Контролировать и достроить
В преддверии Дня строителя вице-губернатор Петербурга Игорь Албин в интервью рассказал о том, какие меры принимает правительство Петербурга, чтобы решить проблему обманутых дольщиков.
– Игорь Николаевич, насколько масштабна проблема обманутых дольщиков в Петербурге? Какие первоочередные меры принимаются со стороны правительства города для разрешения этого вопроса?
– Всего на контроле у правительства Петербурга 26 проблемных жилищных объектов, в городе насчитывается около 7 тыс. так называемых обманутых дольщиков, причем 4,5 тыс. из них – это дольщики ГК «Город». Цифра огромная, поэтому именно на объектах этой компании в настоящее время мы прорабатываем три вещи: организационную модель, финансирование и сам механизм завершения строительства. Он станет базовым для достройки всех проблемных объектов долевого строительства Петербурга.
В чем его суть? Мы подключили к работе государственное унитарное предприятие. Для ускорения процесса реорганизовано ранее существовавшее в подведомственности органов власти ГУП «Ленторгпрогресс». К нему перешли функции заказчика-застройщика. Техническим заказчиком по достраиваемым объектам будет выступать ГБУ «Управление строительными проектами» при Комитете по строительству. Уже 10 июля ГУП подписало договоры доверительного управления с шестью застройщиками ГК «Город» и получило права на завершение строительства объектов. Более того, ГУП уже начало привлекать подрядные организации для выполнения строительно-монтажных работ. В частности, 12 июля на стройплощадку участка 6А ЖК «Ленинский парк» вышли строители ЗАО «Проммонолит».
Предполагаем, что объекты с высокой степенью строительной готовности мы закроем в тепловом контуре до наступления холодов, а в зимний период будем вести уже отделочные работы. Комитет по строительству, ГУП «Ленторгпрогресс» и рабочая группа аппарата вице-губернатора будут формировать графики производства работ по каждому из объектов долевого строительства, в течение месяца понимание по компаниям-партнерам с выходом на объекты должно быть обеспечено для половины таких объектов.
Подчеркну, сейчас основная задача – отработать и запустить модель достройки проблемных объектов. Мы проходим самый сложный период – организационный. Но что очень ценно, сегодня есть диалог между обманутыми дольщиками и региональными властями. И есть жесткое поручение губернатора Петербурга – по каждому проблемному объекту долевого строительства навести порядок. Мы это поручение губернатора выполним. Параллельно с ГК «Город» началась проработка вопросов, связанных с достройкой еще одного проблемного объекта – ЖК «Кристалл Полюстрово» компании «Импульс».
– Какой объем средств потребуется на достройку проблемных объектов ГК «Город»?
– Совместно с ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ» и ГУП «Управление строительными проектами» были определены укрупненные затраты по двум участкам ЖК «Ленинский парк». Для объекта 6А совместно с паркингом цена достройки составляет 883 млн рублей. Для объекта 7А плюс паркинг – 1363 млрд рублей. По каждому объекту ГК «Город» будет проведено такое же обследование на предмет понимания остаточной стоимости достройки. Сметы по всем недостроям будут идентичны сметам бюджетных строек. Мы ориентируем потенциальных подрядчиков на минимальные нормы прибыли на таких стройплощадках. При этом отдельные проектные решения придется пересмотреть, например по парковкам.
– Какая финансовая модель достройки объектов сегодня рассматривается правительством Петербурга? Какие механизмы поддержки строительных компаний, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, может предложить город?
– Рассматриваем три источника финансирования: деньги от новых продаж, приобретение жилья для участников городских жилищных программ и предоставление подрядчику земли в обмен на достройку проблемного объекта. То есть мы говорим застройщику: ты берешь на себя достройку, гарантируешь ввод объекта в эксплуатацию, а за это получаешь земельный участок для реализации своих будущих проектов. Мы готовы оказать содействие в получении комфортных условий по привлечению кредитных ресурсов тем компаниям, которые идут на достройку проблемных объектов.
– А какие меры предпринимает правительство Петербурга, чтобы предотвратить появление обманутых дольщиков в дальнейшем?
– На особом контроле держим имущественные и иные права и регистрацию таких прав в подразделениях Федеральной регистрационной службы. Это раз. А во-вторых, Комитет по строительству ведет постоянный мониторинг положения дел на каждом отдельном объекте долевого жилищного строительства.
– Когда будут утверждены новые Региональные нормы градостроительного проектирования (РНГП)? Работа над их корректировкой-разработкой идет довольно долго. Была информация, что уже даже предложение строителей приняли во внимание, но так и не понятно, что в настоящее время происходит с этим документом.
