Вячеслав Семененко: "Строители и сами не в курсе, сколько они планируют построить в городе жилья"
Глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко в преддверии Дня строителя встретился с корреспондентом "Строительного Еженедельника" Антониной Асановой и рассказал о планах города по улучшению инвестклимата в строительной сфере и развитию сотрудничества с застройщиками.
В Вашем недавнем интервью Вы говорили о том, что город начинает отказываться от массовой застройки земель. Какие сейчас приоритеты и задачи у города?
– Речь не об отказе от комплексного освоения – именно за реализацией таких проектов будущее. Речь идет о переосмыслении подходов к проектам комплексного освоения территорий. Приоритетами города всегда были и остаются его жители. В рамках заявленных строителями и девелоперами проектов должно появиться почти 40 миллионов квадратных метров жилья.
Для сравнения, на сегодняшний день эта цифра в городе – всего 112 миллионов. То есть мы строим треть Петербурга. Сегодня важнейший вопрос, какого качества районы появятся. Как мы все понимаем, невозможно построить современный дом в чистом поле. Необходимо подключать его к улично-дорожной сети, должны быть построены инженерные, социальные объекты: школы и детские сады, объекты медицины и безопасности, парки и скверы. После того как строители освоят все запланированные территории и уйдут, - за ними останется целый город.
И сегодня мы решаем вопрос, какого качества будет этот город, сможет ли он конкурировать с лучшими городами Европы.
В мае Георгий Полтавченко заявлял о планах поделить городские объекты на две категории: "где город может обеспечить социальную инфраструктуру и где это способен сделать инвестор". Произошло ли уже это деление? И по какому принципу планируется определять способность инвесторов строить инфраструктуру?
После того как мы сопоставим городские адресные инвестиционные программы и планы застройщиков, станет понятно, где необходимо применять другие схемы решения вопросов, например, ГЧП. Сейчас эта работа ведется. Скажу честно, был удивлен, что строители и сами не в курсе, сколько всего жилья они планируют построить в городе.
В прессе представители девелоперов зачастую высказываются о критичном снижении рентабельности строительных проектов, в том числе и из-за необходимости развивать инфраструктуру за свой счет, и о большом числе административных барьеров. Некоторые из них говорят о готовности уйти с петербургского рынка. Планирует ли город улучшать инвестклимат в строительной сфере?
Как Вы правильно отметили, вопрос инвестиционного климата - это вопрос комплексный. Сегодня инвестиции в строительство - это либо средства дольщиков, либо достаточно дорогие средства банков. В развитых странах ситуация кардинально иная - на рынок недвижимости охотно идут страховые и пенсионные фонды. Они обладают большими финансовыми ресурсами и готовы вкладывать их в надежные проекты, пусть даже с длительным сроком окупаемости.
Учитывая, что сейчас нам необходимо привлекать больше инвестиций в проекты ГЧП, город заинтересован в более дешевых деньгах.
Еще один вариант для расширения инвестиционной базы – выпуск облигаций.
В последнее время со стороны города звучали предложения об увеличении минимального метража квартир, увеличении площади зеленых насаждений. Какие изменения ждут застройщиков?
– Эти вопросы регулируются на законодательном уровне.
За первое полугодие цены на новое жилье уже поднялись более чем на 6%, это выше прогнозов аналитиков. Были ли у Комитета по строительству прогнозы роста цен и, по Вашей оценке, удержатся ли они в предполагаемых рамках?
– 10 % - это колебание цен в пределах инфляции. Комитет не имеет полномочий комментировать цены на рынке жилья и делать прогнозы – УФАС категорически возражает.
Испанский специалист по градостроительству, бывший главный архитектор Барселоны Хосе Асебильо, приезжавший на ПМЭФ, рассказывал о том, что исторический центр нельзя консервировать, но и его реконструкция должна вестись очень бережно, с привлечением идей молодых архитекторов, современных решений. На Ваш взгляд, что все-таки необходимо делать с центром?
