Павел Созинов: долевке отмерили пять лет
Регионы подают диаметрально противоположные сигналы: где-то строители и власти встревожены невозможностью реализовать 294-ФЗ из-за отсутствия страхования застройщиков и банковских поручительств, где-то бодро рапортуют о первых зарегистрированных договорах долевого участия. Масло в огонь подливают и заявления Минстроя, что через пять лет на смену долевке придут новые механизмы жилищного строительства с участием банковского сектора. Обо всех этих проблемах «Строительный еженедельник» побеседовал с заместителем Координатора НОСТРОЙ по СЗФО Павлом Созиновым.
- С 1 января 2014 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ, которые ввели новые способы обеспечения исполнения обязательств застройщика. Застройщики получили право выбирать – страхование гражданской ответственности или поручительство банка. Как реализуется закон на практике?
- Центробанк составил список страховых компаний, которые будут страховать ответственность застройщиков перед дольщиками, и банков, которые теоретически смогут выступать поручителями. Всего список включает в себя более 300 банков-поручителей и около 30 страховых компаний. По оценкам Росреестра, за последние три месяца только в 26 субъектах РФ зафиксированы случаи подачи документов на регистрацию по новым требованиям. Причем в основном это – договоры страхования: сотрудничать с застройщиками согласились 25 страховых организаций и только несколько банков. Но есть субъекты РФ, где просто невозможно заключить ни договоры страхования, ни договоры поручительства, поскольку страховые компании либо не идут навстречу, либо не соответствуют требованиям, установленным законом.
- Давайте еще раз разберемся с банковским поручительством. В чем плюсы и минусы этой схемы?
- Этот вид страхования пока не очень распространен: новый закон предусматривает ответственность банка за строительство не только на стадии котлована, но далее вплоть до двух лет после сдачи. При этом сумма ответственности не ограничивается стоимостью квадратного метра готового жилья. Эти условия делают выдачу поручительств невыгодной для банков. Банки, в свою очередь, выставляют высокие заградительные тарифы и просто отказывают застройщикам. При этом требования к банкам очень высокие: время работы не менее 5 лет, уставный капитал — от 200 млн. рублей, размер собственного капитала — от 1 млрд. руб. Этим требованиям соответствуют только треть банков в России.
Когда говорят о недостатках схемы, обычно отмечают высокий залог - от 30% рыночной стоимости объекта, годовую ставку в 1-2 % от суммы поручительства, длительный процесс оформления документов. Затраты по среднему проекту – десятки миллионов рублей.
Банковское сообщество считает, что нормы о поручительстве банков противоречат Гражданскому кодексу РФ. В частности, неверно определены стороны договора поручительства. Даже если банк выплатит дольщикам за застройщика стоимость квартир, он вряд ли сможет взыскать выплаченную сумму. Кредитное учреждение фактически становится заложником отношений между застройщиком и дольщиком, которые оно не может контролировать. Чтобы ответственность банка не разрасталась до бесконечности, следует ограничить размер обязательств поручителя в случае внесения изменений в договор долевого участия.
Кроме того, необходимо внедрить механизм проверки соответствия банка установленным законом требованиям и исключить возможность выдачи «серых» поручительств.
- Как альтернативу поручительству чаще всего власти предлагают систему ОВС. Этот механизм достаточно активно продвигается в СМИ. Как вы к нему относитесь?
- Фактически ОВС начало работу в самом начале года и на данный момент уже открыто семь представительств. Менеджмент общества заявляет об открытии в самое ближайшее время еще 22. Сегодня в его составе 122 члена, а объем застрахованных рисков оценивается приблизительно в 3 млрд руб. В планах на 2014 г. – увеличение количества членов до 200. Стоит отметить, что, не смотря на впечатляющие темпы роста, эта цифра невелика: только в Петербурге около 100 активных застройщиков. Во многом это связано с высоким вступительным взносом - 500 000 руб. - и солидарной ответственностью. Так, если у ОВС при наступлении страхового случая не хватит собственных средств, все члены должны будут пропорционально своему участию покрыть убытки организации.
Учредители ОВС стоят перед выбором – продолжить массовый прием членов или пойти по пути «элитного клуба». Пока явно преобладают сторонники второго пути, отсюда и заградительные условия приема и членства, которые отпугивают региональных застройщиков. В то же время отсутствие более демократичных вариантов членства сводит на нет усилия авторов идеи ОВС в ее нынешнем виде.
