Александр Вахмистров: «К переходу на эскроу рынок морально готов, но ждет инструкций»
Какая доля рынка в Петербурге окажется «за красной чертой» после 1 июля и есть ли интрига в президентских выборах НОСТРОЙ? На вопросы «Строительного Еженедельника» ответил президент СРО А «Объединение строителей СПб», координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу и советник президента Банка «Санкт-Петербург» Александр Вахмистров.
– Александр Иванович, вице-премьер РФ Виталий Мутко прогнозировал, что при переходе на проектное финансирование в зоне риска могут оказаться около 14 млн кв. м строящегося в стране жилья. А какая доля рынка в Петербурге, по Вашей оценке, окажется «за красной чертой» после 1 июля?
– Безусловно, ряд компаний прекратит свое существование, но сейчас сложно оперировать конкретными цифрами. Ситуация в Петербурге отличается и от общероссийской, и от положения дел в других регионах. Это не значит, что у нас какие-то особенные условия, просто в Петербурге всегда был конкурентоспособный строительный рынок, открытый для внешних компаний. Кроме того, на десятку крупнейших застройщиков приходится около 60% рынка. Это тоже значимый факт. По сравнению с Ленинградской областью у Петербурга опять же преимущество: городская локация гарантирует проекту высокую продажную цену и, значит, обеспечивает рентабельность. Конечно, банки будут обстоятельно взвешивать все риски. Надо понимать, что любое отклонение от стандартных правил увеличивает ставку резервирования ЦБ. Некоторые строительные компании, действительно, вынуждены будут покинуть рынок, но я не думаю, что процесс будет стихийным. Компании будут искать возможности продать свои активы и за этот счет достраивать начатые объекты. Крупные игроки, я уверен, также просчитывают самые пессимистичные варианты развития событий и морально готовы к любым изменениям. Кроме того, Минстрой обещает принять инструкцию по достройке проектов по старым правилам. Это также позволит плавно совершить переход к проектному финансированию.
– Минстрой подготовил критерии для определения застройщиков, которым разрешат достроить жилье без перехода на эскроу-счета. Количество заключенных договоров долевого участия должно быть не менее 10%, а степень готовности проекта – не менее 30%. Вы считаете эти пропорции справедливыми?
– Они адекватны, но главное здесь другое. Осталось получить четкие и простые инструкции о том, как подсчитать готовность проектов. Ведь что такое 1 июля? Это не срок начала расчетов и обмеров, а время, к которому застройщик обязан иметь соответствующую бумагу, заверенную и выданную уполномоченным органом. В Петербурге это Комитет по строительству. Для получения соответствующей бумаги застройщик должен собрать пакет документов, а Комитет – провести совещания по «подбивке» результатов расчетов и обмеров и т. д. Июль не за горами, а ясных инструкций все еще нет. И это, конечно, уже не может не беспокоить.
– Есть застройщики в регионах, которые имеют хорошую репутацию, за многие годы не допустили ни одного просроченного объекта, но под критерии проектного финансирования они, к сожалению, не попадают…
– Да, регионы – это проблема, и как будет развиваться ситуация там – пока загадка. Даже в таком относительно благополучном регионе, как Екатеринбург, как я помню со времен своей работы в «Группе ЛСР», маржинальность проектов была близка к себестоимости (прим.: в 2010–2017 годах Александр Вахмистров занимал ряд высоких должностей в «Группе ЛСР»). Если добавить кредитную нагрузку, при совсем не гарантированном спросе, то перспективы развития проектов в регионах довольно туманны. Проектная схема приведет к сокращению объемов строительства. Безусловно, рынку будет нужна поддержка – в виде субсидирования ипотеки, расширения дотируемых категорий граждан. Либо, возможно, стоит подумать о субсидировании роста процентной ставки целевого депозита по аналогии со стройсберкассами. Положил деньги в банк, а потом купил квартиру – получи повышенный процент. Забрал деньги – получи обычный рыночный процент. Это будет стимулировать граждан активнее вкладывать деньги в банк на жилищное строительство.
– Как быть с проектами-миллионниками?
