Вячеслав Дмитриев: «Район ждет большей активности от строителей»
Заместитель главы Невского района Вячеслав Дмитриев рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о перспективах дорожного строительства в районе, а также о грядущем перепрофилировании ряда городских промпредприятий.
– Какие крупнейшие инвестиционно-строительные проекты реализуются в районе?
– Сегодня в районе очень активно развивается жилищное строительство. Среди крупнейших проектов – комплексное освоение территории квартала 16 СУН на пересечении Дальневосточного пр. и ул. Коллонтай. Здесь ведется бюджетное строительство жилья в рамках городских жилищных программ. На сегодняшний день на объекте выполнена рекультивация земли и снос более 4,5 тыс. гаражей, ведется инженерная подготовка территории. Уже в этом году здесь будет введено три объекта – два жилых здания и торговый комплекс. В квартале 19А строительство жилья ведет Группа ЛСР. Еще два проекта в районе реализует ЛенСпецСМУ – это строительство жилья в Уткиной Заводи и ЖК «Молодежный» у метро «Пролетарская». Всего в текущем году в районе планируется ввести около 300 тыс. кв. м жилья. Помимо этого, в районе реализуется еще один крупный городской проект – IT-парк в квартале 6-6А СУН, близ метро «Улица Дыбенко». Сегодня проект планировки парка находится в стадии корректировки, и до конца года он будет доработан. В рамках проекта будет построено здание бизнес-инкубатора с учебным центром и административное здание.
– На какой стадии находятся проекты реновации в районе?
– В нашем районе были выбраны две территории под реновацию. Во-первых, район Щемиловка: территория, ограниченная пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина и ул. Шелгунова. Это квартал очень плотной застройки, и, к сожалению, свободных пятен под новое строительство здесь почти нет, что усложняет ситуацию для инвестора. Во-вторых, территория Усть-Славянки, ограниченная береговыми линиями Невы и Славянки. Это во всех смыслах более удачное место для реновации. Здесь практически нет проблем с аварийным жильем. Да и населения в целом меньше. В то же время на данной территории возникают вопросы обеспечения граждан социальной инфраструктурой. Медицинские объекты в Славянке вынесены на прилегающую территорию, не хватает парковочных мест. Но, повторюсь, это более удобный квартал для реновации. Распутывать дорогостоящий клубок проблем, как то расселение граждан и реконструкция инженерных сетей, в Славянке инвестору будет проще. О каких-то конкретных перспективах пока говорить сложно. В ближайшее время состоится заседание городской комиссии по реновации, и я надеюсь, что там будут подняты основные вопросы и будет представлен конкретный механизм реализации этой программы.
– Есть ли дефицит социальной инфраструктуры в целом по району?
– К сожалению, есть. Сегодня уровень обеспеченности района социальными объектами один из самых высоких, но не всегда достаточный. И потребность в таких объектах в связи с массовым строительством жилья только возрастает. В 2013 году мы планируем ввести два детских сада, в начале 2014 года на правом берегу появятся еще два. Вдобавок на собственные средства строительство школы планирует осуществить инвестор, чтобы потом безвозмездно передать ее городу. Радует то, что сегодня те потребности района в «социалке», которые мы заявляли, по крайней мере включены в адресные инвестиционные программы Комитета по строительству. Да, сроки ввода сильно затянулись, но все же строительство этих объектов входит в городские планы. В то же время, к сожалению, последние два года сроки исполнения АИП не всегда соблюдаются. И порой те предложения, которые вносятся комитетом по корректировке адресных программ, нас тоже не устраивают. Да, все нужные объекты в программах прописаны, но в том, что все это будет построено, и построено в срок, у нас уверенности нет. При этом территории под школы и сады уже подготовлены, да и деньги в бюджете есть, казалось бы, приходи и строй. Но все опять тормозится на стадии подготовки проектной документации, на стадии конкурсных процедур. Пока приходится справляться собственными силами: без нового строительства дополнительно открыто 5743 места для дошкольников, а это соответствует 26 детским садам по 11 групп каждый. То есть все, что было в наших силах, мы сделали, и сегодня нам бы очень хотелось, чтобы наши строители проявили большую инициативу в том, что касается строительства важных для города объектов.
– В каких объектах транспортной инфраструктуры нуждается Невский район?
