В.Петушенко: О необходимости второй КАД вокруг Петербурга серьезно заговорят в ближайшее время
Открытие западного участка КАД Петербурга запланировано на октябрь
- Вячеслав Петрович, какой объем работ осталось выполнить до назначенного времени, какие проблемы приходится сейчас решать?
- В процессе строительства транспортного обхода вокруг Петербурга, впрочем, как и любого другого объекта, все время возникают новые задачи, которые в начале стройки даже и не предполагались. Так и во время строительства второго полукольца КАД приходится разрешать достаточно сложные ситуации. И некоторые из них не обошлись без содействия властей Петербурга и Ленобласти.
На сегодняшний день есть несколько проблемных вопросов, из-за которых сроки сдачи отдельных участков дороги были отодвинуты во времени. Но три из них, наверное, были самыми трудновыполнимыми.
Во-первых, мы столкнулись с проблемой переключения газопровода высокого давления диаметром
Вторая проблема, которая также повлияла на сроки сдачи определенного участка магистрали, была связана с переключением Балтийской ЛЭП 110 кВт. Оно было запланировано на 17 августа, но из-за ураганов в конце июля и начале августа, и неготовности некоторых подстанций к переключению из-за устаревшего оборудования сроки были отодвинуты. И здесь также помощь нам оказали власти города в лице председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Олега Тришкина. В результате была ускорена работа по замене трансформаторов, аккумуляторных батарей и к 31 августа переключение было завершено.
Однако самой серьезной проблемой на сегодняшний день остается расселение трех домов ИЖС. И проблема эта в том, что люди решили воспользоваться сложившейся ситуацией.
Так, в районе поселков Володарский и Новоселье построена развязка на Красносельском шоссе, запущено временное движение. В этом месте находятся три домовладения, причем двое владельцев вошли в наше положение, и способствуют решению проблемы, а еще один, его даже показывали по телевидению, требует 20 миллионов рублей, хотя по оценке это владение стоит не более 7. Мы прилагаем усилия, чтобы разрешить эту ситуацию.
Также в районе поселка Горбунки в месте строительства развязки не решена проблема еще с двумя домами. С одним ситуация практически анекдотичная - насыпь отрежет дом от дороги и он окажется практически на острове, и чтобы устроить к нему подъезд нам придется построить временную дорогу длиной в
Все остальное - это огромный объем работ, который необходимо выполнить в срок, учитывая, что наследие компании «Флора», к сожалению, до сих пор напоминает о себе. Так, на первый лот, что на Таллиннском шоссе, контракт был заключен только в конце мая, но уже видно, какая огромная работа выполнена на этом участке. К 20 сентября здесь уложен верхний слой асфальта.
Или последний участок дороги около поселка Бронка, на котором большинство скептиков давно поставило крест. Однако нам удалось найти точки соприкосновения с теми организациями, которые нас туда не пускали. По их противоправным действиям сейчас ведутся проверки в прокуратуре и МВД. Так вот, в конце мая нам удалось сдвинуть с места эту проблему и за три летних месяца, вместо болота и грязи на этом участке уже лежит асфальт.
Поэтому на основании проделанной за лето работы и можно говорить о том, что в октябре-ноябре текущего года мы движение на западном участке кольца откроем. Надеюсь, что больше никаких «подснежников» здесь не вырастет. Сейчас просто нужно работать в круглосуточном режиме, без выходных, ведь для этого есть все необходимое: финансы, техника, материалы и рабочие руки.
- Но ведь ударные темпы и сжатые сроки приводят к удорожанию строительства, снижению качества выполняемых работ?
- Как специалист, я могу сказать, почему сложилось такое мнение. Все пришло из советских времен, когда техника и материалы отпускались строго по фондам и работали тогда медленнее. Сегодня у нас подрядчики оснащены по самому высокому европейскому уровню, и работают они с соблюдением всех технологических требований, с необходимым количеством материалов.
