Александр Вахмистров. Законы геометрии в преддверии Нового года
Забота о строительном рынке – задача не только отраслевая. Ведь строительство – это не просто какое-то количество рабочих, которым дали в руки лопату и они стали укладывать бетон или арматуру. Это целая стройиндустрия. Встреча с вице-губернатором состоялась накануне Нового года. Несмотря на то что формально она была посвящена итогам года уходящего, большую часть времени говорили о перспективах и надеждах строительного комплекса Петербурга на 2009 год.
– Александр Иванович, каковы итоги 2008 года?
– Могу сразу сказать, что год выдался сложный, действительно високосный, однако планы по вводу жилья, которые мы озвучивали – порядка 2,7 миллиона квадратных метров, – будут реализованы. Такая уверенность объясняется тем, что кризис объективно не смог повлиять на эти цифры – ведь сейчас вводятся в эксплуатацию объекты, построенные еще до всех этих событий. Такие показатели доставляют определенное удовлетворение. Но особо я бы хотел отметить, что в этом году практически завершена работа над законодательной базой градостроительного развития Санкт-Петербурга: это изменения в Генплан, Правила землепользования и застройки, закон «О границах зон охраны объектов культурного наследия». Думаю, уже в начале года так называемые «три кита» петербургского градостроения заработают. В законе «О границах зон...» мы впервые, наряду с требованием федерального закона, отнесли к охраняемым объектам не только сами объекты, но и городские панорамы, ландшафты, системы открытых городских пространств. Отработав эти законы, мы хотели бы вернуться к новым изменениям в Генплан лет через пять, не раньше.
В целом, в конце года чувствуется усталость, удовлетворенность и – трудно подобрать подходящее слово – наверное, некая обеспокоенность по поводу 2009 года. Так случилось, что в России мировой финансовый кризис коснулся прежде всего строителей. У них быстро прекратился доступ к финансовым ресурсам. Особенно пострадало жилищное строительство. Приостановилось ипотечное кредитование, что снизило покупательский спрос на 30-40 процентов, замер рынок потребителей, приобретавших жилье без ипотеки. Люди стали пересматривать свои жизненные ориентиры. Кризис заставил их задуматься: а способен ли я буду оплатить квартиру, если потеряю работу? От покупки жилья стали воздерживаться, до конца не понимая, как долго это продлится.
Поэтому перспективы 2009 года сегодня туманны – именно с точки зрения длительности финансового кризиса. Если весной-летом рынок ценных бумаг и доллар более-менее стабилизируются – пройдем кризис гладко. Если нет... предсказать какие-то результаты сложно. Однозначно будет замедление темпов строительства. Последствия стагнации строительного рынка приведут к резкому росту цен на жилье. Когда все уляжется, когда люди снова будут зарабатывать и появится возможность пойти в банк и взять кредит – появится спрос. А вот с предложением будет гораздо сложнее. Чтобы построить нужное количество жилья, надо его спроектировать, проложить трубы, подвести дороги, найти проектное финансирование. Только тогда предложение будет сформировано.
Работая в администрации города, я наблюдал, как строительный сектор начинал свой путь от состояния, близкого к нулю... Я помню, в 1996 году было введено в эксплуатацию 640 тысяч квадратных метров жилья. За прошедшие 12 лет нам удалось увеличить этот показатель в четыре раза. Вот если мы, не дай Бог, упадем на показатели 90-х, потом придется лет 10-12 развиваться, чтобы выйти на нормальный рынок.
В общем, думаю, задачи 2009 года будут не менее масштабными с точки зрения объемов, но они станут более разноплановыми, со многими строительными объектами придется работать «в ручном режиме».
– Как в этих условиях будет действовать власть?
– Сейчас у органов власти на строительном рынке две задачи. Первая, оперативная – не допустить замораживания объектов. Для этого мы начинаем закупку жилья – готового или находящегося в высокой степени готовности. Второе направление – проведение горзаказа на частных землях, где имеется вся разрешительная градостроительная документация, где собственники имеют готовые согласованные проекты, но не могут позволить себе начать строительство. Мы готовы эти участки вместе с подрядами выкупать и строить на них бюджетное жилье.