– Одна из основных задач – обеспечить транспортной инфраструктурой строящийся жилой массив в квартале 16 СУН. Для этого необходимо строительство двух улиц. Это ул. Еремеева, которая идет параллельно Зольной и выходит на Дальневосточный пр. Второй ключевой дорожный объект – это Союзный пр., который через Зольную ул. свяжется с ул. Коллонтай. Очень важным является и строительство путепровода над ж/д путями в районе Ладожского вокзала. Этот проект находится в стадии разработки. Кроме того, проводятся работы по реконструкции правого берега Обводного канала с устройством развилки через пр. Обуховской Обороны. Строительство здесь начало в 2012 году, а закончить его планируют в 2015 году. И наконец, проект, о котором говорят уже долгое время, – мост в створе Фаянсовой-Зольной. На сегодняшний день об этом можно говорить как о реальном проекте, который поддержан правительством города и будет реализован в ближайшие 3-5 лет.
– Одна из главных концептуальных проблем района – неоднородность и разрозненность бурно развивающейся правобережной части района и промышленного левого берега Невы. Как гармонизировать эту ситуацию?
– С одной стороны, вопрос понятен и не нов, но я позволю себе не согласиться с такой его постановкой. Ведь жилищное строительство, и довольно активное, ведется и на левом берегу Невы. Да, оно точечное, ему не хватает масштаба правого берега, но оно идет, и значит, эта часть района тоже развивается. И по большому счету, обеспеченность разного рода услугами, социальными и культурными объектами двух частей района на сегодняшний день одинакова. Дополнительно в том же Рыбацком будет реализован проект второй очереди торгового комплекса, где помимо торговых площадей расположится кинотеатр. В городскую АИП также заложен проект строительства культурно-досугового центра в Рыбацком. Конечно, левый берег принципиально отличается от правого по характеру застройки, и другого пути, кроме реновации, для него нет. Ведь здесь строились первые дома панельного домостроения в городе. И этим локациям нужно «продираться» через проекты реновации, а не отстраиваться в чистом поле. Сложно, но левый берег развивается, и в будущем развитие района выровняется.
– Невский район является промышленным. Получается, его развитие напрямую зависит от редевелопмента базирующихся здесь промпредприятий.
– Это так, и я полагаю, что в ближайшие годы район ждут большие подвижки в этом вопросе. На территории района около 60 действующих промпредприятий. Многие из них не прочь передислоцировать свои мощности на окраины или в область. К примеру, у нас на левом берегу есть завод «Балтика-Вена», который сегодня намеревается свернуть производство. И на территории бывшего пивзавода есть возможность, согласно поправкам в Генплан, строить жилье. Жилые комплексы могут появиться и на месте Александро-Невской мануфактуры на пр. Обуховской Обороны, 72-74. Проект планировки уже на руках у инвестора. Активно занимается реконструкцией своих мощностей на левом берегу Невский завод. Жилья на этом месте не будет, но это отличная площадка для создания деловой и коммерческой недвижимости. Большое количество промышленных предприятий есть и на правом берегу. И вся протяженная промзона на правому берегу от Киновеевского кладбища до ул. Новоселова будет в течение 10-15 лет перепрофилирована под качественное жилье.
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга переживает один из самых сложных периодов за всю историю своего существования. Всемирный экономический кризис инициировал сокращение спроса и падение арендных ставок, но приблизил рынок к европейским стандартам. О том, как и чем живут сегодня управляющие компании, мы беседуем с Александром Гришиным, генеральным директором ЗАО «ВМБ-Траст».
– Как вы оцениваете на сегодняшний день состояние рынка коммерческой недвижимости?
– Общее состояние макроэкономики все еще можно назвать кризисным. В нынешнем году еще будут какие-то слияния и вынужденные продажи, но в целом рынок достиг так называемого «дна». Сегодня вопрос в другом – как долго с этого дна мы будем подниматься и на какой уровень выйдем? Конечно, все понимают, что ждать докризисного спроса в ближайшие годы не приходится и необходимо учиться жить в новых условиях. Не забывайте, что многие компании пришли в сегмент коммерческой недвижимости из смежных областей на пике длительно растущего рынка. И для большинства из них падение рынка стало неожиданностью. Они просто не задумывались о такой возможности. До кризиса цены как на аренду, так и на продажу нередко формировались из расчета затрат «плюс маржа». Спрос стабильно превышал предложение. Сегодня ситуация изменилась. Средняя оценка падения рынка и на аренду, и на продажу составляет около 40 процентов. Ставки сократились почти в два раза. На сегодняшний день это и есть реальная рыночная цена, с которой необходимо работать.
