Чэнь Чжиган: Петербург нуждается в масштабной площадке для общения инвесторов
Инвестиционное сотрудничество России и Китая только набирает обороты. У него большие перспективы, но представителям власти стоит научиться эффектнее преподносить свои проекты инвесторам, уверен Председатель Китайского общества Санкт-Петербурга и Генеральный директор Российско-Китайского бизнес-парка господин Чэнь Чжиган.
Господин Чэнь, что привлекает инвесторов из Китая в Петербурге?
Все китайцы знают, что Россия – важная цепочка в стратегии развития «Один пояс – один путь», а Петербург – особое звено этой цепи. Он всегда был окном в Европу, благодаря портам и транспортным магистралям. Сегодня речь идет еще и об инвестициях в грузовой терминал в аэропорту Пулково. Петербург – это реальный транспортный узел, это связь с Прибалтикой и всей Европой, он стратегически важен по своему территориальному положению, у него очень хорошее местоположение, китайцы это знают и ценят.
Сейчас важно развивать и государственные инвестиционные инициативы, и частные. Но для того чтобы заинтересовать китайских инвесторов, важна правильная подача проектов.
В мае 2016 года Китайский деловой центр представил новый проект – Российско-Китайский бизнес парк. Расскажите подробнее о формате этой площадке и задачах, которые она решает.
Российско-Китайский бизнес-парк – это самая большая в России площадка, где смыкается российский и китайский средний и малый бизнес. Мы принимаем около 170 делегаций в год и выстраиваем коммуникацию не только представителей российского и китайского бизнеса, но и бизнеса с органами власти, продвигаем совместные проекты. Сегодня нас поддерживают Генеральное консульство КНР в Петербурге и различные городские комитеты: по внешним связям, по культуре, по инвестициям, по межнациональным отношениям. Наш центр (мы его называем «Китайский дом») развивает и налаживает связи в сфере культуры, искусства, образования, науки и туризма.
Город нуждается в масштабной площадке для общения инвесторов, представителей бизнеса обеих стран. Российско-Китайский бизнес-парк дает возможность, не покидая города, общаться с потенциальными инвесторами и партнерами. К нам приходит большое количество ресурсов, и нужно уметь их ловить. Российские предприниматели могут найти у нас выход на ресурсы высокого уровня.
Это так же применимо и к строительной сфере, она колоссальна и включает сотни различных профилей. Представьте себе, сегодня в Китае одна компания в год сдает 5 млн кв. метров жилья, это больше, чем ежегодный суммарный ввод жилья в Москве и Петербурге. Хорошее инвестиционное предложение плюс китайские технологии строительства в сумме могут дать конкурентоспособный проект.
Наша задача – создавать условия, чтобы потенциальные бизнес-партнеры быстрее находили друг друга, соединять ресурсы, организовывать сопровождение сделки и управление проектом.
Инвестиционное сотрудничество России и Китая только начинается, это направление еще шлифуется. Инвестиционный потенциал огромен, и совместных проектов может быть еще больше.
А есть ли факторы, которые сдерживают приток китайских инвестиций в Россию?
Есть разные факторы, со стороны и Китая, и России. В качестве примера можно привести строительство «Балтийской жемчужины», которое идет уже больше десяти лет. В Китае подобный объект был бы сдан за три года. Такое замедление связано в том числе с тем, что девелоперы изменили стратегию развития за счет отношения доллара с юанем. Поэтому было принято решение, отвечающее рыночным механизмам. Ввод новых очередей был сопряжен с темпами продаж уже введенных. Хотя построить можно было гораздо быстрее. Тем не менее, мы считаем «Балтийскую жемчужину» достаточно удачным проектом.
Инвестиции в строительное направление от китайских инвесторов идут комплексно, это несколько десятков направлений. Девелоперский проект подобного масштаба – это большой мастер-класс. Также отмечу важный нюанс: коммерческое предложение было хорошо составлено. В России есть хорошие объекты, но коммерческое предложение для инвесторов еще не очень умеют делать. Поэтому продвижение проектов получается не таким быстрым.
За счет чего в Китае строительство многофункциональных жилых комплексов происходит быстрее?
Конечно, это в первую очередь выгодные кредитные условия: кредитные деньги в Китае почти в три раза дешевле. Во-вторых, оборот средств быстрее, что в два раза увеличивает маржинальность проектов жилой недвижимости. Это возможно благодаря оперативным согласованиям документации в различных инстанциях. Именно это позволило Китаю за 20 лет выйти в мировые лидеры строительства.
