Елена Пашкова: «Мы даем клиенту то, что он хочет, в тот момент, когда он этого еще не знает»
Строительный рынок переживает непростые времена. Как эта ситуация выглядит с точки зрения производителей стройматериалов и чем они могут помочь девелоперам, рассказала Елена Пашкова, генеральный директор Торгового дома ХотРок.
— Как сейчас себя чувствует стройка?
— На протяжении многих лет строительный рынок рос опережающими темпами, несмотря на все внешние вызовы. Однако с лета 2024 года стали заметны негативные изменения в сегменте жилищного строительства — как многоквартирного, так и индивидуального. В то же время промышленное строительство и объекты социальной инфраструктуры практически этого не ощутили.
Отмена льготной ипотеки и рост ставок по вкладам сделали недвижимость менее привлекательной для инвестиций. Мы видим сообщения о непроданных новостройках, заявления девелоперов о пересмотре реализуемых и сдержанном запуске новых проектов.
Тем не менее при корректировке политики ЦБ и стабилизации рынка деньги вновь вернутся в стройку — более надежного и доступного актива сегодня не найти.
Наиболее заметны проблемы в сегментах индивидуального (ИЖС) и коммерческого малоэтажного (КМС) строительства. Введение эскроу-счетов стало хорошей защитой интересов покупателей, но создало значительные сложности для мелких застройщиков, которые не могут привлекать кредиты под 25% годовых и выше. В конечном счете — хотим мы этого или нет — все дополнительные издержки перекладываются на потребителя.
— Сокращается объем строительства, растет себестоимость. В том числе из-за удорожания строительных материалов. Какие позиции и на сколько подорожали за последние три года на вашем предприятии?
— Если говорить про наш сегмент, цены на каменную вату ежегодно росли. Три года назад был резкий скачок стоимости, связанный с ростом цен на сырье и внутренним гиперспросом. Сейчас ситуация относительно стабилизировалась.
Однако затраты производителей продолжают расти — и не только за счет повышения цен на сырье и энергоресурсы. Дефицит кадров и высокие темпы инфляции привели к увеличению расходов на персонал и его социальную поддержку.
Касательно динамики цен. В разных сегментах — по-разному. Спрос и конкуренция определяют цену. Сложнее всего — производителям, не имеющим диверсификации по ассортименту и рынкам сбыта. В их случае колебания по ценам в течение года могут достигать 30%.
— Строительные компании стали закупать вашу продукцию в меньших объемах, ищут позиции подешевле или отказываются от некоторых товаров?
— Тут нет однозначного ответа. Когда одни падают — другие находят возможности для кратного роста. Кроме того, ситуация существенно разнится от региона к региону. Есть области, которые традиционно выбирали дорогие и качественные материалы, сейчас они закупают альтернативы из более доступного сегмента — экономия стала повсеместной.
Действия производителей также могут вызывать разный отклик рынка. Например, некоторое время назад лидер нашей отрасли ввел жесткие квоты на материал. Это привело не только к росту цен, но и к увеличению сроков поставок. А простой стройки в сезон застройщики не прощают. Уже через год мы увидели тренд на замещение материала альтернативными видами проектных решений.
— Как, на ваш взгляд, сокращение закупок повлияло на качество строительства?
— На качество строительства сейчас оказывает влияние целый ряд факторов. Во-первых, общее снижение спроса заставляет участников рынка искать более экономичные решения. К сожалению, иногда это приводит к использованию менее качественных, но более доступных аналогов. Во-вторых, из-за нехватки рук строительные компании вынуждены привлекать низкоквалифицированный персонал. Некачественный монтаж, в свою очередь, напрямую сказывается на долговечности и энергоэффективности зданий. Заметно снижение уровня квалификации и среди технических специалистов: недостаток опыта часто приводит к ошибкам при выборе материалов и увеличению количества технологических просчетов.
— Можете привести пример?
— За последний год на каждом третьем объекте, поступившем к нам на фиксацию, материал был подобран некорректно.
Недавно один из застройщиков обратился к нам с просьбой провести испытания теплоизоляции для вентфасадов на звукоизоляцию. Необходимо уточнить, что основная задача этих конструкций — обеспечить целостность теплового контура здания и сохранить тепло, а поглощение шума — пусть и важная, но все-таки дополнительная функция. Отмечу также, волокнистая структура любой каменной ваты всегда обеспечивает определенный уровень звукоизоляции — это приятный гарантированный бонус.
В этом случае застройщик предпочел материал с заявленными акустическими свойствами, несмотря на его заведомо худшие показатели по ключевым критериям — теплоизоляционным и прочностным характеристикам. Если так выбирает частный застройщик — это его право, но для многоквартирного дома такой выбор может привести к серьезным последствиям, поэтому мы отказались от поставки.
