Валерий Кучерин: «Мы заинтересованы в том, чтобы петербургские строители приходили в регион»
Министр архитектуры, строительства и коммунального хозяйства Республики Коми рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому об основных объектах бюджетного строительства в регионе, а также о том, почему петербургским строителям стоит подумать о выходе на рынок жилищного строительства республики.
– Какой объем жилья был введен в регионе в 2013 году? Какова доля малоэтажного строительства?
– Всего по итогам 2013 года в регионе введено в эксплуатацию 142,7 тыс. кв. м жилья при плане в 122 тыс. кв. м жилья. При этом малоэтажное строительство занимает 48,8% этого объема, или 69,66 тыс. кв. м, а индивидуальное – 28,3% (40,34 тыс. кв. м). Ожидается, что в 2014 году в регионе будет введено около 154 тыс. кв. м жилья.
– Какие крупнейшие строительные объекты были введены в строй в 2013 году?
– В минувшем году в Республике Коми было завершено строительство 47 объектов социальной сферы. Среди крупнейших я бы выделил проект строительства первого этапа универсального спортивного комплекса по ул. Савина, 81/1, в городе Сыктывкаре, проект крытого катка в городе Печора. Мы завершили строительство ледового дворца в Усинске и трех универсальных спортивных площадок – в селах Объячево, Айкино и Щельяюр. Кроме того, было завершено строительство детского сада на 120 мест в селе Усть-Кулом, строительство бассейна в городе Емва и реконструкция бассейна в Печоре.
– Какой объем капитального строительства заложен в адресные программы?
– В ближайшие три года бюджет республики выделит на капитальное строительство более 9,5 млрд рублей. В настоящее время у нас есть несколько основных программ, по которым запланировано сооружение культурных, спортивных и социальных объектов. Так, по госпрограмме «Развитие здравоохранения» в республике будет построен санаторный комплекс в Княжпогостском районе, реконструировано радиологическое отделение республиканского онкологического диспансера на Гаражной ул. в Сыктывкаре. Также в столице республики будет проведен первый этап реконструкции инфекционной больницы. По программе развития спорта будет построен спорткомплекс в городе Микунь Усть-Вымского района. По программе соцзащиты населения будет проведено расширение республиканского Тентюковского дома-интерната для престарелых и инвалидов на 90 мест в Сыктывкаре, а также расширение психоневрологических интернатов в Ухте и селе Куниб Сысольского района. Программа развития сферы культуры предполагает строительство центра научно-технического творчества на территории Финно-угорского этнокультурного парка и многофункционального социально-культурного центра в селе Пажга Сыктывдинского района. А наибольший объем работ предстоит по программе развития образования. Планируется строительство детских садов на 120 мест в Усть-Цильме и селе Выльгорт Сыктывдинского района. Детсад на 35 мест появится в пст. Мадмас Усть-Вымского района. Два детских сада появятся в Сывтывкаре – на Коммунистической ул., 51, и в микрорайоне Лесозавод. В большом количестве будут строиться и школы. Так, в селе Летка Прилузского района появится средняя образовательная школа на 400 мест, школа на 110 мест будет построена селе Дутово Вуктыльского района и пос. Кажым Койгородкого района. Средняя общеобразовательная школа на 100 мест запланирована в селе Серегово Княжпогостского района. Большая школа на 1200 мест появится в Сывтывкаре на Петрозаводской ул.
– Появления каких объектов можно ждать уже в этом году?
– Уже в 2014 году в регионе появится ряд крупных спортивных объектов. Будет завершен второй этап реконструкции производственного здания по ул. Савина, 81/1, в Сыктывкаре под универсальный спортивный комплекс. В этом году мы ждем ввода в эксплуатацию социокультурного центра в селе Дон Усть-Куломского района. Также в планах сдача универсального спортивного комплекса в Воркуте. Ну и конечно, это объекты образования. В 2014 году мы введем два детских сада в селе Усть-Нем Усть-Куломского района и школу на 198 мест.
– В какой стадии находится реализация проектов, включенных в список приоритетных по СЗФО?
– Строительная готовность проекта санаторного комплекса в селе Серегово в Княжпогостском районе составляет 65%. На 2014 год из бюджета республики будет выделено более 1 млрд рублей на санаторий, что позволит завершить строительные работы на объекте. Что касается создания комплекса «Финно-угорский этнокультурный парк», то первая очередь проекта введена в эксплуатацию в 2011 году. В составе первой очереди есть двухэтажное здание гостиницы на 50 мест общей площадью более 1 тыс. кв. м, конгресс холл на 500 мест площадью почти 1,8 тыс. кв. м и здания входной группы, разделенные на секции. В блоке «А» располагаются помещения кафе на 44 посадочных места, административно-бытовые помещения. В блоке «Б» – помещения выставочного зала на 50 человек, медико-профилактические помещения. В 2014-2016 годах на территории Финно-угорского этнокультурного парка планируется осуществить строительство центра научно-технического творчества. В июне 2014 года завершатся проектно-изыскательские работы по данному объекту.
