Александр Вахмистров: «К переходу на эскроу рынок морально готов, но ждет инструкций»
Какая доля рынка в Петербурге окажется «за красной чертой» после 1 июля и есть ли интрига в президентских выборах НОСТРОЙ? На вопросы «Строительного Еженедельника» ответил президент СРО А «Объединение строителей СПб», координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу и советник президента Банка «Санкт-Петербург» Александр Вахмистров.
– Александр Иванович, вице-премьер РФ Виталий Мутко прогнозировал, что при переходе на проектное финансирование в зоне риска могут оказаться около 14 млн кв. м строящегося в стране жилья. А какая доля рынка в Петербурге, по Вашей оценке, окажется «за красной чертой» после 1 июля?
– Безусловно, ряд компаний прекратит свое существование, но сейчас сложно оперировать конкретными цифрами. Ситуация в Петербурге отличается и от общероссийской, и от положения дел в других регионах. Это не значит, что у нас какие-то особенные условия, просто в Петербурге всегда был конкурентоспособный строительный рынок, открытый для внешних компаний. Кроме того, на десятку крупнейших застройщиков приходится около 60% рынка. Это тоже значимый факт. По сравнению с Ленинградской областью у Петербурга опять же преимущество: городская локация гарантирует проекту высокую продажную цену и, значит, обеспечивает рентабельность. Конечно, банки будут обстоятельно взвешивать все риски. Надо понимать, что любое отклонение от стандартных правил увеличивает ставку резервирования ЦБ. Некоторые строительные компании, действительно, вынуждены будут покинуть рынок, но я не думаю, что процесс будет стихийным. Компании будут искать возможности продать свои активы и за этот счет достраивать начатые объекты. Крупные игроки, я уверен, также просчитывают самые пессимистичные варианты развития событий и морально готовы к любым изменениям. Кроме того, Минстрой обещает принять инструкцию по достройке проектов по старым правилам. Это также позволит плавно совершить переход к проектному финансированию.
– Минстрой подготовил критерии для определения застройщиков, которым разрешат достроить жилье без перехода на эскроу-счета. Количество заключенных договоров долевого участия должно быть не менее 10%, а степень готовности проекта – не менее 30%. Вы считаете эти пропорции справедливыми?
– Они адекватны, но главное здесь другое. Осталось получить четкие и простые инструкции о том, как подсчитать готовность проектов. Ведь что такое 1 июля? Это не срок начала расчетов и обмеров, а время, к которому застройщик обязан иметь соответствующую бумагу, заверенную и выданную уполномоченным органом. В Петербурге это Комитет по строительству. Для получения соответствующей бумаги застройщик должен собрать пакет документов, а Комитет – провести совещания по «подбивке» результатов расчетов и обмеров и т. д. Июль не за горами, а ясных инструкций все еще нет. И это, конечно, уже не может не беспокоить.
– Есть застройщики в регионах, которые имеют хорошую репутацию, за многие годы не допустили ни одного просроченного объекта, но под критерии проектного финансирования они, к сожалению, не попадают…
– Да, регионы – это проблема, и как будет развиваться ситуация там – пока загадка. Даже в таком относительно благополучном регионе, как Екатеринбург, как я помню со времен своей работы в «Группе ЛСР», маржинальность проектов была близка к себестоимости (прим.: в 2010–2017 годах Александр Вахмистров занимал ряд высоких должностей в «Группе ЛСР»). Если добавить кредитную нагрузку, при совсем не гарантированном спросе, то перспективы развития проектов в регионах довольно туманны. Проектная схема приведет к сокращению объемов строительства. Безусловно, рынку будет нужна поддержка – в виде субсидирования ипотеки, расширения дотируемых категорий граждан. Либо, возможно, стоит подумать о субсидировании роста процентной ставки целевого депозита по аналогии со стройсберкассами. Положил деньги в банк, а потом купил квартиру – получи повышенный процент. Забрал деньги – получи обычный рыночный процент. Это будет стимулировать граждан активнее вкладывать деньги в банк на жилищное строительство.
– Как быть с проектами-миллионниками?
