Евгений Рафалёнок: «Основным критерием отбора муниципальных образований является подготовка земельного участка»
В этом году пилотными территориями реализации программы расселения аварийного жилья в Ленобласти объявлены Сиверское, Дружная Горка, Будогощь и Ивангород. Какие вопросы предстоит решать региональному оператору программы – ЛеноблАИЖК, – рассказал «Строительному Еженедельнику» директор агентства Евгений Рафалёнок.
– С января 2019 года в области стартует новая программа по расселению аварийного жилья. Какие параметры в нее заложены? Какой объем аварийного жилья предполагается расселить?
– Оператором программы будет выступать наша организация (Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования), а куратором программы – Комитет по строительству Ленинградской области.
Программа стартует в этом году и рассчитана до 2024 года включительно. В Ленинградской области за это время предполагается расселить 195 тыс. кв. м аварийного жилья, где сейчас проживают около 11 тыс. человек. На эти цели предусмотрено финансирование свыше 12 млрд рублей, из которых 7,5 млрд рублей выделяются из федерального бюджета, 4,7 млрд – из областного. Расселение будет идти в купленные новые квартиры или построенные новые дома. Всего предполагается построить до 47 домов.
В текущем году программа стартует в четырех муниципальных образованиях Ленинградской области. Это МО «Сиверское городское поселение» (будет расселен 391 человек, построено 253 квартиры), МО «Дружногорское городское поселение» (300 человек, 139 квартир), МО «Будогощское городское поселение» (212 жителей, 114 квартир) и МО «Город Ивангород» (181 человек, 139 квартир).
– Почему программа начнется именно в этих муниципальных образованиях?
– Основным критерием отбора муниципальных образований является подготовка земельного участка в случае строительства дома или анализ существующей недвижимости в случае приобретения квартир на вторичном рынке.
Эти муниципалитеты на данный момент максимально подготовлены к старту программы. Здесь скорректированы генеральные планы и ПЗЗ, сформированы земельные участки с соответствующим назначением, получены разрешения на подключение коммуникаций.
При кажущейся простоте задачи для многих муниципалитетов это является серьезной проблемой. Лучше всего дела обстоят в районных центрах, где есть собственный отдел архитектуры и четкое представление о правилах подготовки градостроительной документации. В числе аутсайдеров – отдаленные территории области, где необходимые специалисты есть не всегда.
Предполагается, что за этот год еще десять муниципальных образований подготовят земельные участки. ЛеноблАИЖК готово вести консультационную работу с муниципалами и разъяснять, каким требованиям должны отвечать земельные участки.
– В каких случаях жилье будут строить, а в каких – покупать готовые квартиры?
– Выделение средств переселенцам на покупку готового жилья находится в ведении Комитета по строительству, ЛеноблАИЖК отвечает только за стройку. Какую форму выбрать, решает муниципальное образование, учитывая наличие или отсутствие необходимого количества квартир на вторичном рынке. Опыт прошлой программы показал, что здесь кроется немало сложностей: квартиры соответствующей площади на вторичном рынке подобрать удается не всегда, как, впрочем, и строительство 20-метровой двухкомнатной квартиры (взамен аналогичной расселяемой) по современным строительным нормам невозможно. Поэтому каждое муниципальное образование будет решать этот вопрос, исходя из индивидуальных потребностей.
– Сформирован ли полностью реестр аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 года?
– Такой реестр сформирован давно, но его необходимо актуализировать. Это важный этап работы с муниципальными образованиями. Эту работу планируется завершить до середины февраля текущего года. С 2012 года уже прошло достаточно времени, у граждан могли изменится семейное положение, жилищная ситуация… Под требования программы они могут уже не подпадать. Для нас эта актуализированная информация также важна – на ее основе будет сформировано техническое задание на проектирование и строительство жилья. Окончание работ по проектированию намечено на 30 мая 2019 года.
Отмечу также, что с учетом сжатых сроков программы новые дома будут возводиться по технологии панельного домостроения. От начала строительства до передачи ключей переселенцам установлен предельный срок – два года. Соответственно, никакая другая технология, кроме панельной, обеспечить качественное строительство в столь сжатые сроки не может.
– Как ЛеноблАИЖК будет решать знакомые строителям сложности с подключением к сетям?
– Главная проблема – у большинства ресурсоснабжающих организаций отсутствуют тарифы на подключение к инженерным сетям. В этом плане с сетевыми организациями работать гораздо проще – их услуги тарифицированы, все регламенты работ прописаны. Но с остальными ресурсоснабжающими организациями возникает масса проблем, у каждой – свои условия. Администрация Ленинградской области активно работает над развитием единого регионального «Водоканала», но пока, к сожалению, он работает не во всех муниципальных образованиях.