– Во-первых, полностью соглашусь с тем, что к нашему историческому центру нужно подходить бережно и с пиететом. Более того, добавлю, что для любого города приоритетно развитие территорий из центра – вширь. Это касается и Петербурга. Здесь мы сталкиваемся с вопросом неоднородности территорий. Что я имею в виду?! Фасадные линии в основном уже выкуплены инвесторами и приведены в порядок. Остаются совершенно заброшенными анфилады дворов-колодцев. Их модернизация необходима, но для этого потребуется компромиссное решение – что должно оставаться неприкосновенным, а что можно перестраивать или даже сносить.
Центр Петербурга – это наше большое конкурентное преимущество, но нельзя допустить, чтобы произошла трущобизация этой территории, как зачастую происходит в Европе. Если не найти решения по щадящему преобразованию центра города, нас эта проблема может настигнуть.
Кроме того, в центральной части города остаются промышленные зоны – фактически, они уже не используются по назначению, ведь современное производство требует современных площадей. Реновация таких зон необходима. Это могут быть и креативные пространства, и бизнес-центры, и гостиницы, и жилье. Преимущество в том, что такие территории уже подключены к улично-дорожной сети города, зачастую обеспечены инженерией и социальной инфраструктурой.
Справка:
Июль стал рекордным месяцем по количеству введенных квадратных метров жилья в 2012 году в Санкт-Петербурге. Введено 616,853 тыс. кв. м. Только в Пушкинском районе за этот месяц возведено 514,616 тыс. кв. м, затем идет Выборгский район – 39,637 тыс. кв. м, Калининский – 37,455 тыс. кв. м и Невский – 18,87 тыс. кв. м. В общей сложности – это 17 жилых домов на 9688 квартир. Еще 25 домов площадью 6,56 тыс. кв. м относится к индивидуальному жилищному строительству. Больше всего таких жилых объектов было построено в Выборгском районе – семь, по пять жилых домов в Курортном и Пушкинском районах, три – в Колпинском. Для сравнения, в июле 2011 года было введено в эксплуатацию 276,714 тыс. кв. м, что почти в 2 раза меньше, чем в июле текущего года.
Уважаемые коллеги!
Завершается очередной «строительный» год, приближается День строителя – профессиональный праздник созидателей, работников важнейшей отрасли нашего города. В этот день вы услышите много поздравлений, пожеланий и теплых слов благодарности за ваш труд на благо великого Петербурга, его жителей. Традиционно, накануне, мы с вами подведем итоги работы, поговорим о дальнейших планах и задачах, стоящих перед нами. Говоря о результатах, мы оперируем сухими цифрами – количеством введенных квадратных метров жилья, объемами торговых площадей, количеством мест в новых гостиницах, километрами новых трасс, гектарами территорий, числом машиномест в паркингах, проходимостью в больницах и так далее. Все это – показатели работы сильной, слаженной, сработавшейся команды петербургских строителей. И за каждой из этих цифр – огромная, тяжелая работа сотен предприятий и тысяч людей. Каждый кирпич нового здания, каждый метр дороги, каждое новое дерево, посаженное в рамках благоустройства, – дело рук конкретных людей, строителей Петербурга. Поэтому сегодня я хотел бы в первую очередь говорить не о сводных данных, а о тех людях, которым наш город обязан своим развитием, которые создают новый Петербург – современный, комфортный мегаполис, – о вас, дорогие коллеги.
Вы делаете большое дело – строите Петербург, продолжая путь великих зодчих, доказывая, что Северная столица – один из прекраснейших городов-музеев мира – живет и с каждым днем становится краше. Ведь наш город не был построен 304 года назад – он возводился все века своего существования. Несомненно, ваши имена уже вошли в историю, и теперь мы должны с честью пронести это почетное звание «петербургский строитель» в новую петербургскую эпоху, в новый Петербург.
Спасибо вам, дорогие строители, за ваш труд, за наш новый Петербург! Новых свершений и побед!
С Днем строителя!
