Александр Конышков: «Мы не ожидаем сокращения объемов бизнеса по ипотеке»
В прошлом году ипотечный рынок России и Петербурга продемонстрировал серьезный рост. В этом году, как говорят аналитики, такого прироста уже не будет. Но Александр Конышков, директор регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк», считает, что плавный рост рынка будет, даже если страну настигнет вторая волна кризиса. Об этом он рассказал в интервью газете «Строительный Еженедельник».
– Какие основные тенденции сектора ипотечного кредитования Вы могли бы отметить?
– Ключевым трендом прошедшего года в сегменте ипотечного кредитования стали ужесточение требований к заемщикам и рост процентных ставок. В конце 2011 ставки у отдельных участников рынка выросли на 1-1,5 подпункта, что является естественной реакцией рынка на изменяющиеся условия. Если растут депозиты, то логично предположить, что и кредиты тоже будут расти.
– Какие изменения ожидаются в 2012 году?
– В 2012 году мы не ожидаем сокращения объемов бизнеса по ипотеке и считаем, что наше ипотечное предложение по-прежнему остается одним из самых интересных и удобных для клиентов. Если говорить о рыночной тенденции в целом, то весьма вероятен рост конкуренции среди банков за хорошего заемщика и корректировки кредитных политик в сторону большего ужесточения требований к заемщикам.
Рост процентных ставок по ипотечным кредитам, связанный прежде всего с ростом ставок на рублевом денежном рынке, обусловлен объективными рыночными факторами, и вероятность дальнейшего повышения ставок другими ипотечными игроками исключить нельзя.
Фокус потребительского спроса вероятнее сконцентрируется на первичном рынке.
– Каковы результаты работы банка в прошлом году?
– В 2011 году мы увеличили объемы ипотечного кредитования в Петербурге и Северо-Западном регионе. Объем портфеля регионального центра на конец 2011 года достиг 4,440 млрд рублей, увеличившись почти на 20% за 12 месяцев.
– Появились ли какие-то новые предложения?
– Принципиальные обновления кредитных продуктов едва ли целесообразны в нашем случае. Тем не менее мы стремимся расширять предложения за счет улучшения дополнительных или сопутствующих параметров. Например, в сегменте недвижимости первичного рынка жилья мы активно наращиваем количество партнерских строительных компаний, чтобы делать нашим клиентам более выгодные предложения.
– Если случится кризис, могут ли быть свернуты ипотечные программы, как это было в 2008-м?
– Ипотечные программы могут быть свернуты, только если клиенты перестанут покупать недвижимость. Сам по себе кредит не является самоцелью – люди приходят в банк, чтобы купить квартиру, дом, сделать ремонт или просто с целью инвестирования. Ипотека – это средство, а недвижимость – это цель. Не будет цели – не будет актуально и средство достижения. Но в такой сценарий я не верю – люди покупали, покупают и будут покупать недвижимость. А значит, и деньги им тоже будут нужны. Только раньше занимали у знакомых, а сейчас идут в банк. Если же ставки будут расти, то возможна коррекция цены недвижимости – увеличение предложения при отсутствии полноценного спроса может скорректировать цену предложения в сторону понижения, как это было в прошлый раз. Значит, самое время покупать – лучше купить подешевевшую квартиру с подорожавшим кредитом, чем ждать, пока снизятся ставки, но вырастут цены. И в конце концов, инструмент рефинансирования никто не отменял – всегда можно будет в будущем получить меньший процент при благоприятном рынке.
Справка
В 2011 году в России было выдано 580,8 тыс. кредитов на сумму 713 млрд рублей. В денежном выражении это в 1,9 раза превышает аналогичный показатель 2010 года, а в количественном – в 1,7 раза. Таким образом, результат 2011 года превзошел показатель докризисного максимума в 2008 году, в котором было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов. Достичь таких результатов позволили минимальные для России ставки за всю историю ипотечного рынка: средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам составили 11,9%. Средняя сумма кредита возросла на 15-20%.
