Ставки без изменений
Доля собственных средств девелопера при строительстве жилого объекта составляет не менее 30%. Остальное – либо средства дольщиков, либо кредиты банков. Однако сегодня проектное финансирование доступно далеко не каждому девелоперу, ситуация за последний год в лучшую сторону не изменилась.
Как говорят девелоперы, несмотря на некоторое снижение ставки рефинансирования, банки сегодня по-прежнему неохотно предоставляют кредиты на строительство и выдвигают серьезные требования, включающие поручительство учредителей и многое другое. При этом Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, отмечает, что ни один застройщик не ведет строительство полностью на кредитные средства: кто-то использует кредитование частично, кто-то только при приобретении земельного участка.
Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике холдинга RBI, рассказал, что в проектах холдинга доля заемных средств не превышает 40%. «При этом мы придерживаемся консервативной финансовой политики: продаем ровно столько, сколько нам нужно для финансирования стройки. После валютных колебаний конца 2014 года условия кредитования стали более жесткими, открытие кредитной линии стало занимать больше времени. Однако сейчас ставки медленно идут вниз», – рассказывает застройщик.
Иван Фатеев, финансовый директор MirLand Development Corporation, придерживается иной точки зрения: «На наш взгляд, за последний год ситуация на рынке лишь усугубилась. С одной стороны, банки ужесточили условия выдачи кредитов, с другой стороны, спроса на кредитование по текущим ставкам тоже нет. Крупные, надежные застройщики, то есть те, кого предпочитают видеть банки в числе своих клиентов, пытаются обойтись без кредитов и строить собственными силами. А те строительные компании, которые нуждаются в заемных средствах, не проходят проверку банков. Например, представители Газпромбанка недавно отметили, что за этот год банк выдал только один проектный кредит на строительство. В прошлом году ставки доходили до 20-22%. Но в Петербурге сложно найти компанию, которая способна три года платить кредит по ставке 22%».
Евгений Киряев, генеральный директор «Треста № 7», считает, что причина высоких ставок банков еще и в том, что с санкциями закрыт доступ к иностранным банкам, где были дешевые кредиты. «Таким образом, стоимость денег сейчас намного выше, чем раньше. Конечно, это сильно влияет на объемы строительства», – полагает он.
Павел Гуменник, руководитель управления организации финансирования Setl Group, рассказал, что у его компании на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области в стадии строительства находятся 15 проектов разных классов: от сегмента комфорт до элитного. «Шесть из этих проектов реализуются за счет привлечения проектного финансирования от различных банков. Доля заемных средств в общей структуре затрат обычно находится в пределах 60%. Более того, Setl City зачастую досрочно погашает задолженность перед банками благодаря высоким темпам продаж на кредитуемых объектах», – добавил он. Так, 11 сентября банк ВТБ сообщил, что Setl Group погасила кредитную линию с общим лимитом выборки 1,9 млрд рублей, предоставленную Северо-Западным региональный центром (СЗРЦ) банка ВТБ. В сообщении говорится, что кредитная линия была открыта на срок до конца декабря 2016 года для финансирования строительства ЖК The Residence на Васильевском острове Петербурга. Общий объем инвестиций в проект оценивался в 3,4 млрд рублей, плановый срок сдачи объекта – II квартал 2016 года.
Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела», заявил, что его компания предпочитает строить на собственные средства. «Прежде всего потому, что это позволяет снизить себестоимость строительства. Многие крупные банки декларируют наличие проектного финансирования строительства гражданских объектов, однако это только декларация. На деле даже у крупных финансовых структур нет по-настоящему профессиональных строительных экспертиз, и им очень сложно адекватно оценить риски проекта», – сетует девелопер.
По его словам, использование кредитных средств на таких условиях приводит к неоправданному удорожанию себестоимости строительства, иногда на 10-30%. «В связи с этим застройщики стараются ограничить использование заемных средств», – резюмирует господин Урусов.
Кстати:
Проектное финансирование строительства – схема финансирования крупных инвестиционных проектов, которое предоставляется банками, но не является кредитованием, а скорее инвестированием. Средства банка в данной схеме составляют от 70 до 80% затрат на реализацию проекта.
Мнение:
Павел Гуменник, руководитель управления организации финансирования Setl Group:
– Проектное финансирование на сегодняшний день – оптимальное решение для девелоперов как с точки зрения стоимости, так и с точки зрения скорости получения средств. Отмечу, что за последние два года требования банков несколько ужесточились. Теперь тщательнее проводится оценка рисков тех или иных проектов, большое внимание уделяется опыту и репутации застройщиков.