Кроме того, администрациям муниципальных образований необходимо самостоятельно организовать прокладку инженерных сетей до границ участков. ЛеноблАИЖК, со своей стороны, готово сделать расчет нагрузок и потребностей, но мы не можем брать на себя строительство. Проблема тяжелая, присуща практически всем муниципальным образованиям региона. Многие вопросы придется решать «в ручном режиме». Например, в МО «Дружногорское городское поселение», чтобы построить дома, нужно возвести до 10 км напорного коллектора.
Еще одна проблема, напрямую не относящаяся к деятельности ЛеноблАИЖК, но весьма существенная для реализации программы расселения аварийного жилья в целом – снос аварийных домов. Это опять же обязанность муниципалитета. Причем программа не считается завершенной, если расселенный дом не снесен.
Непростой вопрос – передача квартир. Не секрет, что многие граждане в силу привычки нередко отказываются переезжать с обжитых мест, даже если им предлагают лучшие условия. Кроме того, время занимает и поиск людей – они могут переехать в другой регион, другую страну. Пока люди не выселены, к сносу домов также не приступить.
В совокупности решение этих проблем – титанический труд. Строительные вопросы, за которые отвечает ЛеноблАИЖК, – лишь одно звено в большой цепи.
– Какая подготовительная работа по реализации программы в упомянутых Вами муниципалитетах уже проведена?
– В Сиверском и Дружной Горке специалисты ЛеноблАИЖК до конца года уже успели осмотреть строительные площадки, а также получили уже градостроительную документацию и информацию о технических возможностях подключения домов к инженерным сетям.
Помимо уже упомянутой проблемы с коллектором, в Дружной горке есть сложности с отоплением и ливневой канализацией. Котельная новая, но сети изношены, и необходимое давление и температурный режим вряд ли смогут быть обеспечены. Ливневая канализация отсутствует.
В Сиверском серьезных проблем мы не выявили.
В Будогощи тоже есть своя сложность: котельная, к которой потенциально возможно подключение, требует реконструкции, она работает на мазуте, а оснастить дом блок модульной газовой котельной невозможно.
– Требования в очередной раз обновленного 214-ФЗ сильно усложняют работу ЛеноблАИЖК по программе? Удалось ли снять ограничение «Одно разрешение на строительство – один застройщик»?
– Администрация Ленобласти обратилась в Минстрой с просьбой поменять законодательство в этой части и сделать послабления для регионального оператора программы расселения аварийного жилья. Однако пока ограничение не снято. Мы намерены обойти это требование посредством создания дочерних предприятий. Конечно, это не очень удобно, ведь в пиковый момент будут строиться одновременно 32 дома.
В том же ключе можно рассматривать и требование о применении эскроу-счетов. В этом случае каждый из этих домов должен получить проектное финансирование. На мой взгляд, в Ленинградской области, в принципе, не так много строительных организаций, которые могут соответствовать новым критериям. А те компании, что соответствуют, трудно заинтересовать строительством отдельных домов в удаленных районах Ленобласти.
Мы не теряем надежду на то, что законодатель нас услышит.
Кстати
На прошлой неделе в ходе селекторного совещания с регионами в Министерстве строительства РФ было заявлено, что сводный реестр аварийного жилья по всей стране будет утвержден до 1 марта. В марте 2019 года в регионы поступит готовое постановление Правительства РФ с указанием лимитов финансовой поддержки и целевых показателей программы.
Одновременно в субъекты Российской Федерации будут направлены методические рекомендации с уточненными данными об условиях, сроках действия, способах расселения граждан и требованиях к проведению отбора муниципальных образований для реализации переселения.
После этого муниципальные образования Ленинградской области, которые заранее провели подготовительную работу, смогут запускать реализацию программы полным ходом.
Накануне PROEstate мы поговорили с главным новатором деловой программы форума, да и всего российского рынка недвижимости, – президентом Becar Аsset Management Group Александром Шараповым. Речь шла о новых проектах компании в Дубае и Москве, всеобщей демократизации форматов на рынке недвижимости, особенностях общения с иностранными партнерами на фоне продолжающихся антироссийских санкций.
– Александр Олегович, весной этого года Becar Asset Management Group вышла на рынок Дубая с проектом арендного жилья. Сообщалось о партнерстве с крупным бизнесом из Индии. Как сейчас развивается проект, в каком формате и когда он будет реализован?