Мы всегда стремимся помочь строителям подобрать материал, оптимальный для конкретных задач: далеко не во всех случаях дороже — значит лучше. В теплоизоляции плотность напрямую влияет на цену и теплопроводность. Применение плотных ват в местах с пониженными нагрузками просто экономически нецелесообразно.
— Как вы работаете с застройщиками?
— В основном материал ХотРок представлен на средних объектах. В этом сегменте наша основная задача — максимально сократить сроки принятия решения и поставки. Мы помогаем подобрать материал, обеспечиваем всеми необходимыми документами (от обязательных сертификатов до подтверждений долговечности, экологичности и пожаробезопасности), предоставляем BIM-модели и альбом технических решений.
Работа с крупными застройщиками требует иного подхода. Здесь важно учитывать их стратегические планы, регионы присутствия, типовые проектные решения и особенности логистики. В преддверии сезона или перед запуском нового проекта мы подписываем обязательство по обеспечению: определяем необходимые объемы и фиксируем сроки поставок. Мы даем клиенту то, что он хочет, в тот момент, когда он этого еще не знает.
— Есть ли способы снизить себестоимость продукции и конечную цену для потребителя?
— В текущих условиях для сохранения конкурентоспособности предприятию необходимо постоянно повышать собственную эффективность. Благодаря системной работе над бизнес-процессами и вовлеченности команды нам удалось существенно снизить производственные и операционные издержки. Так, после внедрения автоматизированной системы складского учета за год мы недосчитались лишь одной упаковки из миллионов, прошедших через склад, — это показатель высокого качества работы.
Эффективное управление ассортиментом — еще один важный момент. Позаказное и сквозное планирование производства, а также поддержание оптимального запаса по наиболее востребованным позициям позволяют сократить технологические издержки и рационально управлять финансовыми потоками. Такой подход обеспечивает рост эффективности до 20 %.
Отдельные товарные категории могут выпускаться с повышенной производительностью. По ним мы готовы предложить наиболее выгодные коммерческие условия — это вариант, где выигрывают все стороны.
— Какую роль играет поддержка государства?
— Мы привыкли рассчитывать прежде всего на собственные силы. Вместе с тем хочу отметить и ценный опыт участия во внешних инициативах. В прошлом году мы присоединились к федеральному проекту «Производительность труда». Участие в нем помогло вовлечь сотрудников, повысить их мотивацию и найти новые точки роста: оптимизация бизнес-процессов, управление запасами и финансовыми потоками. В результате линейный персонал начал мыслить шире, видеть реальные эффекты изменений и участвовать в совершенствовании процессов.
— Как вы оцениваете перспективы рынка стройматериалов и строительства?
— Сейчас сложно делать реальные прогнозы. После нескольких лет потрясений и внутреннего гиперспроса рынок наконец выровнялся: продавцам больше не приходится отказывать клиентам из-за дефицита материала в сезон. Наоборот, за внимание клиента нужно бороться. Крупным игрокам сейчас важно сохранить долю, а средним и малым — найти возможности для диверсификации и роста. Кризис — время возможностей. Я не вижу сильных предпосылок к росту цен выше инфляции в этом году.
Задача ХотРок — сохранить и приумножить достигнутый ранее результат и быть готовыми к любым глобальным вызовам внешней среды.
Мы уверены в постепенном улучшении ситуации. Если рассматривать альтернативные сценарии развития и динамики, сейчас мы пришли в ту точку, где оказались бы, если бы не было «черных лебедей» последних лет. Нам только кажется, что мы упали.
Сегодня руководством Ленобласти созданы благоприятные условия для инвестиционного или бюджетного строительства объектов различного назначения. Региональная госэкспертиза активно включена в этот процесс. О том, какие задачи стоят перед экспертами и как они участвуют в оптимизации сроков строительства, рассказывает начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Денис Горбунов.
— Денис Александрович, какие изменения в строительной отрасли, в том числе законодательные, можно отметить за прошедший год?
— В первую очередь это уверенное развитие цифровизации отрасли. Экспертиза уже проводится в электронном формате. Если говорить о широком применении технологий информационного моделирования, машиночитаемых форматах документов и искусственного интеллекта на всех этапах жизненного цикла проекта, то скорость изменений в этом направлении будет увеличиваться. Это наше ближайшее будущее. Государство и бизнес активно занимаются проработкой и развитием целого стека информационных технологий и методик.
Во-вторых, важно отметить продолжение в этом году политики Минстроя по поддержке строительной отрасли, в том числе возможность при определенных обстоятельствах неоднократно продлевать сроки прохождения экспертизы.
На региональном уровне хорошим подспорьем инвесторам остается Закон Ленинградской области № 38-оз. Напомню, что в нем содержится перечень объектов промышленного и сельскохозяйственного назначения, строительство которых можно осуществлять без разрешения на строительство при положительном заключении нашего учреждения. Этот закон наилучшим образом согласуется с федеральным курсом на сокращение бюрократических процедур.
