В Пушкинском районе застроят свободные земли
Глава администрации Пушкинского района Игорь Пахоруков рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Александру Аликину о ходе строительства крупных инвестпроектов, планах по использованию больших неосвоенных территорий и о развитии гостиничной и транспортной инфраструктур.
– В какой стадии находятся крупные инвестиционные проекты?
– В рамках национального проекта «Комфортное и доступное жилье – гражданам России» на территории района продолжается реализация трех крупных проектов по строительству жилых массивов: «Славянка», «На Царскосельских холмах», «Новая Ижора».
В строящемся жилом районе «Славянка» уже построено около 500 тыс. кв. м жилья, в том числе 326 тыс. кв. м жилой площади построено за счет средств федерального бюджета для военнослужащих и их семей. В «Новой Ижоре», которую реализует ООО «Заневский» (входит в ГК «Балтрос» – «Строительный Еженедельник»), построено 827 малоэтажных домов общей площадью 92 тыс. кв. м. Всего здесь планируется построить 5 тыс. домов, общая численность населения составит более 19 тыс. человек.
Еще один проект на территории Пулковского отделения поселка Шушары – комплекс «На Царскосельских холмах» с территорией жилой застройки площадью более
Еще один крупный инвестиционный проект – строительство крупнейшего на Северо-Западе конгрессно-выставочного комплекса «ЭкспоФорум». Предполагается возведение 6 павильонов общей выставочной площадью более 100 тыс. кв. м, создание логистической и транспортной инфраструктур, строительство по принципу «трансформера» конгресс-зала, вмещающего 7 тыс. человек, возведение двух 4-5-звездочных гостиниц, ресторанов, магазинов, кафе. Первая очередь строительства планируется к сдаче в декабре 2013 года.
– Некоторые представители общественности опасаются, что на территории «ЭкспоФорума» и комплекса «На Царскосельских холмах» находятся исторические воинские захоронения. Насколько справедливы эти опасения?
– В районе создана рабочая группа, в которую вошли представители застройщиков и общественности – от Митрофаньевского союза и комиссии по увековечению памяти погибших защитников Отечества.
Никто не отрицает, что ранее в районе находилось историческое кладбище деревни Большое Пулково, которое в годы войны было разрушено. Но ЗАО «ЭкспоФорум» еще полтора года назад провело исследования; останки, которые были найдены, перенесены на кладбище в г. Павловске. А те воинские захоронения, которые были учтены в советское время, находятся за пределами территорий строительства «ЭкспоФорума» и «На Царскосельских холмах». Что касается доводов о том, что на территории строительства находятся другие захоронения, скажу, что компания «ЭкспоФорум» провела дополнительные исследования и подтверждений этому не нашла. Несмотря на это мы по обращениям общественности, настаивающей на том, что здесь были захоронения, рекомендовали ЗАО «ЭкспоФорум» провести дополнительные обследования территории, получить официальную информацию из центрального архива Министерства обороны. К вопросу подключены специалисты, которые работают с архивами для подтверждения того, были здесь воинские захоронения или нет.
– Ваш район пользуется интересом у туристов, хотя гостиниц не так много. Планируется ли строительство новых отелей?
– В районе всего лишь 7 гостиниц. Сейчас ООО «Трункус» ведет изыскательские работы по строительству гостиницы на 60 мест на пересечении Леонтьевской и Московской ул. в Пушкине, ООО «Форвард» завершило изыскательские работы по строительству гостиницы на 200 мест у Египетских ворот, ООО «Мастерстройкомпания» также завершило изыскательские работы по строительству гостиницы на 144 места на ул. Правды в Павловске. Еще один проект по приспособлению под гостиницу здания на Парковой ул., 40, в Пушкине разрабатывает ООО «Восток-М».
Кроме того, мы стараемся вовлечь в инвестиционный оборот те исторические здания в центральной части Пушкина, которые были расселены в рамках реализации программы подготовки к юбилею Царского Села (города Пушкина) в период с 2008 по 2010 годы. Было расселено 31 здание. По большинству из них торги уже состоялись, собственники ведут работу. Например, ООО «Корф» в соответствии с требованиями КГИОПа занимается реконструкцией зданий на Павловском шоссе, 28 и 30. Также 4 апреля состоятся торги по продаже памятника федерального значения «Нижние конюшни», представляющего собой комплекс из нескольких зданий и занимающий целый квартал. Здесь раньше было общежитие аграрного университета, к 300-летию Царского Села оно было расселено. Мы рассчитываем, что после торгов инвестор приведет этот комплекс в порядок и использует для устройства гостиницы.
– В Пушкинском районе большое количество неосвоенных земель, находящихся в федеральной собственности. Какие строения могут появиться в ближайшее время на них?
– В районе не хватает бассейнов, ледовых катков, больших торговых магазинов, нет ни одного торгово-развлекательного комплекса, в котором бы сочетались кинозалы и рестораны быстрого питания. Поэтому земли будут использованы для развития в том числе социальной инфраструктуры. На Петербургском шоссе, у ЛГУ им. Пушкина, на участке площадью
После посещения нашего района губернатором Георгием Сергеевичем Полтавченко было принято решение о строительстве в районе нового медицинского комплекса взамен существующей больницы № 38 им. Семашко, а на ее территории – создать медицинский реабилитационный центр. Подобран земельный участок на пересечении Баболовского и Красносельского шоссе, данная территория находится в федеральной собственности, и в настоящее время прорабатывается вопрос о передаче данного земельного участка в собственность Санкт-Петербурга под строительство медицинского комплекса на 1011 коек, после чего за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в 2013-2014 годах будет осуществлено его строительство.