– В октябре в представительстве республики в Санкт-Петербурге вы провели встречу с городскими застройщиками. Им было предложено выходить на рынок жилищного строительства Коми. Насколько реален выход городского бизнеса в регион в условиях низкой покупательской способности?
– Действительно, ряд фирм из Санкт-Петербурга выразили заинтересованность по данному вопросу, но конкретных предложений от них не поступило. Предложения по выходу на рынок жилищного строительства представителей строительных организаций из Петербурга для республики были бы перспективными, потому что в регионе большой спрос на жилье при малом объеме предложений со стороны застройщиков. Средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в Республике Коми в 2013 году составила 57,3 тыс. рублей, за тот же период, повторюсь, введено 142 тыс. кв. м. При большом спросе на жилье такой объем строительства недостаточен для снижения стоимости жилья.
– Постановлением Правительства РФ был установлен срок реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории субъектов РФ, – 1 сентября 2017 года. Какой объем жилья нужно построить в вашем регионе в течение трех лет для реализации этого постановления?
– В целях переселения граждан из всех многоквартирных домов, признанных аварийными по состоянию на 1 января 2012 года и подлежащих сносу, в минувшем году были утверждены две республиканские адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы. В рамках указанных программ для 8660 жителей республики планируется построить 150 тыс. кв. м жилья и приобрести жилые помещения на вторичном рынке жилья общей площадью 3,4 тыс. кв. м. Объем финансирования данных мероприятий составляет более 5 млрд рублей. Для обеспечения выполнения задачи строительства такого значительного объема жилья необходимо эффективное взаимодействие правительства Республики Коми, органов местного самоуправления и, конечно, организаций строительного комплекса.
В преддверии Дня строителя вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян рассказал «Строительному Еженедельнику» о ситуации сложившейся в строительном комплексе Петербурга и путях решения наболевших вопросов.
– Девелоперы сетуют на то, что в Петербурге не сформированы четкие правила игры. Когда город планирует определиться с градостроительной политикой?
– Формирование четкой и понятной всем участникам рынка градостроительной политики – моя основная стратегическая задача. Но нельзя говорить, что эту работу я начинаю с нуля. Многое уже было сделано в прошлые годы. Например, в городе сформирована обширная нормативная база, которая регулирует градостроительные процессы. Конечно, она не охватывает абсолютно все направления нашей работы. Из-за этого часть решений приходится принимать в ручном режиме. В частности, это решения, касающиеся участия девелоперов в строительстве инфраструктуры. Да, сегодня есть понятный механизм взаимодействия в рамках государственно-частного партнерства – Петербург по количеству и объему проектов ГЧП лидирует среди российских регионов. Но у этого механизма при всех его неоспоримых достоинствах есть большой недостаток – сроки реализации проектов. Например, между появлением у инвестора желания построить детский сад и подписанием соответствующего соглашения проходит минимум год. Причем это не задержка, а нормативный срок. Поэтому сегодня мы готовим иной механизм, которой позволит социально ответственному бизнесу вкладываться в инфраструктуру, минуя сложные процедуры ГЧП.
Сегодня мы можем однозначно говорить, что в городе намечается тенденция перехода от принятия решений в индивидуальном режиме к созданию единых правил работы. Это моя личная позиция, которую поддерживает и губернатор. Простой пример: я стараюсь сократить до минимума индивидуальные встречи с руководителями предприятий строительной отрасли, проводя их лишь в крайних случаях. Вместо этого собираются совещания, круглые столы с большим количеством участников, проходящие в формате многостороннего обсуждения. Насколько можно судить, бизнес относится к такой политике с пониманием.
– Застройщики жалуются, что процесс выдачи ППТ остановлен уже на протяжении года. Когда КГА намерен возобновить активную работу по их выдаче?
– Большая часть замороженных ППТ связана с нахождением кварталов, на которые распространяются эти проекты, в зонах регулирования застройки. В настоящее время в соответствии с решением Верховного суда, регламенты, установленные Правилами землепользования и застройки, в ЗРЗ не действуют. В связи с этим возникает проблема по определению основного вида использования участков.
