Ксения Кононевская: «Застройка земель ИЖС многоквартирными домами ведет к коммунальному коллапсу»
Ксения Кононевская, заместитель председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о перспективах развития малоэтажной застройки в городе, а также о борьбе, которую развернул Смольный против незаконного строительства многоквартирных домов на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
– Какие перспективы у малоэтажной застройки в Петербурге? Много ли земли есть в городе для такого строительства?
– У Петербурга есть перспективы для развития такого направления, особенно в таких районах, как Пушкинский, Приморский, Выборгский, Московский, Колпинский. В этих локациях действительно есть свободные территории, на которых по Генеральному плану Петербурга до 2025 года предусмотрено развитие малоэтажной застройки, то есть строительство объектов не выше четырех этажей с мансардами. Мы проводили небольшой анализ по районам. Например, в Пушкинском районе 72% территорий, предназначенных для малоэтажной застройки, свободно от строений. Но надо понимать, что, по большому счету, эти земли – частная собственность, так называемый портфель девелопера. В основном это территории бывших сельхозпредприятий, которые приватизировались.
– Какое количество свободных участков находится в каждом из названных вами районов?
– Согласно Генплану, в Пушкинском районе свободных территорий в зоне малоэтажного строительства 1200 га, в Приморском районе – 317 га, в Московском – 196 га, в Выборгском – 126 га, в Петродворцовом – 148 га. Как я уже сказала, эти территории на 90% принадлежат частным собственникам, которые пока не вовлекли эти земли в оборот. Понудить собственника начать развивать данную территорию практически невозможно.
– Возникают ли проблемы с оборотом данных земель?
– Если собственник исправно платит налоги, а земля стоит не вовлеченной в оборот, то убытки несет только владелец. Проблема с этими землями в том, что они расположены на окраинах, а инженерная подготовка там отсутствует. Согласно адресно-инвестиционной программе Петербурга, создание инженерной подготовки за счет бюджета происходит только для тех участков, где идет социальное городское строительство, а не реализуется частный проект. Поэтому большинство территорий в том же Пушкинском районе не вовлечено в оборот из-за того, что их инженерная подготовка равна нулю – там нет никаких сетей.
– Со своей стороны, город может делать преференции застройщикам, которые будут развивать малоэтажное строительство на отдаленных территориях, например в части развития инженерии, транспортной инфраструктуры?
– Если город получает выгоду от крупного инвестиционного проекта, то он готов участвовать в его реализации. Ведь построить квартал жилья недостаточно – нужны школы, детские сады, поликлиники, пожарные части, дороги. Например, при реализации проекта малоэтажной застройки в Шушарах администрация оказывает финансовое содействие по перекладке газопровода крупного давления. При этом от инвестора мы получаем соцобъекты, которые интересны городу. Каждый проект в отдельности определяется инвестиционными условиями. Прописать какую-то законодательную единую преференцию в принципе сейчас невозможно.
Если смотреть с точки зрения выгоды всего строительства, инвестиционной привлекательности этих территорий, то для бюджетного социального строительства развивать эти территории невыгодно, потому что эти зоны позволяют получить очень ограниченное количество квадратных метров полезной площади зданий с квадратного метра земли. При этом инженерная подготовка участка будет стоить миллионы, если не миллиарды. Если смотреть на эти зоны с точки зрения инвестора, который, как правило, строит на таких территориях малоэтажную застройку повышенного класса комфортности, то у застройщиков есть возможность окупить свои затраты, в том числе на инженерную подготовку. Сегмент малоэтажной застройки ждет развитие, так как в Петербурге совершенно точно есть контингент покупателей, которые заинтересованы в покупке именно такого рода жилья.
– Какие перспективы у ИЖС на территории Петербурга?
– Для этого вида строительства ресурсы Петербурга почти исчерпаны. В соответствии с Генеральным планом города, зона ИЖС также находится в районах с уже сложившейся малоэтажной застройкой. И если там и встречаются свободные пятна, то в основном это участки незначительной площади. Среди районов, где есть такие территории, можно отметить Курортный район, Приморский, Выборгский, Московский, Красногвардейский, Невский, Колпинский.
– Смольный ведет активную борьбу с многоквартирными домами, которые незаконно построены или строятся на землях ИЖС. Но пока не было ни одного даже показательного сноса. Разработан ли сегодня механизм борьбы с такими недобросовестными собственниками земли?
– Вообще борьбу с многоквартирными домами на землях ИЖС мы совместно со Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и администрациями районов Петербурга ведем с 2011 года. У нас создан список из 227 спорных объектов в разной стадии готовности. Они уже признаны многоквартирными домами, построенными на землях ИЖС. В большинстве своем у них уже есть обманутые покупатели.
