Богатые пригороды
Рынок загородного коттеджного строительства переживает сложные времена. Спрос падает, за оставшихся клиентов застройщики ведут ожесточенную борьбу. Покупатели не спешат расставаться с деньгами.
Назвать один отдельно взятый район, в котором дома раскупаются как жареные пирожки, достаточно сложно. «В текущем году активность покупателей на рынке коттеджных поселков крайне невелика. Только после того, как домовладения уже построены, покупатели голосуют рублем за наиболее удачные проекты. Традиционно особой популярностью пользуется северное направление», – говорит руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева. По словам эксперта, коттеджи на севере предлагаются более высокого класса – и стоят они в среднем дороже. Хотя на южных направлениях есть предложения поселков бизнес-класса, стоимостью от 10 млн руб. за домовладение с участком. Эксперт уверяет, что определяющим является «не разница в цене за направление, а ценовая конкуренция по качеству проекта».
В свою очередь, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова говорит, что в последнее время застройщики наиболее активно развивают северное направление Всеволожского района и южные районы – в частности, Тосненский и Ломоносовский. Разницу в цене северного и южного направления Тамара Попова оценивает так: «Объекты бизнес-класса во Всеволожском районе стоят в среднем на 15-20% дороже, чем объекты в Ломоносовском районе, обладающие схожими характеристиками». Однако, если посмотреть на запросы покупателей, станет очевидно, что востребованы территории с развитой инфраструктурой и приближенные к границам города. «С этой точки зрения Курортный район остается вне конкуренции», – говорит госпожа Попова.
По просьбе «Строительного Еженедельника» эксперты проанализировали существующие предложения на рынке в поисках самых дешевых и дорогих предложений.
«Самые дешевые варианты дома с участком представлены в коттеджных поселках, расположенных во Всеволожском, Выборгском и Ломоносовском районах Ленинградской области. Цена за участок 6 соток с коттеджем 36 кв. м, возведенным по панельно-каркасной технологии, стартует от 699 тыс. рублей. Самые дорогие объекты представлены в Курортном районе Петербурга. В таких коттеджных поселках цена на недвижимость может начинаться от 60 млн рублей. Высокая стоимость такого типа недвижимости обусловлена не только расположением, качественными строительными материалами и продуманными планировочными решениями, но и дополнительными функциями, например, ландшафтным дизайном, собственными хаммамами, закрытыми бассейнами, саунами и т. п.», – говорит исполнительный директор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк.
В Knight Frank St Petersburg составили свой рейтинг. Среди самых дорогих оказались поселки Repino.Club, Terijoki Club, «Райт Парк», HONKA NOVA Concept Residence, Osko-Village. Самыми дешевыми – «Кивеннапа Север», «Кивеннапа Юго-Запад», «Кивеннапа Юг», а также Покровское и Феликсово. Все объясняется небольшими по площади домами и таунхаусами (у домов средняя площадь 78 кв. м, у таунхаусов – 37 кв. м). «Высокая стоимость первых связана с премиальным классом объектов и локацией. Стоимость вторых – с небольшими придомовыми участками и с простыми и недорогими материалами строительства домов», – говорит Тамара Попова.
Свой класс
По словам исполнительного директора ООО «Дудергофский проект» Василия Вовка, в целом ситуация на рынке коттеджных поселков не столь утешительна. По его словам, эксперты отмечают падение спроса на треть. «Более того, если в прошлом году коттеджи приобретались в основном за счет собственных средств покупателей, то сейчас ситуация изменилась, и каждая вторая сделка проходит с использованием ипотечного кредита», – добавляет Василий Вовк. Что касается девелоперов, то они также ведут себя достаточно осторожно. Застройщики не готовы выводить в продажу новые объекты, поэтому если новые предложения и появляются на рынке, то это лишь единичные варианты.
О том, что многие девелоперы приостановили реализацию проектов, дожидаясь более благоприятной экономической ситуации, – говорит Елизавета Яковлева. «На рынке проекты с удачной продуманной концепцией находят своего покупателя, и таких проектов не очень много», – констатирует она. Исключением могут считаться коттеджи повышенной комфортности. «Спрос на поселки класса А был более стабилен, динамика спроса на поселки бизнес-класса скорее отрицательная. В 2016 году на рынок вышло всего пять коттеджных поселков бизнес- и элит-класса. Активность в низком ценовом сегменте невелика как среди покупателей, так и среди девелоперов», – рассказывает Елизавета Яковлева.
О нестабильности на рынке говорит и Антон Гаринов, руководитель группы продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест»: «Динамика продаж на рынке загородной недвижимости очень волнообразна. Спрогнозировать спрос с высокой долей вероятности получается не всегда. По итогам трех кварталов в нашей компании было продано 15 домовладений в коттеджных поселках «Небо», «Сад времени» и «Озерный край». Ценовой диапазон купленных объектов варьируется от 11 до 110 млн рублей».
«Состояние рынка можно охарактеризовать как «дефицит качественного предложения». Например, сегодняшний рынок загородной элитной недвижимости – это рынок покупателя. Так, на рынке коттеджей высокого класса фиксируется стабильный спрос на качественные объекты, но рынку предложить нечего. Продажи идут только в нескольких поселках, и ликвидное предложение уменьшается из квартала в квартал. В условиях отсутствия качественного предложения покупают хотя бы то, что есть», – добавляет Тамара Попова.
День грядущий
«Клиенты, способные купить коттедж стоимостью выше 15 млн рублей, на рынке по-прежнему есть. При этом наиболее востребованы домовладения в организованных коттеджных поселках, обеспеченных хорошими дорогами, централизованными инженерными коммуникациями, социальными и коммерческими объектами инфраструктуры и хорошим транспортным сообщением с городом. Таких проектов на рынке очень немного», – говорит руководитель группы продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест» Антон Гаринов.
Среди тенденций рынка стоит отметить минимизацию площадей в пользу эффективных планировочных решений. Сегодня большинство покупателей предпочитает строить коттеджи площадью от 180 до 250 кв. м. Это наиболее оптимальная площадь, позволяющая функционально спланировать и в будущем максимально эффективно использовать каждое помещение.
Мнение:
Сергей Балуев, директор по продажам ГК «ФАКТ»:
– Более высокий спрос на участки с коммуникациями. Клиенты ожидают сформированной инфраструктуры и качественного обслуживания. Клиент диктует условия, и застройщик обязан их учитывать, работать над качеством коммуникаций и наполнением поселков. Самый популярный класс на рынке Ленобласти – комфорт-класс. По цене чуть выше «эконома», но за счет сезонных колебаний цен эта разница уменьшается.
Сергей Краснощеков, руководитель отдела продаж МАКСИМУМ Life Development:
– Экономический спад, уменьшение доходов населения, отсутствие внятной законодательной базы, недостаток опыта у ряда компаний, дискредитация понятия «коттеджный поселок» – привели к остановке части проектов и перераспределению покупательского спроса в сторону надежных застройщиков, предлагающих продукт по приемлемой цене. Можно отметить повышение требований по критериям локации, документальной и строительной готовности, наличия концепции и адекватного ценообразования.