В России инвестиции в этом направлении отбиваются медленно, и причин тут несколько, в том числе в согласованиях, занимающих слишком много времени. В строительстве можно заработать только за счет времени, но если в Китае деньги делают два круга, в России за этот же период они не завершат и одного круга. Это одно из противоречий, которые пока никак не преодолеть.
Второй чувствительный фактор, оказавший влияние на инвестиции в недвижимость и строительный рынок, – последствия кризиса 2008 года. Прибыли с тех пор стали меньше и еще не вернулись на докризисный уровень.
Отличается ли подход к жилой недвижимости в России и в Китае? Например, в России сейчас 99% жилья строят с участием дольщиков, но несколько месяцев назад девелопер из Китая ООО «Хуа Фун» представил проект малоэтажной застройки в Ленобласти, открыть продажи в котором планируют после того, как жилье будет достроено. Это типичная история для Китая?
В Китае когда-то тоже действовал аналог российского 214-ФЗ о долевом строительстве. Но теперь застройщики в Китае возводят жилье за счет собственных средств или на банковские кредиты, а для того, чтобы открыть продажи, надо закончить монолит и общестроительные работы.
Но в Китае за последние 20-30 лет накоплены огромные средства, земельные участки в дефиците. При этом, покупательная способность населения очень высока. В Пекине и Шанхае стоимость квадратного метра доходит до 100 тыс. юаней (в переводе на рубли это порядка 400-500 тыс. рублей за квадратный метр). Рынок очень большой.
В России законодатели тоже периодически выступают с инициативой выводить в продажу только готовые дома… Но строительному бизнесу согласиться на такие условия сложно.
Строить на банковский кредит под 14% и ждать три года, прежде чем открыть продажи, конечно, никому не выгодно. На самом деле, 214-ФЗ в свое время спас строительный рынок: он продвигал и поддерживал его развитие. Иначе людям было бы негде жить. Мошенников, которые собирают деньги и не строят дома, – абсолютное меньшинство. Но зато то большинство, кто строит и сдает дома с привлечением средств дольщиков, обеспечили людей жильем.
Зачастую, чтобы привлечь как можно больше дольщиков, девелоперы проектируют так называемые студии площадью 20 кв. метров. В Китае есть такой формат жилья?
Я не вижу ничего плохого в формате студий, это хороший вариант для начинающей молодой семьи. Плюс, это рыночный механизм: на студии есть спрос – и в России, и в Китае. Кроме того, в КНР развивается рынок строительства апартаментов и направление социального жилья. Каждый регион имеет квоты и обязан ежегодно возводить социальное жилье.
Что, на ваш взгляд, нужно сделать, чтобы инфраструктурные проекты в Петербурге привлекли внимание инвесторов из Китая?
Интерес китайского бизнеса к России высок. И чтобы его удовлетворить, на мой взгляд, при правительстве Санкт-Петербурга можно было бы создать специальную группу или комитет по работе с Китаем, при поддержке губернатора или профильного вице-губернатора. В ее составе могут быть как представители профильных комитетов, так и общественных организаций. Они должны правильно продвигать местные инвестиционные проекты. Важное условие: группа при правительстве, работающая с инвесторами, должна быть стабильной, независимо от смены власти.
Вот, например, аэроэкспресс, о котором говорят еще со времен Валентины Матвиенко. В любом городе мира такой проект является лакомым кусочком для инвесторов. Если хорошо проработать инвестиционный проект и грамотно его подать, он мог бы привлечь китайские инвестиции. Тем более, что специалисты из Китая давно доказали всему миру, как хорошо они умеют строить дороги, мосты и другие крупные объекты.
Другой пример – крупный распределительный центр с современными условиями хранения товаров или продуктов. Во-первых, это решит бы ту странную ситуацию, когда товары растамаживаются в Петербурге, потом везутся в Москву, и затем петербургским бизнесменам приходится ехать за оптовыми закупками в столицу. Во-вторых, большой распределительный центр для хранения продовольственных товаров позволит преодолеть проблему сезонного роста цен на овощи. Такой центр станет стратегическим объектом в плане поддержания продовольственной безопасности в Петербурге и Ленобласти.
