Владимир Жуйков: "Рентабельность проекта невысокая, но это не благотворительность"
Проект "Новый берег", реализуемый компанией "Северо-Запад Инвест" близ Лисьего Носа, готовится к отправке на государственную экспертизу.
Корреспондент "Строительного Еженедельника" Антонина Асанова поговорила с заместителем генерального директора Владимиром Жуйковым о рисках таких больших проектов.
Недавно было объявлено о выборе генподрядчика на работы по созданию территории. В каком состоянии сейчас находится проект?
- Сейчас мы ждем результатов государственной экологической экпертизы, по плану заключение должно быть готово в июле. Сразу после этого планируем отдать проект на госэкспертизу. Это займет еще несколько месяцев. Приступить к подготовительным работам по строительству планируем в конце 2012 - начале 2013 года. В них входит обустройство строительной площадки, создание технических дорог, рекультивация - вывоз опасных грунтов, которые мы обнаружили в акватории залива. Сейчас мы вместе с "Инжтрансстроем" тщательно отбираем субподрядчиков - компании, которые непосредственно будут выполнять эти работы.
Какие еще конкурсы идут или планируются?
- В июле мы готовимся провести открытый архитектурный конкурс. Главной его задачей будет поиск ансамблевости в архитектуре проекта. Хотелось бы, чтобы само слово "ансамблевость" опять, как и в предыдущие века, вошло в наш лексикон. На первом этапе мы хотим привлечь молодежь, собрать хорошие идеи и мы уже ведем диалог с петербургскими, московскими, самарскими вузами и зарубежными университетами. А уже во втором туре с участием российских и иностранных архитекторов, обладающих серьезным портфолио, эти идеи будут доработаны.
В первых оценках стоимости проекта говорилось об объеме инвестиций в 150 млрд рублей, теперь - уже 250 млрд рублей. За счет чего стоимость возросла практически в 2 раза?
- По целому ряду причин. В первую очередь, за счет экологии. В процессе обсуждения с экспертами влияния проекта на окружающую среду и в ходе общественных слушаний были высказаны конструктивные замечания и предложения, которые были учтены. В частности, значительное удорожание вызвала принятая по итогам корректировок технология создания территории, которая минимизирует воздействие на окружающую среду. Компенсационных мероприятий также достаточно много. Они касаются организации особо охраняемых территорий, создания отмелей, которые являются основой для пастбищ рыб. Как раз сейчас мы начинаем работать с экологами, они делают обоснование и необходимые расчеты этих проектов. Более того, возможно и это не последние цифры.
Однако остался ли проект рентабельным после такого увеличения инвестиций? Как вы оцениваете прибыльность проекта?
- Проект по своей сути не является в чистом виде девелоперским, ведь в данном случае речь идет о строительстве нового города. Поэтому и показатели рентабельности здесь иные. Она невысокая, но все равно останется в рамках бизнес-проекта. Это не благотворительность. К тому же, проект никогда не планировался высокоэффективным. На 85% территории должна появиться малоэтажная застройка из 4-хэтажных домов с мансардой высотой 18-30 м.
Сейчас многие застройщики говорят о том, что строят инфраструктуру для проектов за свой счет. Вы готовы к таким затратам?
- Мы всегда готовы к диалогу, но, конечно, всю инфраструктуру за город мы не сможем построить, да и это было бы неправильно. В любом проекте есть рубеж экономической эффективности. А вот вести переговоры о возможных вариантах и степени нашего участия в строительстве дорог и сетей мы готовы. При этом нужно понимать, что инфраструктура, особенно внешняя, строится только отчасти для нас, потому что она будет работать на Курортный район. И ее строительство - это не только наши интересы, это интересы района в целом. Тем более что освоение этой территории - инициатива города. Попытки ее застроить предпринимались несколько раз, еще с начала 1990-х годов. На территории нет никакой инфраструктуры, она затапливается и ее "кусочно" не возьмешь, поэтому город искал инвестора, который смог бы вложить такие гигантские средства на длительный период и развить территорию в целом.
Такое длительное вложение средств нехарактерно для строительного рынка. Какие риски у проекта есть в долгосрочной перспективе?
- Да, это рискованные инвестиции. Но мы завязаны больше на экономику в целом, поэтому риски связаны, скорее, не с петербуржским рынком. Если сохранится стабильность в развития страны, не будет катаклизмов, то и проект будет развиваться. При этом степень его эффективности может быть разной.
Как показал опыт "Газпрома", один из рисков таких масштабных проектов - социальный. И крупные проекты реновации территорий в Европе часто поддерживаются постоянным контактом с горожанами. Например, в Барселоне раз в месяц с жителями встречался мэр города.
