Блейк Андерсон-Бунтз: «Апарт-отели помогут решить рынку структурную проблему»
Об основных факторах, формирующих политику гостиничного бизнеса в Петербурге, и перспективах развития сегмента апарт-отелей «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор УК Hospitality Management Блейк Андерсон-Бунтз.
– Недавно на радио «Медиаметрикс» Вы запустили новый проект – цикл передач Hotel FM by Blake. Темой первой встречи стало влияние Кубка Конфедераций и т. наз. «китайского феномена» на загрузку петербургских отелей (итоги беседы были опубликованы на портале «АСН-инфо»: https://asninfo.ru/articles/875-peterburgskiye-otelyery-pereotsenili-vysokiy-sezon-no-nedootsenili-kitayskikh-turistov). Вы выступали ведущим программы, и мнением больше делились Ваши коллеги. А на Ваш взгляд, какие факторы сегодня формируют политику гостиничного бизнеса в Петербурге?
– Все, что сегодня принято называть «китайским феноменом», на самом деле включает гораздо большую географию: это в целом возросший в последнее время туристический поток из стран Азии – Ирана, Тайваня, Гонконга, Китая и др. Это новые страны на туристическом рынке Петербурга. И «китайцами» мы их будем называть весьма условно.
Надо отметить, что этот поток многослоен в экономическом плане. Есть довольно многочисленная группа, рассчитывающая на бюджетное размещение. Это, в основном, региональные «китайцы», которые могут позволить себе путешествие заграницу пару раз в год. Есть группа, которую по запросам размещения можно соотнести с требованиями средних европейцев. Среди общего «китайского» потока можно выявить и группу продвинутых путешественников, чьи требования достаточно высоки. Для управляющего гостиницей размещение последних двух групп не представляет особой сложности, а с первой нужно работать осторожнее, чтобы не прослыть «гостиницей для китайцев». Я считаю, что разделение по национальному признаку ни в коем случае не допустимо. Нельзя быть гостиницей только для европейцев, всегда хорош баланс и международность. Но сегодня это сложная управленческая задача для петербургских отелей, поскольку поток туристов из Европы и США сильно сократился, а из стран Азии – существенно возрос.
– Что было бы с рынком отелей, если бы он не подпитывался «китайским» потоком?
– Все было бы очень печально. Буду предельно честным в своей оценке: они активизировались очень вовремя. Если говорить в целом о позиционировании Петербурга на мировом гостиничном рынке, то здесь очень высокий уровень размещения, соответствующий рейтингу «четыре звезды плюс». Держать такой уровень очень непросто в «низкие» сезоны, ведь время теплой погоды в Петербурге довольно непродолжительно. Поэтому стратегическая маркетинговая задача для Петербурга – найти драйверы, которые позволят обеспечить туристический интерес круглый год. Сейчас же мы видим кассовый, а можно сказать, и «классовый» разрыв: слишком высокий уровень гостиничной инфраструктуры и весьма скромный ценник в продолжительный «низкий» сезон. Могу сказать, что пятизвездочных гостиниц в Петербурге хватает с избытком, как и отелей уровня «четыре звезды», последний сегмент активно развивался в последнее время. Вместе с тем я вижу развитие еще одного тренда – большие старые советские гостиницы проходят реновацию и поднимают свой статус до четырехзвездочных. Серьезный дефицит наблюдается в сегменте «три звезды». И при этом сейчас очень трудно найти перспективный участок или подходящий объект для развития проектов такого уровня.
– Есть ли все-таки перспективы у этого сегмента?
– Да, и я их связываю с развитием апарт-отелей. Еще сравнительно недавно я не считал это направление интересным. Но за последние пару лет ситуация изменилась, и я вижу в таких проектах большие перспективы. Это будет решением фундаментальной структурной проблемы гостиничного рынка Петербурга, они закроют потребности массового туризма. Крупные апарт-отели, расположенные недалеко от станций метро, практически все попадают под уровень «три звезды». Апартаменты постепенно перестают быть экзотикой и становятся сформировавшимся сегментом рынка недвижимости. Инвесторы рассчитывают на хорошую доходность, а это значит, что пора перейти от традиционной долгосрочной аренды в апарт-отелях к посуточной. Управление такими объектами потребует грамотного управления – я бы сказал, масштабного производственного решения, ведь их размеры вполне сопоставимы с крупными гостиницами.