Какие инвестиционные проекты будут реализованы в ближайшее время при поддержке Российско-Китайского бизнес-парка?
Сейчас мы обсуждаем масштабный инвестиционный проект – строительство крупного торгового-логистического парка на участке площадью 200 га в Петербурге. Обсуждение этой концепции продолжается уже год. Она проработана, готов предпроект, есть инвесторы. Ждем проект генплана: данный участок раньше предназначался под склады, но наша концепция расширяет параметры его использования. С изменением функционального назначения участка, на этой территории также можно будет возводить не только торговые площади, но и гостиницы, апартаменты.
Это будет совместный проект российских и китайских инвесторов, причем основные инвестиции пойдут с российской стороны. Мы занимаемся им очень упорно и надеемся, что он станет известным даже за пределами региона.
«Большой ресторан Цинь» на территории российско-китайского бизнес-парка в «Ленэкспо» – один из крупнейших ресторанных проектов, открытых в Петербурге в минувшем году, и самый крупный китайский ресторан Европы. Есть ли планы по открытию новых ресторанов в городе?
Я считаю, что спрос китайских туристов на национальную кухню в Петербурге полностью удовлетворяется имеющимися заведениями. Но есть еще не полностью закрытая ниша – это китайская кухня для местных жителей. Мы намерены развивать это направление совместно с российскими инвесторами: они лучше знают местный рынок и местного потребителя, а мы будем ставить китайскую кухню и гарантировать ее качество.
При этом, нужно понимать, что «Большой ресторан Цинь», занимающий площадь 6 тысяч кв. метров, всегда будет отличаться от других китайских ресторанов в Петербурге. Это очень масштабный проект, сердце Российско-Китайского бизнес-парка, большой культурный центр, ресторан-театр, концертный зал «Шелковый путь», площадка для зрелищных спортивных мероприятий – бокса, боев без правил, соревнований по восточным единоборствам. Но это не коммерческий проект в традиционном смысле. Мы открыли его, чтобы развивать российско-китайские отношения и за стенами бизнес-парка. Сам парк – это мозговой центр, где рождаются идеи о том, как развивать отношения между нашими странами в Петербурге и Ленобласти.
Несколько лет назад правительством Китая была провозглашена международная экономическая концепция «Один пояс – один путь». Как деятельность Российско-Китайского бизнес-парка сопрягается с этой стратегией?
Этой весной мы создали Русско-Китайскую ассоциацию «Один пояс – один путь» и сразу получили высокую поддержку со стороны РАН РФ и советника президента Сергея Глазьева. В Пекине прошел форум в середине мая, и уже спустя две недели (очень быстрая реакция) на нашей площадке Сергей Глазьев открыл на нашей площадке Евразийскую научно-технологическую конференцию «Сопряжение Большого Евразийского партнерства и инициативы «Один пояс – один путь»: энерго-экологические стратегии, программы, проекты». В результате появились конкретные предложения: например, создать Евразийский агропарк с участием Китая, России, Киргизии и Белоруссии. Этот проект хорошо укладывается в идею восстановления Великого Шелкового пути.
Справка
Господин Чэнь Чжиган, глава Китайского общества в Петербурге, гражданин России, живущий на берегах Невы уже почти 25 лет. Он построил здесь несколько крупных ресторанов, а два года назад запустил в «Ленэкспо» большой проект – Китайский деловой центр. Год назад там же, на Васильевском острове, заработал Российско-Китайский бизнес-парк, центром которого является самое большое в Европе заведение с китайской кухней – «Большой ресторан Цинь». В мае 2017 года г-н Чэнь также открыл Русско-Китайскую ассоциацию по исследованию и развитию стратегии «Один пояс – один путь».
1 июля в России – профессиональный праздник реставраторов. Председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга (КГИОП) Сергей Макаров в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал о текущей работе по восстановлению памятников и об особенностях программы льготной аренды для инвесторов, восстанавливающих объекты культурного наследия, которая должна заработать уже в следующем году.
– Сергей Владимирович, какие нарушения в содержании и использовании памятников чаще всего встречаются в ходе проверок на объектах? Были ли в последнее время вопиющие случаи?