– По счастливому стечению обстоятельств, те, что в городе реализуются, давно вошли в активную стадию, а новых пока не начинали, разве что о городе-спутнике Южном можно в этом ключе порассуждать. Застройщики в новых условиях вынуждены будут ускорять процесс – как технологически, так и организационно. Строить в три смены, переходить на быстровозводимые технологии, дробить лоты… Работать по принципу, скажем, один корпус за один год.
– Во всем этом глобальном реформировании опять затерялся вопрос: за чей счет строить инфраструктуру? Как и когда он будет решен?
– К сожалению, этот вопрос до конца не решен ни на федеральном, ни на региональном уровне. В этой ситуации региональные администрации вынуждены искать выход из положения. Так, Ленобласть внедрила в свое время программу «Соцобъекты в обмен на налоги», скорректировав ее позже в программе «Светофор». В городе определенных программ не создано, все решается в индивидуальном порядке. Строительное сообщество не раз предлагало свои варианты обретения «золотой середины», но я сомневаюсь, что этот вопрос будет решен до губернаторских выборов.
– Президент России Владимир Путин подтвердил незыблемость планов, озвученных в нацпроекте: 120 млн кв. м в год и ни метром меньше. Какие меры поддержки позволят держать объемы?
– К сожалению, все тренды свидетельствуют об обратном – о снижении объемов. Это и неблагополучная макроэкономическая ситуация, и рост тарифов, и «обеление» зарплат в отрасли, и налоговое давление. Все, что вкладывается в себестоимость строительства, – идет в рост. Отрасли нужны длинные и дешевые деньги, а не короткие и дорогие, типа эскроу-счетов.
– Спрошу Вас как советника президента Банка «Санкт-Петербург». Вопросы дальнейшего сотрудничества волнуют обе стороны, ведь банкам тоже нужно входить в новую процедуру, готовить специалистов, готовить деньги, верно?
– Крупнейшие банки активно кредитуют застройщиков и сегодня. Они имеют соответствующий штат специалистов, которые вполне могут оценить все риски проектов и мониторить их реализацию. Объемы не вырастут мгновенно, у банков будет время нарастить мощности. Во многом это даже не вопрос расширения штатов, а вопрос оперативной обработки данных, применения цифровых технологий.
Более существенна проблема лимитов. Банки – многопрофильные структуры, и одной лишь стройкой не ограничиваются. На начальных этапах объемов действительно может не хватать.
– Вы активный участник Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Какие вопросы еще предстоит решить на уровне города?
– Рабочая группа – весьма полезный инструмент, она позволяет развязывать узлы, которые усложняют работу бизнеса и, кстати, не улучшают показатели, которые так важны для власти. Это действительно диалог власти и бизнеса. Речь не о личных выгодах, а об устранении нелогичных процедур, избыточных и бесполезных требований.
– На последнем заседании совета НОСТРОЙ Андрей Молчанов решил расстаться с президентским постом по собственному желанию. На 22 апреля этого года назначен Съезд. Уже обозначается предвыборная интрига. За кого будете голосовать?
– На совете НОСТРОЙ был рассмотрен этот вопрос, было решено поддержать кандидатуру Антона Николаевича Глушкова. В плановом порядке пройдут предсъездовские окружные конференции, на которых, в частности, будет обсуждаться вопрос выдвижения кандидатов. В Петербурге сегодня зарегистрировано 19 СРО, 10 из них уже поддержали кандидатуру Глушкова. Если кто-то из оставшихся девяти выдвинет другого кандидата, мы также рассмотрим это на конференции.
– Сфера саморегулирования пережила болезненную реформу и продолжает переживать последствия реализации 372-ФЗ. Какие задачи стоят перед саморегулированием в пореформенный период?
– Да, мы должны закончить процесс «чистки рядов», ради чего и была проведена реформа. Или исключить из госреестра саморегулируемые организации, чьи компенсационные фонды оказались в банках-банкротах, или внести поправки в Градкодекс и амнистировать эти СРО.
Также важно завершить формирование Национального реестра специалистов и, внеся необходимые методические и законодательные изменения, заставить этот перечень эффективно функционировать.
