Юрий Зарецкий: «Темпы редевелопмента продолжат расти»
Редевелопмент промышленных территорий в Санкт-Петербурге идет в последние годы активными темпами. И в 2018 году этот тренд сохранится и даже усилится. О причинах этого и перспективах преобразования «серого пояса» рассказал «Строительному Еженедельнику» генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
– Юрий Алексеевич, специалисты Вашей компании недавно закончили работу над аналитическим обзором редевелопмента в Петербурге. Расскажите, пожалуйста, об основных итогах ушедшего 2017 года.
– Процесс вовлечения новых земель в процесс редевелопмента идет весьма активными темпами. За прошлый год на территориях «серого пояса», в котором мы выделяем 26 крупных промышленных зон площадью от 50 га и более, начались работы на общей площади около 100 га. Это меньше, чем в 2016 году, когда наблюдался резкий, можно сказать, аномальный всплеск активности в этой сфере и преобразования были начаты на 180 га промышленных земель. Главным образом это было обусловлено завершением подготовки проектов редевелопмента нескольких крупных промышленных площадок, в том числе двух проектов комплексного освоения территорий.
Таким образом, по итогам прошлого года можно говорить о редевелопменте примерно 940 га площадей «серого пояса». Это составляет примерно 16% от общего объема земель, которые могут быть реновируемы в городе (примерно 6 тыс. га). За год эта доля выросла примерно на 1,6 п. п.
В целом, за последние пять лет площадь промзон, подвергнутых редевелопменту, увеличилась более чем в два раза, что свидетельствует о стабильной активности процессов редевелопмента и усилении его роли в градостроительстве. По состоянию на конец 2017 года, из всех земель «серого пояса», пригодных для преобразования, свободными оставались чуть более половины – 55,2% (здесь важно понимать, что в составе промзон есть объекты инженерной инфраструктуры и улично-дорожной сети, которые в принципе не могут быть изменены).
Помимо промзон «серого пояса», редевелопмент захватывает и локальные, относительно небольшие промышленные площадки, в основном площадью от 3 до 10 га. На них в последнее время процесс редевелопмента дает ежегодно еще 20-30 га. Активность в этой сфере можно считать устойчивым трендом. Так, за минувшие два года редевелопмент отдельных промплощадок добавил к преобразованным территориям «серого пояса» более 55 га.
На 2018 год мы прогнозируем дальнейшую активность в области вовлечения новых земель в процесс преобразований. Возможно, будут достигнуты результаты даже большие, чем в прошлом году. Конечно, потенциал роста не бесконечен, и через какое-то время темпы освоения стабилизируются. Но пока мы видим неослабевающий интерес девелоперов и запуск все новых и новых проектов на бывших промышленных землях.
– С чем Вы связываете эту тенденцию?
– Ответ достаточно очевиден: в Петербурге наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. Это и заставляет девелоперов реновировать «серый пояс».
Точечная застройка девяностых и нулевых фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активному освоению окраинных территорий и земель Ленобласти, примыкающих к городу. Один за другим появлялись крупномасштабные проекты на территориях, которые расположены вблизи КАД (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры и пр.). Некоторое время спрос был высок, строительство шло очень активно, но теперь ситуация на рынке достаточно сильно изменилась. Сегодня окраины, где под застройку «нарезано» земли на 12-13 млн кв. м жилья, во многом утратили привлекательность для застройщиков. Спрос сократился из-за множества однотипных проектов, нежелания людей жить «на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой.
Соответственно, застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных «пятен» практически нет. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Во внутренних районах города, особенно находящихся на небольшом удалении от центра, жилье всегда будет иметь спрос. Очень яркий пример в этом смысле – Петровский остров, который уже почти весь «поделен» на проекты редевелопмента.
– То есть редевелопмент растет в основном за счет жилищного строительства? Насколько я знаю, начинался он прежде всего в коммерческом сегменте.
– Да, в последние годы жилье совершенно однозначно превалирует над проектами коммерческой недвижимости. Обратимся к цифрам. В 2013 году из 37 га земель, на которых шел редевелопмент, под коммерческую функцию преобразовывалось 25 га. В 2014-м соотношение «жилье – коммерческая надвижимость» приблизилось к балансу: 35 га против 42 га. В 2015 году произошел перелом – примерный баланс сохранился, но уже с небольшим перевесом в другую сторону: 40 га против 32 га соответственно. Наконец, в 2016 году из 180 га, на которых реализовывались проекты редевелопмента, 142 га преобразовывались под жилую функцию.