– В ходе наших проверок выявляются как незначительные, на первый взгляд, нарушения (к примеру, ненадлежащее содержание фасада здания), так и существенные – длительное, иногда умышленное бездействие собственников, приводящее к физической утрате памятника, не говоря уже о его намеренном уничтожении. Характерным примером такого бездействия является ситуация с домом Шауба на Лахтинском проспекте. КГИОП неоднократно проводил проверки, собственник привлекался Приморским районным судом к административной ответственности, вместе с тем дом фактически разваливается на глазах. КГИОП уже направил заявление о преступлении по ст. 243.1 УК РФ.
Одна из причин бездействия собственников – незначительные суммы назначаемых судами штрафов. Хотя есть и положительные примеры: буквально на днях Василеостровским районным судом на собственника особняка Э. Э. Бремме на 12-й линии В. О. наложен штраф за ненадлежащее содержание объекта, в размере 1,5 млн рублей.
Довольно частым видом нарушений является производство самовольных работ: перепланировка жилых и нежилых помещений, установка вывесок, кондиционеров, воздуховодов и т. п. Нередко выявляются факты отклонения от ранее согласованной проектной документации.
Причем некоторые самовольные работы выполняются вроде как из благих побуждений: зачастую управляющие организации многоквартирных жилых домов-памятников самовольно проводят противоаварийные работы, хотя для таких домов законом установлен упрощенный порядок получения разрешений и избежать нарушений довольно просто.
– Как продвигается работа над Реестром объектов деревянного зодчества? Сколько таких объектов под охраной (по состоянию на 1 июня текущего года)? Какие конкурсы планируется провести в этом году?
– Реестр создан Комитетом два года назад. В Петербурге более 250 памятников деревянного зодчества, из них 40 объектов культурного наследия федерального значения и 165 – регионального, остальные имеют статус выявленных. Сейчас в программе КГИОП уникальный, один из немногих оставшихся в центре города объектов деревянного зодчества – бывшая дача купца Громова в Лопухинском саду. Реставрация интересная, сложная, дорогая, и мы надеемся, что в результате получится хороший социальный объект для района. По нашей информации, администрация планирует разместить там подростковый клуб с любительским театром. Тогда памятник сохранил бы частицу исторической функции: крупный меценат Василий Федулович Громов был меломаном, и на его даче устраивались музыкальные праздники.
– Программа льготной аренды для инвесторов, восстанавливающих ОКН, должна заработать уже в следующем году. В предварительный перечень зданий, предоставляемых в аренду за рубль, вошло несколько десятков объектов. По каким критериям объекты включались в перечень?
– В предварительный, первоочередной перечень, который формирует КГИОП совместно с Комитетом имущественных отношений Петербурга и районными администрациями, на сегодняшний день вошло около трех десятков объектов.
В программу аренды за 1 рубль могут быть включены объекты культурного наследия федерального или регионального значения, являющиеся собственностью Петербурга и находящиеся в неудовлетворительном состоянии, в соответствии с критериями, которые установлены Постановлением Правительства РФ №646 от 29.06.2015 г. К ним, в частности, относятся утрата инженерных коммуникаций, горизонтальные и вертикальные сквозные трещины в стенах, нарушение покрытия или отсутствие кровли, деформация перекрытий.
– Программа будет скопирована с московской абсолютно без изменений или какие-то исключения, обусловленные спецификой города, предполагаются?
– Действительно, изучив практику регионов, мы пришли к тому, что в Петербурге наиболее применима практика Москвы. Сейчас все тайны не раскрою, мы продолжаем работу над законодательной базой совместно с КИО и Юридическим комитетом Петербурга, чтобы сделать программу максимально простой и удобной, работающей. Есть надежда, что в этом году Закон будет принят городским Заксобранием и программа будет запущена в 2018 году.
– Как программа льготной аренды будет коррелировать с другими городскими программами поддержки инвесторов (программа по созданию отелей в ОКН на условиях концессии, программа создания креативных кластеров в ОКН и т. п.)?
– Коррелировать с другими программами она будет совершенно спокойно. Если есть инвестор, готовый вложить средства в разрушающийся памятник и приспособить его под отель либо кластер, – отлично, после выполнения обязательств он получит арендную ставку в размере рубль за метр. Так что эта программа будет отлично дополнять те, которые в городе уже реализуются.
– В марте упоминалось о запуске пилотного проекта по консервации аварийных исторических зданий. На какой стадии реализации он находится?
