Александр Вахмистров: «Отрасль ответила на поддержку государства ударными темпами строительства»
Осталось совсем немного до окончания 2023 года, который обещает стать рекордным по объемам ввода жилья. Удастся ли сохранить эти темпы в следующем году? Что будет с ипотечным кредитованием? Как побороть кадровый дефицит на стройках? На эти и другие вопросы отвечает координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу, президент Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Александр Вахмистров.
– Пятнадцать лет назад вступил в силу Федеральный закон «О саморегулировании», а спустя полгода была зарегистрирована первая саморегулируемая организация в строительной отрасли. Как вы оцениваете создание строительных СРО с точки зрения сегодняшнего дня?
– Можно с уверенностью сказать, что строительное саморегулирование состоялось, хотя дискуссии со сторонниками лицензирования не утихали еще несколько лет, после того как этот механизм выхода на рынок строительных компаний был закреплен в законе № 315-ФЗ и в Градостроительном кодексе РФ. Изначально саморегулирование заключалось в создании некоммерческих организаций для юридических и физических лиц, которые принимали стандарты и правила организации, участвовали в формировании компенсационных фондов и получали от СРО допуск к определенным видам работ. Но дальше требования к членам СРО росли: стало необходимым иметь в штате профессионалов, включенных в Национальный реестр специалистов. Эти специалисты должны подтверждать и повышать квалификацию раз в пять лет, поэтому роль и значение СРО со временем тоже менялись. Сегодня это профессиональные площадки, на которых обсуждаются насущные вопросы, оказывается различная помощь членам СРО, предлагаются изменения в нормативные и законодательные документы регионального и федерального уровня.
– Как бы вы охарактеризовали сегодняшнюю ситуацию в строительстве?
– Отрасль находится на подъеме. С одной стороны, все мы живем в условиях санкционной экономики. С другой – имеем рекордные показатели по сдаче жилья. Такая же позитивная ситуация складывается в дорожном строительстве, там тоже установлен годовой рекорд – 600 миллионов квадратных метров асфальтированных покрытий. Безусловно, на достижении этих показателей сказалась поддержка со стороны президента России. Но и строители доказали, что готовы ответить на поддержку ударными темпами возведения новых жилых, общественных и транспортных объектов в нашем городе.
Вспомните пандемию – тогда в кратчайшие сроки были построены временные госпитали и новые больничные комплексы. Сегодня уже стало нормой, что одновременно с жилыми корпусами сдаются школы, детские сады, поликлиники. Строители шаг за шагом в течение последних 3–4 лет практически наверстали отставание социальной инфраструктуры от жилого строительства. Важно, что в 2023-м в Петербурге не стало обманутых дольщиков: до конца года будет введен последний проблемный объект в Ломоносове. Строительство лучше всего свидетельствует о развитии города и страны, не случайно отрасли уделяется такое большое внимание со стороны губернатора и президента.
– Какова роль саморегулируемых организаций в решении этих задач?
– СРО не остаются в стороне, решая вопросы повышения квалификации, образования, популяризируя строительные профессии, участвуя в формировании Национального реестра специалистов и многое другое. При участии НОСТРОЙ отрасль переходит на ресурсно-индексный метод определения стоимости строительства, и Петербург в этом стал первопроходцем. Можно назвать и другие инициативы Национального объединения. Например, в 2023 году НОСТРОЙ совместно с «Единой Россией» взял под контроль все объекты образования, которые планировал построить или отремонтировать в течение года. В Петербурге все эти объекты сдаются в срок, а иногда и с опережением.
– В прошлый раз в интервью «Строительному Еженедельнику» разговор шел об импортозамещении как о критической проблеме для строителей. Удалось ли строителям преодолеть эти сложности? Как сейчас обстоят дела с заменой импортных поставок на российскую продукцию или импортом из дружественных стран?
– Стройкомплекс в течение последних десятилетий занимался созданием современной стройиндустрии. Сейчас в Петербурге и в Ленобласти работает множество предприятий по выпуску огромной номенклатуры стройматериалов и конструкций, а также оборудования для инженерных систем. Конечно, они строились на базе импортных технологий, потому что всем хотелось как можно быстрее наполнить рынок лучшей продукцией мирового уровня. Поэтому сейчас возникают проблемы с обслуживанием и ремонтом технологического оборудования, но они решаемы. По крайней мере, заводы продолжают работать, а стройка не останавливалась ни на день. Что касается таких критичных для отрасли поставок, как лифты, насосное оборудование, электроника и комплектующие, то, во-первых, российские смежники разрабатывают для них аналоги, во-вторых, найдены новые логистические маршруты и зарубежные поставщики.
– Что вы думаете о проекте цифровой маркировки стройматериалов в этой связи?