В Санкт-Петербурге в 2011 году было выдано 20,923 тыс. ипотечных кредитов на сумму 42 млрд рублей (в 2,5 раза больше, чем в 2010 году). Средняя сумма ипотечного кредита возросла на 10% и составила немногим более 2 млн рублей, но сравнима с предыдущими годами. Такой относительно небольшой размер кредита говорит о том, что покупатели используют ипотечное кредитование для пошагового улучшения жилищных условий, либо о том, что ипотечные кредиты используются при наличии личных накоплений. В 2008 году наблюдалась другая тенденция – большое количество квартир было куплено при первоначальном взносе в 0–10%, из-за чего средняя сумма кредита составляла более 2 млн рублей.
Роман Русаков
Свое 20-летие празднует группа «РОССТРО». С этим именем эксперты по праву связывают многие позитивные события, произошедшие на рынке недвижимости за последние два десятилетия. О том, чего удалось достичь, и какие планы поставлены на будущее, рассказал президент ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров.
– Александр Афанасьевич, можете ли вы сегодня, с высоты 20-летнего опыта «РОССТРО», назвать те главные решения, которые позволили группе добиться существующих результатов? И, собственно, каковы эти результаты?
– Основных решений было немного, но все они были стратегически важными для нас. Сама жизнь показала: это были верные и своевременные решения, ключевым следствием которых можно назвать устойчивое развитие «РОССТРО» и эффективность хозяйственной деятельности группы.
– Как все начиналось?
– Решение было принято 25 декабря 1990 года. В этот день мы обозначили основные направления работы компании: заниматься землей, недвижимостью, строить, проектировать, искать инновационные решения и внедрять их на рынок. «И мы не ошиблись», – такую резолюцию на первом протоколе общества поставит через 10 лет один из учредителей. Да, мы не ошиблись, могу это подтвердить и я. Все эти годы, как и было задумано, мы занимались развитием недвижимости во всем ее многообразии. Сегодня «РОССТРО» – сильный девелопер, крупный собственник доходной недвижимости, лидер рынка проектных работ, производитель современных строительных материалов. Это эффективная рыночная структура и команда профессионалов. Группа и сегодня инвестирует в недвижимость, только проекты стали масштабнее и ярче.
– В начале 90-х приходилось многое делать на рынке впервые. Не обидно, что сегодня вашими разработками пользуется весь рынок, причем не всегда умело?
– Развитие «РОССТРО» действительно тесно связано со становлением рынка Санкт-Петербурга, Ленинградской области и России. С первых дней работы мы принимали активное участие в формировании правил и методов работы на зарождающихся риэлторском и инвестиционно-строительном рынках. При нашем участии был разработан пакет документов для регулирования инвестиционного процесса на строительном рынке, созданы профессиональные объединения: Ассоциация риэлторов и Ассоциация домостроителей. Эти деловые объединения успешно работают на рынке недвижимости города и области по сей день. В «РОССТРО» были разработаны первые договоры долевого участия, которые положили начало рынку долевого строительства.
В начале 90-х годов группа являлась крупнейшим застройщиком на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга и одновременно вела около 30 проектов. В конечном счете, мы работали не только для себя, а чтобы создать цивилизованный рынок, нормальную конкурентную среду, новые сферы для развития бизнеса и сотрудничества. И сейчас активно пользуемся всем этим.
– Не только долевое строительство, но и управление недвижимостью в те годы были новым понятием? И уже много лет это направление приносит вам стабильный доход!
– С первых дней работы управление недвижимостью является одним из основных направлений нашей деятельности. В собственности группы деловые центры, промышленные здания и площадки, складские помещения в Санкт-Петербурге и области общей площадью более 200 тысяч квадратных метров. Идет постоянная работа по реновации и развитию существующих комплексов, строятся новые деловые центры и технопарки, проводится комплексная реконструкция и надстройка эксплуатируемых объектов, приобретаются новые объекты доходной недвижимости. Интересен опыт «РОССТРО» по управлению объектами, находящимися в государственной собственности. Нашими специалистами совместно с КУГИ была разработана форма доверительного управления имуществом. Длительное время в нашем управлении было более 30 тысяч квадратных метров такой недвижимости, причем не только, например, общежития, но и имущественный комплекс «Новая Голландия». По итогам нашей работы правительство Санкт-Петербурга наградило «РОССТРО» «За участие в сохранении объектов культурного наследия на территории острова «Новая Голландии»" в Санкт-Петербурге в период с 2000 по 2006 год».