Подчеркну, основная работа СРО – контроль деятельности профессиональных организаций, разрешение конфликтных ситуаций, недопущение напрасного расходования средств компенсационных фондов возмещения вреда, фондов обеспечения договорных обязательств.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Регионы сами определят объем поддержки местных застройщиков
Минстрой намерен скорректировать реестр обманутых дольщиков
Заменить до февраля 2020 года все лифты с истекшим сроком эксплуатации, в соответствии с требованиями Технического регламента Таможенного союза, не удастся. В этом уверен региональный представитель Национального Лифтового Союза по СЗФО, генеральный директор ООО «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович. Существенно ускорить замену подъемного оборудования, считает он, возможно только при повышении взносов на капитальный ремонт и задействовании дополнительных программ финансирования работ.
– Игорь Станиславович, как можете оценить текущую ситуацию с лифтовым хозяйством в Петербурге? Какое количество лифтов требуется заменить?
– В настоящее время в Петербурге в эксплуатации находится около 44 тыс. лифтов. Из них около 10,5 тыс. работают более 25 лет, что выше установленного нормативного срока. В соответствии с Техническим регламентом Таможенного союза, все устаревшие лифты в России должны быть заменены или модернизированы к февралю 2020 года. Выполнить такую задачу сложно из-за недостаточных темпов замены лифтов. В последние несколько лет в Петербурге в среднем заменяли 1,4–1,5 тыс. лифтов ежегодно при потребности в замене 3–4 тыс. единиц. По нашим подсчетам, всего на замену устаревших лифтов в Петербурге требуется 25–27 млрд рублей, исходя из средней цены замены лифта в 2018 году.
– Отличается ли картина состояния лифтов в зависимости от района города?
– У определенных районов города действительно свои особенности. Скажем, в историческом центре – лифтов меньше, но их установка, замена и эксплуатация в силу особенностей зданий чаще всего бывает более сложна. В спальных районах гораздо больше лифтов, но в значительной степени они типовые и более просты и дешевле в замене. Но какое-то ранжирование по районам я бы все же не делал.
– А какова ситуация с лифтовым хозяйством в целом по стране?
– Если брать общероссийские показатели – то они очень схожи с петербургскими. В настоящее время в стране эксплуатируются около 433 тыс. лифтов. Из них около 110 тыс. выработали свой ресурс. Получаются те же 25% износа парка лифтов в среднем.
Есть регионы, где проблемы с лифтами совсем нет. Это Камчатка, где лифтов достаточно мало, Ямало-Ненецкий автономный округ, где замена подъемников проведена. Достаточно положительная ситуация с заменой лифтов в Москве. Сейчас показатель изношенных лифтов в столице не превышает 10%. Однако есть регионы, где ситуация с лифтами очень критична. К таковым можно отнести Архангельскую область, Карачаево-Черкесию, где изношенные лифты составляют долю в 70%, а также Республику Крым, где количество таких механизмов достигло доли в 73%.
– Можно ли говорить о том, что к обозначенному Техническим регламентом сроку программа модернизации лифтового оборудования не будет выполнена?
– Это действительно так. Это мнение не только мое, но и большинства экспертов лифтовой отрасли. Такое понимание есть и у профильных чиновников. На масштабную модернизацию лифтового хозяйства необходимы большие денежные средства, но их нет. По словам заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Андрея Чибиса, на замену всего лифтового оборудования в стране необходим 221 млрд рублей. Это очень внушительная сумма. Чиновники уже думают, как бы ее найти.
Кроме финансовых трудностей есть и чисто технические. Производители лифтового оборудования так же как и монтажные подрядные компании ограничены в своих возможностях. Это также нужно учитывать для объективной оценки. Соответственно, выполнить требования Технического регламента к обозначенному сроку им будет сложно.
– Означает ли это, что программу модернизации могут продлить?
– Сейчас рассматриваются различные варианты продления программы. В частности, за пролонгацию ее действия на пять лет уже выступил Национальный Лифтовый Союз. Считаю, что важно ее не просто продлить, но и запустить все возможные механизмы, позволяющие ускорить замену лифтов. Отмечу, что Минстрой РФ уже рекомендовал региональным Фондам капитального ремонта направлять не менее 30% от собранных средств непосредственно на замену лифтового оборудования. В настоящее время рассматривается поправка в Градостроительный кодекс РФ – и данное предложение, возможно, будет носить уже не рекомендательный характер, а обязательный.
