Руслан Юсупов:«ЛенОблСоюзСтрой станет центром примирения»
Союз строительных организаций Ленинградской области должен стать площадкой примирения всех игроков рынка недвижимости, властей и покупателей жилья. Об этом «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ГК «Академия» Руслан Юсупов, возглавивший ЛенОблСоюзСтрой в конце февраля 2018 года.
Руслан Юсупов для строительного рынка человек не новый – трудовую деятельность он начал в 2000 году. В 2013-м стал генеральным директором ООО «Лидер Групп», а в 2015-ом – возглавил «Академию». В ЛенОблСоюзСтрое Руслан Юсупов тоже не первый день, долгое время он входил в правление отраслевого объединения.
– Союз создавался как диалоговая площадка для игроков строительного рынка. В досоюзные времена застройщики зачастую реализовывали проект не дальше границ своего участка, не очень задумываясь о том, что там, «за забором». Но при работе в чистом поле так нельзя – у нас же общая инженерная, транспортная, социальная инфраструктура. В таких проектах сотрудничество просто необходимо для общего же блага. Расцвет Союза пришелся на период, когда рынок был на подъеме, это позволяло всем активно участвовать в развитии территории, а не просто строить «коробки». Сейчас же ситуация более грустная. Как результат – некоторые участники рынка расползаются по своим норкам, чтобы остаться там наедине со своими проблемами. Это происходит в том числе и из-за излишней настороженности власти в отношении к представителям строительного бизнеса. Понятно, что непростая ситуация с дольщиками не добавляет доверия между сторонами. Но отстраняться неправильно. Я хочу, чтобы диалог активизировался.
В ЛенОблСоюзСтрой входят более 50 компаний, большая часть из которых занимается непосредственно строительством.
– Застройщики, конечно, задают тон в нашем Союзе, но среди нас есть и производители стройматериалов, и различные подрядчики. Любое ухудшение ситуации на рынке бьет, в первую очередь, по ним, и, безусловно, Союз должен более внимательно отнестись к их проблемам.
Очень давно мне пришла в голову идея создать сетевой ресурс, который объединит в себе функции социальной сети, тендерной площадки и реестра добросовестных и недобросовестных компаний. Это должно быть удобное, функциональное, понятное даже пятикласснику сетевое приложение с системой лайков. Заказчик может размещать запросы на виды работ, материалов, устраивать аукционы. Подрядчики и поставщики будут получать об этом уведомления. У каждой организации свой профиль, как в соцсети. Можно оставлять друг о друге авторизованные отзывы, оценивать участников, запрашивать рекомендации и т. д.
Это должна быть двухсторонняя связь, т. е. точно так же оценивать и давать свои отзывы в отношении заказчиков смогут и поставщики с подрядчиками. Для меня, в том числе как для застройщика, важно понимать, что думают и как оценивают моего потенциального партнера другие участники рынка. Стройка – сложный, инерционный механизм, и слабый подрядчик, «сломавшийся» в середине пути, создает целую кучу проблем, расползающихся как круги по воде, а менять коней на переправе – это целая военная операция.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко и заместитель председателя Правительства Михаил Москвин неоднократно заявляли, что готовы не только к диалогу, но и к сотрудничеству с представителями строительного комплекса. Особенно в свете президентского указа о завершении всех жилых долгостроев до конца 2019 года.
– Неправильно называть дольщиков всех проблемных объектов обманутыми. Ситуации бывают разные, и умышленный обман со стороны застройщика – это очень редкий случай. Жилищное строительство – очень сложный бизнес, малейший просчет в экономической модели проекта, падение спроса и стоимости жилья, проблемы с подключением к инженерным сетям и т. д. могут затормозить проект. На фоне остановки стройки сразу же возникают волнения среди дольщиков.