Приведу пример, современный асфальтоукладчик по своим параметрам укладывает 400-450 т асфальта в час. То есть за 8 часов работы он уложит 3000 т асфальта. Раньше никому и в голову такое не могло прийти, поскольку для начала нужно было найти эти 3 тысячи тонн. Сегодня подрядчики научились работать именно так и по технологии все это возможно, они укладывают по 3-4 тысячи тонн асфальта ежедневно.
И проблема, пожалуй, в том, чтобы организовать выпуск смеси только на определенный участок и обеспечить для этого достаточное количество транспорта.
Что касается качества, то на сегодняшний день могу сказать, что благодаря усилиям заказчика и привлеченной организации, которая выиграла конкурс по строительному контролю и авторскому надзору, у нас к качеству особое отношение. Это связано еще и с тем, что сейчас, занимаясь ремонтом КАД, мы четко видим, что неисправленный во время брак обязательно проявится. Поэтому за качеством мы следим особо.
- Отличаются технологии, применяемые при строительстве второго участка кольцевой от тех, что были использованы на восточном полукольце?
- Принципиальных отличий нет, поскольку человечество как придумало асфальт так его и использует. Но некоторые коррективы мы все же внесли. И если у на с на восточном участке применялся асфальтобетон типа А - это асфальт, который в своем составе предусматривает примерно 55% щебеночной составляющей, то начиная с
- Какой объем работ осталось выполнить на западном участке КАД?
- Объем работ еще очень большой. Так, на Таллиннской развязке, это первый лот, здесь работы выполняет компания «ВАД», необходимо устройство одной подпорной стенки на 10 съезде, все остальное уже выведено под асфальт, как и сама эстакада. Сейчас завершаем асфальтирование, устанавливаем барьерные ограждения, дорожные знаки, устраиваем озеленение и разметку.
Что касается второго лота, где генподрядчиком выступает «Корпорация Инжтрансстрой», то он наиболее готов. Из
На третьем лоте от Гостилицкого шоссе до Бронки уже уложен верхний слой асфальта, сейчас ведутся работы по установке барьеров и озеленению.
С Комплексом Защитных Сооружений мы так же соединились, подошли верхними слоями асфальта, постоянно ведем с ними совещания. У них тоже серьезный объем работ по достройке двух съездов и мы с ними договорились о том, что в октябре, когда откроется движение по западному участку дороги, будут задействованы и их развязки. Но в Кронштадт, пока, в
- На каком этапе сегодня находится внедрение Автоматизированной системы управления дорожным движением (АСУДД)?
- Система уже частично функционирует, кто ездит по кольцевой, тот видит, что работают знаки переменной информации. Однако пока с ГИБДД этот вопрос до конца не урегулирован, поскольку существует провал в нормативной базе: такие знаки нигде в нормативах не прописаны. Мы сейчас как раз занимаемся разрешением этой ситуации. И все же, любые действия, направленные на организацию дорожного движения, идут только на пользу водителям. Могу сказать, что показания с видеокамер, установленных на КАД в рамках АСУДД, которые мы снимаем с определенной периодичностью, позволяют нам говорить не только о возросшей интенсивности движения по кольцевой, но и о постоянном превышении скорости автомобилистами. Так, по крайней левой полосе средняя скорость движения транспортных средств вместо допустимых 110 достигает
Возросшая интенсивность движения и повышенная нагрузка на дорожное покрытие, превышение скоростного режима приводят к износу дороги, а, следовательно, возникают пробки из-за большого числа аварий. Например, барьерные ограждения мы меняем сотнями метров ежедневно.
Задача по установке системы управления дорожным движением у нас долгосрочная, мы планируем запустить ее в рабочем режиме к концу
Система также оснащена табло с метеоинформацией, которое в зависимости от погоды выдает дорожным службам, например, зимой, информацию об использовании в соответствии с погодой тех или иных противогололедных материалов. В ближайшее время будем вводить в систему датчики весового контроля грузового транспорта, поскольку машины идут с большим перегрузом, что также отражается на состоянии дорожного полотна. В планах, подключение видеокамер к системе ГИБДД, для фиксации правонарушений, интеграции нашей системы в дорожную сеть города.