Надо понимать, что незаконная постройка на земле для ИЖС – это не просто здание, которое испортило вид. Существующие в зоне индивидуальной жилищной застройки коммуникации физически не готовы для эксплуатации многоквартирного дома. К такому уровню потребления не расположены ни трансформаторные подстанции, ни системы водоснабжения и канализации и т. д. А перекладывать сети ни один из застройщиков за свой счет не хочет. Все это ведет к коммунальному коллапсу. Жители, которые даже умудрились через суд как-то признать свои права на квартиры и которые уже въехали в них, живут как в XIX веке – со свечой и ведром.
Но снос – это крайнее решение. В большинстве случаев принимаются попытки легализации этого объекта, в первую очередь если он отвечает требованиям безопасности для жителей и есть возможность подключить его к инженерным коммуникациям. Если в таком объекте уже зарегистрированы права собственности на квартиры, то никто не собирается людей выселять на улицу. Но если речь идет о том, что этот объект опасен для жизни этих же людей, то у нас не остается выбора.
В настоящее время в суде рассматривается 38 дел о сносе многоквартирных домов в зоне ИЖС. Уже есть положительное решение о сносе таких объектов по трем адресам: Старо-Паново, Земская ул., 28; Володарский, ул. Бабанова, 6; Володарский, Республиканская ул., 1.
– Эти дома в итоге будут снесены?
– Согласно федеральному законодательству снос незаконной постройки может осуществляться только на основании решения суда Службой судебных приставов, которая получает предписания и ждет федерального финансирования на то, чтобы осуществить снос. Но ликвидация объекта капитального строительства – это миллионы рублей. Это дорого, даже если не заниматься предварительным выселением жителей. Если в Москве судебным приставам нашли денег на показательный снос, то в Петербурге таких денег нет.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга вместе со Службой госстройнадзора, КУГИ, со Службой судебных приставов сейчас разрабатывают порядок осуществления сноса с последующим взиманием в судебном порядке затрат города у собственников земельного участка. Мы будем стараться, чтобы заработал механизм, когда город сможет освободить земельный участок от объекта незаконного строительства, а затем потребовать у собственника земли компенсировать эти средства.
– Что делать с жителями того дома, который будет разрушен?
– К сожалению, никто из застройщиков, возводящих незаконные объекты на землях ИЖС, не строит по № 214-ФЗ. Поэтому, безусловно, жители страдают. Но они могут в судебном порядке потребовать возврат своих денежных средств у того собственника или застройщика, который им это жилье продал.
Артур Тринога, генеральный директор ГУП «ТЭК СПб», в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказал о реформировании теплоэнергетической системы Петербурга и возможности акционирования предприятия.
– По поручению правительства Петербурга ГУП «ТЭК СПб» приступило к разработке схемы теплоснабжения города на перспективу до 2027 года. В чем особенность этого документа?
– Действительно, ГУП «ТЭК СПб» разработает схему теплоснабжения Санкт-Петербурга до 2017 года с перспективой до 2027 года. Надо сказать, что появление этого теплоэнергетического «генплана» продиктовано федеральным законодательством. Однако именно ГУП «ТЭК СПб» явился инициатором разработки данного документа, поскольку он имеет исключительную важность для развития всей отрасли, а также смежных индустрий, таких как строительство. Комитет по энергетике и инженерному обеспечению поддержал предложение нашего предприятия.
Действующая в настоящий момент отраслевая схема теплоснабжения Петербурга была разработана и утверждена в 2007 году. До этого городская теплоэнергетика фактически не имела четкого плана – последний документ был разработан в 1986 году.
Естественно, за 20 лет Санкт-Петербург серьезно вырос. Увеличилось количество энергетических источников, тепловых сетей. Сейчас перед городской энергетикой стоят новые задачи. Важно не столько возвести новые объекты, сколько модернизировать и оптимизировать имеющиеся. Мы должны двигаться по пути повышения энергоэффективности отрасли.
Добавлю, что в настоящий момент на разработку новой схемы теплоснабжения Санкт-Петербурга объявлен запрос предложений. Надеемся, что мы сможем завершить разработку и представить схему общественности на публичных слушаниях уже в декабре 2014 года.
– В рамках разработки схемы теплоснабжения должна быть определена единая теплоснабжающая организация (ЕТО). ГУП «ТЭК СПб» претендует на этот статус?
– Единая теплоснабжающая организация, согласно законодательству, определяется в схеме теплоснабжения федеральным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления на основании критериев и в порядке, который установлен правилами организации теплоснабжения. Эти правила утверждены правительством РФ.
Основные критерии – это владение на праве собственности тепловыми сетями, к которым подключены источники тепловой энергии с наибольшей совокупной мощностью, и наличие собственной или привлеченной службы по обслуживанию потребителей. В настоящий момент в Санкт-Петербурге существует несколько крупных теплоэнергетических компаний отвечающих данным критериям, каждая из которых имеет свои особенности. В связи с этим при разработке схемы теплоснабжения будут детально проанализированны три различных подхода к созданию ЕТО.