– Маркировка – часть цифровизации строительной отрасли. Но перевод продукции стройиндустрии на маркировку вроде QR-кода «Честный знак», как это принято для потребительских товаров, на мой взгляд, излишний и ничего, кроме дополнительных издержек, не несет. Не будем отрицать, что контрафакт на стройках встречается, но его доля незначительна – все-таки круг поставщиков, которым можно доверять, сложился и хорошо известен.
– А как быть с растущими ценами? Удастся ли сделать постоянно действующим механизм пересмотра цены контракта на основе постановления правительства № 1315, как предлагает НОСТРОЙ?
– Рост цен в этом году – процесс объективный. Он связан как с колебаниями валютного курса, что сказалось на импортных поставках и на амортизации оборудования, так и с ростом издержек строительных компаний на электроэнергию, топливо, индексацию зарплат и др. Надо отдать должное правительству, которое продлило на 2023 год действие постановления № 1315, позволяющего компенсировать дополнительные расходы застройщиков из-за существенного удорожания стройматериалов. Кроме того, после перехода на ресурсно-индексный метод любое подтвержденное повышение цен будет поводом для пересмотра контракта в части влияния объективных факторов.
– Сохранятся ли достигнутые в прошлом году темпы роста строительства, по Вашему мнению? Ключевая ставка ЦБ повышена до 15% – вдвое выше, чем год назад, и предпосылок к ее уменьшению нет. Это может привести к удорожанию жилищных кредитов. Будет ли действовать после 1 июля 2024 года ипотека по программе «Господдержка», мы не знаем. Вся надежда на льготную ипотеку, но будет ли она продлена?
– Мы считаем, что следующий год по уровню ввода нового жилья сохранится примерно на том же уровне, но многое зависит от сохранения спроса и от ипотечного кредитования. Вряд ли найдутся желающие покупать квартиры в кредит по заявленным ставкам, но надежды на продление льготных условий есть. У строителей сложился продуктивный диалог с правительством в лице вице-премьера Марата Хуснуллина, который каждую неделю обсуждает различные вопросы и пути их решения со всеми регионами на хорошем профессиональном уровне и отлично понимает проблемы строительного комплекса. Поэтому мы уверены, что льготная ипотека останется, хотя, скорее всего, будет еще больше дифференцирована и по слоям населения, и территориально.
– Кадровая проблема на стройках обостряется. Что, по вашему мнению, является причиной сокращения количества строительных рабочих? Как НОСТРОЙ оценивает кадровый дефицит?
– Рабочих рук сегодня не хватает повсюду, а не только в строительной отрасли. Но нас это коснулось в первую очередь, потому что отток рабочих произошел по целому ряду причин. Это и мобилизационный призыв рабочих-механизаторов, и ВПК, который привлекает под оборонные заказы сварщиков и монтажников. Рассчитывать на иностранных рабочих тоже не приходится: им стало не выгодно приезжать на заработки в Россию. Кроме того, в странах ближнего зарубежья началось активное развитие строительства, и Турция оттягивает строительных рабочих со всего мира для участия в госпрограмме по ликвидации последствий землетрясения. К сожалению, мы слишком долго рассчитывали на то, что сможем, условно говоря, купить не только башенный кран, но и крановщика. Теперь так не получится.
У нас есть много начинаний, которые в корне меняют представление о профессии строителя и привлекают молодые кадры. В том числе через различные конкурсы: Национальный конкурс профессионального мастерства НОСТРОЙ «Строймастер» или недавно прошедший в Петербурге Международный строительный чемпионат. Хорошие результаты дают открытые в петербургских школах специализированные строительные классы: только из одного из них 19 абитуриентов поступили в этом году в вузы на строительные специальности. Строительные компании тоже борются за студентов: открывают свои кафедры, учреждают именные стипендии, приглашают на оплачиваемые стажировки. Но, чтобы избавиться от дефицита, нужно время. Думаю, что без иностранных рабочих все равно не обойтись.
– Александр Иванович, каковы ваши прогнозы на следующий год?
– Серьезных спадов не будет, но ипотека как элемент социальной и жилищной политики необходима. От удорожания на рынке жилья и стройматериалов тоже не уйти, но это объективная реальность, не зависящая от строителей. Поэтому ипотека – раз, введение ресурсно-индексного метода и индексация цен контрактов – два, упрощение разного рода административных процедур – три. Вот и все, что нужно строителям.
Сейчас есть мощная поддержка строительной отрасли со стороны министерства, а в следующие шесть поствыборных лет оно планирует заняться жилищно-коммунальным хозяйством. Имея команду профессионалов в отраслевом правительственном блоке, даже не приходится сомневаться, что и в этой сфере шаг за шагом будут решены все накопившиеся проблемы.
В нынешнем году уникальный конкурс рынка недвижимости «Доверие потребителя» проходит в Петербурге в 15-й раз. За полтора десятка лет рынок жилья и ипотеки стал очевидно более цивилизованным. И это в том числе заслуга конкурса.