Вообще, внедрение АСУДД на КАД - пилотный проект в РФ. За основу был взят опыт Германии, Австрии, Италии. Это достаточно затратное мероприятие, и оно должно окупаться. Мы полагаем, что окупаться система начнет, когда заработает комплексно и к ней подключатся городские развязки. Так, сегодня с КРТИ решается вопрос о включении в систему АСУДД развязки на Софиской улице и Пискаревском проспекте. Кроме того, в систему необходимо включить федеральные трассы и городские магистрали, примыкающие к кольцевой автодороге.
- КАД еще не сдана, а нагрузка на магистраль уже колоссальная, становится ясно, что этот транспортный обход вокруг Петербурга не решит многих проблем. Когда серьезно будет рассматриваться вопрос о строительстве второго транспортного кольца?
- Все уже понимают, что без второго кольца не обойтись. Потому что наша КАД стала не только транзитной магистралью, но и интегрировалась в улично-дорожную сеть города. Большинство горожан активно пользуются этой дорогой, а с вводом КЗС и подключением ЗСД интенсивность движения возрастет еще больше. Ведь если сейчас, стоит нам выйти на ремонт любого участка кольцевой, так возникают серьезные пробки, причем не только на КАД, но и в половине города. А если интенсивность еще возрастет, то останется возможность ездить только ночью, а ночью, кстати, средняя скорость движения по левой полосе достигает
Кризис, в общем-то спас КАД - грузов стали возить меньше, но когда ситуация нормализуется, трудно представить, что будет.
Вот для того чтобы убрать из Петербурга весь транзитный транспорт, совершенно очевидна необходимость перехватывать его на более ранних подступах к городу.
Проектные институты уже начали работу в этом направлении, на данный момент разработано несколько вариантов прохождения трассы. И если раньше в Москве к этому вопросу относились достаточно скептически, то сегодня скепсиса поубавилось, и разговор о проекте переходит в более конкретное русло. Конечно, Москва может себе позволить строить и 4 кольца, хотя на самом деле количество колец вовсе не определяет снятие проблем дорожного движения. На мой взгляд, нужна радиально-кольцевая схема организации движения и мы второе кольцо в прямом его понимании не предлагаем. Трасса должна соединять все федеральные магистрали до кольцевой, перехватывая основные грузовые потоки.
Вообще цифры говорят сами за себя: по расчетам, сделанным еще в начале
В принципе экономика страны и благосостояние народа развиваются более серьезными темпами, чем ожидалось. И вопрос о втором кольце, я думаю, будет рассматриваться в самое ближайшее время, в течение 1-2 лет.
Беседовала Ирина Васильева
.jpg)
На прошлой неделе на должность генерального директора Colliers International – Санкт-Петербург назначен Николай Казанский. Компания выходит на новый виток развития, который совпал с оживлением местного рынка недвижимости. Николай Казанский рассказал о том, каким ему видится будущее петербургского девелопмента в целом и компании, в частности.
– Поздравляем с назначением. Вы уже представляете, каким генеральным директором будете?
– Это назначение стало логическим продолжением моей карьеры. Десять лет я посвятил коммерческой недвижимости, из них семь – Colliers International. В последний год я курировал всю коммерческую деятельность компании, поэтому мое назначение не повлечет за собой радикальных изменений с точки зрения клиентов. К тому же Борис Юшенков, долгое время занимавший пост директора, давно уже планировал попробовать себя в новом деле.
– Вы получили такую ответственную должность не в самое благоприятное время для коммерческой недвижимости. Как оцениваете собственные перспективы?
– В недвижимость я пришел в 1999 году – в еще более сложное время, по сравнению с которым сейчас у нас ситуация намного лучше. В данный момент мы наблюдаем глобальное экономическое падение, которое усугубляется местным кризисом перенасыщения в отдельных секторах коммерческой недвижимости. Однако в целом наш рынок имеет огромный потенциал для роста, в отличие от европейских городов, где обеспеченность коммерческой недвижимостью предельно высока. Через год-два мы снова ощутим дефицит качественных объектов, и я уверен, что с возрождением роста экономики возродится и коммерческая недвижимость. Что касается сложностей, то выходить на рынок на дне гораздо эффективнее – есть куда двигаться и расти. Если же выйти на растущий рынок, где стоимость земли и строительства постоянно увеличивается, то падать вместе с ним будет больнее…
– А как обстоят дела в компании? Насколько мне известно, труд консультантов сегодня не очень востребован.