У нашей организации также есть положительный опыт по внедрению мероприятий по повышению энергоэффективности. На сегодняшний день предприятие разработало программу более рационального использования энергоресурсов города. Наше предложение сводится к тому, чтобы максимально использовать работающие на территории города источники комбинированной выработки тепла и электроэнергии. Тогда горожане смогут получать более дешевую и качественную тепловую энергию, а теплоэнергетики смогут снизить совокупные затраты, закрыв устаревшие и малоэффективные котельные.
На ЕТО возлагается значительная доля ответственности за благополучие потребителей, проживающих на ее территории обслуживания. Организация должна обеспечивать качественное и бесперебойное теплоснабжение каждого без исключения абонента.
Мы действительно полагаем, что ГУП «ТЭК СПб» должен получить статус единой теплоснабжающей организации, так как в этой роли должна выступать структура, сосредоточенная на доставке тепла абонентам, сетевая компания.
– Какие средства были выделены по адресной программе предприятия на 2013 год, какая часть из них освоена, и какие объекты были реконструированы?
– Общий объем средств, предусмотренных инвестиционной программой предприятия в 2013 году на реконструкцию и развитие объектов теплоснабжения города, составляет более 5,5 млрд рублей. Еще почти 0,5 млрд рублей предприятием было заложено на текущие и капитальные ремонты тепловых сетей, центральных тепловых пунктов и котельных.
Помимо собственных средств ГУП «ТЭК СПб» существенный вклад в реконструкцию и развитие теплоэнергетической инфраструктуры вносит город. Так, адресной инвестиционной программой Санкт-Петербурга на 2013 год более 6,5 млрд рублей было выделено на городские объекты теплоснабжения, находящиеся либо планируемые к передаче в хозяйственное ведение ГУП «ТЭК СПб».
Эти средства позволили компании в 2013 году запланировать и выполнить реконструкцию около 170 км тепловых сетей. Отмечу, что в этом году был завершен крупный проект по перекладке сетей в городе Колпино. В совокупности энергетическая компания поменяла в этом пригородном районе более 30 км тепловых сетей, которые отслужили свой срок.
– Объем реконструкции теплосетевого хозяйства напрямую зависит от тарифа на тепло. Скажется ли на инвестиционных планах ГУП «ТЭК СПб» предполагаемая заморозка тарифов?
– Изменения в области тарифного регулирования происходят по всей стране, и Петербург не исключение. Они связаны прежде всего с введением новых правил ценообразования в теплоэнергетике, установленных Постановлением Правительства РФ № 1075 и принятыми в связи с ним нормативными актами.
Нам известно о возможном ограничении роста тарифов до 6%, которое сейчас активно обсуждается на уровне федеральной законодательной и исполнительной власти. Со своей стороны, мы относимся с пониманием к данному предложению и считаем, что оно должно стать стимулом для повышения производительности труда и операционной эффективности регулируемых организаций, в том числе и ГУП «ТЭК СПб».
Мы активно работаем над корпоративным развитием предприятия, ищем пути повышения инвестиционной привлекательности. Иными словами, мы бы хотели привлекать к развитию предприятия инвесторов, а не вытаскивать средства из карманов потребителей.
– Получается, что именно для этого сейчас предприятие оценивает возможность акционирования?
– Да, в том числе и для этого. Акционерное общество – более гибкая структура, чем ГУП, более понятна на рынке капитала. Поэтому мы хотим проанализировать, сможем ли мы с помощью перехода в форму АО повысить эффективность и привлекательность нашего бизнеса.
Но и у ГУП есть свои безусловные преимущества. Поэтому мы не хотим спешить с решением. В настоящий момент по поручению Комитета по энергетике и инженерному обеспечению ГУП «ТЭК СПб» приступает к проведению исследования, которое покажет целесообразность акционирования как модели корпоративного развития. Предполагается, что концепция ответит на главный вопрос: в какой форме предприятию работать – в качестве государственного унитарного предприятия или же в качестве акционерного общества?
Подрядчик должен будет разработать финансовую модель развития предприятия, которая покажет тарифные, бюджетные, налоговые последствия планируемых преобразований. Оценить возможность компании в будущем по выходу на IPO.
Добавлю, что вопрос акционирования ГУП «ТЭК СПб» обсуждался в течение последних 10 лет. Последние исследования по данной теме были выполнены в 2005-2007 годах. Эти работы также будут приняты во внимание. А разрабатываемая концепция станет консолидирующей для всех идей и проектов, подготовленных ГУП «ТЭК СПб» ранее.