Янино: коротко о главном
За три года численность населения поселка Янино Всеволожского района возрастет в 10 раз. Почему туда стремятся будущие новоселы и какие проблемы могут их там ожидать – в обзоре «Строительного Еженедельника».
Долгое время основной вектор развития поселка Янино составляли проекты загородного малоэтажного строительства. Активное комплексное освоение территорий здесь началось около пяти лет назад. Председатель совета Ассоциации СРО «Центр развития строительства» Алексей Пышкин связывает это с тем, что после 2011 года появилась ясность по поводу работы местного мусороперерабатывающего завода. В частности, стало понятно, что он не навредит окружающей среде и не станет неприятным соседством для будущих жителей.
По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлии Семакиной, на сегодняшний день в локации сдано и строится более 20 объектов жилой недвижимости. Несколько новостроек – долгострои и входят в «черный список». Это, например, ЖК «Янино Парк» от компании-банкрота «СУ-155». Приобрести квартиры можно в 15 объектах.
Большинство реализуемых проектов возводится в рамках комплексного освоения территории. Наиболее заметные – ЖК «Янила Кантри» от «Ленстройтреста», микрорайон «Ясно. Янино» от «КВС», ЖК «Новое Янино» от «ЦДС» и ЖК «Яркий» от «Норманн».
Предложение составляют как многоэтажные, так и малоэтажные дома, в основном в сегментах эконом- и комфорт-класса.
«Поскольку данные проекты строятся на неосвоенных территориях, они включают широкий спектр объектов инфраструктуры – таких, как школы, детские сады, коммерческие помещения. В настоящее время численность постоянного населения составляет не более 5 тыс. человек, после заселения строящихся жилых комплексов она увеличится в 10 раз и достигнет 50 тыс. человек к 2020 году», – прогнозирует старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Любава Пряникова.
Что касается стоимости «квадрата» жилья в этой локации, то, по данным Юлии Семакиной, она варьируется от 45 до 70 тыс. рублей. Это существенно ниже средней стоимости городского «квадрата», которая равна 107 тыс. рублей. По оценкам управляющего директора департамента инвестиций в жилую недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, средняя цена квадратного метра в Янино составляет около 60 тыс. рублей.
«Общая тенденция такова, что на стадии котлована стоимость «квадрата» минимальная, а после введения первой и второй очередей она возрастает почти на 30%, – объясняет основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. – Это логично, ведь на территории возводится новая социальная инфраструктура, район благоустраивают, поэтому покупатель готов платить больше. Но все равно за пределы базового для «закадья» уровня цен она не выйдет».
Транспортная доступность
Самый главный недостаток этой территории, по мнению экспертов строительного рынка, – затрудненная транспортная доступность. По словам Евгения Богданова, сегодня при существующей инфраструктуре возводится около миллиона квадратных метров жилья. «Если инженерные сети застройщики сейчас прокладывают собственными силами, то с дорогами вопрос остается нерешенным. Через поселок проходит только одна дорога, которую пока не планируют расширять. И метро там нет», – пояснил Евгений Богданов. Речь идет о Колтушском шоссе, которое также аккумулирует потоки из Всеволожска и Колтушей. «На шоссе и на съезде с КАД в часы пик образуются автомобильные пробки», – говорит Катерина Соболева.
Однако с этим мнением согласны не все. «Большой плюс Янино – непосредственная близость от КАД и основных городских магистралей. Путь на автомобиле из «Ясно. Янино» до КАД займет не более 5 минут, до станции метро «Ладожская» – еще примерно 20 минут. Надеемся, что в будущем здесь будет реконструировано Колтушское шоссе», – обрисовал свое видение транспортной ситуации генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко. «К тому же, к 2020 году здесь должна появиться станция метро «Янино». Сейчас на автобусе до «подземки» можно доехать за 10-20 минут», – поддерживает его Юлия Семакина.
Впрочем, такой оптимизм недостаточно обоснован. Согласно последней концепции развития метрополитена, строительство станции метро «Янино» отнесено на период после 2028 года.
Магазины и школы
По поводу торговой инфраструктуры и соцобъектов эксперты также разошлись во мнении. Катерина Соболева уверена, что строительство социальных объектов хотя и есть в планах, но пока отстает по темпам от строительства жилья. Алексей Пышкин, в свою очередь, полагает, что детских садов и школ здесь будущим жителям должно хватить.
Одним из плюсов для жителей Янино является удобный доступ к торговому центру «МЕГА Дыбенко», считает Любава Пряникова. Однако в целом торговля в данной локации представлена маленькими магазинчиками шаговой доступности, и на основательный шоппинг жителям приходится ездить в Санкт-Петербург – отмечает Юлия Семакина. Также к минусам территории эксперты отнесли промышленный характер окружения и областную прописку.
Тишина на фоне Мурино
Главный плюс Янино – это хорошая экология, твердят в один голос эксперты. «Привлекательным для покупателей жилья в Янино является близость к природе, малоэтажные жилые комплексы, надежные застройщики и высокое качество строительства», – перечислила Катерина Соболева.
В надежности застройщиков полной уверенности все же нет. Проблема обманутых дольщиков «СУ-155» остается на паузе. «В феврале этого года обманутые дольщики, в течение двух лет не наблюдая результатов строительства, вышли на очередной митинг. Пока их проблема не решена, трудно говорить о плюсах этого района, поскольку они в любом случае отходят на второй план», – заявил Алексей Пышкин.
Тем, кому с девелоперами повезло больше, безусловным плюсом территории считают недорогое жилье и спокойное, комфортное окружение.
«На фоне Мурино и Кудрово, которые уже перенаселены, Янино остается тихим населенным пунктом, при этом расположенным близко к городу. Это выгодно отличает его от других пригородных локаций», – сказал директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Мнение:
Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС»:
– ГК «КВС» реализует в Янино один из крупнейших в Ленобласти проектов комплексного освоения территории – микрорайон «Ясно. Янино». В рамках проекта мы возведем 41 восьмиэтажный дом (это около 385 тыс. кв. м жилья) и объекты социальной инфраструктуры. В «Ясно. Янино» будет три детских сада в общей сложности на 640 мест и школа на 1200 учеников. Проектом предусмотрено 7 очередей строительства. Первую сдаем в эксплуатацию в конце нынешнего года. Первый этап второй очереди тоже активно строится, завершим в сентябре 2018 года. Наши специалисты уже приступили к проектированию школы, а проект первого детсада находится в экспертизе. Во встроенных помещениях жилых корпусов первой очереди зарезервированы помещения под медицинский центр и студию детского творчества. Мы решили не ограничиваться обязательным набором инфраструктуры, диктуемым нормативами. Концепция «Ясно. Янино» предусматривает создание комфортной среды проживания, поэтому при проектировании учтены интересы всех категорий населения. Во дворах появятся детские и физкультурные площадки, велосипедные и прогулочные дорожки, спортивный центр. Более трети территории будет отдано под озеленение. Жители смогут совершать прогулки в собственном фруктовом саду.