– Какие крупные дороги, проходящие через Пушкинский район, будут реконструированы?
– Разработан проект реконструкции участка Петербургского шоссе между Пулковским шоссе и Пушкином. Предполагается увеличение полос движения до двух в каждом направлении и строительство двух многоуровневых развязок, чтобы обеспечить доступ транспорта к «ЭкспоФоруму» и жилому комплексу «На Царскосельских холмах». Кроме того, будет решена проблема выхода Витебского проспекта на Петербургское шоссе после строительства развязки и виадука в направлении поселка Александровская через железнодорожную линию Балтийского отделения железной дороги. Также ведется проектирование скоростной автомобильной дороги Санкт-Петербург – Москва. Она пройдет по территории поселков Шушары и Ленсоветовский. В дальнейших планах КРТИ стоит увеличение полос движения Колпинского шоссе. В этом году будут введены в эксплуатацию развязки Киевского шоссе, которые соединяют наш город через Красносельское и Волхонское шоссе. В апреле 2012 года заканчивается подведение итогов экспертизы документов на строительство двухуровневой развязки на пересечении Московского и Колпинского шоссе. Это должно решить проблему пробок между Пушкином и Колпино. Кроме того, за счет федеральных средств предусмотрена реконструкция Московского шоссе в административных границах Санкт-Петербурга (до Ям-Ижоры).
По прогнозу профессора Геннадия Стерника, главного аналитика Российской гильдии риэлторов, в 2009 году стоимость жилья в Петербурге в долларовом эквиваленте снизится на 40%. Российский рынок недвижимости в 2010 году достигнет ценового дна, а доходность девелоперских проектов упадет до 25-30% годовых.
– Насколько цены на недвижимость зависят от стоимости нефти?
– Цена на нефть – главный фактор, определяющий цены на жилье в долгосрочной перспективе. Доходы от нефтяного экспорта поступают в Россию через 1,5-2 месяца. Соответственно, на рынок недвижимости они поступают через 2-3 месяца.
В среднесрочной перспективе цену на рынке недвижимости определяет также объем оттока капитала из России. Начиная с 2000 года годовой баланс оттока все время снижался и в 2003 году сократился до 2 миллиардов долларов. За первое полугодие 2004 года он составил 17 миллиардов долларов. Тогда, несмотря на рост цены на нефть, рост цен на жилье остановился, а спрос и продажи упали. По итогам 2004 года сальдо оттока капитала составило 9 миллиардов долларов. В 2005 году оттока не было, а в 2006 и 2007 годах он достиг 42 и 82 миллиардов долларов. Поток нефтедолларов рос беспрецедентными темпами. Это и стало причиной надувания «ценового пузыря» на рынке жилья.
– Что будет происходить с ценами на жилье в ближайшие годы?
– Как и в 1998 году, кризис отменил всю статистическую предысторию рынка жилья. Надо накапливать новые данные, чтобы говорить о будущем. Сейчас становится актуальным вопрос бивалютности российского рынка недвижимости. Думаю, что в мире доллар относительно евро начнет снижаться с весны или середины 2009 года. По отношению к рублю доллар будет расти – это меры нашего правительства по поддержанию российской экономики. В 2009 году цены на жилье в Москве и Петербурге снизятся на 40 процентов в долларах. В рублях падение составит 10-15 процентов в Москве, в Петербурге оно будет больше 15 процентов. Эта ситуация будет продолжаться, по крайней мере, за пределы 2010 года. Только в 2011 году может начаться оживление на рынке. Но цены не вернутся на тот сумасшедший уровень, который был. Доходность девелоперских проектов тоже будет на нормальном уровне – не 200, 100 и даже не 40 процентов годовых, а 25-30 процентов. Я считаю, что ценового дна рынок недвижимости достигнет в 2010 году. С конца 2009 года и весь 2010 год цены будут стоять и, может быть, плавно подниматься.
– Как Вы оцениваете долгосрочные перспективы рынка недвижимости?
– В насыщенном рынке существует ценовая конкуренция. У нас рынок жилья был не насыщенным, а дефицитным. Сейчас он перестал быть дефицитным, но не потому, что много построили, а потому, что стало мало денег. Сейчас все дружно начнут снижать цены, и начнется ценовая конкуренция. Я предлагаю не обращать большого внимания на цены при анализе рынка недвижимости. Сейчас цены являются фоном, а активность рынка – это его суть. Наш рынок жилья в долгосрочной перспективе является дефицитным, поэтому он обречен на рост цен при условии, что темпы роста доходов населения не снижаются. Начало восстановления экономики США оптимисты ожидают в конце 2009 года. Соответственно, наша нефть будет востребована в 2010 году, и начнется рост цен. Тогда в 2011-2012 годах будет восстанавливаться экономика России, в том числе рынок недвижимости. Рост цен на жилье ожидается за пределами 2010 года, и он не будет быстрым.
Беседовал Дмитрий Малышев,
Строительный еженедельник