Кроме того, недавно мы узнали, что Минпромторг предложил Минстрою поддержать регионы, которые направляют не менее 30% средств Фондов капремонта на замену лифтов. Предлагается за счет средств федерального бюджета компенсировать до 40% от стоимости полной замены (но не более 300 тыс. рублей), которая оценивается в среднем в 2 млн рублей.
Не стоит забывать и о программе ускоренной замены лифтов с привлечением средств из внебюджетных источников. В России она действует с прошлого года и уже показала свою эффективность. В соответствии с ней, банки предоставляют кредиты заводам-изготовителям лифтов или крупным подрядчикам. Лифты монтируются здесь и сейчас, а заказчик в лице Фондов капремонта оплачивает их в рассрочку на три года.
Отмечу, что пока в данную программу не попадают дома, которые индивидуально накапливают средства на проведение капремонта, а таковых в России 77 тыс. домов. Усилиями Национального Лифтового Союза, Комиссии по лифтам Общественного совета при Минстрое России для таких домов уже запущен пилотный проект ускоренной замены лифтов с привлечением средств из внебюджетных источников с рассрочкой оплаты до пяти лет. Если данный проект будет признан успешным, он будет запущен более масштабно.
– На Ваш взгляд, есть ли необходимость увеличить размер взноса на капитальный ремонт?
– Сумма взноса, в зависимости от региона, крайне непропорциональна. К примеру, сейчас в Москве она составляет 17 рублей, в Петербурге – от 3 до 4 рублей, в следующем году поднимется на рубль, но все равно останется одной из самых низких среди субъектов Федерации.
На мой взгляд – это не повод для гордости. Следует понимать, что Петербург лишает себя возможности нормального наполнения бюджета, предназначенного для проведения капитального ремонта. Как следствие, меньше возможностей, меньший объем работ. Раз мы говорим о некой справедливости, то взнос должен быть привязан к доходам граждан. Уверен, что доходы петербуржцев не самые низкие в стране. Если бы Петербург кратно увеличил объемы работ по капремонту, то люди быстрее бы увидели результаты работы Фонда. Тем самым отношение к проблеме капремонта жилых зданий быстрее изменилось бы с негативного на положительное.
– В прошлом году после ввода новых правил эксплуатации лифтов многие подъемники Ростехнадзор достаточно долго запускал в работу. Решилась ли эта проблема?
– Когда данные правила начали действовать, возник некий правовой вакуум, из-за чего Ростехнадзор достаточно долго согласовывал выдачу актов ввода лифтов в эксплуатацию. В некоторых регионах проблема приобрела критичный характер. Новые лифты устанавливались, но не работали. Сейчас ситуация заметно улучшилась. У представителей Ростехнадзора, управляющих компаний и подрядных компаний появилась ясность, как согласованно работать в новых условиях.
– Какие вопросы решаются Вами как представителем Национального Лифтового Союза по СЗФО?
– Прежде всего, это вопросы координации участников рынка. Представление интересов и инициатив НЛС и лифтового сообщества в органах власти на местах, а также консультирование и взаимодействие с профильными ведомствами по вопросам лифтового хозяйства. Вместе с представителями отрасли мы обсуждаем актуальные темы, связанные с нормотворчеством, квалификацией специалистов, тарифами на техническое обслуживание и многое другое.
– Какие предварительные итоги деятельности компании «МЛМ Нева трейд» можете подвести по 2018 году? Какие планы на 2019-й?
– В целом, все достаточно неплохо. За 9 месяцев текущего года компания смонтировала 389 лифтов, что примерно соответствует показателю прошлого года. До конца 2018 ожидается сдача еще 33 лифтов. При этом из общего количества установленных в 2018 году лифтов по программе ускоренной замены смонтирован 61 подъемник. В 2019 году, надеемся, результаты нашей деятельности будут более продуктивными, чем в текущем году, и компания будет обеспечена работой.