И в прошлом году этот тренд еще более усилился. В 2017 году примерно 84% площадей «серого пояса», на которых стартовал процесс редевелопмента, предназначены под жилье. А если говорить о преобразовании локальных промышленных площадок, там его доля приближается к 100%. Думаю, значительную роль в этом сыграли кризисные явления в экономике, деловая активность упала, офисные проекты стали сравнительно невостребованны.
– И сколько в «сером поясе» города территорий, на Ваш взгляд, пригодных для жилищной застройки?
– Из 6 тыс. га промзон, подлежащих редевелопменту, статусом, при котором жилье является основной или условно разрешенной функцией (жилое и общественно-деловое назначение), обладают более 2,3 тыс. га. Часть этих территорий занята объектами непроизводственного назначения (старый жилой фонд, административные и учебные заведения и др.), часть – уже подвергнута редевелопменту, часть – является объектами культурного наследия и обладает охранным статусом. Даже если все эти участки исключить из расчетов, все равно под жилищную застройку остается пригодным колоссальный земельный ресурс суммарной площадью порядка 1,26 тыс. га. Причем мы не говорим о землях других функциональных зон, которые тоже могут изменить свое назначение в Генеральном плане города.
– Сколько же на этой территории можно построить жилья?
– Для выяснения этого мы провели детальные расчеты – были рассмотрены буквально все участки промзон, на которых можно построить жилье. Учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время в Петербурге. В соответствии с Правилами землепользования и застройки применялись коэффициенты использования территории, предусматривающие размещение социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. В расчетах использовались уже новые высотные регламенты застройки. Кроме того, учитывалось, что в общественно-деловых зонах часть территорий (примерно треть по сложившимся к настоящему времени тенденциям) будет занята объектами коммерческой недвижимости.
Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. м. При нынешнем годовом объеме ввода жилья в городе это земельный запас примерно на пять лет – при условии, если больше нигде ничего не строить.
Для оценки коммерческого потенциала редевелопмента «серого пояса» под жилищное строительство мы провели примерный подсчет того, сколько можно выручить средств от продажи жилья в той или иной промзоне. При подсчетах учитывались средние цены по районам, по конкретным локациям, цены в строящихся жилых комплексах. Учитывались рейтинги и престижность территорий, примыкающее окружение, транспортная доступность.
В ценах, актуальных для сегодняшнего рынка новостроек, потенциальный суммарный доход от продажи жилья, построенного в рамках редевелопмента «серого пояса», может составить около 1,6 трлн рублей (из них почти половину – 0,76 трлн – даст жилье эконом-класса).
Известный голландский архитектор-урбанист Рюрд Гитема считает, что Петербург – не должен быть только городом-музеем. По его мнению, он должен развиваться, за счет увеличения количества новых современных объектов комфортабельных для жизни и роста общественных пространств.
Партнер архитектурного бюро KCAP, известный эксперт-урбанист Рюрд Гитема, в рамках форума PROESTATE ,выступил с лекцией перед своими петербургскими коллегами. Специалист рассказал о том как сейчас растут города Голландии, своем опыте работы в России, своем видении градостроительного будущего у Петербурга.
Голландский опыт
Несколько десятилетий назад Голландия в урбанистики не блистала. Не задавала какой-то определенный тренд, так как была в значительной степени аграрной страной. За последние годы ситуация значительно переменилась. Благодаря новой архитектурной культуре Голландия стала совсем другой. Мы уже не боимся возводить что-то новое и нетипичное. При этом продолжаем хранить и наши основные традиции. Вода – стала еще большим нашим союзником. Стихию мы направили на работу в пользу себя.
Отмечу, что Амстердам начал строиться на болотистой почве, после возведения плотины на реке Амстель. Если бы не это сооружение, суперсовременное для своего века не появилось, возможно, не было бы столица государства. Это все к тому, что необходимо быть смелее в своих начинаниях.