– Пока программа сдачи в аренду за рубль будет проходить «обкатку», мы рассчитываем выставлять на аукцион 3-5 объектов в год. Потом, надеюсь, она приобретет более массовый характер. В Москве, например, аналогичная программа запущена в 2012 году, и к настоящему моменту реализовано 19 объектов. Много это или мало? Как посмотреть.
Важно, чтобы памятники, которые уже длительное время находятся в аварийном и даже руинированном состоянии, «дожили» до своего инвестора. КГИОП с районными администрациями прорабатывает вопросы финансирования и механизмы консервации таких объектов. Во многие из них не ограничен доступ посторонних лиц, в любой момент может случиться пожар, отсутствует кровля, прямо из стен растут деревья…
Так, в первую очередь требуется консервация дома Степанова на улице Константина Заслонова, павильона Царский вокзал в Пушкине, служебной постройки усадьбы Орловых-Денисовых в Коломягах, здания Ушаковских бань «Гигант» в Кировском районе, дома князя Вяземского на Каменноостровском проспекте.
– В текущем году КГИОП предстоит освоить 2,5 млрд рублей на реставрацию 51 объекта. Приближается конец II квартала, уже можно сделать прогноз о проценте освоения этой суммы?
– С начала года по государственному заказу объявлено 128 процедур закупок, что составляет 97,9% бюджета. К настоящему времени подведены итоги по 109 конкурсам.
В июле будут разыграны конкурсы по объектам, которые добавились в программу после корректировки бюджета и за счет средств экономии: реставрация интерьеров Домовой церкви Кухонного каре Гатчинского дворца, разработка проектной документации на реставрацию комплекса зданий Еленинской женской раковой больницы им. Елисеевых на Политехнической ул., 32.
– Восстановление каких памятников будет завершено в ближайшее время?
– Большинство объектов нашей программы – переходящие с прошлого года. Завершаем Дубовую столовую Юсуповского дворца на Мойке, начинаем реставрацию фасадов, Зала Антонио Виги, Кабинета, Музыкальной гостиной и Гостиной в стиле Генриха II. Этот объект в нашей программе уже много лет, уже сделаны Мавританская гостиная, Белоколонный зал.
Приступаем к реставрации личных покоев (помещений бывшей гардеробной) на первом этаже дома А. А. Половцова на Большой Морской, 52.
Продолжим работу по Аничкову дворцу и Кабинету Его Императорского Величества: в программе этого года – парадная лестница, дворовые фасады, северный садовый павильон со скульптурами воинов. Заходим в интерьеры Смольного собора и начинаем разработку проекта реставрации церкви Святых Захария и Елизаветы Смольного монастыря.
После завершения реставрации купола, крыши и фасадов римско-католического храма Святой Екатерины на Невском проспекте, 32-34, в этом году на аттик вернутся копии скульптур евангелистов.
Не уходим из Буддийского храма на Приморском проспекте (в этом году начинаем реставрацию Молельного зала) и из Молитвенного дома омовения на Преображенском еврейском кладбище, где также начинаем работу в интерьере.
– Вы неоднократно упоминали о том, что объем работ по выявленным ОКН значителен и на то, чтобы провести экспертизу и присвоить статус каждому объекту, потребуется минимум 20 лет. С чем это связано?
– Связано это с тем, что на каждый выявленный объект нужно заказать, выполнить и рассмотреть государственную историко-культурную экспертизу с целью определения целесообразности включения его в реестр в качестве памятника. Для справки: в Петербурге в настоящий момент 2952 объекта имеют статус выявленных.
Стоимость каждой экспертизы – от 300 до 500 тыс. рублей, некоторые выполняются на частные средства, но в основном это бремя бюджета. В прошлом году мы поставили рекорд и рассмотрели 143 экспертизы.
150 экспертиз в год – это в нынешних условиях наш предел. В специалистах дефицита нет, но эксперт – не машина. Чтобы качественно выполнить экспертизу, он должен поработать в архивах, изучить объект в натуре, произвести фотофиксацию.
Процесс сможет ускориться, только если в федеральном законодательстве будут предусмотрены какие-то более простые процедуры для принятия решения о включении объекта в реестр.
В 2012 и 2013 годах КГИОП рассматривал не более 15 экспертиз в год. Так на принятие решений по всем выявленным объектам понадобилось бы 200 лет. А так – всего 20. По-моему, неплохой результат.