Конечно, это будут дома муниципального класса – либо «панель», либо «комфорт» и «монолит». Мы не собираемся выкупать особняки на Каменном острове. Нам это не нужно. Отбирать участников планируется через конкурсы, которые пройдут в феврале-марте 2009 года. На них будет установлена цена за квартиру, безусловно со стоимостью земли. Уже сейчас есть желающие участвовать в конкурсе, в том числе и крупные застройщики. Называть их не хотелось бы, ведь если застройщик сегодня проявляет интерес к конкурсу, это еще не значит, что он весной придет на аукцион.
– Вы считаете, что цена выкупа властями Санкт-Петербурга квартир у застройщиков – 47 тысяч за квадратный метр – соответствует рыночной ситуации?
– На прошлой неделе состоялось вскрытие конвертов по конкурсу на покупку городом у застройщиков жилья для госнужд. Можно сказать, что конкурс состоялся. Однако, несмотря на это, его результаты оптимизма не вселяют. Одним участником было предложено 438 квартир в строящихся домах в Шушарах. Срок окончания строительства – 2010 год. Отдаленность района, отсутствие развитой инфраструктуры, транспортного обеспечения, да и сроки, вызывающие в сегодняшнее кризисное время сомнения, наглядно доказали, что цена в 47 300 рублей за квадратный метр была определена неверно - эта сумма занижена и требует пересмотра в сторону увеличения. Городское правительство планирует проводить такие аукционы на протяжении всего следующего года, и сегодня становится очевидно, что для успешного выполнения поставленных перед городом задач в рамках приобретения жилья для реализации государственных жилищных программ, предоставления жилья категориям граждан, перед которыми мы имеем обязательства, необходим дифференцированный подход к определению цены для покупки квартир в различных субъектах федерации.
В целом считаю, что стоимость квадратного метра, определенная для регионов, объективна. Однако для областных центров было бы целесообразно увеличение этой суммы на 15%. А для Москвы и Петербурга это особенно актуально. Предварительно я уже беседовал об этом с министром регионального развития Виктором Басаргиным, и мы договорились вернуться к разговору после проведения торгов. Поэтому теперь, основываясь на результатах конкурса, полагаю, что обращение в федеральный центр по вопросу увеличения цены будет обоснованным. В то же время, на уровне городского правительства также будет определена возможность увеличить сумму за счет бюджета Петербурга. Такая возможность есть, и мы обязательно ею воспользуемся. Кроме того, сегодня законодательство позволяет квотировать покупку жилья, объявляя конкурс на покупку конкретного количества квартир в конкретных районах города. На мой взгляд, в Петербурге целесообразно идти именно этим путем.
Полагаю, что уже в начале 2009 года будет проведен очередной аукцион по новой цене закупки и с измененными условиями. Надеюсь, что это позволит городу приобрести более комфортное жилье в различных районах города, а строительные компании получат реальный доход от продажи.
Я знаю, что многие застройщики ценой недовольны и ссылаются на высокую себестоимость квадратного метра жилья. Конечно, она высокая, когда у генерального директора строительной компании три охранника и четыре машины. Я примитивный пример привожу, но многим фирмам надо пересматривать структуру своих расходов. На растущем рынке работать легко: можно допускать тысячи ошибок. Рынок все выдержит. Но как только рынок падает, нужны новые методы удешевления производства, какие-то новые технологии, материалы. Кризис в любом случае оздоравливает экономику, и это – общий подход для любого предприятия. «Капитал» Маркса, конечно, сейчас читать уже поздно, да он и не поможет, а вот учебник геометрии некоторым застройщикам пролистать полезно: рыночная экономика развивается по синусоиде – есть и взлеты, и падения. И новые технологии, подходы, материалы – все в конечном итоге принесет положительный результат. Весь вопрос, когда. Мы ответа не знаем. Никто не знает. И мистер Обама тоже.
– Как идет развитие крупных девелоперских проектов в городе? Какие компании, на Ваш взгляд, уйдут со строительного рынка?