Союз, безусловно, должен участвовать в решении проблем дольщиков, однако пока не до конца понятно, в каком именно формате. На данный момент я уверен, что ЛенОблСоюзСтрой должен стать площадкой для примирения всех сторон: дольщиков, строителей, чиновников. Я недавно обсуждал этот вопрос с Михаилом Ивановичем Москвиным, и оказалось, что мы мыслим в одном ключе. Пока я представляю участие Союза примерно так: мы разбираемся в конкретном случае, пытаясь понять, в чем проблема, может ли застройщик самостоятельно завершить проект. Если нет, то вместе с властями ищем другие варианты завершения проекта.
Руководство области неоднократно заявляло, что готово идти навстречу ответственным застройщикам, которые помогают завершить проблемные объекты. Власти могут возместить расходы инвесторов, предоставив новый земельный участок или увеличив плотность застройки там, где это возможно.
– Работая в «Лидер Групп», я участвовал в завершении жилого долгостроя компании «Китежстрой». Мы обратились к властям с просьбой повысить высотность в одном из наших проектов, взамен нас попросили помочь с завершением проблемного объекта. Предложение нас устроило – простой экономический расчет показал реалистичность сделки. Но тогда рынок был на подъеме. Сейчас же в области, в основном, достраиваются давно запущенные проекты комплексного освоения, новые же заявляются крайне редко. Соответственно, девелоперы и не идут в правительство с готовностью помочь с долгостроями за землю и отклонения от параметров разрешенного строительства. Просто для этого пока нет экономических предпосылок.
В конце 2017 года Президент РФ Владимир Путин заявил, что долевое строительство необходимо свернуть. Позже АИЖК объявило, что это будет сделано в течение трех лет. Кремль делает ставку на проектное финансирование.
– Проблема обманутых дольщиков, безусловно, острая, и власти просто устали, но, на мой взгляд, отмена долевого строительства – слишком радикальное решение. Когда-то именно 214-ФЗ помог справиться с большой проблемой – двойными продажами.
Заявления об отмене «долевки» привели к тому, что девелоперы начали пачками получать разрешения на строительство, причем даже на проекты, заниматься которыми планируют только в дальней перспективе. Через энное количество лет на рынок выйдет множество ненужных и некачественных проектов, сделанных в спешке.
Предлагаемые нововведения не спасут ситуацию. Девелоперы с удовольствием строили бы жилье путем проектного финансирования, если бы процентные ставки по кредитам были на уровне 4-6% годовых. Сейчас банки говорят о 12-14%, а если учесть еще все комиссии за выдачу и т. д., то ставка составит 15-16%. Строительный цикл объекта в среднем составляет три года. Ну и кому захочется возводить жилье полностью на заемные средства под 16% годовых? Сколько в такой ситуации должен стоить «квадрат»? И кто его будет покупать? Такой механизм может работать только для дорогого жилья, но не для массового сегмента. Кстати, пострадавших от несовершенства банковской системы в разы больше, однако запретить ее никто не предлагает.
214-ФЗ был принят в 2004 году. За это время документ претерпел изменения 24 раза.
– Любые ужесточения больше всего влияют именно на добросовестный бизнес. Если человек намерен кого-то «кинуть», то он сделает это несмотря на законодательные запреты. Благонадежным же застройщикам приходится подчиняться, собирать избыточную документацию, расширять штат. В результате себестоимость проекта увеличивается, а продавать дороже не позволяет падение доходов у населения.
Власти Ленобласти на деле продемонстрировали, что вводиться в эксплуатацию будут только обеспеченные инфраструктурой дома. Кроме того, область обязана исполнить указ Президента и к 2021 году обеспечить всех детей от 3 до 7 лет детскими садами.
– Все-таки строительство инфраструктуры – это прерогатива государства. С другой стороны, мне абсолютно понятно, что строительство инфраструктуры в локациях массовой жилищной застройки – для государства непосильная ноша. Нельзя налоги, собранные со всех жителей региона, тратить на развитие одной локации. И власть, и бизнес это понимают и находят компромисс – застройщики создают необходимую инфраструктуру, а государство по мере возможностей старается это софинансировать. Например, в Ленобласти действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги». Также власти делают все, чтобы привлечь средства из федерального бюджета, участвуя в разных программах по софинансированию.