С начала 90-х девиз данного направления – «Имущество должно прирастать»! И все 20 лет оно исправно прирастает не только землей и недвижимостью, но и доходами. Это наш собственный стабилизационный фонд, который позволяет нам затевать долгосрочные рисковые проекты.
– Управление столь масштабной деятельностью тоже носило инновационный характер?
– Закон о приватизации позволил в короткий срок сформировать сильный холдинг полного инвестиционно-строительного цикла. В него вошли инвестиционные, проектные, строительные компании, производители стройматериалов и организации, управляющие недвижимостью. К концу 1996 года в холдинге было уже более 30 компаний. Потребовалась его реорганизация в управляемую структуру. Так, в 1997 году появилась инвестиционно-строительная финансово-промышленная группа «РОССТРО». Центральная компания обеспечивала оперативное и перспективное управление предприятиями, развитие имущественного комплекса группы. Проведена большая работа по централизации управления и укрупнению пакетов акций.
Сегодня финансово-промышленная группа «РОССТРО» объединила опыт и ресурсы более 50 хозяйственных обществ. Мы получили компактную, эффективно работающую компанию. Хозяйственную деятельность по направлениям осуществляют семь подразделений, объединенных в оптимальную в управлении структуру. Численность работающих – более 1,2 тысяч человек.
– При каких обстоятельствах в структуре группы появилось ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ»?
– Этот известный проектный институт входит в группу с 1993 года. 20 процентов акций общества принадлежит городу, так что это успешный пример частно-государственного партнерства. Мы не только сохранили институт, но и получили прибыльно работающую, высококонкурентную организацию с высококвалифицированным кадровым составом и мощной технической базой.
Институту по силам масштабные проекты жилищно-гражданского профиля – жилых домов и квартальной застройки, объектов различного социального назначения (школ, детских садов, центров социальной реабилитации инвалидов, больниц, поликлиник, физкультурно-оздоровительных комплексов). Проекты института отвечают самым высоким требованиям рынка. Заказчикам и инвесторам обеспечивается полный комплекс необходимых услуг – от обоснований инвестиций в строительство до получения разрешительной документации, согласований проектных решений и авторского надзора. Проводятся также адаптация и сопровождение проектов, разработанных зарубежными фирмами, что весьма актуально в последнее время.
– О роли VELOX в развитии «РОССТРО» было сказано не раз. И тем не менее, какие результаты вы бы обозначили сегодня и о каких перспективах можно говорить?
– В 2000 году мы начали реализацию проекта по внедрению на российский рынок строительной системы VELOX. Результатом десяти лет работы стало мощное домостроительное производство в Кингисеппе, где построено и работает три завода ROSSTRO-VELOX мощностью 2700 плит в смену, что соответствует ежегодному вводу жилья в объеме 600 тысяч квадратных метров.
За десять лет энергоэффективная, экологически чистая, экономичная технология быстро сломала устоявшиеся стереотипы и установила новый оптимальный формат баланса цены и качества строительных объектов. Потребитель получил новый уровень качества при значительном снижении цены на строительство. На территории России по технологии VELOX построено более 1000 объектов различного назначения, в том числе VELOX востребован в программах социального строительства, так же как в Австрии и Чехии. Ну и конечно, широко применяется при самостоятельном строительстве домов, хотя это лишь малая часть сферы применения системы.
В целом технология применяется для строительства мало- и многоэтажных зданий любого назначения, шумозащитных экранов дорог, реконструкции, надстройки и утепления домов. Продукция сегодня поставляется во все регионы России, в Белоруссию, Казахстан, Азербайджан. И кстати, все нормативное сопровождение технологии обеспечивает наш «ЛЕННИИПРОЕКТ».
– Какие усовершенствования удалось привнести в систему за прошедшие 10 лет?