– Продолжение работ без особого снижения темпов подтвердили «Балтийская жемчужина», «Главстрой» – и по Юнтолово в том числе. В «Новой Ижоре» все более-менее планомерно... В «Апраксином дворе» и квартале Шкапина-Розенштейна, полагаю, темпы немного снизятся... Сбыт, в любом случае, есть. Что касается общей ситуации, думаю, с рынка уйдут два типа компаний. Во-первых – крупные, с большим кредитным портфелем. Если они не уйдут, то, по крайней мере, видоизменятся или будут проданы какому-нибудь стратегическому инвестору. Кроме того, исчезнут группы из двух-трех человек с компьютером и съемным офисом, у которых нет ничего, кроме возможности зацепиться за какие-то деньги и туманные схемы. А вот настоящий малый бизнес – бригады из трех человек с дрелью, руками, уровнем и мастерком – он останется. Такая работа всегда будет востребована на рынке.
Вообще хочу отметить, что в Петербурге строительный рынок никогда не был монополизирован. В этом году ввод только жилья будет осуществлен более чем сотней застройщиков.
– На Ваш взгляд, какое количество саморегулируемых организаций появится на строительном рынке в 2009 году?
– Если говорить о секторе гражданского строительства – думаю, три-четыре. К середине года их станет больше, а к концу... не знаю, посмотрим. Сейчас в прессе много объявлений от фирм, которые начинают создавать СРО под девизом «приходите к нам, у нас дешевле и проще». Так вот, очень не хотелось бы, чтобы наши предприятия в условиях финансового кризиса еще и попадали во всевозможные аферы.
Записал Алексей Виноградов, Строительный еженедельник
Себестоимость строительства постоянно повышается. Для того чтобы снизить издержки, необходимо применять новые технологии и методы работы, позволяющие экономить время и деньги заказчиков. О своем опыте реализации подобного подхода рассказал генеральный директор ЗАО «Группа Нобель» Андрей Вербников.
– Какова специализация ЗАО «Группа Нобель»?
– Производство строительно-монтажных работ: мы проектируем и строим распределительные и электрические сети. Основное направление – строительство распределительной сети под «ключ» и ее дальнейшая эксплуатация.
– Каким образом, на Ваш взгляд, можно снижать издержки при проведении строительно-монтажных работ?
– Новое – это хорошо забытое старое. В советское время была установлена связь между проектными и монтажными организациями. Сейчас зачастую есть деление на проектные и монтажные организации, между которыми нет взаимосвязи. Эти организации винят друг друга в различных грехах. В итоге заказчик вынужден выяснять суть проблемы, хотя не является специалистом, и заниматься регулированием этих вопросов. Мы решили снять с заказчика данную проблему. В итоге пришли к выводу, что необходимо создать такую организацию производства, когда монтажник и проектировщик связаны на всем этапе производства – от начала разработки проекта до его сдачи в эксплуатацию.
В нашей компании проектные и монтажные подразделения работают в единой связке. Таким образом, всегда осуществляется авторский надзор. Когда идет монтаж проектов, проектировщики следят за ходом работ. Это ускоряет их производство, облегчает принятие решений в технически сложных моментах.
Особенно это важно при наружных работах, когда ведется строительство электрических сетей. Когда открываются старые фундаменты, нередко определяется несоответствие топографических планов фактическому состоянию дел. Часто при работе в центре города обнаруживаем сети, которые не нанесены на топографические карты. В таких случаях необходимо оперативно принимать решения, вносить изменения в проектную документацию. Связка монтажник – проектировщик позволяет сделать это максимально быстро. Пока идут монтажные работы, проект получает все необходимые согласования. При этом не теряются ни время, ни деньги. Поэтому мы убеждены, что необходимо возобновлять связь между монтажником и проектировщиком и предоставлять заказчику комплексную услугу.
– Сейчас много говорится о кадровом дефиците в отрасли. Сталкивались ли Вы с данной проблемой и как ее решаете?
– Персонал готовим практически с «нуля». Молодые специалисты – выпускники вузов – проходят в нашей компании стажировку. Это важно для того, чтобы уже в самом начале работы проектировщики точно знали, каких результатов необходимо достичь. Каждый проектировщик должен знать технологию производства лучше производителя. Раньше часто приходилось выполнять монтажи по чужим проектам, которые мы переделывали. По ним ничего невозможно было построить. Вот и делаем своими силами во избежание недоразумений.