Внутри одного ОВС расслоение на застройщиков на касты выглядит некорректно. Поэтому, если ОВС останется «обществом избранных», то возникает естественная необходимость ввести более массовые ОВС второго и третьего уровня - высокорисковые, но с большими процентными ставками по страховкам. Но в этом случае массовый сектор ОВС снимет и все финансовые сливки, на долю же «сильнейших» останется наименее обеспеченная фондированием страховая организация. На этом фоне заявления ОВС о планах заключения договора о перестраховании с СК АИЖК смотрятся не столько маркетинговым ходом, сколько явным ощущением недостаточности внутренних резервов. Пока же для застройщиков законодательно закреплена единая ОВС с монопольными правами.
- Последним вариантом остается страхование через страховые компании.
- Сегодня интернет пестрит подобными предложениями. Страхование выдается за самый оптимальный вариант: для расчета тарифа не требуется вступительный взнос, как в ОВС, а выбирать можно любого страховщика, который имеет лицензию на данный вид страхования. И хотя таких компаний не так много, количество посредников зашкаливает.
Декларируемые преимущества: отсутствие залога, единая ставка на протяжении всего периода страхования – от 0,2 - 0,3 %. В качестве бонуса - оплата услуг по факту заключения сторонами ДДУ. Сжатые сроки - оформление договора страхования за 2 дня.
Обеспокоенные депутаты предлагают ужесточить правила, предъявляемые к страховым компаниям, осуществляющим страхование застройщиков. Согласно законопроекту, у страховщика должно быть не менее 1 млрд руб. собственных средств (на сегодня минимальный порог - 400 млн руб.), а уставный капитал должен достигать 240 млн руб. (а не 120 млн руб., как сейчас). Требования иметь лицензию и пятилетний опыт работы на страховом рынке сохраняются.
Росреестр старается не отставать. Для борьбы с «левыми» страховками было принято решение об обязательном информировании Росреестра о заключенных договорах и выданных поручительствах со стороны банков и страховщиков. Однако это решение также требует внесения поправок в 214-ФЗ. Кроме того, обсуждается вопрос о проверке Росреестром соответствия банков и страховых компаний требованиям 214-ФЗ.
По оценкам самих страховщиков, объем обязательств долевого строительства значительно превышает емкость страхового рынка. И перенести эти риски в полном объеме на страховщиков без механизма перестрахования достаточно сложно. Кроме того, страховым компаниям и банкам вообще трудно оценить риски застройщиков.
Необходимо разработать унифицированные правила страхования, а также создать систему перестрахования с участием государства. В банковском сегменте необходимо предусмотреть создание специализированных строительных банков, андеррайтинг в которых будет выстраиваться на профессиональной основе.
-Какие проблемы долевки Вы бы выделили сегодня?
-Несмотря на популяризацию 214-ФЗ, надзорные органы до сих пор уповают на отсутствие законодательно закрепленных форм для сдачи ежеквартальной отчетности застройщиков в электронном виде и отсутствие оперативности проведения контрольных мероприятий. Также следует обратить внимание на нормативы финансовой устойчивости, по которым оцениваются застройщики. Формально перенесенные из финансового сектора требования явно не втискиваются в оценочные категории строительного рынка. До сих пор остается не отрегулированной деятельность ЖСК, которые на сегодняшний день являются скорее не кооперативами, а суррогатной формой застройщика для ухода от требований 214-ФЗ. В некоторых регионах надзорные органы стараются не вмешиваться в работу ЖСК, т.к. прямого указания для этого у них нет. Нет требований и к величине уставного капитала застройщиков – многомиллионные обороты до сих пор находятся в руках компаний с минимальным уставным капиталом.
Отдельно стоит отметить тенденцию самого последнего времени – существенный рост доли апарт-отелей, которые являясь юридически коммерческой недвижимостью, используются, тем не менее, как жилые помещения. В то же время их проектирование ведется без учета более жестких норм, предназначенных под жилищное строительство. На такие помещения требования 214-ФЗ не распространяются.
- Последние инициативы Минстроя повлекли за собой серьезный шлейф обсуждений и в большинстве своем негативных. Как вы к этому относитесь?
- Инициативы Минстроя в последнее время принято воспринимать в штыки, хотя, на мой взгляд, предлагаемый механизм использования номинальных счетов в действительности требует серьезного обсуждения. Отпугивающее строителей условие банковского контроля за целевым использованием средств уравновешивается исключением расходов застройщиков на страхование ответственности или предоставление банковской гарантии. Очевидно, что Минстрой рассматривает это предложение как дополнительный или даже альтернативный способ обеспечения исполнения обязательств застройщиком.