– А сам город готов к массовому приему туристов?
– Возможности городской инфраструктуры ограничены. Администрация Петербурга должна принимать решения в этом направлении, если заинтересована в повышении доходов от туризма. Например, для привлечения массового туриста в «низкий» сезон целесообразно развивать лоукостеры. Здесь много стратегических задач. Я думаю, с решением инфраструктурных проблем Петербург может достигнуть планки в 15 млн туристов. Потенциал для роста невероятный.
– Качество управления апарт-отелями будет сопоставимо с уровнем гостиниц?
– Если говорить о компаниях, которые формируют свой собственный бренд (таких как Pioneer или NAI Becar), то их опыт очень интересен. К апартаментам без бренда начинают проявлять внимание крупные западные гостиничные сети. Это пока единичные случаи, но они уже есть – например, апарт-отель Staybridge Suites на Московском проспекте. Перелом на рынке произойдет, когда появятся крупные апарт-отели на брендовом управлении. УК Hospitality Management также ведет переговоры в этом направлении.
Управление таким объектом недвижимости, как апарт-отель, – вещь непростая. Нужно правильно выстроить внутреннюю логистику таких объектов, наполнить их инфраструктурно. Учитывая, что ряд юнитов используется для собственного проживания, предстоит решить много управленческих задач. Мы развиваем консалтинговое направление, к нам обращаются девелоперы для разработки концепции еще на этапе проектирования, но есть уже и близкие к завершению строительства объекты, появившиеся на волне развития и не прошедшие консалтинг. Тут ключевой вопрос – какая часть объекта будет отдана под инвестиционно-управленческую деятельность.
Замечу, что апарт-отель как бюджетный вид размещения – довольно специфический продукт и редко где встречается. Пожалуй, только в США. Я думаю, что у российских девелоперов есть шанс создать уникальный вид, который не присутствует на международном гостиничном рынке.
– А как Вы оцениваете городские программы по развитию отрасли?
– Любые попытки помочь развитию того или иного сегмента недвижимости можно только приветствовать. В основном, помогать нужно в решении административно-процедурных вопросов, навести порядок в юридической терминологии.
Немаловажный аспект – подготовка земельного участка или реконструируемого здания для развития гостиничного проекта. Проведение необходимых исследований, обеспечение объекта необходимыми энергетическими мощностями. Очень сложно пройти инвестору весь этот путь от начала до конца и нигде ничего не нарушить.
Облегчить инвестору доступ к банковским кредитам – еще одна задача. К сожалению, незавершенный объект строительства не может являться объектом залога для банка, вместе с тем такая возможность реально бы облегчила финансирование инвестиционных проектов.
И самое главное, что должна обеспечить городская администрация, – продвижение туристического бренда Петербурга на мировом рынке. Пока город и бизнес не научатся объединять свои ресурсы для достижения этой цели, Петербург не сможет достигнуть значительных успехов в развитии своего туристического потенциала. К примеру, даже такая небольшая страна, как Норвегия, ежегодно тратит колоссальные средства на рекламу своего туристического бренда.
Что касается списка объектов, которые городские власти предложили инвесторам для реализации гостиничных проектов, только единицы из них представляют интерес, и то при условии снятия существующих ограничений.
– Какие услуги УК Hospitality Management предлагает инвесторам?