– По счастливому стечению обстоятельств, те, что в городе реализуются, давно вошли в активную стадию, а новых пока не начинали, разве что о городе-спутнике Южном можно в этом ключе порассуждать. Застройщики в новых условиях вынуждены будут ускорять процесс – как технологически, так и организационно. Строить в три смены, переходить на быстровозводимые технологии, дробить лоты… Работать по принципу, скажем, один корпус за один год.
– Во всем этом глобальном реформировании опять затерялся вопрос: за чей счет строить инфраструктуру? Как и когда он будет решен?
– К сожалению, этот вопрос до конца не решен ни на федеральном, ни на региональном уровне. В этой ситуации региональные администрации вынуждены искать выход из положения. Так, Ленобласть внедрила в свое время программу «Соцобъекты в обмен на налоги», скорректировав ее позже в программе «Светофор». В городе определенных программ не создано, все решается в индивидуальном порядке. Строительное сообщество не раз предлагало свои варианты обретения «золотой середины», но я сомневаюсь, что этот вопрос будет решен до губернаторских выборов.
– Президент России Владимир Путин подтвердил незыблемость планов, озвученных в нацпроекте: 120 млн кв. м в год и ни метром меньше. Какие меры поддержки позволят держать объемы?
– К сожалению, все тренды свидетельствуют об обратном – о снижении объемов. Это и неблагополучная макроэкономическая ситуация, и рост тарифов, и «обеление» зарплат в отрасли, и налоговое давление. Все, что вкладывается в себестоимость строительства, – идет в рост. Отрасли нужны длинные и дешевые деньги, а не короткие и дорогие, типа эскроу-счетов.
– Спрошу Вас как советника президента Банка «Санкт-Петербург». Вопросы дальнейшего сотрудничества волнуют обе стороны, ведь банкам тоже нужно входить в новую процедуру, готовить специалистов, готовить деньги, верно?
– Крупнейшие банки активно кредитуют застройщиков и сегодня. Они имеют соответствующий штат специалистов, которые вполне могут оценить все риски проектов и мониторить их реализацию. Объемы не вырастут мгновенно, у банков будет время нарастить мощности. Во многом это даже не вопрос расширения штатов, а вопрос оперативной обработки данных, применения цифровых технологий.
Более существенна проблема лимитов. Банки – многопрофильные структуры, и одной лишь стройкой не ограничиваются. На начальных этапах объемов действительно может не хватать.
– Вы активный участник Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Какие вопросы еще предстоит решить на уровне города?
– Рабочая группа – весьма полезный инструмент, она позволяет развязывать узлы, которые усложняют работу бизнеса и, кстати, не улучшают показатели, которые так важны для власти. Это действительно диалог власти и бизнеса. Речь не о личных выгодах, а об устранении нелогичных процедур, избыточных и бесполезных требований.
– На последнем заседании совета НОСТРОЙ Андрей Молчанов решил расстаться с президентским постом по собственному желанию. На 22 апреля этого года назначен Съезд. Уже обозначается предвыборная интрига. За кого будете голосовать?
– На совете НОСТРОЙ был рассмотрен этот вопрос, было решено поддержать кандидатуру Антона Николаевича Глушкова. В плановом порядке пройдут предсъездовские окружные конференции, на которых, в частности, будет обсуждаться вопрос выдвижения кандидатов. В Петербурге сегодня зарегистрировано 19 СРО, 10 из них уже поддержали кандидатуру Глушкова. Если кто-то из оставшихся девяти выдвинет другого кандидата, мы также рассмотрим это на конференции.
– Сфера саморегулирования пережила болезненную реформу и продолжает переживать последствия реализации 372-ФЗ. Какие задачи стоят перед саморегулированием в пореформенный период?
– Да, мы должны закончить процесс «чистки рядов», ради чего и была проведена реформа. Или исключить из госреестра саморегулируемые организации, чьи компенсационные фонды оказались в банках-банкротах, или внести поправки в Градкодекс и амнистировать эти СРО.
Также важно завершить формирование Национального реестра специалистов и, внеся необходимые методические и законодательные изменения, заставить этот перечень эффективно функционировать.