– Какой из его сегментов кризис поразил более всего?
– Кризис стал толчком для дальнейшего развития и модернизации. Благодаря ему рынок коммерческой недвижимости приобрел свойства развитого европейского рынка с его оправданными ценами и близким равенством спроса и предложения. Конечно, наш рынок еще нельзя назвать развитым. Безусловно, ему еще далеко до высокоразвитых рынков Америки и Западной Европы. Еще ощутимы такие важные недостатки, как отсутствие развитой конкуренции, недостаток качественного предложения (объем качественного предложения на душу населения далек от, скажем, европейских показателей). Нынешний этап должен привести к очистке, оздоровлению рынка.
– Сегодня, в условиях кризиса, консультантам и управляющим работать тяжелее?
– Конечно, тяжелее. С одной стороны, работы стало больше, с другой – существенно снизилась платежеспособность компаний. Я бы сказал, работать стало «по-другому». Так, мы видим рост потребности в услугах управляющих и эксплуатирующих компаний, отмечаем желание компаний вести диалог и сотрудничество. Но нередко финансовый вопрос становится основополагающим. Если раньше некоторые компании, ориентируясь на эйфорию «всегда растущих» цен, пытались самостоятельно реализовать идеи «запасного аэродрома» (или, используя литературные параллели, «свечного заводика»), то сегодня собственники понимают, что одной концепции, пусть даже выполненной признанным международным консультантом, недостаточно. Любой проект коммерческой недвижимости реализуется на протяжении нескольких лет, и сегодня, когда рыночная ситуация меняется буквально поквартально, необходимо оперативно корректировать концепцию, изменять ее в соответствии с актуальными тенденциями. Отмечу, кризис не ставит крест на реализации новых проектов. Но рынок в условиях кризиса уже не прощает тех ошибок, которые прощал в условиях роста. Осознание этого факта и приводит к необходимости привлечения к работе на объекте профессиональной и высококвалифицированной управляющей компании.
Сегодня у нас есть ряд клиентов, которые пришли к нам с готовой концепцией, исключительно для того, чтобы мы ее адаптировали к требованиям рынка и реализовали. Если раньше к нам обращались мимоходом, за консультацией (чаще всего – бесплатной), то сегодня к рекомендациям и выводам управляющих относятся более серьезно. Например, еще в начале кризиса мы рекомендовали ряду клиентов заморозить некоторые проекты, но они, вопреки советам, все же сделали попытку их реализовать – собственными силами и с привлечением дополнительных кредитов. Сегодня же рекомендация управляющей компании заморозить проект воспринимается с пониманием. И диагноз «не строить, а продать», даже если он связан с ощутимыми потерями, является в некоторых случаях единственно правильным.
– По какой причине новые объекты испытывают сложности с арендаторами?
– Чаще всего это комплекс причин. Прежде всего, причиной отказа становится неудачная локация объекта. Объект должен соответствовать ряду требований: транспортная доступность, инфраструктура и так далее. Сегодня арендатор имеет возможность выбрать наиболее соответствующий своим ожиданиям объект. Так, среди прочего арендаторы сегодня особое внимание обращают на такие аспекты, как качество управления, лояльность по отношению к арендатору (в широком смысле этого слова).
– Востребованы ли на рынке коммерческой недвижимости комплексные услуги – управление, сопровождение проектов, согласование и прочее? Кто в состоянии их предоставить?
– Внешнее управление и сопровождение проектов (в теории) могли бы взять на себя крупные застройщики, которые не понаслышке знакомы с процессом строительства и управления проектами. Но большинство занято собственными проектами и не консультируют клиентов со стороны. Пожалуй, только Setl Group выражает заинтересованность во внешнем управлении такими проектами. Международные консультанты, на мой взгляд, прежде всего исполняют функцию брокеров. Их главная задача – реализация проекта в любом случае. При этом они не несут материальной ответственности за проект. Оптимальным вариантом для инвесторов может стать компания, которая не только создаст конкурентоспособную концепцию проекта с учетом требований рынка, но и проконтролирует его реализацию от маркетинговой идеи до внешнего управления, включая сопровождение на этапе строительства.
– Что в вашем понимании значит внешнее управление?