Поправки в 214-ФЗ, в которых описывается этот механизм, касаются привлечения застройщиками денежных средств. Их предлагается размещать в банках на номинальных счетах. Изменения опираются на 379-ФЗ от 21 декабря 2013 г., который предложил специальный вид номинального счета. Отличительной его особенностью стала, помимо прочего, обязанность банка контролировать использование владельцем счета (в нашем случае застройщиком) денежных средств в интересах бенефициаров (в долевом строительстве - покупателей квартир). Естественно, здесь возникает вопрос о профессиональной компетентности банка в строительстве, об алгоритме взаимодействия с застройщиками и о цене такого контроля. По некоторым оценкам, речь идет о 0,5-1 % от суммы договора, а в качестве возможного дополнительного бонуса – о льготном кредитовании как девелопера, так и покупателей.
- Наиболее критикуемым стало заявление Минстроя о возможности перехода с 1 января 2015 года от долевого строительства к финансированию через кредитные организации. Как можно прокомментировать это предложение?
- Надо отметить, что подобные заявления об отказе от долевки далеко не первые, и к ним можно было бы уже и привыкнуть, если бы сам механизм проектного финансирования предполагал возможности только запретительного исхода.
В Министерстве считают, что финансирование жилищных проектов за счет дольщиков должно полностью замениться проектным финансированием с участием банков. При этом сумма задатка от будущего владельца квартиры не должна превышать 10% ее стоимости. До ввода дома в эксплуатацию запрещается полная или частичная оплата покупаемого жилья. Здесь хотелось бы уточнить у авторов законопроекта: почему задаток составляет именно 10%, а не 15-20-30%? Ведь чем больше задаток, тем существеннее ответственность покупателя, а риски здесь могут быть защищены целевыми счетами. И более того, почему инвестор не может финансировать строительство посредством тех же номинальных счетов, перечисляя средства поэтапно на основании плана финансирования работ и отчетности о ходе строительства.
Пока же введены только нормы, ущемляющие одну из сторон. Если дом будет построен, но дольщик, по каким-то причинам, откажется доплачивать оставшуюся часть денег, то задаток останется у застройщика. Если же застройщик, в свою очередь, не выполнит свои обязательства, то он будет обязан вернуть задаток в двойном размере.
Цена проектного финансирования в духе Минстроя – дорогое удовольствие и возрастает пропорционально кредитной ставке.
Следует отметить, что проектное финансирование не должно быть альтернативой коммерческому долевому строительству. Наиболее интересным предложением остается возможность использования этой схемы для строительства жилья эконом-класса для льготных категорий граждан. В этом случае можно говорить о госгарантиях участникам проекта, активном госконтроле за ходом строительства, поэтапном финасировании и привлечении средств населения и инвесторов. Тогда интерес банков будет более ощутим. Пока же, несмотря на внятность схемы, подобных венчурных проектов реализовано не было.
О формировании цивилизованного рынка услуг по управлению инвестиционно-строительными проектами и возможных путях реализации этой задачи рассказывает президент Ассоциации профессиональных управляющих инвестиционно-строительными проектами (АПУИСП) – руководитель рабочей группы ассоциации по подготовке кадров Г. В. Киркин.
- Геннадий Владимирович, какие изменения в деятельности ассоциации произошли в последнее время?
- Прежде всего, изменилась наша стратегия, поскольку изначально ассоциация создавалась с целью преобразования ее в саморегулируемую организацию, поэтому сюда входили компании, оказывающие услуги по управлению строительными проектами в разных его ипостасях. Однако, затем, в силу ряда объективных причин, нам пришлось от этой идеи отказаться: сначала специфика нашей деятельности не попала в круг проблем саморегулирования, но впоследствии, за два месяца до вступление в силу закона, Минрегионразвития все-таки включило в список работ подлежащих обязательному получению допусков СРО деятельность Заказчика по строительному контролю и Генерального подрядчика. Это серьезно повлияло на состав нашей организации: мы сильно потеряли в численности, поскольку многие наши компании в срочном порядке были вынуждены вступать в различные СРО и некоторые из них сочли нецелесообразным сохранять членство в АПУИСП. Но мы сохранили свое основное ядро единомышленников, всех тех, кому интересно развитие своих профессиональных качеств. Вот тогда-то и встала необходимость менять стратегию деятельности асоциации.
Когда вопрос саморегулирования ушел в прошлое, и все вступили в разные СРО, мы поняли, что саморегулируемая организация не будет заниматься развитием нашей профессии, работать в интересах повышения конкурентоспособности своих членов. Тогда эту задачу мы и решили поставить в основу формирования стратегии нашей деятельности: развивать свои профессиональные качества, формировать стандарты исключительно в интересах своих членов для получения конкурентных преимуществ на рынке, становится лучшими, зарабатывая больше денег и развиваться. А для достижения этих целей необходима консолидация усилий на рынке, кооперация, обмен информацией.
- Каким способом вы собираетесь решать эти задачи?