Есть такие проекты, которые требуют участия проектировщиков на каждом этапе их реализации. Например, мы неоднократно проектировали электроподстанции в бетонной оболочке, что требует установки бетон-кетана зачастую в труднодоступных местах. Да и груз крупногабаритный… Уже на этапе проектирования наши специалисты отслеживают этап строительного производства, понимая, можем ли мы в том или ином случае установить БКТП.
– Как Вы организуете работу?
– Перед началом проектирования на площадку, где должен разместиться объект, выезжают проектировщики. Они обязаны оценить площадку и сделать фотоотчет, от которого и будут отталкиваться при проектировании. На этапе проектирования они несколько раз посещают площадку и осуществляют привязку проекта к фактической ситуации и производят сверку данных. Если условия не позволяют разместить на данной площадке интересующий объект, заказчику предлагаются альтернативные варианты объектов. Был случай, когда при реконструкции здания мы разработали восемнадцать вариантов технических решений по данному объекту.
Внутри компании действует регламент согласования технических условий. После того как проект подготовлен к первому этапу согласований с внешними структурами, идет согласование с технической службой на предмет правильности принятия технических решений к монтажу. Система выхода проекта многоступенчата. Это и главный инженер проекта, отвечающий за технические решения, и группа нормоконтроля, которая ответственна за соответствие документации нормам, и руководитель проектного бюро. Для того чтобы по этой документации можно было без проблем строить, существует регламент согласования технических решений.
После того как проект принят всеми службами, он отправляется на согласование. Отмечу, что процесс внутренних согласований не увеличивает сроки реализации проекта. Например, подготовка проекта трансформаторной подстанции при наличии исходных данных до этапа согласования происходит за один день.
– Насколько успешно применение подобного подхода на практике?
– В 2006 году мы делали внешнее электроснабжение котельной на территории Петропавловской крепости. Поскольку это очень ответственная работа, на площадке присутствовала группа проектировщиков, которая контролировала процесс. Три года мы работаем с компанией «Газпром» по газификации Петроградской стороны, обеспечиваем внешнее электроснабжение котельных. За это время выполнили работы более чем на 50 объектах. Можно вспомнить аквапарк «Вотервиль» гостиницы «Прибалтийская», где мы делали все внешнее электроснабжение. Построено две трансформаторные подстанции, распределительные устройства по 10 кВт. Сейчас ведем серьезный проект для НИИ онкологии в Песочном, уже вышли на стадию строительно-монтажных работ. Делаем внешнее электроснабжение и устанавливаем первый генератор малой мощности, который будет связан напрямую с сетью и выдавать туда мощность. Это первый источник с такими техническими характеристиками на Северо-Западе.
Новый президент Гильдии Управляющих и Девелоперов (ГУД) Александр Ольховский недавно занял свой пост. Однако он сразу включился в работу – успел съездить с деловыми визитами в Лондон, Москву и т.д. Несмотря на свою занятость, он нашел время и дал интервью для «Строительного Еженедельника».
– Как Вы оцениваете современное состояние девелопмента в Санкт-Петербурге?
– Подразумевая под девелопментом инвестиции в недвижимость и управление этими инвестициями, можно констатировать, что за последние годы объем инвестиций в этот сектор экономики Санкт-Петербурга увеличился в разы.
Основными тенденциям являются укрупнение проектов, освоение территорий, требующих инженерной подготовки, экономически обоснованный вывод промышленных предприятий за черту города, приход крупных российских девелоперских компаний и международных инвестиционных фондов. Сегодня рынок на подъеме и будем надеяться, что кризис ликвидности несущественно повлияет на его темпы роста.
– Основные проблемы девелопмента в Санкт-Петербурге и пути их решения.
– Основная проблема – длительная процедура согласований, которая существенно затрудняет реализацию девелоперских проектов. Девелопер несет значительные временные затраты, увеличивается инвестиционная стадия проекта, что приводит к снижению экономической эффективности. Упрощение и сокращение сроков согласовательных процедур позволит увеличить количество международных инвестиционных фондов, заинтересованных в инвестировании в экономику Санкт-Петербурга.
– Ваши первоочередные задачи на посту президента ГУД.
– Усилия организации будут сконцентрированы на увеличении роли ГУД в регионах России. Я считаю, что общественная организация, которая объединяет профильные коммерческие структуры, должна следовать тенденциям динамично развивающегося рынка и в первую очередь помогать своим членам в решении их бизнес-задач.