Вице-губернатор Санкт-Петербурга
А. И. ВахмистровВ своем обращении к строителям вице-губернатор Александр Вахмистров называет итоги работы стройкомплекса «сухими цифрами», за которыми стоят реальные люди и реальные дела». Наша газета говорит о цифрах постоянно – мы публикуем отчеты и статистику, аналитику. Поэтому сегодня, в канун профессионального праздника строителей, мы решили поговорить с Александром Ивановичем не об этом.
– Александр Иванович, прежде всего позвольте поздравить Вас с профессиональным праздником – Днем строителя. Вас можно назвать главным строителем Петербурга в полном смысле этого слова – Вы знаете каждую стройку досконально, каждый проект, каждый документ не понаслышке. Вы часто говорите о том, что Вы – строитель и политикой не занимаетесь. Несомненно, с этим тезисом согласятся все представители строительного сообщества. Однако несмотря на то что Вы – человек реальных строительных дел, Вы представитель исполнительной власти. А тут ведь без политики никуда. Какие политические цели Вы ставите перед собой и своей работой?
– Спасибо за поздравление. Не буду с Вами спорить – доля лукавства в моих словах о том, что я не политик, конечно, есть. Тем более что я возглавляю Совет сторонников Партии «Единая Россия» Санкт-Петербурга. Санкт-Петербург сегодня – не только крупный развивающийся мегаполис, но и центр деловой, бизнес-активности, политический центр. В наш город приходят как федеральные государственные структуры, так и крупные налогоплательщики – бизнес-структуры. Несомненно, это вопрос политический. То, что Санкт-Петербург – вторая столица России – не просто красивые слова – это реальность. А это значит, что именно перед строительным комплексом стоят большие задачи. В нашем городе должно быть все то, что есть в лучших городах Европы:
чтобы люди были обеспечены жильем; чтобы строились спортивные сооружения; чтобы развивалась транспортная система; чтобы появились современные скоростные магистрали, развязки; чтобы появился самый современный аэропорт, самый лучший стадион... Главная идея – сделать Петербург городом европейских стандартов. И именно от строителей зависит многое.
Город должен быть обеспечен жильем, бизнес-центрами, магистралями. Мы должны воссоздавать, реконструировать, строить новое, не должно быть таких кварталов, как печально известный район улиц Шкапина-Розенштейна. Назвать его гетто, наверное, было бы неправильно. Но то, что квартал этот имел свой особый дух, свои особые проблемы и свое особое население, это точно – раковая опухоль, которую непременно нужно было удалить. Теперь там возникнет район с совсем иным духом, иной функцией: с офисами, торговыми центрами.
Петербургский дух сегодня – это не мрачный город, описанный Достоевским. Это гармоничное сочетание великого исторического наследия и современных функций, без которых сегодня невозможна жизнь города.
Самое важное, наверное, это качественно новый транспорт. Не за горами окончание строительства кольцевой – в 2009 году. В 2011 году будет завершено строительство на комплексе защитных сооружений – а это и часть кольцевой дороги. Следующий шаг – пуск Западного скоростного диаметра в 2012 году. Кроме того, уже в обозримом будущем везде, где автодороги пересекаются с железнодорожными путями, возникнут современные развязки. Сегодня в городе около 20 таких пересечений не имеют развязок. Из них шесть точек – особенно болевые. Будет у нас скоростная магистраль по Обводному каналу. Я имею в виду не сам Обводный канал, а его набережную – канал так каналом и останется, никто его не собирается засыпать, как еще совсем недавно трубили все средства массовой информации. Построим и новую набережную – в продолжение Песочной набережной.
Появятся новые станции метрополитена – к тому же в 2012 году завершится проходка через Купчино до Шушар. Появится новый вид транспорта – наземный экспресс, или, как его еще называют, скоростной трамвай. Он пройдет по кольцу, по городским окраинам и дойдет до университета. Пересадочные узлы скоростного трамвая будут располагаться рядом со станциями метро. Думаю, что этот вид транспорта будет востребован горожанами. Ну и, конечно, все городские дороги будут приведены в порядок. Это каждодневная, непрекращающаяся работа. Будет построен, безусловно, Орловский тоннель под Невой и еще два моста: в створе улицы Коллонтай и 22 Линии.