— Как влияют новые вводные на реализацию проектов? Какие проекты можно назвать драйверами строительной жизни региона?
— Любое строительство — само по себе драйвер в развитии региона, так как оно задействует весь комплекс работ и услуг местных предприятий: от производства строительных материалов, утилизации грунтов на нулевом цикле и вплоть до сноса здания в конце срока эксплуатации.
Сложно выделить какое-то одно направление в качестве локомотива. Ленобласть — традиционный лидер по вводу квадратных метров жилья на одного жителя. Наряду с новыми, очень красивыми современными ЖК развиваются и социальные проекты.
Однако такая особенность Ленинградской области, как близость к мегаполису, наличие крупных сухопутных и морских транспортных потоков, связывающих соседние регионы, требует обеспечения логистики, создания распределительных складских комплексов и развития промышленности. Речь идет и о создании новых, и о реконструкции действующих предприятий.
Хочу отметить, что для реализации крупных проектов в Ленобласти работает целая система «Зеленый коридор», которая объединяет региональные органы власти и государственные институты, включая «Леноблгосэкспертизу».
В рамках работы в «Зеленом коридоре» мы консультируем инвесторов по подготовке пакета документов для экспертизы и по применению наиболее эффективных технических решений. Тем самым мы помогаем реализовать проект таким образом, чтобы заложенные в него средства были израсходованы максимально эффективно, а сроки возведения объекта минимизированы при сохранении качества работ.
— На каком этапе к вам может обратиться инвестор, решивший построить промышленный объект, с какими вопросами?
— Далеко не каждый инвестор из числа промышленников, идейно вдохновившийся на создание объекта, является профессионалом в строительстве. К сожалению, можно допустить серьезные ошибки еще на этапе подбора земельного участка, выбора проектной организации, составления технического задания на строительство. Подобные просчеты могут привести к ситуациям, когда вся проделанная работа не приводит к должным результатам, и приходится возвращаться в исходную точку. Теряется самое главное — время! Были случаи, когда только на этапе экспертизы обращали внимание на то, что на участок, например, наложены ограничения. В этом случае приходилось вносить изменения в градостроительный регламент, перепроектировать, менять конфигурацию участка. И вместо стройки начинать заново работать с исходно-разрешительной документацией. А это всегда дополнительные время и деньги.
Наша задача — дать инвестору возможность принять правильные решения. Уже на начальном этапе можно выявить слабые места, которые влияют на реализацию проекта. Такой подход позволяет сократить сроки проектирования и разработки документации, исключить «работу на корзину» и упростить согласование проекта. Поэтому многие заказчики даже вне «Зеленого коридора» обращаются к нам на этапе зарождения проекта. Они понимают, что, проконсультировавшись с нашими экспертами, уделив больше внимания слабым местам, они избегают дополнительных издержек, которые в дальнейшем могут оказаться для них гораздо дороже.
Еще раз хочу подчеркнуть: на этапе проектирования можно предусмотреть экономию средств и при этом сохранить качество проекта и не нарушить требования технических регламентов. Проектирование занимает крайне незначительную долю в стоимости жизненного цикла объекта, но чем правильнее будут проектные решения, тем дешевле будут следующие этапы: строительство и эксплуатация здания.
— На VIII Международной конференции «Развитие института строительной экспертизы» много внимания было уделено вопросу повышения компетенции заказчиков. Главгосэкспертиза и Ассоциация экспертиз России, в которой вы являетесь членом правления, провели несколько мероприятий на тему «Эффективный заказчик — ключ к успешным проектам». Каковы здесь ключевые проблемы и пути решения, на ваш взгляд?
— Только заказчик отвечает за принятые решения и эффективность затраченных средств. Поэтому правильные решения на этапе формирования ТЗ, правильные решения на этапе согласования проектной документации и выполнение требований экспертизы и есть ключ к успешной реализации проекта.
Наше общее отраслевое мнение — органы экспертизы должны помогать в повышении уровня компетенции заказчика. Самый доступный и действенный способ — информирование и обучение: рубликация актуальных новостей отрасли в наших социальных сетях и проведение просветительских мероприятий. Эксперт в современном мире — больше, чем сотрудник, проверяющий определенный раздел ПД. Это специалист, который благодаря комплексному профильному образованию и опыту работы умеет систематизировать, обобщать информацию и передавать свои знания заказчиками.
Мы регулярно проводим вебинары, даем возможность задать вопросы, выкладываем видеозаписи и презентации докладчиков.
Предоставить информацию, обучить, объяснить ошибки - в этом и есть суть нашей работы по повышению компетенции заказчика. Чем выше уровень заказчика, тем эффективнее работает строительная отрасль и быстрее реализуются инвестпроекты.