Юридический старт программы «Светофор» ожидается 1 сентября текущего года. О развитии политики региона в строительной сфере и сложностях, которые приходится при этом преодолевать, рассказал Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству.
– Михаил Иванович, как вы оцениваете уровень градостроительных документов, утверждаемых сегодня в Ленинградской области?
– О качестве их подготовки можно судить по тому, что ни один документ, утвержденный с момента перехода соответствующих полномочий на областной уровень, будь то градплан или разрешение на строительство, не был впоследствии отменен. Госстройнадзор выдал около 200 разрешений на ввод и около 50 разрешений на строительство. Ни одно не оспорено. Мы принимаем документы, которые, во-первых, четко выверены с точки зрения закона и идеи которых, во-вторых, можно реализовать и при этом обеспечить комфортное проживание людей.
– Недавно в рамках координационного совета по развитию транспортной системы достигнуто соглашение с правительством Санкт-Петербурга о реализации проектов продолжения Пискаревского проспекта и примыкания к КАД скоростной дороги в створе улиц Фаянсовая – Зольная. Какие еще совместные транспортные проекты в стадии активной проработки?
– Во-первых, это проект соединения кольцевой автодороги с Кингисеппским шоссе. Во-вторых, открытие железнодорожного сообщения между Сертолово и Финляндским вокзалом через станции Песочная и Левашово. Есть решение наблюдательного совета Дирекции по развитию транспортной системы о разработке предпроектной документации по реконструкции для этих целей военной железной дороги. При этом ходить там будет дизель-электровоз, потому что часть пути (от Левашово до Сертолово) не электрифицирована.
Предпроектная документация должна быть подготовлена в нынешнем году. Дальше все будет зависеть от финансирования. Инвестор один – это Северо-Западная пассажирская компания. Поэтому наша задача – разработать документацию, привлечь свое софинансирование. Но в отличие от линии ЛРТ этот проект можно реализовать в ближайшее время.
– Какие федеральные инвестиции на развитие дорожной сети и строительство соответствующей инфраструктуры получит Ленобласть в ближайшей перспективе? Какие заявки готовятся?
– До 1 сентября мы должны завершить работы в части финансирования на общую сумму в 1,5 млрд рублей, выделенного на шесть объектов: четыре путепровода (три в Выборгском районе и один в Гатчине) и две дороги (подъезд к Гатчине-1 и Гатчина – Красное Село). При своевременном завершении этих работ у нас будет больше шансов получить новые федеральные субсидии. Предварительно есть договоренность о софинансировании строительства одного моста — либо через Волхов в Киришах, либо через Свирь в Подпорожье.
Получено положительное заключение федеральной экспертизы по путепроводу во Всеволожске стоимостью более 1,5 млрд рублей. В продолжение нашей совместной работы с РЖД есть планы по строительству путепроводов в Любани и Волосово. Есть проект расширения дороги КАД – Колтуши и подъезда к Всеволожску. На все эти объекты при наличии документов, которые, надеюсь, будут подготовлены в течение лета, мы будем оформлять заявки на федеральное софинансирование.
– В последнее время активно звучит тема необходимости расширения Колтушского шоссе, обеспечения альтернативных дорог для большей доступности Янино и Всеволожска. Что делается в этом направлении?
– Компания СУ-155, по землям которой должна была частично пролегать новая трасса, не дала нам возможности строить подъезд к Всеволожску и развязку КАД – Колтуши по первоначальному проекту. Поэтому пришлось изменять проект, чтобы не задействовать уже тот участок, который проходит по территории СУ-155. Из-за этого мы потеряли почти год.
Измененная проектная документация готова будет в нынешнем году. А вот сроки строительства зависят от Минтранса: без федеральных средств здесь не обойтись.
– Прогнозируете ли вы появление новых обманутых дольщиков в Ленобласти? Какие объекты остаются в перечне проблемных? Как решаются проблемы долгостроев?