Но при всех этих глобальных переменах проблемы с транспортом все равно останутся. У нас такое количество автомобилей, что даже столь масштабное строительство не сможет сделать дорожную обстановку более благоприятной. В любом случае придется применять меры регулирования. Возможно, будет ограничен въезд в центр города. Обязательно около всех въездов в Петербург появятся «перехватывающие» парковки, на которых можно оставить свой автомобиль, чтобы передвигаться по городу на общественном транспорте.
Статус государственной политики сегодня получила жилищная сфера. Мы должны строить еще больше, развивать новые территории. Уже через десять лет новым типом жилья будет полностью застроена Северная долина в районе Парголово, весь юго-запад, территория Каменки, Лахты. Там появятся новые современные жилые районы. Возникнут новые поселки около Пушкина и Колпино.
Думаю, что за десять лет, как минимум, город получит 30-35 миллионов квадратных метров жилья. Если исходить из европейских стандартов, то это жилье для миллиона человек. Должен сказать, что огромный объем вводимого жилья приведет к такому эффекту, что через десять лет у нас не останется ни одной коммунальной квартиры, ни одного общежития.
– Функционирование города как крупного центра политической активности подразумевает наплыв приезжих. Не получится ли, что город потеряет свой петербургский дух? А ведь это и приход больших денег, что, конечно, хорошо для городской экономики. Но хорошо ли это для простого жителя?
– Я не только отвечу утвердительно на Ваш вопрос. Я скажу, что хотелось бы и больше приезжих, чем есть сегодня. Ведь количество приезжих, которым нас порой пугают, на самом деле очень невелико, а Петербург с каждый годом теряет население, город стареет, демографическая ситуация далека от благополучной. Так что мы были бы рады ощутить приток работоспособного населения. Приход больших денег, нового бизнеса означает конкурентную среду, что не только не ухудшит положение дел на рынке, но и может способствовать увеличению предложения, развитию сферы услуг, снижению цен. Что, конечно же, хорошо для горожан.
– Со стороны горожан наблюдается некоторое противодействие реализации крупных инвестиционных строительных проектов. Почему это происходит, почему люди выступают против современной архитектуры?
– С приходом в город крупных инвесторов и больших денег к нам потянулись и лучшие архитектурные силы мира. Мастера с известными мировыми именами принимают участие в конкурсах и, конечно, нередко выигрывают. Наши архитекторы, увы, зачастую отстают. Не учитывают современные строительные технологии, материалы. Все это создает некоторое напряжение, некоторое недовольство со стороны наших архитекторов. Что ж, им необходимо постараться соответствовать современным требованиям и веяниям. Кстати, приглашение в Россию на работу иностранных специалистов – это наша отечественная традиция, заведенная Петром Великим. Многие дворцы в Петербурге построены именно иностранцами. И мы ими гордимся.
Что касается отношения граждан к новой архитектуре, то, очевидно, люди опасаются, что может быть разрушен исторический облик города. Их девиз: давайте ничего не трогать и ничего не делать. Разве можно жить с таким девизом? Разве можно закрывать глаза на ту простую истину, что город не может не развиваться? Думаю, нельзя. У нас любой пустырь называют сквером и обороняют его от застройки. А мы убеждаем, уговариваем, собираем общественные слушания. К сожалению, строительство – очень благодатная почва для всякого рода «политических игр». Не секрет, что количество народных выступлений, обращений в адрес кого только возможно – от Комитета по строительству до Президента России – увеличивается в канун выборов. Люди, которые этим занимаются, по определению не могут быть «народными защитниками», потому что не думают о городе, его проблемах и жителях. Одно дело – красиво встать на пригорке у строительной площадки, взять в руки мегафон и выступить с речью о том, что власти виноваты во всех бедах, что строители несут только вред и никто, кроме говорящего, о людях не думает. А другое – принимать участие в совместной работе по развитию города, вести диалог с властью, бизнес-сообществом, предлагать, обоснованно критиковать и так далее. Если можно в одночасье стать известным, просто взяв в руки мегафон, – зачем же прилагать какие-либо усилия?