– Презентация проекта пройдет в сентябре, а на стройплощадку мы планируем выйти в середине осени. Переговоры с партнерами продолжаются, однако, вероятнее всего, первую очередь проекта будем строить исключительно на собственные деньги. Полтора года назад мы приобрели три смежных участка в Дубае недалеко от EXPO 2020 (выставки достижений народного хозяйства) в районе IMPZ. Мы планируем строительство доходного дома площадью 18 тыс. кв. м, состоящего из трех башен. Ориентировочный срок завершения проекта – весна 2021 года. Мы применим опыт, полученный за последние восемь лет на рынке арендного жилья США. Это будет объект в «американском формате»: небольшие (около 20 кв. м) апартаменты с санузлом, одной кухней на две комнаты и большими общественными зонами. Для менеджеров среднего звена, фактически коливинг. Объект после реализации будем продавать. Вырученные средства планируем инвестировать в новые проекты на том же рынке.
– Почему партнеры не включаются в проект на старте?
– Они изучают рынок, на это требуется время. Но сейчас в Дубае начинается строительный сезон, и если мы не достигнем успеха в переговорах в короткие сроки, нам придется начинать самим. Так бывает.
– Почему был выбран именно Дубай? Уверены Вы в спросе на арендное жилье в такой состоятельной стране, как ОАЭ?
– Даже в такой состоятельной стране, как ОАЭ, на одного богатого человека приходится двадцать, которые задействованы в сфере обслуживания. Ежегодно в Дубай приезжают более 100 тыс. человек, есть большая потребность в обеспечении их жильем. Фактически Дубай становится своеобразным Монако для стран Средней Азии, Индии, Китая. Дубай хоть и арабский, но весьма интернациональный город. Численность местного населения – всего 250 тыс. человек, что составляет 8% от общего количества проживающих. Остальные – приезжие. В том числе 300 тыс. человек русскоговорящих. Город понятный и удобный для ведения дел. Он входит в пятерку самых безопасных городов мира. Шейхи много делают для того, чтобы сделать Дубай еще более светским. Например, развивают электронное правительство, технологии смарт-сити – и у них это получается. Это очень открытый рынок для интернешнл-игроков.
– Разделяете ли Вы точку зрения, что сегодня российским инвесторам стоит искать партнеров преимущественно среди китайского, арабского, индийского бизнеса? В чем, на Ваш взгляд, особенности ведения бизнеса с ними, в отличие от бизнесменов США и Европы?
– С американцем или европейцем, однажды договорившись, ты можешь быть уверен в том, что дело будет развиваться в рамках этих договоренностей. Для китайца или индуса – это всего лишь точка с запятой, и все переговоры только впереди. Восточному партнеру ты еще должен доказать, что многое понимаешь в своей области, и только после этого к тебе будут относиться с уважением.
– У Вас большой опыт в работе с партнерами из разных стран. Санкции сильно усложнили вашу совместную работу?
– На мой взгляд, фактор санкций в этом аспекте несколько преувеличен. Если есть желание развивать бизнес в Европе и США – пожалуйста, приходи. Конкуренция жесточайшая, но в принципе никаких запретов нет. Другое дело, что интернешнл-городов, где бы нас очень ждали, не существует. Например, в том же Лондоне, который вроде бы и интернациональный город, реализовать девелоперский проект стороннему человеку крайне тяжело. Скорее, так – то, что достается русским, китайцам, малазийцам и т. д., стоит втридорога. И это не лучшая затея с инвестиционной точки зрения.
В этом аспекте самое благоприятное место – США, и таким оно остается и сегодня. Там все мигранты и относятся к тебе как равному. У них нет аллергии к российскому капиталу. Они очень прагматичны.
Где бы ты ни работал, нужно иметь сильного местного партнера, который будет помогать и подстраховывать. Причем это должен быть не партнер-консультант, а партнер-соинвестор. Находить таких партнеров крайне тяжело, иногда переговорный процесс от знакомства до первой сделки может длиться несколько лет.
– А как обстоят дела с инвестициями к нам?
– А вот здесь фактор санкций очень силен: ни одна западная страна, банк инвестировать в российские проекты не будут. Азиатский бизнес также понимает, что мы «заражены» и относится к нам осторожно. В Россию они идут потому, что сейчас у нас очень «низкий» рынок, и они рассчитывают получить высокую рентабельность проектов в будущем.
– В одном из интервью Вы раскрыли основополагающую идеологию своего бизнеса – строить как инвестор, стабилизировать поток, а потом продать и стартовать со следующим объектом. Вы считаете эту стратегию единственно верной и прибыльной в условиях стремительно меняющегося рынка или это просто «профиль» Becar Asset Management Group?