– А здесь вы ошибаетесь. Конечно, за последние годы рынок изменился, но и мы менялись вместе с ним. Известная мудрость: либо ты идешь в ногу со временем, либо со временем сходишь с пути. Наша компания шла в ногу со временем: изменялась и оптимизировалась. К сожалению, перестроиться к новым условиям удалось не всем нашим сотрудникам, и мы были вынуждены с некоторыми из них расстаться. Это нормальная практика. Сейчас у нас есть даже обратный тренд: мы взяли новых высококвалифицированных специалистов и планируем привлечь еще нескольких. Я убежден, что в ближайшее время на нашем рынке будет востребован профессионализм. Нужны люди и компании, которые готовы к активным действиям и креативным решениям. Того неуемного роста рынка, который мы наблюдали два-три года назад, уже не будет. Сегодня недостаточно просто «подмахнуть» договор, нужно понимать, какую добавочную стоимость ты принесешь клиенту, зачем ты нужен. В кризис рынок улучшается, потому что на пике роста все бьет ключом, все востребованы, и тяжело отличить настоящее от шелухи. Сейчас настает период не количества, а качества.
– А что значит «качественные консалтинговые услуги»?
– Прежде всего, профессиональные, предлагающие осмысленные решения, которые приносят клиенту добавочную стоимость. Многие сейчас говорят, что консалтинг и брокеридж сошли на нет, – это далеко не так. Даже в этом году у нас есть и бизнес-победы, и новые проекты. Например, наша компания ведет стратегический консалтинг для компании «Силовые машины», владеющей в совокупности около 100 гектарами земли. Им нужно понимать стратегические планы на десятки лет вперед. Есть победы в брокеридже – недавно мы взяли на эксклюзив офисную часть проекта «Стокманн Невский Центр», выиграли тендер «БТК девелопмент» по Мойке, 73-79, – бывшая фабрика одежды, комплекс зданий на
– Десять лет в коммерческой недвижимости – это много?
– В мировом масштабе, скорее, нет, в рамках России – это срок, так как рынок цивилизованной коммерческой недвижимости существует всего 10 лет.
– За десять лет вы проконсультировали многих. Не могли бы привести конкретный пример, когда ваши прогнозы и рекомендации помогли собственникам решить их проблемы?
– Таких примеров много. Не очень корректно хвастаться былыми заслугами, поэтому зайду с обратной стороны и расскажу курьезные случаи, которые происходят с девелоперами, пренебрегшими советами специалистов. Некоторое время назад нас пригласили консультировать проект торгового центра, который был построен на 70%. Мы обнаружили ряд грубейших ошибок, при наличии которых торговый комплекс не смог бы заработать. Например, шахта лифта находилась по центру пространства, предназначенного под супермаркет. Представьте, что таким образом будущие покупатели могли с покупками свободно уезжать на следующий этаж, минуя кассу! И таких нюансов в ТЦ набралось с десяток. Причина проста: девелопер не знал, строитель не учел. Здание в дальнейшем было перестроено, и в итоге проект успешно функционирует по сей день. Во всем мире роль консультантов сводится к подбору арендаторов, продаже объекта или разработке стратегии. Для компаний, работающих в России, задачи гораздо шире. Например, мы должны найти и порекомендовать знающего архитектора, проконтролировать процесс работы. Ведь многие проектировщики работают по старинке, что мешает функциональному развитию коммерческой недвижимости. Нам приходится вступать с ними в диалог, убеждать, спорить. Коммерческий объект должен быть предельно функциональным и удобным для его пользователей.
– Еще несколько лет назад консультанты давали оптимистичные прогнозы относительно офисной, торговой и складской недвижимости. Сегодня прогнозы выглядят иначе. В чем причина?