– Сегодня «РОССТРО» является российским производителем несъемной опалубки из щепоцементных плит VELOX, изобретателем, совладельцем и патентообладателем строительной системы. Специалисты «РОССТРО» и VELOX Werk, GmbH доработали строительную систему VELOX и получили признание Роспатента. Мы зарегистрировали способ изготовления щепоцементных плит «ВЕЛОКС», полезную модель установки по производству щепоцементных плит «ВЕЛОКС», домостроительный комбинат на базе технологической установки по производству щепоцементных плит «ВЕЛОКС». Так, «РОССТРО» и VELOX Werk, GmbH стали равноправными партнерами в продвижении строительной системы VELOX на мировой рынок.
Продуманная недорогая технология своей выгодой в применении и высоким качеством продукции нашла признание в России. Строительная система победила в трех всероссийских конкурсах: Федеральной программы «100 лучших товаров России – 2005» в номинации «Новинка года»; Всероссийском конкурсе на лучшую организацию, принимающую участие в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в номинации «За внедрение передовых технологий и инновации в строительстве»; Федеральной программе «100 лучших товаров России – 2007» в номинации «Промышленные товары для населения».
– Не так давно вы заявили о решении вывести на рынок бренд «Зеленый теплый дом»... Это следующий шаг продвижения системы на рынок?
– Рынок сегодня очень быстро взрослеет, идет интеграция в мировой рынок. Наши строители перенимают требования, технологии, предпочтения, строительную моду, наконец. Мы не намерены быть в хвосте модных тенденций, наоборот – планируем сами устраивать показы и предлагать рынку «модели сезона». А ведь каждый новый строительный сезон и так демонстрирует, что VELOX, постепенно раскрывая свои преимущества, остается на пике строительной моды. Завоевав сначала внимание потребителей «гениальной простотой», он подкупил их «вкусной» ценой, успокоил надежностью, огнестойкостью и долговечностью, пригрел теплотой домов. Этой весной строительная система VELOX – лучшая модель энергоэффективной технологии.
На Западе популярным стало направление «зеленого строительства». Потребитель все большее внимание уделяет экологической безопасности своего жилья. Параметр «экологической чистоты» зданий зачастую становится приоритетом в выборе технологии. Если строительная система VELOX – модель очень демократичная (она интересна людям разного уровня обеспеченности), то технология «Зеленый теплый дом» рассчитана на взыскательного потребителя, большое внимание уделяющего здоровью своей семьи. С этим связаны наши ближайшие планы!
– Начиная новое десятилетие «РОССТРО», нельзя не сказать об уроках кризисов рынка, о потерях и приобретениях. Какие советы коллегам и конкурентам вы могли бы дать?
– Кризис показал важность такой нудной задачи, как управление издержками. Именно многолетний, терпеливый, кропотливый мониторинг затратных мелочей, позволил нашей группе не только устоять на падающем рынке, но уже в этом году получить положительную динамику финансовых показателей и продолжить свое развитие. Своим коллегам я не советую, а настоятельно рекомендую внимательно относиться к издержкам. Конкурентам пожелаю заставить себя и научиться управлять затратами. Сегодня рынок не так комфортен, как в 2007 году, и очень нескоро он сможет вернуться в состояние бурного роста. Чтобы рынок жил, необходимо уметь работать при его меньшей финансовой наполненности.
В связи с нашим юбилеем я в первую очередь хотел бы сказать много теплых слов нашим партнерам. Как правило, мы срабатываемся с людьми со здоровыми амбициями, конструктивными, деловыми. Они понимают и принимают требования рынка, легко перестраиваются под задачу. Мы единомышленники и содействуем успеху друг друга. Умение взаимовыгодно взаимодействовать на рынке очень ценно. Я благодарю наших партнеров за умение эффективно работать. Желаю процветания их бизнесу! Всех коллег поздравляю с достойными результатами 20-летия и благодарю за добросовестный труд!
«Строительный Еженедельник»©, № 5 (451) от 14.02.2011
Об особенностях Колпинского района Петербурга сегодня, о достижениях и планах его развития рассказал глава районной администрации Дмитрий Кобицкий.