– Планирование будущих районов комплексной застройки – это принципиально важный вопрос, который мы сейчас решаем совместно с законодателями. Особое внимание уделяем четырем проблемам. Первая – соотношение жилой застройки с зонами зеленых насаждений и общественным пространством, вторая проблема – транспортная доступность районов комплексной застройки, третья – парковочное пространство, и четвертая проблема – социальное обременение. Если строим жилье, должны появиться дорога, школа, больница, поликлиника и т. д. В текущем году с участием экспертов и законодателей будем принимать новые нормы градостроительного проектирования, которые будут учитывать все: парковочные пространства, уличную городскую сеть, зоны зеленых насаждений, школы, больницы, детские сады. Сегодня и эксперты, и органы власти работают над методологией. Осенью будем публично обсуждать подходы и нормативы. Задача девелопера – извлечь из земельного участка максимальную прибыль, задача города – сформировать комфортную среду для жителей. Баланс этих интересов нам предстоит найти через нормативы градостроительного проектирования.
– На недавнем объезде Красносельского района Петербурга Вы сказали, что к разработке и согласованию проектов планировки территорий (ППТ) следует в обязательном порядке привлекать администрации районов города. Для чего это нужно?
– Любая территория, и об этом нам говорит губернатор Георгий Сергеевич Полтавченко, должна развиваться комплексно. В процедуре согласования ППТ (а это ключевой документ по планировке будущих кварталов) в настоящее время районные администрации не участвуют. Я думаю, что это неправильно. Кому как не главам районов, которые досконально знают все особенности своих территорий, принимать непосредственное участие в согласовании планировки территории, потому что потом именно на их баланс переходят построенные дороги, социальные объекты и т. д. Я буду готовить предложения на имя губернатора Петербурга по регламентным процедурам согласования проектов планировки территории, чтобы вовлечь в этот процесс районные администрации.
– Вы также говорили об изменении принципов подготовки проектно-сметной документации объектов госзаказа.
– Нам необходимо совершенствовать проектно-сметное дело, но речь не идет о революции, скорее о наведении порядка в подготовке проектной документации, что в конечном счете должно привести к повышению качества будущих проектов и сокращению затрат. В частности, готовится нормативный акт, который позволит передавать все проекты повторного применения, типовые проекты, а также специальные технические условия бесплатно в казну Петербурга и делать их общедоступными для всех проектных и подрядных организаций, работающих с бюджетным заказом. Этим мы сократим сроки, а также стоимость проектов. Вопрос будет только в инженерной привязке проекта к данной конкретной местности.
Параллельно с этим делаем открытый банк данных инженерных изысканий и создаем технологические карты. Самое главное, что в эту работу будут вовлечены все службы заказчика – различные ГУПы (Водоканал, Ленсвет и др.), комитеты городской администрации и, как я уже сказал, администрации городских районов. Я считаю, что таким образом мы можем сократить сроки согласований и уменьшить стоимость строительства. А самое главное – повысить качество работ и усилить контроль за качеством материалов.
В составе проектно-сметной документации, которую мы финансируем из региональной казны, появятся три новых раздела. Первый – технико-экономическое обоснование, то есть техническое обоснование инженерных решений. Второй раздел – эксплуатация, чтобы иметь представление, сколько стоит содержание и текущий ремонт введенного объекта. Третий раздел будет посвящен повышению энергоэффективности, а также инновационным технологиям, материалам, оборудованию. Мы часто говорим об инновациях, но чтобы применять новые материалы, оборудование, технологии, их необходимо закладывать на стадии технического задания на проектирование объекта. Участие в этой работе сегодня принимают сразу несколько комитетов Смольного: Комитет по строительству, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению, Комитет по благоустройству, Жилищный комитет и др.
Особо подчеркну, что все эти усовершенствования ни в коем случае не должны привести к увеличению сроков проектно-изыскательских работ и каким-то административным барьерам. Наоборот, губернатор ставит перед нами задачу сокращать сроки, уменьшать затраты и – самое главное – привлекать инвестиции в отрасль строительства, то есть делать эту сферу комфортной для ведения бизнеса.
– Власти города неоднократно заявляли, что платная парковка в центре Петербурга заработает в августе, при этом дата переносилась неоднократно. Наших читателей волнует вопрос: когда все-таки парковка начнет действовать?
– У нас контрольная дата ввода парковки в рамках плана мероприятий – 20 августа. В этот день запуск и состоится, это я вам обещаю. А параллельно мы готовим вторую платную парковочную зону для транспортной разгрузки центральной части города, разрабатываем техзадание на конкурс. Я считаю, важно объединить два проекта – создание транспортного обхода центра Петербурга и организацию платной парковочной зоны. Потому что парковки генерируют доход, делают проект интересным для инвестора, а взамен город может получить капиталоемкий транспортный обход центра, бесплатный для проезда. Интерес к проекту уже проявили несколько компаний.
– Какие приоритеты вы видите в сфере развития транспортной инфраструктуры?