- Необходимо обеспечить конкурентные преимущества наших членов в существующих условиях кризиса. Ошибочно полагать, что он уже закончился, поскольку я считаю, что
В этой ситуации повышение конкурентных преимуществ для компаний стало очень актуальным, тем более, что саморегулируемые организации на это не «заточены».
И первое направление достижения конкурентных преимуществ я вижу в получении новых знаний о передовых технологиях и практической помощи в их применении. После проведения опроса наших членов мы определили круг вопросов и тем, которые сегодня являются наиболее интересными и востребованными. Причем знания эти необходимо получать быстро, информация должна быть емкой, нужен практикум, а сами занятия должны быть недорогими.
Учитывая все пожелания, в этом осеннем сезоне мы запускаем ряд блиц-практикумов. Это будут однодневные практические учебные занятия, по актуальным темам, которые сегодня диктует рынок. Занятие будет состоять из трех блоков – это нормативно-теоретический курс, далее, мастер-класс, который проведут ведущие специалисты в данной конкретной области по новым способам, методам, решениям, приемам, и, наконец, практическое занятие в виде деловой игры или бизнес тура на объект. Возможно проведение краш-тестов, то есть обсуждения и применения полученных знаний на конкретном проекте. Такой семинар обойдется для одной компании в 4-5 тыс. рублей, а для членов ассоциации он будет бесплатным.
Вторым направлением достижения конкурентных преимуществ я назову кооперацию. Для этого мы хотим разработать стандарт о кооперации внутри ассоциации. Создать некое соглашение о сотрудничестве и объединении членов АПУИСП в консорциумы для участия в конкурсах и тендерах. Это необходимо для возможности мобильно реагировать на изменения рыночной ситуации. Мы предлагаем привлекать в ассоциацию компании, которые не только занимаются профессиональным управлением строительными проектами (Заказчиков, Генеральных подрядчиков), но и специализированные подрядные и проектные организации. Тогда, имея такой стандарт, в котором определены условия взаимодействия, позиции и ответственность, мы бы могли через ассоциацию формировать консорциум, возглавляемый управляющей компанией, который при появлении определенного заказа, выходил на тендер. А внутри консорциума каждый член выполнял бы свой участок работ в силу своей компетенции. Сейчас мы прорабатываем идею такого сотрудничества, проводим консультации. Интерес к этому определенно есть.
Третье направление - обмен информацией. Мы нашли свое место на рынке, может быть с точки зрения социальной функции и готовы оказывать определенные консультационные услуги саморегулируемым организациям, более того мы начали работу по привлечению саморегулируемых организаций в ассоциацию и достигли здесь определенных результатов. Три саморегулируемые организации становятся нашими членами.
Конкурентные преимущества трудно выдерживать без квалифицированных кадров. В ассоциацию входят два вуза: СПб Политехнический Университет и СПб ГАСУ.
В Политехническом Университете у нас разработана совместная программа по магистерской подготовке, я там преподаю по специализации управление строительными проектами. Студенты приглашаются к нам на практику.
- Что помогает избежать конкуренции внутри ассоциации?
- В принципе, когда нет конкуренции, трудно определить лучшего. Однако все должно проходить цивилизованным путем. У нас в ассоциации действует стандарт о профессиональной этике. Далее, в процессе работы над созданием консорциума и стандарта о взаимодействии, возникла идея создания стандарта о проведении тендерного отбора при формировании консорциумов внутри ассоциации. Это будет нормальное внутреннее состязание.
Также в ассоциации был разработан стандарт профессионального управляющего строительным проектом, он прошел регистрацию и рекомендован к применению Союзом Строительных Объединений и Организаций. Это было в свое время обусловлено возникновением одной идеи, которую мы сейчас реализуем. Мы хотим создать некий страховой продукт, который страховал бы деятельность управляющих строительными проектами. А для этого необходимо было определить, кто такой управляющий строительными проектами, каковы у него обязанности, ответственность. Тогда и было принято решение о профессиональном стандарте.
Создание любой организации обязательно преследует какие-то внешние цели и у нас есть задача лоббирования интересов членов ассоциации, но лоббирование возможно лишь тогда, когда организация имеет вес. А как это возможно? Только через массовость? Мы выбрали другой путь, мы хотим стать организацией высокопрофессиональных компаний, оказывающих влияние через профессиональный авторитет, то есть выступать экспертами на строительном рынке. Тем более что сегодня общественные объединения заняты организационно-политической деятельностью, все сконцентрировано на деятельности СРО и ведущие кадры перешли туда, тем более, что это более финансово-состоятельная деятельность. А строительному рынку сегодня, как никогда требуется профессиональное общение и развитие.
Беседовала Васильева Ирина