Подчеркну, основная работа СРО – контроль деятельности профессиональных организаций, разрешение конфликтных ситуаций, недопущение напрасного расходования средств компенсационных фондов возмещения вреда, фондов обеспечения договорных обязательств.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Регионы сами определят объем поддержки местных застройщиков
Минстрой намерен скорректировать реестр обманутых дольщиков
В преддверии Дня дорожника председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Юрий Запалатский рассказал «Строительному Еженедельнику» об итогах дорожно-строительных работ в уходящем сезоне, проблемах, существующих в отрасли, а также планах на будущий год.
– Юрий Иванович, сезон дорожно-строительных работ подходит к концу. Что было сделано в этом году? Удалось ли выполнить все запланированное?
– Я уже не раз говорил, что этот год для дорожников стал годом ввода объектов в эксплуатацию. Мы завершили стройки путепроводов, открыв в начале октября движение по виадуку «Таммисуо – Гвардейское». К декабрю получим полный пакет документов по каждому из трех путепроводов и официально введем их в строй.
Касательно содержания дорог: мы закончили реформу укрупнения районных дорожных управлений. Теперь за обслуживание 10 тыс. км региональных трасс отвечают семь крупных государственных предприятий, которые могут выходить, в частности, на ремонты, зарабатывать деньги и развиваться. Другой важный шаг – передача дороги «Магистральная» в федеральную собственность: Ленинградская область в этом вопросе сделала важный шаг для реализации масштабного проекта по строительству второго Кольцевого обхода Санкт-Петербурга.
Считаю, что одним из самых главных наших успехов является сокращение количества ДТП на 14%, ведь нет ничего дороже человеческой жизни.
– Удалось ли оперативно организовать тендерный процесс? Смогли ли подрядчики выйти на объекты своевременно?
– Дорожникам диктует условия климат: можно работать с асфальтом от силы 4-5 месяцев в году, а то и меньше. Отчасти поэтому мы стали переходить на заключение двухлетних ремонтных контрактов: зимой «Ленавтодор» проводит конкурс, а в апреле–мае подрядчики выходят на объекты. Одной из первых сделанных дорог стала Центральная улица в Кудрово: ей ремонт был критически необходим, так как бывшая поселковая дорога фактически стала городской магистралью.
Не могу не отметить быструю и качественную работу дорожников при ремонте новгородского участка дороги «Зуево – Новая Ладога», соединяющей Кириши и федеральную трассу «Санкт-Петербург – Москва». Ленинградская область полностью выполнила свои обязательства – и сейчас «Ленавтодор» готовит документы для передачи региональной дороги в федеральную собственность: интенсивность движения большегрузов по ней запредельная, трасса попадает под категорию федеральной полностью. Отрадно вспомнить ремонты дорог Ломоносовского района «Сосновый Бор – Глобицы» и «Ропша – Оржицы»: они были на особом контроле.
Продолжаем держать руку на пульсе: распоряжением комитета с 15 октября запрещены работы с асфальтовой смесью для всех подрядчиков вплоть до особого и персонального разрешения. Как говорится, чтобы не было соблазна работать с ненадлежащим качеством.
– Возникают ли претензии к подрядчикам по итогам выполненных работ? Существуют ли проблемы с подрядными организациями?
– Главное, чтобы все работы были выполнены качественно и в срок. Этот принцип прост, понятен и применим ко всем подрядчикам. Считал и считаю, что единственный показатель хорошего подрядчика – только конечный результат, а не количество проблем, которые он находит в процессе выполнения контракта.
Да, не скрою, бывают случаи, когда, что называется, приходится вступать в клинч. Особенно это касается «Ленавтодора», так как наша подведомственная организация выступает заказчиком всех работ. Бывает так, что итоги конкурсов пытаются оспаривать в судах. В основном этим занимаются специальные компании, специализирующиеся на рынке госзаказа: у них есть грамотные юристы, которые после выигрыша конкурса передают исполнение на субподряд. При такой схеме работы о качестве, конечно, говорить не приходится. Поэтому мы планомерно ведем работу по предупреждению таких ситуаций: здесь используется реестр недобросовестных подрядчиков, уделяем особое внимание качеству конкурсной документации, предлагая, например, инновационные материалы.
– В этом году удалось завершить ряд дорожных долгостроев. Нет ли риска появления таких проблем в будущем?