Одной из основных тенденций, наблюдающихся сегодня в сфере недвижимости, является значительный интерес российских и международных инвесторов к российским регионам. Как показал Международный инвестиционный форум PROEstate, прошедший недавно в Петербурге, инвестирование в регионы России очень перспективно. Многие участники мероприятия отметили, что в проектах недвижимости в регионах кроется большой потенциал. Ставки делают на долгосрочные инвестиционные проекты с перспективой 7–10 лет в сотрудничестве с сильными региональными партнерами.
Но именно в дефиците таких компаний, способных обеспечить качественную реализацию девелоперских проектов, заключается одна из проблем привлечения инвестиций в регионы. Здесь Гильдия готова помочь региональным компаниям, в частности, за счет обучающих программ – CCIM, CPM, региональные семинары. В ближайшее время для этих целей Гильдия намерена создать сеть представительств в различных регионах России. Другая тенденция времени – резкое усиление конкуренции как между инвестиционными и девелоперскими структурами, так и управляющими компаниями.
Слабые игроки неизбежно уйдут с рынка. ГУД способна обеспечить своим участникам преимущества за счет лучшей профессиональной подготовки, дополнительной информированности и т.д. Поэтому мы делаем ставку на сильный обучающий центр, серьезную аналитику, формирование информационного пространства, позволяющего налаживать деловые контакты, в том числе с зарубежными партнерами.
В течение пяти лет Гильдии удалось пройти путь от небольшого профессионального союза, созданного фактически для продвижения интересов компаний-учредителей, до некоммерческого партнерства, деятельность которого сегодня можно оценить в масштабах страны. Нынешний этап развития ГУД требует принятия ряда организационных мер, направленных на повышение эффективности и прозрачности работы.
– Как Вы оцениваете состояние рынка услуг управляющих компаний в Петербурге?
– Рынок управления коммерческой недвижимостью сравнительно молодой для Петербурга. Тем не менее, уже сегодня в этой области работает не менее пятнадцати универсальных «внешних» управляющих компаний, еще около тридцати предоставляют ограниченный перечень услуг. При этом рынок имеет большой потенциал для дальнейшего развития.
Однако стоит отметить, что не всегда владельцы собственности пользуются услугами управляющих компаний, несмотря на то, что это снижает получаемую ими прибыль. Здесь главной проблемой остается фактор доверия собственника к специалисту по управлению. Поэтому на рынке пока распространена ситуация, когда управлением зданий занимаются «внутренние» управляющие компании – подразделения, создаваемые самими собственниками.
– В чем, на Ваш взгляд, основные причины конфликтов собственников и управляющих компаний. Пути их решения.
– Конфликт между собственником и управляющей компанией – не есть обязательное условие их взаимоотношений. Конфликты в основной своей массе возникают в результате нечетко очерченных полномочий, которые собственник предоставляет управляющей компании, и желанием собственника участвовать в деятельности по управлению объектами. УК, являясь доверительным управляющим и взваливая на себя бремя по успешности реализации проекта, должна нести ответственность за переданные ей полномочия. Собственник в свою очередь должен руководствоваться термином «доверительное» управление. Вопрос доверия и есть основной вопрос конфликта.
– Каковы перспективы управляющих компаний в Петербурге?
– На мой взгляд, перспективы управляющих компаний зависят от двух тенденций: увеличения количества институциональных инвесторов и изменения ментальности собственников. Международные институциональные инвесторы четко структурируют бизнес в недвижимости, сегментируя его и получая профессиональную услугу на каждом этапе развития проекта. Для них безусловным является необходимость привлечения УК на этапе окончания строительной стадии.
В отношении ментальности собственников можно говорить о том, что рынок услуг, предоставляемых управляющими компаниями, уже является достаточно зрелым и конкурентным. Если собственник склонен доверять кому-то ни было, а не декларировать готовность делегировать полномочия, то он может выбрать профессиональную и прозрачную для него управляющую компанию.
– Назовите наиболее интересные, на Ваш взгляд, объекты в Петербурге, где успешно работают управляющие компании.