– Прежде всего – повышение эффективности бюджетных расходов и капиталовложений в целом за счет комплексного планирования (в горизонте трехлетнего бюджетного цикла) проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ и совершенствования проектно-сметного дела. Еще один шаг к эффективности капиталовложений – система контроля качества используемых в отрасли материалов и качества самих работ, причем лаборатория контроля должна быть независимой от органов власти. Принципиально важно разработать транспортную модель развития Санкт-Петербурга и объединенную схему территориального планирования Санкт-Петербурга и прилегающих районов Ленинградской области по вопросам транспортного обеспечения – конкурс на разработчика транспортной модели уже объявлен. Необходимо в условиях бюджетно-финансовых ограничений обеспечить концентрацию средств на пусковых объектах, имеющих принципиальное социально-экономическое и транспортное значение для города.
Кстати:
Игорь Албин подверг острой критике работу ряда дорожных подрядных организаций, занимающихся в этом году ремонтом дорог Петербурга. Разнос был устроен после отчета муниципального Центра комплексного благоустройства, согласно которому из 51 проверенного дорожного объекта на 27 были выявлены нарушения. Отклонения от стандартов касались качества применяемых материалов, водостойкости асфальта, также были зафиксированы значительные перепады высот и обнаружен строительный мусор на участке. Нарушителями стали компании «СК Гермес», «Севзапдор», «НиК», «Буер», «Синтез», «АБЗ-Дорстрой», «Лендорстрой-2».
«Нам бракоделы не нужны. Губернатор будет спрашивать с меня и с вас, а со всех нас – обычные жители. Дорожным строителям даю 10 дней на устранение всех выявленных нарушений. Если за этот срок ситуация не изменится, то, скорее всего, контракты будут расторгнуты. Также будет включена судебная машина для возращения аванса. Компании-нарушители будут внесены в реестр недобросовестных поставщиков», – подчеркнул Игорь Албин.
Накануне Съезда строителей Санкт-Петербурга генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР Александр Вахмистров рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о ситуации в строительной отрасли города и самых ожидаемых законопроектах следующего года.
– В этом году валовый региональный продукт города показал некоторое снижение по направлению «строительство». Является ли это симптомом стагнации стройкомплекса или это временное явление?
– Статистика – вещь объективная. В этом году действительно наблюдался спад объемов капиталовложений и ВРП в строительной отрасли. В первую очередь это связано с бюджетными стройками: мы знаем, идет недовыполнение адресной инвестиционной программы, освоение бюджетных средств Комитетом по строительству колеблется на уровне 50%. По сути, город не успевает построить бюджетные объекты на сумму порядка 20-25 млрд рублей. Объем ввода офисных и торговых площадей снизился. Они продолжают строиться, но крупных объектов в ближайшее время, насколько мне известно, не будет. Правда, коммерческих площадей в городе сейчас довольно много. Практически прекратились крупные капиталовложения в гостиничное хозяйство. Нет достаточного притока средств на реализацию ключевых инфраструктурных проектов – строительство ЗСД и трассы Москва – Санкт-Петербург. При этом в жилищном строительстве ситуация совершенно иная. В этом сегменте все развивается очень активно, но самые крупные стройки сейчас ведутся на границе города и области, например Кудрово, Мурино или Горелово. А это жилье, на словах считающееся городским, попадает в статистику ВРП Ленинградской области.
Если говорить о прогнозах, то никаких предпосылок для сокращения объемов строительства жилья я не вижу. Вместе с тем хочется надеяться, что в следующем году комитеты администрации города будут более активно работать с точки зрения освоения бюджетных средств, что будет восстановлен приток федеральных средств на реализацию крупных инфраструктурных проектов и город сумеет восстановить объем ВРП и капиталовложений.
– Были ли в 2013 году какие-либо законодательные нововведения, которые повлияли на работу строительного комплекса города?
– Особенных законодательных новшеств я не могу отметить. Но надеюсь, что до конца года хотя бы в первом чтении будут приняты региональные нормы градостроительного проектирования для Санкт-Петербурга. Это четвертый документ, которого не хватает для полной легитимности градостроительных процессов в городе. В этих нормах есть спорные моменты, но они не должны оттягивать принятие этого ключевого для города документа. Кроме того, строители ожидают, что в 2014 году будут внесены изменения в закон № 820-7 «О зонах охраны…». Это будет очень важным шагом для нормализации работы в зонах регулируемой застройки, потому что сейчас многие территории города представляют собой «белые пятна», на которых юридически практически невозможно ничего строить. Хотелось бы, чтобы в 2014 году были внесены изменения в Генплан и ПЗЗ.
– Сейчас идет активное обсуждение стратегии развития города до 2030 года. В частности, власти предполагают разбить город на зоны, развивая их как экономически самостоятельные единицы. Насколько это решение окажется эффективным?
