Заемщик снижает нагрузку
Общее понижение банковских ставок способствует росту спроса на рефинансирование ипотечных кредитов. Доля таких выдач в портфелях банков увеличивается с конца 2016 года. Однако своих заемщиков они принимают редко, предпочитая обслуживать чужих клиентов.
Спрос на рефинансирование ипотеки начал активизироваться в IV квартале 2016 года и заметно вырос в первом полугодии 2017 года, отмечают эксперты. Рост рефинансирования, в первую очередь, связан с заметным снижением ставок: сейчас ставки на вторичном рынке находятся на уровне 9,5-10%, тогда как несколько лет ранее кредиты выдавались под 14-15%, отмечает Сергей Топорников, коммерческий директор Первого ипотечного Агентства. В портфеле Агентства на рефинансирование сегодня приходится около 15%.
В розничных подразделениях ВТБ в Петербурге на рефинансирование кредитов сторонних банков приходится более 3% ипотечных выдач – и эта доля растет. Клиенты Сбербанка на Северо-Западе рефинансировали за девять месяцев 514 кредитов на сумму более 865 млн рублей, из них в Петербурге – 182 кредита на сумму свыше 404 млн рублей. В «Абсолют Банке» кредиты по программе рефинансирования составляют около 5%.
Чаще всего за рефинансированием обращаются клиенты, оформившие ипотеку в конце 2014-2015 годов, отмечает Мария Батталова, заместитель управляющего филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге. Оно может быть выгодно людям, оформившим ипотеку на 20-30 лет с минимальным первоначальным взносом. «Раньше банки применяли подход, при котором чем меньше была сумма первоначального взноса и больше срок, тем выше устанавливалась ставка по кредиту. Сейчас мы предлагаем единую ставку, не зависящую от выбранных параметров кредита», – говорит Мария Батталова. В банке ожидают, что в будущем году доля рефинансирования вырастет до 10-15%.
Берем чужие кредиты
Свои кредиты банки практически не рефинансируют, зато охотно работают с заемщиками конкурентов. По законодательству, рефинансирование внутренних кредитов (а именно на эту услугу на рынке основной спрос) считается реструктуризацией, вследствие чего кредит признается проблемным, на него должны быть начислены дополнительные резервы и он не подлежит дальнейшей секьюритизации, отмечает Антон Комаров, заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Банка «Санкт-Петербург».
По этой причине банки отказывают своим клиентам, и они обращаются к другим игрокам рынка, замещая друг друга в портфелях кредитных организаций.
К рефинансированию своих заемщиков банки прибегают, как правило, в том случае, если заемщик столкнулся с финансовыми затруднениями, добавляет г-жа Батталова. Впрочем, такая ситуация позволяет сохранять определенный порядок на рынке: заемщик обращается за рефинансированием только в том случае, если выгода очевидна. Если изменение ставки будет происходить внутри банка по каждому обращению клиента, то это существенно осложнит планирование бизнеса и приведет к существенному росту операционных расходов и рисков.
Рефинансирование возможно на сумму текущего остатка основного долга, без включения созаемщиков. Важно, чтобы клиент подходил под основные требования и не имел просрочек по рефинансируемому кредиту. В настоящее время минимальная ставка по рефинансируемому кредиту составляет в среднем 9,5% годовых в рублях. Итоговое значение зависит от выбора условий страхования, деятельности заемщика (наемный сотрудник или частный предприниматель), выбора дополнительных условий по обслуживанию кредита.
«Мы советуем клиентам рефинансировать кредит в тех случаях, если разница в ставках составляет более 1,5 п. п. Впрочем, клиент может переоформить кредит, если ему, например, не нравится качество сервиса в банке», – отмечает г-жа Батталова. Что касается требований к кредиту, то срок действия должен быть не менее 6 месяцев, сумма – не менее 300 тыс. рублей и не более 20 млн рублей. При этом она не может превышать остаток по основному долгу и не может составлять более 85% оценочной стоимости квартиры, на приобретение которой был предоставлен рефинансируемый кредит.