– В нашем понимании понятие «внешнее управление» – нечто меньшее, чем asset management (управление активами), но и не просто property management. Это – своеобразный микс. Мы не просто управляем зданием, а развиваем недвижимость в интересах собственника. Управляющую компанию можно привлечь на любом этапе реализации проекта, начиная от стадии «сбора денег» и выбора участка до управления готовым объектом. Так, к примеру, VMB Trust готов выполнять как часть, так и весь комплекс функций. Как я уже говорил, строительство коммерческого объекта – долгий процесс, поэтому управлять им непросто. Профессиональные управляющие компании должны предоставлять широкий спектр услуг: разработка, сопровождение и исправление концепции, сопровождение объекта в качестве консультанта и технического заказчика, а также управление готовым объектом на этапе эксплуатации. Конечно, такой пакет услуг сегодня предлагает ограниченное число участников рынка. Кроме того, сегодня некоторые компании пытаются сэкономить за счет расторжения договоров с приглашенными компаниями, отказываясь от внешнего управления в пользу штатного сотрудника. Однако, предостерегу собственников, в большинстве случаев подобная экономия себя не оправдывает. Приводя к видимой экономии на первом этапе, она серьезно увеличивает риски в дальнейшем.
– Приводит ли привлечение УК к удорожанию проекта?
– В среднем на этапе создания объекта расходы на управляющую компанию составляют порядка 2 процентов (не более) от сметной стоимости. Без учета услуг технического заказчика и технического надзора. В тех случаях, когда мы берем на себя эти функции, сопровождение с точки зрения эксплуатационного надзора является для собственника бонусом. Это одно из главных наших конкурентных преимуществ, так как мы заинтересованы в долгосрочной работе на объекте.
– Каких заказов у вас сегодня больше: управление на этапе строительства или готовыми объектами?
– Два года назад мы не очень осмотрительно стали отказываться от управления готовыми объектами, сконцентрировав силы в сфере девелопмента. К сожалению, в кризис многие проекты были заморожены. В то время как услуга управления готовыми объектами стала пользоваться повышенным спросом.
– Как вы оцениваете на сегодня потенциал развития промышленных территорий? Участвовали ли вы в реновации таких объектов?
– Эта тема отдельного разговора. У нас есть успешный опыт реализации подобных проектов. В свое время по заданию Министерства связи мы принимали участие в разработке программы создания IT-парка. В конце 2009 года компанией подписаны договоры на внешнее управление двумя довольно крупными бывшими производственными объектами. Резюмируя опыт и анализируя сегодняшнюю ситуацию на рынке, я бы сказал так: процесс перепрофилирования бывших промышленных предприятий под коммерческие нужды напрямую зависит от долгосрочности кредитов и уровня кредитных ставок. Нужны длительные и дешевые кредиты. Президент говорил о необходимости снижения ставок до уровня 5-6 процентов. Если такие кредиты будут выдаваться на весь срок реализации проекта (10-20 лет), то, безусловно, процесс перепрофилирования всерьез активизируется. Без помощи государства в этом вопросе точно не обойтись.
– Планируете ли вы развивать свой бизнес в регионах? И где?
– 11 февраля в Ростове-на-Дону состоялось официальное и торжественное открытие крупнейшего в столице южного федерального округа бизнес-центра. Мы осуществляли сопровождение объекта на этапе строительства. Теперь перед нами поставлена новая задача – внешнее управление объектом. Думаю, что наш 15-летний опыт позволит нам не просто оптимизировать издержки собственника и арендаторов, но и подчеркнуть инвестиционную привлекательность объекта, сделав его максимально комфортным для бизнеса. Не скрою, до недавнего времени мы отказывались от управления недвижимостью в регионах, но сегодня планируем развивать и это направление. В сфере наших интересов на сегодняшний день Пермь, Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Челябинск.
– Сегодня на рынке практически нивелировалась разница между арендными ставками классов B и C, при том, что последние уступают по качеству и набору услуг. Можно ли ожидать в ближайшее время реконцепции недвижимости низкого класса?
– В силу русской ментальности многие арендаторы не торопятся менять дислокацию и довольствуются средними условиями. Нередко нам приходится буквально «открывать глаза» арендаторам на те или иные аспекты. И это приводит к действенным и двойственным результатам. С одной стороны, мы провоцируем миграцию арендаторов, но с другой – инициируем обновление рынка, заполняем новые объекты, повышаем качество обслуживания, в том числе, возможно, давая толчок к модернизации ряда «устаревших» объектов.
Беседовала Наталья Бурковская