– Как показала практика, основные проблемы долгостроев кроются в некачественных проектах и выкупе земельных участков под строительство. В случае с путепроводами так и получилось: проектную документацию, которую мы получили от РЖД, пришлось частично корректировать на ходу вплоть до новой геологии: на перегоне «Выборг – Таммисуо», например, под грунтом оказались залежи гранита, которые пришлось взрывать. Однако, если с проектом можно относительно быстро решить вопрос, то оценка земли, согласование с собственниками и выкуп – это совсем другая ситуация. В этом вопросе мы прошли почти 60 судебных разбирательств и, конечно, накопили определенный опыт, поэтому сейчас работаем на опережение.
Теперь нам предстоит возводить путепровод во Всеволожске. Я говорю о 39 км на станции «Мельничный ручей». Объект сложный и важный, так как город фактически разделен пополам железной дорогой, где каждый месяц растет интенсивность движения. Посмотрели проект, наметили красные линии и начали выкуп земли еще в прошлом году, чтобы не иметь сложностей со стройкой такого нужного жителям объекта. И такая стратегия во всем: сначала – грамотно планировать, потом – точно исполнять.
– Каковы планы по строительству и ремонту дорог на будущий год? Каково планируемое финансирование?
– Пока дорожный фонд на 2019 год будет около 8 млрд рублей. Я говорю «пока», потому что мы рассчитываем получить федеральное финансирование по ряду объектов и для текущих ремонтов, однако сумма там будет понятна только в декабре.
Исходя же из возможностей нашего бюджета, мы планируем около 1,5 млрд рублей направить на ремонты. Приоритет будет уделяться, конечно, дорогам с высокой интенсивностью движения, но при этом намерены заняться и грунтовыми трассами, которых, к слову, в Ленобласти насчитывается 3 тыс. км. Недавно были в Финляндии, посмотрели, как у них работает система содержания гравийных и грунтовых дорог, и решили у себя закупать специализированную технику для такого вида работ.
Кроме того, планируем дальше внедрять программу лизинга дорожной техники, которая позволит за три года обновить 70% парка машин, обслуживающих наши дороги. Ведь мы понимаем, что чем совершеннее техника, тем выше уровень безопасности движения. Готовим документы для проведения торгов по содержанию: впервые контракты будут заключаться сразу на три года. В Финляндии, к примеру, они заключаются сразу на пять лет. Это нужно для того, чтобы подрядчик рассчитывал свои силы и работал без оглядки на сроки. Помимо этого, готовимся делать еще одну «революцию» в плане обслуживания и переходить на централизованную закупку песка, соли и топлива. По предварительным расчетам, это позволит экономить до 50 млн рублей в год. Средства будут направлены на покупку новой техники.
Касательно объектов: помимо путепровода во Всеволожске, начнем строительство долгожданного обхода Мурино в створе Гражданского проспекта – «Ленавтодор» готовит сейчас конкурсную документацию. На завершающую стадию выйдет возведение развязки с КАД в Западном Мурино: не скрою, что мы торопим подрядчика и хотим, чтобы все работы были завершены раньше 2020 года.
В сентябре выиграли финский грант на зимнее содержание дорог – 443 тыс. евро. Вместе с нашим софинансированием проект будет стоить 50 млн рублей. По нему, в частности, будем обучать наших дорожников работать с новыми технологиями, в том числе – с жидкой солью. В этом году, как пилотный проект, закупаем три специальные установки для Выборгского, Всеволожского и Гатчинского районов. Расчеты говорят, что при работе с жидкими реагентами будет экономия песка и соли до 30%. Если технология и экономика себя хорошо зарекомендуют, то будем внедрять на территории всей Ленобласти. Одним словом – планов очень много
– Газета выйдет в свет в преддверии Дня работников дорожного хозяйства. Чего Вы хотели бы пожелать профессионалам дорожной отрасли?
– Дорожники должны, что называется, держать марку: именно от нашей ежедневной работы зависят жизни людей и, конечно, экономическое благополучие родной земли. Второй момент – не забывать, что дорожники Ленинградской области и Санкт-Петербурга – это одна большая семья, сила которой – в объединении.