Сбербанк рефинансирует не только ипотеку (от 9,5%), но и другие кредиты, взятые в других банках. В один новый кредит можно объединить до пяти потребительских кредитов, автокредитов и кредитных карт, рассказывает заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Олег Тихомиров. Если в рамках ипотеки недвижимость заложена в другом банке, она должна быть достроена и оформлена в собственность заемщика. После выдачи кредита и погашения рефинансируемой ипотеки она в течение двух месяцев оформляется в залог Сбербанку. Если недвижимость свободна от обременения, ипотека оформляется и регистрируется до выдачи кредита на рефинансирование.
Розничные подразделения ВТБ рефинансируют кредиты сторонних банков под 10% годовых. На наличие выгоды влияют первоначальный срок кредита, разница в размере процентной ставки, срок пользования кредитом, остаток задолженности. «Безусловно, рефинансировать кредит, оформленный на 25 лет, в течение первых 2-3 лет выгодно. Если же кредит оформлялся на небольшой срок или срок пользования кредитом превышает 5 лет, то необходимо детально подойти к расчету возможной выгоды», – советует управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Маргарита Кирикова.
Важно понимать, что при рефинансировании возникают дополнительные расходы: комиссия за услугу, оформление нового страхового полиса, и, возможно, потребуется подготовка нового отчета об оценке. Если выгода от экономии уплаченных за год процентов перекрывает такие расходы, есть смысл задуматься, добавляет Антон Комаров.
Что стоит учесть
Набор документов, необходимых для рефинансирования, не существенно отличается от пакета документов при оформлении стандартной ипотеки – банк проводит обычную оценку заемщика и передаваемого в ипотеку объекта недвижимости. Дополнительно заполняется опросный лист по рефинансируемому кредиту, предоставляется копия кредитного договора, дополнительные соглашения к кредитному договору по первичному кредиту, справки об остатке задолженности, об отсутствии текущей просроченной задолженности, реквизиты счета, с которого производится погашение кредита. Если недвижимость приобреталась в браке, надо предоставить нотариально заверенное согласие супруга.
При оформлении нового кредита обычно применяется стандартное ипотечное страхование по требованию банка. Если в перечне партнеров нового банка присутствует необходимая страховая компания, то договор можно продлить; если нет, то придется снова оформить обязательное страхование объекта недвижимости и, по желанию, титульное и личное страхование. Страховка в среднем обходится в 0,3-1,5% от стоимости недвижимости.
Мнение:
Вячеслав Лебедев, директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка:
– Сбербанк предлагает продукт «Рефинансирование под залог недвижимости», который весьма востребован. Если клиент хочет только рефинансировать ипотеку, ставка будет от 9,5% годовых. Объединить в один кредитный пакет под залог недвижимости несколько потребительских, автокредитов и кредитных карт (до 5 кредитов) он может по ставке, которая начинается от 10% годовых. Максимальная сумма кредита на погашение ипотеки другого банка составляет 5 млн рублей, на погашение других кредитов – 1,5 млн. От заемщиков, которые приходят к нам за рефинансированием, мы требуем своевременного погашения задолженности другим банкам в течение последних 12 месяцев, отсутствия текущей просроченной задолженности, ипотечный кредит должен выплачиваться заемщиком не менее полугода. Банк не требует согласия первичного кредитора на рефинансирование, не запрашивает справку об остатке ссудной заложенности в другом банке. Исключения бывают, только если кредит не найден в БКИ или данные по кредиту в БКИ не верны. Заявка рассматривается Сбербанком от 2 до 6 рабочих дней.
Иван Бочарников, директор дирекции розничного бизнеса ПАО «Запсибкомбанк»:
– Если клиент имеет кредиты, оформленные в другом банке (потребительские кредиты, автокредиты, кредитные карты или ипотеку), и при этом является добросовестным заемщиком, вносит платежи в срок и в полном объеме, то у него есть возможность перевести кредиты в «Запсибкомбанк» и уменьшить свои расходы по кредитам, за счет уменьшения процентной ставки и (или) изменения срока кредитования.
При рефинансировании кредитов на жилье можно воспользоваться специальными программами, которые позволяют снять обременение с недвижимости, в том числе передав в залог банку иную жилую или нежилую недвижимость.