Это исторический опыт укрощение стихии. Однако есть примеры и более свежие. Наше архитектурное бюро с конца 90-х годов занимается развитием района HafenCity в Гамбурге. Бывшая портовая и промышленная площадка 2 млн кв. м теперь превращается в новее урбанистическое пространство, которое пригодно как для проживания, так и для работы и отдыха. За счет данного проекта историческая часть города увеличилась на 40%. Где была необходимость воссоздать исторические объекты, мы это сделали. Также начали возводить и новые. В частности, начали строить филармонию, которая, на мой взгляд, будет одним из самых интересных современных зданий - объектов культуры в Европе. Так как территория достаточно низкая – мы ее увеличили вверх на 3,5 метра. Теперь наводнения району нестрашны, в любой сезон можно сесть на лавочку и смотреть на побережье.
Консерватизм по-русски
Россия достаточно консервативная страна. В большинстве городов, кроме Петербурга и Москвы, практически нет архитектурных традиций. Многие жилые здания, особенно советской эпохи, похожи друг на друга. Кроме того, в угоду экономии провисает качество многих новых домов. Иногда клиент хочет делать качественную постройку, но ограничен своими возможностями. Важно разработать качественную систему менеджмента, которая сейчас также хромает. Каких-то людей слишком много на объекте, а каких-то напротив нет
Если говорить непосредственно о градостроительстве, то в России имеет смысл использовать принцип «лего», когда из простых базовых элементов городской среды можно создать максимальное количество вариантов дальнейшего будущего.Что-то похожее мы попытались сделать в Перми, когда в 2009 году начали работать над разработкой генплана города. Нас пригласили в проект, в котором решалась судьба дальнейшая судьба крупного «миллионника». Мы подготовили объемный документ на 800 страниц.
Примечательно, что Пермь похожа на Люксембург. Город расположен на таких же холмах имеет похожий выход к реке. Основные тезисы нашего генплана – расширение внутреннего пространства города, в том числе за счет вынесения промышленных предприятий из центральных районов, а также изменение транспортных узлов для снижения количества пробок. Сделали мы и более привлекательным общественный транспорт. В частности, в трамвае внедрили Wi-Fi.
К сожалению, в 2012 году нас несколько отстранили от проекта. Официально считается, по требованию ФСБ, в которой пришли к выводу, что градостроительство – внутренняя тайна страны. Однако возможно ситуация с нами изменилась из-за прихода новых людей в руководство региона, перемены политического курса. Тем не менее, мы активно продолжаем работать в России. И видим здесь много наших партнеров.
Родственный Петербург
У Голландии и Петербурга общее ДНК. Ваш город формировался и продолжает формироваться по тем же принципам, что и Амстердам. И у вас и у нас много воды, с которой нужно работать. И у вас и у нас есть серый пояс. Однако сейчас он в Амстердаме активно трансформируется в общественные пространства, новые жилые площадки. Это должно происходить и в Петербурге. Резерв у вас есть. Петербург – не должен быть только городом-музеем. Он должен развиваться, за счет увеличения количества новых современных объектов комфортабельных для жизни и роста общественных пространств.
Принципиально важно, чтобы было единое понимание, как необходимо развиваться городу у властей, бизнеса, архитектурного сообщества. Для этого нужен хороший Генплан. Он доложен быть достаточно гибким, но с прописанными основными тезисами,в которых должны учитываться и социальные и адаптивные элементы.
Конечно же, город должен расширяться и по внешнему периметру. В первую очерендь за счет развития малоэтажного жилья. Наше архитектурное бюро в Петербурге работало над проектом ЖК «Янила Кантри». Мы создали максимально интересную инфраструктуру данного комплекса, комфортабельного проживания и отдыха. По сути, данный комплекс ничем не отличается от европейских кварталов. За счет таких проектов и должен разрастаться Петербург.
СПРАВКА
KCAP Architects&Planners - международное бюро, занимающееся архитектурным проектированием и городским планированием. Компанией разработаны и реализованы масштабные проекты в крупнейших городах мира: Амстердам, Гамбург, Цюрих, Лондон, Пекин. Начиная с 2008 года, КСАР ведет проектирование в России. Был разработан стратегический генплан Перми, проект трансформации бывших промышленных территорий в Москве и в Красноярске и т.д.