- Это необходимо, согласен. И уверен, что дальнейшие наши шаги будут связаны именно с такой деятельностью. Реализация такого масштабного проекта по определению должна быть открытой. Был такой период времени, когда нам особенно нечего было сказать и продемонстрировать, мы находились в поиске, шел ислледовательско-документационный период проекта. Но теперь на повестке дня собственно застройка. И в ближайшем будущем мы хотим выставить на обсуждение серию проектов, которые будут показывать, каким может быть результат. Мы хотим привнести открытость, чтобы уже на первом этапе иметь возможность получать мнения, выбирать.
Майские общественные слушания по мастер-плану территории показали, что в таких проектах диалог необходим. Какие изменения внесли по их итогам?
- Наша реакция будет касаться корректирования генплана и плана землепользования и застройки. Мы уже подали заявку на внесение изменений в генплан, относящуюся к северной намывной территории, чтобы дорога не проходила через гаражи жителей. Согласно заявке, дорога должна быть проложена по намывным территориям. Также учли еще ряд замечаний, касающихся конфигурации проекта - чтобы обойти застройку, сохранить зелень.
Одна из претензий противников проекта - незаконное получение земли...
- Вокруг проекта вообще очень много мифов и дезинформации. Претензия проистекает из незнания ситуации или же с целью сознательного введения в заблуждение. Все процедуры по проведению торгов были совершенно открыты и прозрачны. Более того, распространяют слух том, что нами за бесценок выкуплена земля. Ложь. Земля предоставлена в аренду и не один квадратный метр не будет выкуплен до выполнения всех обязательств перед городом, прописанных в договоре аренды.
Многие эксперты опасаются развития маятниковой миграции жителей нового района. Вы ее просчитывали?
- Маятниковая миграция однозначно будет. Но наша задача состоит в том, чтобы организовать на территории проекта максимальное количество рабочих мест. Мы планируем разместить там достаточно много объектов, на которых смогут работать более 20 тысяч человек. Но часть населения, конечно, будет ездить в город, и ничего критичного в этом нет.
Сколько средств уже вложили?
- Уже больше миллиарда рублей. И сегодня еще не завершен подготовительный этап.
Справка:
Проект "Новый берег", широко известный как Сестрорецкий намыв, предусматривает создание 390 га новой территории и строительство 3 млн кв. м недвижимости к 2028 году. Прогнозируемый объем инвестиций - 250 млрд рублей. Один из акционеров компании "Северо-Запад Инвест" - глава "Новатэка" Леонид Михельсон.
Петербург вступил в активную фазу подготовки к чемпионату мира по футболу, который пройдет в 2018 году. Помимо строительства спортивных объектов не менее важным на этом этапе работы является подготовка транспортной инфраструктуры. О крупных транспортных проектах, которые появятся в Петербурге в ближайшие годы, «АСН-Инфо» рассказал Юрий Молчанов, вице-губернатор, курирующий транспортный блок города.
– Юрий Вячеславович, одним из крупнейших проектов, которые курируете Вы, является проект реконструкции и развития аэропорта Пулково, который реализует ООО «Воздушные ворота Северной столицы». Инвестор был выбран в апреле прошлого года, но к активному строительству так до сих пор и не приступил, хотя обещал это сделать еще в 2010 году. Почему так происходит?
– Прежде всего такая задержка объясняется длительностью процедуры выбора генподрядчика и согласования проектной документации в условиях высоких требований, предъявляемых «Воздушными воротами Северной столицы» и банками-кредиторами. Одновременно с этим осуществлялось проектирование нового здания терминала аэропорта, решались вопросы согласования привокзальной площади, покупки здания, находящегося в федеральной собственности, попадающего в пятно застройки, что немного затянуло процесс согласования. Но в это период проект продолжал свое развитие. Проделана большая подготовительная работа: вынесены все коммуникации, завершен нулевой цикл строительства, проведены свайные работы, демонтированы некоторые элементы старого терминала, мешающие стройке.
– Решены ли земельные вопросы, зачастую задерживающие начало стройки?
– Соглашение о государственно-частном партнерстве (ГЧП) вступило в силу 29 апреля 2010 года, а в соответствии с ним здания аэропортового комплекса «Пулково» вместе с соответствующими земельными участками были переданы городом и ОАО «Аэропорт «Пулково» в аренду партнеру до 2040 года.
– Не скажется ли перенос сроков строительства на завершении реконструкции в целом? Успеет ли управляющая компания сдать обновленный аэропорт до конца 2013 года, как это декларировалось?