– Я бы отметил деловой центр на Московском пр., который находится в управлении компании «ВМБ-Траст». Это удачный пример перепрофилирования производственного здания – швейной фабрики «Маяк» в общественно-деловую зону. Предприятие находилось в тяжелом финансовом положении, имело задолженность перед бюджетом. Сегодня, благодаря тандему собственник – управляющая компания, деловой центр приносит стабильный доход. В секторе доверительного управления объектами офисной недвижимости стоит отметить проекты холдинга «АйБи Групп»: офисный дом на Льва Толстого, 7 и офисный дом на Большом пр. ПС, 100.
– Наиболее интересные, на Ваш взгляд, девелоперские проекты, реализуемые в Петербурге.
– Крупный проект по созданию и развитию территорий в прибрежной зоне – «Морской фасад». Это важный для Санкт-Петербурга проект, реализация которого послужит значительному увеличению стоимости всей недвижимости в районе строительства, улучшению транспортной доступности и т.д. Достаточно рискованный, но не менее интересный проект строительства подземного торгового комплекса на пл. Восстания – компания «Адитум». Общая площадь торгового центра под землей будет составлять около 42 тыс. кв. метров.
Проект «Набережная Европы», реализация которого начнется в Петербурге в 2008 году. Финансирование проекта будет осуществлять ВТБ. Интересная концепция подготовлена всемирно известной фирмой, мастер-планист которой сумел бесконфликтно спозиционировать жилую, коммерческую и творческую функции – здание театра Бориса Эйфмана в рамках одной территории, грамотно вписав проект в окружающую историческую застройку, включая виды с главной «улицы» Санкт-Петербурга – Невы. И, конечно, стоит отметить активно дискуссируемый проект строительства административно-делового центра компании Газпром – «Охта-центр».
– Особенности петербургских девелоперов и управляющих. Чем они отличаются от московских и западных коллег?
– Основное отличие – знание рынка. Девелоперы и управляющие не только хорошо ориентируются на рынке, но знают его специфику, особенности, тонкости всех процедур, с которыми придется столкнуться на той или иной стадии реализации проекта. Наиболее профессиональные петербургские девелоперы пропитаны духом Санкт-Петербурга, его богатой архитектурной историей, и в большинстве своих проектов учитывают индивидуальные особенности города.
– Перспективы петербургского девелопмента.
Во-первых, перспективы петербургского девелопмента связаны с привлечением финансовых инвесторов в капитал девелоперских компаний. По такому пути пошли петербургские компании и предполагаю, что этот процесс будет иметь дальнейшее развитие. Интерес к российским и, в частности, к петербургским девелоперским компаниям достаточно высок. Существует целый ряд международных инвестиционных фондов, стратегия которых предусматривает приобретение миноритарных долей девелоперских компаний.
Такого рода сделки позволяют международным инвестиционным фондам быстро войти на рынок, опосредованно участвуя во всех проектах данного девелопера, капитализировать стоимость компании, возможно, обеспечить дополнительное финансирование с помощью кредитных учреждений и в последствии выйти на рынок IPO, либо продать свою долю более консервативным инвестиционным фондам.
Для девелопера такая сделка позволяет существенно увеличить как размер собственного капитала, так и упростить доступ к кредитным средствам, одновременно снизив их стоимость. Качественный портфель проектов, прозрачная структура управления и адекватные механизмы принятия инвестиционных решений дают все шансы на привлечение финансового партнера.
С точки зрения проектов перспективны, в первую очередь, проекты, связанные с освоением крупных территорий, формированием на них нового подхода к организации пространства, созданию условий для жизни и деятельности людей, как в части жилой, так и коммерческой недвижимости. Создание на территориях нового духа и образа жизни. Новые нестандартные концепции и архитектурные решения позволяют отойти от оценки собственного продукта как простой суммы квадратных метров и создают добавленную стоимость в виде оригинальной идеи, что значительно увеличивает прибыль инвестора.
– Какие факторы оказывают влияние на доходность девелоперских проектов в Санкт-Петербурге?
– Успешность проекта зависит от правильной оценки девелопером и инвестором наиболее перспективных с точки зрения инвестирования сегментов и верного позиционирования проекта, понимания объемов и потенциала рынка в функциональных различных нишах, знания механизмов работы на местном рынке. Ну, а действующим и будущим членам Гильдии хочу пожелать, чтобы доходность их проектов никогда не опускалась ниже средней.
Беседовал Дмитрий Малышев