– Мы предлагаем управление гостиничными объектами и их эффективное продвижение, при этом не навязывая какой-то определенный бренд. Мы помогаем инвестору, собственнику сформировать свой уникальный продукт. Наш идеальный клиент – это тот, кто по каким-то причинам не попадает под условия бренда, но хочет с ним успешно конкурировать. Услуги УК Hospitality Management определяют полный цикл работы предприятия – от поиска объекта и создания концепции, технического сопровождения проектов, до формирования управляющей команды и продвижения объекта, включая собственно управленческую деятельность. К нам часто обращаются собственники, которые желают продать свои объекты. Мы помогаем им сформировать продукт. В свое время мы помогли значительно улучшить доходность отеля «Андерсон» на улице Чапыгина. За пять месяцев мы подняли выручку на 30%, сократили расходы, существенно увеличили загрузку, и через год отель был успешно продан. Кроме того, у нас достаточно гибкий подход к условиям заключаемого с заказчиком договора. Так, если срок договора управления с иностранной компанией в среднем составляет 15 лет, а с российской – 8-12 лет, мы можем заключить договор и на год. И успешные примеры такой работы у нас есть.
Министр строительства и архитектуры Республики Коми Валерий Кучерин рассказал «Строительному Еженедельнику» о спаде на рынке недвижимости региона на рубеже 2014-2015 годов, новых промышленных площадках и привлечении частных инвестиций в инженерную подготовку земли.
– Планируете ли ввести в эксплуатацию какие-то крупные проекты в 2015 году?
– На основании адресной инвестиционной программы региона на 2015 год предусмотрено продолжение реализации нескольких крупных инвестиционных проектов. Прежде всего это санаторный комплекс в селе Серёгово Княжпогостского района – работы по строительству основных объектов планируется завершить уже в IV квартале 2015 года. Также в этом году планируем ввести плавательный бассейн по Петразаводской ул. в Сыктывкаре. Из начатых в 2015 году коммерческих проектов, связанных с жилищным строительством, можно выделить такие, как «Югыд Чой» («Светлая горка»), «Серебряный ручей» и жилой комплекс «Орбита». Они буду реализованы в ближайшие годы, начиная с 2017-го.
– Каковы темпы жилищного строительства в республике? Сколько планируете сдать по итогам 2015 года?
– Власти республики свою задачу в стройке видят так: по возможности увеличивать объемы жилья эконом-класса как путем бюджетного строительства, так и путем создания необходимых для стройки инфраструктурных проектов. В том числе способствуя развитию промышленности стройматериалов. Могу сказать, что республике удалось преодолеть спад жилищного строительства, который был зафиксирован в 2012 году, когда в регионе было введено всего 87,6 тыс. кв. м жилья. Уже в 2013 году было введено 144 тыс. кв. м, а в 2014 году мы ввели 155,5 тыс. «квадратов». При этом, несмотря на непростую экономическую ситуацию, мы прогнозируем, что рост объемов жилищного строительства продолжится. В 2015 году мы намерены ввести в эксплуатацию 180 тыс. кв. м жилья, и уже сейчас очевидно, что регион эти метры введет. На 2016 год перед стройкомплексом республики стоит важная задача перешагнуть рубеж в 200 тыс. кв. м. Мы полагаем, что и эта цель вполне достижима.
– Как вел себя рынок жилья на протяжении года? Наблюдался ли спад спроса?
– Опять-таки в связи с непростой экономической ситуацией и, как следствие, снижением покупательной способности населения компании-застройщики на территории республики заявляют о снижении спроса на недвижимость, в первую очередь на вторичное жилье, в связи с отсутствием доступного кредитования. В I квартале 2015 года количество вновь заключенных договоров долевого участия в строительстве жилья снизилось примерно на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
– А что с ценами?
– По итогам IV квартала 2014 года средняя цена «квадрата» составила 60,9 тыс. рублей. Этот показатель остается достаточно высоким для жителей региона. Если взять цены по всему СЗФО, то Коми уступает лишь Петербургу и Ленобласти. В то же время, по данным Комистата, в I квартале 2015 года по сравнению с IV кварталом 2014 года индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья снизились в среднем на 3,5%. И по нашим оценкам, предпосылки для роста цен отсутствуют.
– Каков объем ипотечного рынка региона?