А ведь строительство на свободных пятнах – это неизбежный процесс. Посмотрите на пример всех крупных городов. Мы еще поздно начали экономить городскую землю. В Москве, к примеру, практикуется плотное строительство. И это закономерное развитие любого города.
Сколько было протестов против КАДа? А теперь пошла обратная волна. Говорят: почему кольцевая такая узкая, надо бы ее расширить.
Вообще, я считаю, что чаще всего протесты граждан против конкретной стройки связаны с тем, что люди думают, что о них забыли, что их интересы не будут соблюдены. И тут, наверное, есть и наша недоработка – недостаточное информирование жителей. Ведь зачастую протестуя, люди даже не понимают, о чем говорят. А если все объяснить, показать, что места хватит всем, то граждане начинают иначе относится к стройке. А если еще показать, как будет развиваться в целом территория, то люди могут стать и союзниками. Поэтому я и поддержал предложение строителей о введении единых информационных стандартов. «Строительный Еженедельник» об этом уже писал – на каждой стройке будут размещены ящики для обращений, каждый житель ближайшего к стройплощадке дома получит персональное информационное письмо и сможет вести цивилизованный диалог со строителем. Наверное, на этом останавливаться не стоит. Я думаю, что и строители это понимают. Нужно уметь слушать и слышать людей. И уметь, наверное, признавать какие-то свои ошибки. Бывают ситуации, пятна застройки, где, несмотря на то что все сделано по закону, в конечном итоге принимается решение о нецелесообразности строительства в этом месте.
Не должно быть тупиковых обстоятельств, в которых нельзя было бы найти компромиссное решение. Просто его надо найти вместе с жителями.
Конечно, стопроцентного единства мнений жителей, увы, не бывает. Каждый гражданин, высказывая свое мнение, имеет в виду собственные интересы: у автомобилиста – свой интерес, у пенсионера – свой. И они нередко вступают в противоречие. А наша задача – найти золотую середину.
– Важнейшим фактором развития города является цена его земли. Как, на Ваш взгляд, можно сочетать задачу города продать подороже земельные участки и увеличить объемы инвесторского жилья?
– Прежде всего скажу, что только за этот год мы продали земельных участков под строительство более чем на 20 миллиардов рублей. Это деньги в городской бюджет, а значит – это социальные программы, квартиры для расселения коммуналок и ветхих домов, дороги, метро и ремонт нашего прекрасного, но ветшающего исторического центра.
Бесплатно земли уже раздавались – в 1917 году крестьянам. И что получилось? Кому мы должны давать земли бесплатно? Не говоря о том, что это было бы нарушением законодательства, это стало бы прямым шагом к коррупции, на самом деле привело бы не к удешевлению, а к удорожанию жилья, и лишило бы город возможности развиваться. Увеличение выброса на рынок земель, увеличение предложения – вот наша основная задача. Продажа земель должна обеспечивать плановый спрос.
Проводить параллель между снижением стоимости земли и доступностью жилья в корне неверно. Первоочередная задача, как я уже говорил, – строить больше жилья. Но бесплатная раздача земли не может обеспечить увеличение объемов строительства – на конкретном земельном участке может быть построено конкретное количество квадратных метров – будь он платным или бесплатным. Бесплатная земля привела бы лишь к сверхприбыли строителей, потому что цена жилья все равно определяется конъюнктурой – соотношением спроса и предложения.
Обеспечить увеличение объемов строительства мы можем, прежде всего, вовлечением в оборот новых территорий, которые город должен развивать, обеспечивать инженерией. И именно на это идут средства, поступающие в городской бюджет с проведения торгов.