Дело в том, что градостроительный план содержит в себе сведения из информационной системы градостроительной деятельности. Сведения в эту систему вносятся из проектов планировки и Правил землепользования и застройки. В силу решения суда утверждение большого количества проектов планировки пришлось остановить до внесения изменений в закон № 820-7, который регламентирует процесс градостроительной деятельности на значительной части территории Петербурга. В частности, должен быть разработан новый проект охранных зон, в котором будут прописаны все регламенты – сведения о будущих строениях с высотами, объемами, основными и условно разрешенными видами использования.
Работа в этом направлении уже идет. Скоро будут подведены итоги конкурса на разработку проектов зон охраны. Когда разработка завершится, будет заказана историко-культурная экспертиза, проведено согласование с Министерством культуры, а затем подготовлен скорректированный вариант закона № 820-7. Новая редакция закона даст необходимые регламенты, которые будут действовать в границах ЗРЗ. При благоприятном стечении обстоятельств на все это потребуется около года.
Что касается ППТ, которые не затрагивают зоны регулирования застройки, то процесс их выдачи в настоящий момент налажен. КГА работает в штатном режиме. Если задержки и возникают, то они связаны по большей части с нерасторопностью монополистов, согласовывающих подключения к инженерным сетям.
– Когда будет решен вопрос со строительством социальной инфраструктуры в новых жилых проектах?
– Идеологически этот вопрос уже решен. Сейчас мы заканчиваем работу над типовым соглашением, которое будет заключаться между городом и девелоперами. В этом документе применительно к каждому конкретному случаю будет прописано, какое количество мест в детском саду рекомендуется профинансировать инвестору, какое количество мест в школе, сколько посещений за смену в поликлинике и т. д. Крупный девелопер, реализующий большой проект, сможет взять нагрузку в виде строительства, например, двух детских садов и одной школы. А небольшие застройщики смогут объединяться друг с другом, финансируя социальные объекты в зависимости от объемов вводимого жилья. Рекомендации девелоперам будут делаться на основе аналитической информации, которая есть в каждом районе. В каких-то случаях, например, строительство школы в микрорайоне нецелесообразно, а с медицинскими услугами, наоборот, есть проблемы. Соответственно, инвестору будет рекомендовано сделать акцент на здравоохранении.
– Амнистия по регистрации объектов, ведущих незаконное строительство, закончилась. Как теперь город намерен поступать с такими застройщиками?
– Амнистия как таковая не закончилась – завершился сбор заявок на включение в реестр объектов, строительство которых ведется без разрешения. А сама амнистия действует до конца мая 2014 года. Теперь можно сказать, что у нас в городе сформировались две категории застройщиков, начавших работы без разрешения. Первая – это компании, перечисленные в реестре. Они приняли решение выйти из неправового поля, пусть даже с учетом возможных издержек и продления сроков строительства. Дело в том, что включение в реестр означает, что застройщик обязуется приостановить работы вплоть до получения разрешения службы стройнадзора. Город, в свою очередь, не будет принимать репрессивные меры по отношению к этим застройщикам на период амнистии. Но есть и вторая категория – компании, которые начали строительство без разрешения, а заявок на включение в реестр не подали. С ними разговор будет намного более жестким. Последние судебные разбирательства по искам службы стройнадзора – яркая тому иллюстрация.
– Как вы относитесь к новому строительству в центре Петербурга? В каких случаях оно, на ваш взгляд, возможно?
– В этом вопросе я считаю необходимым прислушиваться к мнению архитекторов. А они сегодня не поддерживают отмену любого строительства в центре, выступают против тотальной консервации. Да, необходимо до последнего бороться за сохранение памятников и исторических зданий. В основном реставрация, а если реконструкция – то исключительно для приспособления под современное использование. Но в центре есть ветхие объекты, которые к этим категориям не относятся. По ним надо принимать решения. Конечно, вмешательство в границах существующих охранных зон должно быть минимальным. Примерно 99% строительных работ в центре должны быть связаны с реставрацией или реконструкцией, и только 1% – с новым строительством на месте ветхих и аварийных зданий. И даже в работе с этим единственным процентом, на мой взгляд, должны сохраняться объемно-планировочные решения. Если здание было 10 на 20, то новое должно иметь такие же габариты. Кроме того, я считаю необходимым повысить роль общественных слушаний на этапе проектирования и строительства современных зданий в центре города, особенно крупных и знаковых объектов.
– Стоимость жилья не коррелирует с реальными доходами горожан. Есть ли потенциал для снижения стоимости квадратного метра?