- Колпинский район – единственный в Санкт-Петербурге, большая часть населения которого и живет, и работает на его территории. Это объясняется огромным количеством промышленных предприятий с богатой историей: работают «Ижорские заводы», Усть-Ижорский фанерный комбинат, Средне-Невский судостроительный завод, НИИЭФА им. Д.В. Ефремова, «ОМЗ-Литейное производство», развивается трубное производство.
Дмитрий Аркадьевич, какие преимущества предоставляет промышленная составляющая для развития района?
– Колпинский район – один из самых промышленно развитых в Петербурге, и для большого количества предприятий размещение здесь своих производств – это возможность их вывода с территории большого города. На сегодняшний день район готов принять практически всех желающих. Так, в скором времени три новых стратегических инвестора разместят здесь свои производства: это «Северсталь», «Силовые машины» и Магнитогорский металлургический комбинат. С их приходом возникает необходимость строительства дорог, жилых домов, школ, поликлиник и многого другого для того, чтобы обеспечить всем необходимым жителей и тех работников, которые придут на новые производства, а это десять с лишним тысяч человек.
Хочу отметить, что в районе создан совет директоров крупных предприятий. В его состав входят руководители крупных промышленных предприятий, оказывающих существенное влияние на социально-экономическое развитие района в целом, в том числе обеспечивающих поступление львиной доли налогов в бюджеты всех уровней и формирующих рабочие места, как для района, так и для Петербурга в целом.
– Каковы планы бюджетного строительства? Можно ли уже сегодня обозначить
– В настоящее время в Колпинском районе необходимо построить около тысячи квартир, и это только для расселения коммунального фонда. Поэтому в соответствии с концепцией государственной жилищной политики Петербурга администрацией района были подготовлены предложения по размещению объектов жилищного строительства. Застраиваться будут территории, которые находятся как в Колпино, так и в прилегающих поселках. Например, в Металлострое планируется построить пять многоэтажных домов, расположенных на территории одного квартала, в поселке Понтонный предусмотрено комплексное освоение – это будет новый квартал со всей необходимой жителям инфраструктурой. Аналогичное строительство запланировано в Колпино на Загородной улице – здесь мы построим дома для семей работников крупных промышленных предприятий, которые разместят свои производства на территории промышленных зон «Ижорские заводы» и «Металлострой».
– Такое строительство предполагает развитие дорожной инфраструктуры. Что будет сделано в этом направлении?
– Транспортная доступность остается проблемой как для промышленных предприятий, расположенных на территории района, так и для жителей. Развитие – это, конечно же, строительство новых магистралей и расширение уже существующих. Колпинское шоссе, например, имеет всего две полосы и не обеспечивает всего транспортного потока. Утром из города не выехать, а вечером – не въехать. То же и на Петрозаводском шоссе, по которому идет большой транзитный поток машин из Ленинградской области. Есть еще и железнодорожные переезды, которые делят район на три части… Поэтому в планах строительство виадуков через железнодорожные магистрали и расширение Колпинского и Петрозаводского шоссе до 4-х полос. Тогда район заживет по-другому, в том числе с точки зрения инвестиционной привлекательности для промышленного развития и для жилищного строительства.
– Достаточно ли в районе объектов коммерческого строительства? Какие проекты находятся в стадии реализации?
– Могу сказать, что в последнее время в Колпинском районе динамично развиваются не только крупные промышленные предприятия, но и малые. Из года в год растет число субъектов малого предпринимательства. Изначально сложившаяся отраслевая структура в районе практически не меняется на протяжении уже многих лет. Наибольшую долю в ней, конечно, составляют предприятия торговли и общественного питания, и это объясняется относительно быстрой окупаемостью вложенных средств и стабильным потребительским спросом. Но, учитывая высокий научно-производственный потенциал района, мы понимаем, что необходимо также развитие и поддержка инновационных малых предприятий. За период с начала
Досье
Дмитрий Аркадьевич Кобицкий родился 6 марта
С июня
Женат, имеет трех дочерей.
«Строительный Еженедельник»©, № 3 (449) от 31.01.2011.