– По итогам 2014 года населению выдано более 8 тыс. ипотечных кредитов и было зарегистрировано 3374 договора долевого участия. В этом году ситуация менее радужная. В январе-марте 2015 года населению республики выдано 1075 жилищных кредитов на сумму 1,55 млрд рублей. По сравнению с уровнем января-марта 2014 года количество выданных жилищных и ипотечных кредитов снизилось на 35%, объемы кредитования жилищных и ипотечных кредитов – на 41%. По данным Центробанка, среди регионов СЗФО по итогам трех месяцев 2015 года по количеству и объему выданных населению жилищных и ипотечных кредитов мы занимаем пятое место – после Петербурга, Ленинградской, Архангельской и Вологодской областей. Средний размер кредита составил около 1,4 млн рублей.
– Как обстоит дело с промышленностью стройматериалов? Можно ли ждать открытия новых предприятий?
– Прежде всего, хотел бы отметить, что большинство предприятий Республики Коми, занимающихся выпуском основных строительных материалов, по итогам 2014 года увеличили выпуск продукции, за исключением предприятия в Воркуте, выпускающего цемент. Что касается проектов на перспективу, то сейчас рассматривается концепция создания и функционирования индустриального парка «Човью». Предполагается, что здесь будет работать комбинат крупнопанельного домостроения, завод железобетонных изделий, завод по выпуску керамзита, лесоперерабатывающий и деревообрабатывающий комплексы и т. д. В стадии доработки находится проект создания технопарка в пос. Краснозатонский города Сыктывкар.
– Какую долю занимают в стройке импортные стройматериалы и техника? Есть ли потенциал для импортозамещения?
– Так сложилось, что в промышленно-гражданском строительстве Республики Коми зарубежная продукция фактически не используется. Для строительства применяются строительные материалы, выпускаемые на территории республики, – это кирпич, пиломатериалы, раствор, бетон, металл, железобетонные изделия и т. д., при производстве которых используется преимущественно местное сырье или поставляющееся из соседних регионов. Исключение составляют некоторые виды инженерного оборудования и отделочных материалов, большая часть из которых имеет аналоги, выпускаемые предприятиями на территории Российской Федерации. А вот импортная техника и оснастка все еще занимают значительную долю на стройплощадках региона.
– Как ведут себя цены на стройматериалы в регионе?
– По нашим данным, стоимость основных строительных материалов выросла в пределах уровня инфляции, что касается спроса на стройматериалы, то в настоящее время выпуск продукции в полной мере подкреплен большим объемом строительства в регионе. Перепроизводства не будет.
– В феврале все регионы утвердили так называемые антикризисные планы. Какие меры поддержки девелоперов могут предложить власти республики?
– Действительно, в республике был разработан отдельный план первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики и социальной стабильности на 2015-2017 годы. Согласно данному плану, за Министерством архитектуры и строительства закреплена обязанность разработки механизмов привлечения частных инвестиций для развития инженерной инфраструктуры в целях жилищного строительства. В настоящее время в качестве основного рассматривается механизм использования концессионной схемы для привлечения инвестиций в создание инженерной инфраструктуры земельных участков на территории республики. Данный механизм заключения концессионных соглашений может включать возможность осуществления платежей концедента, то есть муниципалов, в отношении всего перечня объектов концессионного соглашения. Для региона можно выделить следующие существенные преимущества заключения договора концессии. Во-первых, это возможность привлечения внебюджетных средств для строительства, реконструкции и эксплуатации инженерных инфраструктурных объектов в условиях дефицита бюджета. Во-вторых, это использование управленческого опыта, технологий и профессиональных компетенций частного партнера для реализации инвестиционных проектов. Кроме того, мы можем говорить о полноценном разделении с частным партнером всех рисков при комплексном развитии объектов инженерии. От частных инвесторов ждем участия в инвестпроектах по созданию сетей, то есть речь идет о строительстве и последующем управлении объектом. Ну и наконец, мы можем говорить об улучшении инвестиционного климата в регионе и привлечении частных капиталов в развитие инфраструктуры и ЖКХ.