– Реализация проекта развития аэропорта Пулково проходит в соответствии с графиком, утвержденным при подписании соглашения с инвесторами. Незначительные задержки никак не повлияют на срок сдачи нового аэропорта – декабрь 2013 года. Тем более что генподрядчику, который уже в ближайшие дни приступит к работе в Пулково, не надо будет тратить время на обустройство строительной площадки и подготовительные работы, которые всегда занимают значительное время.
– А сталкивается ли город с какими-либо сложностями в работе с международным инвестором (участниками консорциума «Воздушные ворота Северной столицы» являются банк ВТБ (57,5% акций), компания Fraport AG (35,5% акций) и Horizon Air Investments (дочерняя структуры Copelouzos Group) 7% акций – прим. ред.)?
– Развитие аэропорта Пулково – это первый в России масштабный ГЧП-проект, реализуемый с участием международных финансовых институтов. Сама форма реализации предполагает множество согласований не только со стороны государства и участвующего в проекте партнера, но и со стороны привлекаемых к проекту финансовых институтов, участвующих в реализации проекта. Вопрос согласования, поиска компромисса и оптимального решения является нормальным рабочим процессом.
– Петербург в числе прочих российских городов примет в 2018 году чемпионат мира по футболу. Естественно, что помимо создания спортивной инфраструктуры городу потребуется реализовать не один проект по увеличению транспортной доступности нового стадиона. Что будет сделано городом в рамках подготовки дорожной инфраструктуры к чемпионату?
– По заказу Комитета по транспортно-транзитной политике (КТТП) в настоящее время подготовлено техническое задание на разработку транспортного плана проведения чемпионата мира по футболу 2018 года в Санкт-Петербурге. Целью разработки проекта является определение мероприятий по совершенствованию транспортной инфраструктуры, развитию общественного транспорта для обслуживания массовых мероприятий чемпионата мира по футболу 2018 года. Ориентировочный срок завершения разработки транспортного плана – 2012 год
По заявке, представленной в исполнительный комитет ФИФА, в Петербурге планируется задействовать два основных стадиона: центральный стадион, расположенный на Крестовском острове, вместимостью 75 тысяч человек и «Петровский», расположенный на одноименном острове, вместимостью 25 тысяч человек. Для обеспечения комфортной доступности к обоим стадионам в момент проведения массовых мероприятий и в соответствии с требованиями ФИФА будет реализована программа строительства и реконструкции дополнительных объектов транспортной инфраструктуры, которая в настоящий момент дорабатывается.
– Есть ли какой-либо предварительный перечень объектов транспортной инфраструктуры, которые город получит при подготовке к чемпионату?
– В 2011-2012 годах будет реконструироваться и благоустраиваться западная часть Крестовского острова, пропускная способность которого обеспечит подъезды к новому стадиону. На сегодняшний день уже выполнены реконструкция Лазаревского и Большого Петровского мостов, завершена первая очередь реконструкции Приморского проспекта.
Еще на этот и следующий год намечено строительство моста через остров Серный с реконструкцией Песочной набережной, набережной Адмирала Лазарева с выходом на Леонтьевский мыс и Васильевский остров. В это же время будет реконструироваться Приморский проспект, а точнее, реализоваться вторая очередь этого проекта со строительством подходов к Западному скоростному диаметру.
В 2011-2015 годах будет построена набережная Макарова от 2-й линии Васильевского острова до Адмиральского проезда. В 2013-2014 годах будет реконструирован Тучков мост, а в 2014-2017 годах должна появиться Василеостровско-Приморская транспортная связь.
Кроме того, сейчас прорабатывается вопрос строительства легкорельсового транспорта от станции метро «Приморская» до станции метро «Старая деревня».
– Все эти глобальные проекты не будут воплощены в жизнь, если город не найдет для них достойных подрядчиков. Что делается властями для того, чтобы обезопасить себя от недобросовестных подрядчиков?
– В целях предотвращения неблагоприятных последствий недобросовестности подрядчиков, подобных истории с «Флорой», нашим Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры подготовлен ряд предложений по внесению изменений в 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Письмо с этими инициативами направлено в адрес Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли. В основном предложения касаются предоставления заказчику возможности проводить конкурсы с предварительным квалификационным отбором; возможности заказчика расторжения государственного контракта в связи с односторонним отказом от его исполнения, исключения договора поручительства как формы обеспечения исполнения контракта.
– А сколько должны городу недобросовестные подрядчики?
– В настоящее время СПб ГУ «Дирекция транспортного строительства» выставлены претензии по строительно-монтажным работам на общую сумму немногим более 1 млн рублей.
Автор: Алина Семенова