– На недавней встрече, которую я провел с руководителями отраслевых СМИ, было высказано мнение, что стоимость 1 кв. м жилья должна соответствовать среднему месячному доходу жителя региона, в котором это жилье приобретается. В Петербурге, по разным оценкам, средняя зарплата колеблется в пределах 30-40 тыс. рублей. Фактически это себестоимость 1 кв. м жилья. Но рыночная цена по объективным причинам выше более чем в два раза. Сокращение этого разрыва – чрезвычайно сложная задача, которую ресурсами одного лишь правительства Петербурга решить невозможно. Поэтому, по сути, нам приходится воспринимать этот разрыв как константу в уравнении. А одной из переменных в данном уравнении является доступность жилья в принципе. И вот над этой переменной мы вполне можем работать.
– Какова сегодня обеспеченность петербуржцев жильем?
– По итогам недавнего исследования, проведенного рейтинговым агентством «РИА Рейтинг», Петербург находится на втором месте в России по обеспечению жилищных условий, уступая в этом лишь столице. В «Рейтинге качества жизни в регионах Российской Федерации» по группе «Жилищные условия» наш город получил 79,2 балла из 100 возможных. Можно сказать, что оценка – пять с минусом.
Согласно данным Комитета по строительству, на одного жителя Петербурга приходится почти 24 кв. м жилья. Общий объем жилищного фонда города – более 117 млнкв. м. В связи с хорошими темпами ввода нового жилья эти показатели ежегодно растут.
Конечно, эта позитивная статистика не в полной мере отражает реальную ситуацию с обеспеченностью горожан жильем. Ведь она не учитывает, что нередко эти квадратные метры находятся в коммунальных квартирах, в ветхих домах, в жилье, не обладающем даже базовыми признаками комфорта. 24 метра на человека – приятная цифра для чиновников, ответственных за жилье и строительство, но я прекрасно понимаю, что это почти такой же условный показатель, как средняя температура по больнице. У кого-то пентхауз на крыше, а у кого-то угол в коммуналке. А в среднем все вроде как хорошо. Конечно, государство не может, да и не должно обеспечивать жильем всех поголовно. Люди к этому тоже должны прикладывать некоторые усилия. Наша задача, со своей стороны, сделать так, чтобы способов решить квартирный вопрос было у каждого петербуржца несколько, чтобы все они были реализуемыми на практике.
– Для большинства выход один – ипотека. Как вы оцениваете перспективы этого инструмента?
– Ипотека – вовсе не единственный выход, а лишь один из инструментов, повышающих доступность жилья. Его развитие тормозится относительно высокой инфляцией в России и ставкой рефинансирования. С учетом этих факторов, если смотреть чисто экономически, длительные рассрочки от застройщиков являются сегодня более привлекательными вариантом. Правда, и риски при этом увеличиваются. В перспективе проценты по ипотечным кредитам могут уменьшиться до приемлемого уровня, но вот только к этому моменту, как мне кажется, интерес к ипотеке спадет. Полагаю, что в российских мегаполисах, как это уже произошло в Европе, люди перестанут придавать свидетельству о собственности сверхвысокое значение. Реальным механизмом решения жилищного вопроса станет долгосрочная аренда. Это то направление, которое я лично считаю необходимым развивать.
– Как вы относитесь к проектам комплексного освоения территорий (КОТ) в Петербурге? Нужны ли они городу?
– На этот вопрос нет однозначного ответа. На первый взгляд, может показаться, что координировать работу властей с крупными инвесторами проще: вопросы инфраструктуры решаются эффективнее, легче достичь искомого результата. Ведь смысл комплексного освоения в том, чтобы получить на выходе микрорайоны, в которых на момент ввода решены вопросы с дорогами, транспортом, коммуникациями, социальным объектами. Но на практике это получается далеко не всегда. При этом у КОТ есть очевидные минусы. Например, распределение земельных ресурсов между большими предприятиями приводит к монополизации рынка. Что самое главное, при этом затрудняется доступ малому и среднему бизнесу. Это вредит конкуренции и негативно отражается и на качестве жилья, и на его стоимости.
Поэтому, не отказываясь полностью от концепции КОТ, мы намерены сделать акцент на реализации небольших участков, которые смогут выкупать с торгов предприятия малого и среднего бизнеса. Уверен, это окажет оздоравливающее воздействие на строительный рынок Петербурга. В последние годы объемы работ, которые выполняют малые предприниматели, постоянно падали. 85% делают крупные компании. Это нехорошая тенденция, которую мы будем менять.
– На какие показатели по вводу город рассчитывает по итогам года?
– По итогам года рассчитываем сдать не менее 2,4 млн кв. м – это расчетный показатель, установленный для Петербурга Министерством регионального развития РФ.