Подогнать под новый формат
Технологии, возрастной портрет населения, ключевые отрасли бизнеса меняются с годами, и постепенно на рынок недвижимости выходят форматы, ранее на нем не представленные. Корреспондент «Строительного Еженедельника» Денис Кожин изучил непривычные прежде форматы недвижимости.
Будучи довольно консервативной областью экономики, недвижимость принципиально новые форматы рождает редко. Однако и здесь появляется что-то новое. «К новым форматам, которые пока не получили распространение у нас, можно отнести, например, центры киберспорта. Первая в России арена в этом сегменте – Yota Arena – открылась только в мае 2017 года в Москве. В начале 2017 года в США появился первый магазин AmazonGo без продавцов и касс», – перечисляет Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
Также, по его словам, в мире есть уникальные рекреационные развлекательные объекты, которые у нас пока отсутствуют. «Среди причин невостребованности – высокие затраты, сомнения в оценке спроса. Это, например, крытые горнолыжные курорты (первый такой проект есть пока только в Москве), крытые беговые трассы, обзорные площадки в виде башен с интересным архитектурным решением (которые весьма популярны в Европе), wavegarden (сооружения для искусственного серфинга) и другое», – рассказывает господин Кокорев.
Из неновых, но все еще слабо развитых у нас форматов, по его мнению, можно отметить центры трансфера технологий, внедренческие комплексы – объекты, где объединяются научная работа, развитие стартапов и вывод их на «орбиту» бизнеса, отработка и воплощение новых разработок на производстве.
К слову сказать, из активно внедрившихся в последние годы новых форматов коммерческой недвижимости главным трендом на рынке являются апартамент-отели. Ведь еще лет десять назад они на рынке почти не были представлены.
Ориентация на мастер-классы
«Все более широкое распространение получают помещения для проведения разного рода мастер-классов, в том числе весьма специфические помещения – такие, как кухни-студии для кулинарных мастер-классов, бассейны для обучения дайвингу и т. п. Залы торжеств в новых густонаселенных районах – КОТах – совсем не редкость. Такие банкетные залы, при современном уровне предложения услуг кейтеринга, – настоящий тренд», – уверена начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Сегодня свадебные мероприятия, вечеринки и встречи выпускников не обязательно проходят в привычных стационарных ресторанах, но очень часто – в подобных заведениях. «Это можно считать новым форматом. Это могут быть залы и для шумных торжеств с площадками для фейерверков, и для чинных мероприятий (например, встреч любителей старинного романса). Думаю, что тот, кто уловит потребность рынка, догадается, что она существует, тот и «оседлает» новую тему в этом направлении. Здесь мы не отстаем от Запада, а в силу масштаба нашего города в чем-то даже опережаем. По крайней мере, помещения для мастер-классов вряд ли широко представлены в средних по размеру городах, это черта мегаполисов», – полагает госпожа Денисова.
Пожилые двигают рынок
Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что интересным примером нестандартного для российского рынка формата являются частные дома престарелых. «В отличие от западных стран, в России на данный момент более 90% таких учреждений – государственные. Частные же заведения такого профиля в основном расположены в Москве и Подмосковье, в Петербурге и Ленинградской области, а в регионах практически не представлены. Среди крупнейших игроков на рынке можно отметить такие сети частных домов престарелых, как УКСС (представленную в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре) и Senior Group (Москва и Подмосковье). По нашим оценкам, сроки окупаемости таких проектов могут составлять более 7 лет в зависимости от региона, выбранной ценовой политики и иных параметров», – подсчитала госпожа Заволокина.
Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», подсчитал, что в частных пансионатах для пожилых – то есть в заведениях, которые функционируют по принципу апарт-отелей с дополнительной медицинской и рекреационной инфраструктурой, – в России проживает не более 1% пенсионеров. Господин Банин полагает, что срок окупаемости таких проектов будет не менее 12 лет.
Эксперты указывают также на то, что в Москве прослеживается тенденция развития уже существующих городских рынков в новых форматах. Одними из самых успешных примеров реализованных проектов, по мнению Екатерины Заволокиной, можно считать Даниловский и Усачевский рынки, где изменилось не только функциональное наполнение, но и атмосфера. «Кроме традиционной торговли, там представлены различные концепции еды, регулярно проводятся мастер-классы, проходят съемки телепрограмм, организовываются тематические ярмарки, вечеринки», – рассказала госпожа Заволокина.
Кино, вино и домино
Еще один тип объектов, который может получить новую жизнь, – районные кинотеатры, построенные в советское время. Учитывая их расположение и расширение функционала в результате реконцепции, эти объекты имеют все шансы стать новыми точками притяжения для жителей района. «Они будут включать в себя не только торгово-развлекательную, но и культурно-социальную и образовательную функции. На данный момент, в отсутствие инициативы от города и интереса со стороны инвесторов, предпосылок для появления подобных проектов в Петербурге не наблюдается», – отмечает госпожа Заволокина.
Другой пример приводит Николай Вечер, вице-президент GVASawyer, – начинающий набирать обороты сегмент коворкингов, или «бизнес-хостелов». Эксперт уверен, что это очень перспективное направление, учитывая тенденцию к сокращению спроса на традиционные офисы из-за изменения самого подхода к работе и к массовому переходу сотрудников на работу в удаленном формате. «Здесь все определяет развитие рынка телекоммуникаций. Но встречи сотрудников для общих обсуждений каких-то проблем или переговоров в представительском формате будут нужны. Для этого и востребованы коворкинги – временные офисы. На рынке Петербурга они присутствуют в небольшом пока объеме. Есть дорогой вариант от Regnum, есть предложение у бизнес-центра «Технополис». Но недорогих, бюджетных предложений практически нет. Эту нишу пока заполняют отели эконом-класса, но их явно недостаточно», – говорит господин Вечер.
Мнение:
Николай Вечер, вице-президент GVASawyer:
– В целом практически не осталось форматов коммерческой недвижимости, которые были бы неизвестны в России. Другое дело, что многие из них пока мало реализованы из-за отсутствия спроса. В свою очередь, как подсчитать спрос на то, о чем никто не имеет ни малейшего понятия, – это весьма нетривиальная задача.
Кстати:
В декабре 2014 года компания ADG group выиграла аукцион Правительства Москвы на покупку 39 устаревших московских кинотеатров. Работы по редевелопменту кинотеатров начались весной 2017 года, при этом уже в 2018 году первые районные центры откроют свои двери. Миссия проекта – возвращение в центры московских жилых районов пространства для общения, покупок и развлечений. Общая площадь 39 объектов составляет 470 тыс. кв. м. После введения в эксплуатацию всех районных центров в 2019 году – это будет самая масштабная московская сеть коммерческой недвижимости по количеству объектов. После реконструкции в зданиях будут открыты торговые центры, кинотеатры, помещения с бытовыми услугами и другими социально-культурными функциями. Как считает инвестор, это позволит оживить кварталы, а жителям предоставит новые возможности для проведения досуга рядом с домом. Общие вложения в реконструкцию кинотеатров составят около 57 млрд рублей, из которых 11 млрд – собственные средства инвесторов, а остальные – кредит ВТБ.