– Этот подход мы развиваем. Если раньше мы говорили о том, что нужно найти что-то недооцененное, приобрести и реконструировать, а потом продать, то теперь считаем, что можно не приобретать, а действовать по схеме партнерства с владельцами неуспешного объекта и реализовать совместный проект гостиницы, коворкинга или сервис-офиса под сильным интернешнл-брендом. Сейчас, как известно, мы вывели на рынок проекты отели Vertical, коворкинги GrowUp, дата-центры «Миран». Владеть долгосрочно недвижимостью целесообразно лишь в том случае, если ты не готов быть активным инвестором.
– Гостиницы, коворкинги, сервис-офисы... Вы считаете, что настает время демократичных форматов на рынке недвижимости?
– Во всем мире происходят процессы, которые Вы можете наблюдать и на улицах своего города. Еще десять лет назад мы видели огромное количество дорогих ресторанов. Наиболее успешные из них существуют и сегодня, но в целом их количество существенно уменьшилось. На их место пришли демократичные бренды, причем это не обязательно фастфуд, а недорогие концептуальные рестораны в местах с мощной проходимостью. Та же картина наблюдается и в других форматах недвижимости во всем мире. Пятизвездочные гостиницы больше никому не интересны, их место занимают сравнительно недорогие гостиницы, где площадь номера минимизируется, при этом все большие площади отдаются общественным пространствам. Идеология капсулы, микроливинга, минимизации формата получает все большее распространение. Becar Asset Management Group в России является проводником того, что уже активно развивается в других странах.
– В августе стало известно, что Becar Asset Management Group после успешного опыта в Петербурге выводит свой проект Vertical и на московский рынок. Вы развиваете формат гостиниц, а не апартаментов. Почему?
– На мой взгляд, сегмент сервисных апартаментов в силу различных причин будет развиваться очень непросто, а вот у рынка гостиниц – очень хорошие перспективы. Туристические потоки ежегодно растут. Средний класс в Китае укрепляет позиции, больше людей могут позволить себе путешествия, идут разговоры о том, что будет упразднен визовый режим с Индией. Объем туристического рынка в России растет ежегодно на 10–15%. Мы уходим от индустриализации к экономике впечатлений.
– В Москве Вы также продаете «в нарезку» бизнес-центр «Станция». Насколько он успешен?
– Собственники бизнес-центра, который находится у нас в управлении, поставили задачу продать этот объект площадью 17 тыс. кв. м за 2 млрд рублей. В сегодняшних условиях это невозможно, и мы предложили новую схему привлечения инвесторов – когда помещения продаются с действующими арендаторами и покупатель не имеет возможности селиться туда сам. Это именно продажа доходных площадей. Половина из них уже реализована.
– В Петербурге стали появляться так называемые курортные апартаменты. Вы видите перспективы в подобных проектах? Возможно ли появление проекта Vertical в сестрорецких Дюнах?
– Курортные отели хороши, когда могут предоставить сервис уровня «Все включено», причем аниматоры здесь требуются не только для детской группы, но и для ребят 20–40 лет. Такие отели будут явно очень популярны, мы сейчас с большим интересом наблюдаем за рядом развивающихся брендов в мире. Но пока только анализируем этот стандарт.
– Есть мнение, что «драконовские» изменения 214-ФЗ и отмена «долевки» заставят девелопров искать иные средства привлечения средств граждан в проекты и что рынок заполнится разного рода предложениями по реализации проектов «вскладчину». Какие риски здесь Вы видите?
– Попытки уйти в другие схемы наши власти научились быстро пресекать. В странах со слабыми финансовыми рынками, к которым относится и Россия, в ПИФы не верят и настаивают на прямых вложениях в недвижимость. Пенсионная «однушка» – это явление интернациональное везде, где пенсионная система не работает.
– Becar Asset Management Group – обычно главные «зажигатели» деловой программы на PROEstate. Дайте, пожалуйста, пару анонсов ваших мероприятий, которые не должны пропустить участники форума в этом году.
– Во второй день Форума мы проводим бизнес-завтрак «Новейшие технологии в управлении недвижимостью. Что ждет Россию в XXI веке?», где расскажем, как мы видим изменение рынка в ближайшие годы и как быть успешным в новых условиях.
Также во второй день Форума состоится мой авторский семинар «Как создать WOW-команду? Секреты, проверенные временем». Поделюсь опытом о взаимодействии на «точках перехвата», когда, например, у концептуальщиков подхватывают идею и дальше разрабатывают архитекторы, от архитекторов – к заказчикам, от заказчиков – к строителям, от строителей – к управляющей компании и т. д.