– Цели у стратегии поставлены правильно. Что же касается механизмов их достижения – разделение на кластеры и зоны – я в этом целесообразности не вижу. Во-первых, у нас есть закон о территориальном устройстве города, в соответствии с которым Петербург разделен на 18 административных районов. Помимо этого, в этих районах насчитывается 111 муниципальных образований. Дополнительное зонирование так или иначе будет пересекать районные или муниципальные границы и, как следствие, будет вносить сумбур в существующее территориальное устройство.
Безусловно, городу нужно стратегическое планирование и вектор развития. Но ведь мы прекрасно знаем, в чем сильны. У нас есть автокластеры на севере и юге города, активно развивается судостроительная промышленность, энергетика, появляются современные заводы. По моему мнению, развиваться нужно не по территориальному принципу, а по отраслевому – поддерживать те области промышленности и хозяйства, в которых город действительно нуждается.
– Город уже не первый год пытается найти решение вопроса обеспечения социальной инфраструктурой жилых объектов. Как оцениваете текущие инициативы городских властей в этом вопросе?
– Бизнес готов строить эти объекты за свой счет, но нам нужна соответствующая законодательная база, четкие правила, понятные всем участникам рынка. А для этого нужна самая малость – в 214-ФЗ вписать одну запятую и несколько слов и дополнить поправками в Налоговый кодекс. Это позволит застройщикам легитимно строить социальные объекты. Вместо этого у нас появляются не очень понятные строителям инициативы. Город должен тщательно проработать всю процедуру и закрепить ее законодательно или нормативно. Для строительных компаний, большая часть которых являются акционерными обществами, важно, чтобы затраты, связанные со строительством социальных объектов, можно было относить к себестоимости.
– На сегодняшний день Петербург не входит в число лидеров российского рейтинга по удобству ведения бизнеса. Вы работаете в разных регионах. Где проще и быстрее выходить на стройплощадку?
– Не могу сказать, что в России есть регионы, где все в этом отношении благополучно. При этом в плане доступа к земле, по нашему опыту, самый передовой регион – это Екатеринбург. Все сделано очень четко – есть генплан, есть ПЗЗ, и город чуть ли не раз в неделю выставляет на аукцион земельные участки. С точки зрения согласования градостроительной документации на первое место я бы поставил Москву. Они уже пережили время внутриадминистративных сомнений, выработали четкие критерии. Путь согласования там длинный, но понятный. По подходу к строительству социальных объектов лидером, на мой взгляд, является Ленинградская область. У них есть очень удачная схема в виде набора соглашений, в соответствии с которыми 70% с уплаченных застройщиком налогов поступает в виде субсидий в муниципалитет на выкуп социальных объектов по окончании строительства. Причем этот принцип власти региона не только заявили, но и реально воплощают – многие девелоперы уже подписали подобное соглашение.
– Почему Петербург не попал в ваш личный рейтинг?
– В Петербурге довольно много вопросов остаются пока нерешенными. РНГП у города нет, поправок в Генплан нет, каких-либо подвижек в деле борьбы с административными барьерами не видно. Да и политика по социальным объектам невнятна – своими инициативами администрация только запутывает застройщиков. По моему мнению, Петербургу нужно внимательно изучить опыт работы в градостроительной сфере других регионов и взять для себя самые лучшие моменты.
– Сейчас в правительстве РФ идет дискуссия по поводу введения обязательного страхования жилья. Готов ли строительный рынок и рынок страхования к таким изменениям?
– Рынок не готов. И не потому что строители не хотят этим заниматься. Мы уже с апреля начинали обращаться в банки и страховые компании с просьбой дать условиях такого страхования. Пока ни одного конкретного предложения не получили. До 1 января осталось совсем немного, но до сих пор страховые и банки не могут сформулировать ни перечень документов, ни условия. В результате регистрация продаж жилья может затормозиться – федеральная норма будет требовать того, что еще никак не оформлено и не регламентировано. Думаю, сроки внедрения этого нормативного акта целесообразно сдвинуть как минимум на полгода.
– Насколько может повысить цену «квадрата» введение обязательного страхования?
– Значительного влияния эта норма на ценообразование не окажет. Есть разные оценки. Минимальный рост может составить примерно 0,8%. Некоторые страховые компании говорили о 5%. Но для точного прогноза им нужно понимать объем рынка, объем страхового пула и сопутствующие риски. Пока нет нормативных документов, страховщику очень сложно определить, кто строит страхуемый объект – опытный девелопер со стабильным финансовым положением или застройщик-новичок без проектов в портфеле. В такой ситуации ничего невозможно застраховать. Надо, чтобы все это было доработано, и тогда сделки со страхованием договора долевого участия станут таким же простым, понятным механизмом, как, скажем, договор ОСАГО или полисы ОМС.