– Никто в мире не прогнозировал кризис, но сегодня все охотно говорят «мы предупреждали». Что касается макроэкономического кризиса, то предсказать его масштабы и сроки окончания довольно сложно. Но даже если бы его не случилось, то Петербург ощутил бы кризис перепроизводства. До недавнего времени в городе не хватало коммерческой недвижимости всех секторов, но прошлый год превысил все предыдущие по темпу ввода новых площадей, особенно в сегменте офисов и складов. Приведу примеры: офисный рынок высокого класса вырос в полтора раза. Если раньше ежегодно сдавалось 50-100 тысяч метров, то в прошлом году эта цифра превысила 300 тыс. квадратов. Такую же ситуацию мы наблюдаем в складской недвижимости. Мы в этом не первопроходцы, локальные кризисы перенасыщения испытывали и Варшава, и Берлин, и др. Профессионалы рынка должны быть в тесной связи с городским правительством. Город, конечно, не может предотвратить перепроизводство, но может отслеживать уровень конкуренции и давать возможность бизнесу развиваться. Что я имею в виду: если выделен участок под торговый центр, то напротив – землю нужно либо попридержать, либо отдать под проект с другой функцией. Кризисы нужны, чтобы люди понимали, что бесконечного бума не бывает и только сбалансированная, взвешенная политика может привести к успеху. Это мы наблюдаем на примере девелоперов. Те, кто пытался обхватить необъятное, – находятся практически в безвыходной ситуации, те, кто придерживался сбалансированной политики, – продолжают нормально себя чувствовать, работать.
– Можно ли сегодня говорить о том, что кризис подходит к концу и нужно вкладывать деньги в новое строительство?
– Конечно, все зависит от конкретного объекта, но, как я уже говорил, намного эффективнее начинать проект на дне рынка и расти вместе с ним, нежели начать на пике и падать. Реализация девелоперского проекта занимает от 3 до 6 лет. Поэтому если сегодня задумывать проект, то его реализация придется на 2014 год. Выгодно входить в проект, когда участки максимально дешевые, стоимость строительства не задрана, а работа архитекторов оплачивается в разумных пределах. В самой плохой ситуации оказались те, кто вводил свои объекты в прошлом году или вводят их сейчас, – экономическая ситуация плохая, деньги уже вложены по максимуму, а ставок аренды, на которые рассчитывали, уже не достичь.
– Каковы перспективы развития девелопмента в Петербурге?
– Петербург – крупный исторический и туристический центр, поэтому гостиницы, рестораны и места досуга будут концентрироваться в центре. Одновременно мы видим, что есть отличный потенциал для девелопмента в промышленном поясе, намывных территориях – их можно осваивать под жилое и коммерческое строительство. Промышленный и складской ретейл будет развиваться вдоль КАД. Между городом и кольцом есть потенциал для девелопмента. В общем, на десятки лет мы обеспечены участками под строительство. Когда говорят, что негде строить, подразумевается отсутствие понятных прав на собственность или инженерных коммуникаций, дорог, инфраструктуры. В Петербурге есть где строить, но для этого нужно привлекать к сотрудничеству госструктуры, монополистов, консультантов и работать.
– Западные компании продолжают интересоваться российским рынком?
– Интерес есть, но поток желающих сузился. Многие западные инвесторы пытаются получить хорошую доходность на своих рынках, ведь стоимость денег выросла повсеместно, и доходные объекты можно купить практически везде. Но я бы не стал говорить о западных компаниях, скорее, речь нужно вести о международном бизнесе, не стоит сбрасывать со счетов юго-восток и Средний Восток, генерирующие нефтедоллары. Есть Китай с его огромным потенциалом.
– На днях в Петербурге откроется Proestate. Какие надежды вы возлагаете на нынешний форум?
– Наша компания является постоянным участником Proestate. Я активно посещаю российские и международные площадки и могу сказать, что петербургский форум является для России крупнейшим событием на рынке коммерческой недвижимости федерального уровня. Сюда приезжают специалисты из многих регионов. В кризисные годы общение, обмен опытом, знакомство с коллегами и конкурентами очень важны для всех участников рынка. Поэтому я уверен, что и в этом году, и в дальнейшем Proestate имеет шансы на долгосрочный успех.
Беседовала Наталья Бурковская