для социальных сетей, придумывать названия проектов, создавать картинки/рендеры, seo-тексты, разрабатывать регламенты для отделов продаж, осуществлять расчет инвестиционной привлекательности (имитация процесса принятия решений покупателем) договора и обучать брокеров. Совсем скоро нейросети научатся проектировать, разрабатывать дизайн пространств и анализировать предложения подрядчиков.
Единственное и непременное, чего не сможет заменить нейросеть, — это профессионала, который будет формулировать для нее правильный промпт, то есть корректный запрос. И чем тщательнее будет разрабатываться техническое задание для нейросети, тем качественнее становится разработанный ею продукт.
Екатерина Емельянова, генеральный директор коммуникационного агентства «Медиатор», считает, что на рынке очень быстро меняется ситуация, а вместе с ней инструменты для продвижения.
Те, кто до прошлого года активно развивали каналы продаж в ныне запрещенных соцсетях, вынуждены осваивать новые площадки. Екатерина согласна с тезисом, что искусственный интеллект не сможет заменить специалиста, но несомненно облегчит ему работу.
Времена текстов прошли, весь контент построен на картинках. ИИ хорошо с ними справляется, но все-таки визуализация на рынке недвижимости должна строится на уникальных качественных фото, а если используются стоковые, следует обязательно указывать источник и автора контента во избежание юридических проблем. «Головная боль» этого года — это таргетированная реклама, которая сильно подорожала последнее время, а значит выросли требования к таргетологам. Работа с негативом — один из ключевых моментов бизнес-процесса, требует спокойного и системного подхода. Зачастую негатив в адрес застройщика – повод