– Сейчас у нас официально около 200 обманутых дольщиков, тех, кого таковыми признает федеральный закон. Но на самом деле не все становятся на учет. Их около 700 – тех, кто не встал. Появляются и новые объекты. Если говорить о завершении строительства проблемных объектов, то стоит упомянуть, что в этом году мы точно введем в эксплуатацию первую очередь жилого комплекса «Нева Сити» в Кировске, который достраивает сам ЖСК за счет реализации свободных площадей. Пока не введен в эксплуатацию объект в Сосново (застройщик – ЖСК «Ул. Никитина, 8»). Люди там уже фактически живут, но до сих пор не оформлены сети. Мы работаем над тем, чтобы и этот объект ввести в эксплуатацию. Надеюсь, из перечня проблемных уйдет и объект ЖСК «Новое Девяткино».
По Гатчине переговоры с потенциальными инвесторами ведутся в отношении трех проблемных объектов: на ул. Киргетова, Генерала Кныша и Красных Военлетов, но конкретных результатов этих переговоров пока нет.
Тяжелый объект – дом ЗАО «РосРегионы» в Шлиссельбурге: там имели место двойные и даже тройные продажи. Сейчас объект в банкротстве, и речь о достройке вообще вести сложно: сначала надо передавать права застройщика созданному ЖСК.
Объект ТД «Сигма», также в Шлиссельбурге, формально не входит в перечень проблемных: сроки исполнения обязательств перед дольщиками еще не наступили. Но объект в процедуре банкротства, с начала года он под нашим жестким контролем. Сейчас мы ожидаем решения арбитражного суда о назначении нового конкурсного управляющего, чтобы вступить с ним в переговоры. Самое главное – чтобы у него был настрой на завершение строительства.
В ближайшее время работы нам добавится с учетом того, что полномочия Комитета госстройнадзора и экспертизы в области долевого строительства распространены и на сблокированные дома, а это примерно 166 домов на территории Ленобласти, среди которых есть и проблемные. Мы прогнозируем, что с этими изменениями добавится 50-60 обманутых дольщиков.
– Насколько опасной представляется вам деятельность ЖСК в Ленобласти?
– Если ЖСК действует строго в рамках законодательства, то никакой опасности его деятельность не представляет. Хотя мы не устаем повторять: граждане менее защищены, если покупают квартиры путем вступления в ЖСК уже потому, что нарушение сроков ничем не грозит застройщику.
Исключение составляют проблемные объекты. Если обманутые дольщики уже есть, то механизм достройки практически один – организовать кооператив из участников долевого строительства и передать ему объект.
– Вы возглавляете строительный блок в правительстве Ленобласти уже более года. С какими сложностями столкнулись за это время?
– Самая большая сложность – несоответствие желаемого и возможного. Поэтому и приходится вырабатывать такие механизмы, как программа «Светофор», как рассрочка в расчетах с подрядчиком, построившим бюджетный объект, сверх трехлетнего периода бюджетного планирования (это будет применено при заключении договора о строительстве больницы в Сертолово).
– Остается ли у вас время для хобби, семьи, друзей?
– Как любит говорить наш губернатор, кто хочет – ищет возможности, кто не хочет – ищет причины. Самое главное – чтобы близкие понимали, что их желание – одно, а объективные возможности – совсем другое, чтобы было взаимопонимание и баланс взаимоотношений. К счастью, у меня это есть. А хобби… В основном это спорт. Моя любимая игра – хоккей, и 2-4 раза в неделю удается позаниматься.
– А что стало самым памятным событием, связанным с нынешней профессиональной деятельностью?
– Больше всего запоминается, когда человек радуется. Искреннюю радость, единение людей я увидел в пос. им. Тельмана, когда вводился проблемный объект. Яркие впечатления оставляют новые детские сады.
Кстати:
Власти Ленобласти планируют представить в Госдуму поправки в 214-ФЗ, гарантирующие пострадавшему дольщику реализацию его права на получение жилого помещения.