Инициатором конкурса, как обычно, выступает Комиссия по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В этом году в конкурсе участвуют 133 ЖК, 67 застройщиков, 20 банков, 28 загородных проектов, 43 управляющие компании и 27 комплексов апартаментов. Голосование стартовало 11 мая. Оргкомитет конкурса подведет итоги 30 декабря 2022 года.
Приз получат победители в 14-ти номинациях: диплом, стеклянную статуэтку, символизирующую прозрачность отношений и хрупкость оказанного компании доверия, а также право использовать запатентованный Знак конкурса — оранжевого человечка, в рекламных целях. Кроме статуэтки-символа прозрачности, награды вручают представители правительств Петербурга и Ленобласти – за социальную активность. В этом году награды за высокую социальную активность получат также банки.
«Строительный еженедельник» спросил Валентину Нагиеву, исполнительного директора конкурса «Доверие потребителя», как изменился рынок жилья и сам конкурс за прошедшие годы.
- Заявленная цель конкурса – стимулировать социальную ответственность бизнеса, сделать рынок прозрачнее. За 15 лет существования конкурса стали ли рынок прозрачнее, а качество строительства лучше?
- Я 15 лет наблюдаю трансформацию и конкурса, и проектов, и застройщиков. Да, рынок становится прозрачнее, благодаря нашим усилиям со СМИ. Рынку приходится стать прозрачнее, иначе застройщикам не выжить.
В Петербурге, в отличие от Москвы, всегда был рынок покупателя. Конкуренция высокая, поэтому девелоперам приходится бороться за покупателя, чтобы успешно продать то, что построено и строится.
Основная часть застройщиков, работающих в сегменте «комфорт» и выше, ориентируется на комфортную среду. Сегмент масс-маркет никогда особо не ориентировался на качество, но рынок заставляет застройщиков и этого сегмента обращать внимание на комфорт проживания.
Несколько лет назад мы ввели объезды жилых комплексов. По результатам этих объездов видно, как застройщики поднимают планку, придумывают новые фишки, дополняют инфраструктуру. Иногда это маленькие детали, но они делаются для комфорта людей. Компании друг друга подгоняют, придумывают что-то новое, вкладывают дополнительные средства в благоустройство, озеленение, хотя могли бы не тратиться. Это помогает улучшить качество жизни и придать значимость проектам и их командам.
- Кто получает право участвовать в конкурсе?
- Изначально собираем информацию обо всех компаниях и проектах – все, что есть в открытом доступе. Потом начинается отбор. Первое сито – опыт работы на петербургском рынке не менее пяти лет. Затем перечень компаний и банков мы передаем в профильные комитеты, общественные организации – комитет по строительству Госстройнадзор Спб и ЛО, Ассоциацию риэлторов и Санкт-Петербургскую палату недвижимости, Академию Бизнес-Финанс. Они дают свои рекомендации по компаниям для участия в конкурсе. Но решает, допустить ли компанию до участия в конкурсе, оргкомитет. После голосования отсекаются участники полуфинала.
Мы отбираем для участия в конкурсе компании не по их заявлениям и без всяких членский сборов. После первого отбора рассылаем уведомления о выходе в полуфинал. Некоторые компании по самоотводу снимаются с участия- мы уважаем их точку зрения.
- Как измеряется надежность застройщиков?
- Есть два основных критерия на первом отборе. Первый – срок работы в Петербурге и Ленобласти. Очередные изменения в закон о дольщиках разрешили застройщикам создавать отдельные компании под конкретные проекты и даже отдельные корпуса. Мы обязательно отслеживаем аффелированность компаний.
Второй важный критерий, на который эксперты обращают внимание, – отсутствие большого количества судебных разбирательств. Иски есть к любой компании – по отделке, приемке квартиры. Это не самые серьезные претензии, но большое их количество может помешать застройщику участвовать в конкурсе. Однозначно не участвуют в конкурсе компании, уличенные в обмане дольщиков.
А в этом году комитет по строительству отказал в рекомендации нескольким компаниям, которые не выполняют взятые на себя обязательства по строительству социальных объектов инфраструктуры.
С прошлого года в отборе участников, контроле объективного голосования и чистоты отцифровки этапов конкурса участвует независимый внешний эксперт – мы пригласили компанию-независиомого консультанта Nikoliers, отделы продаж посещают тайные покупатели, экспертный совет обзванивает компании, исследует сайты. Наконец, мы совершаем объезды комплексов, чтобы все увидеть своими глазами объекты, потрогать руками.
Это разные ступени, у каждой есть определенный балл, свой коэффициент. Все суммируется и по общему результату определяется победитель в каждой номинации.
- Насколько объективна оценка?
- Частично она субъективна – у экспертов могут быть разные мнения, но потребители, которые отдают свои голоса, оценивают объективно. И при равных баллах предпочтение отдается голосам потребителей.
- Всегда ли люди отдают голоса за действительно надежные компании?
- Заставить голосовать невозможно. Даже, если кто-то убедительно попросит. И проголосовать можно только один раз с одного IP-адреса за весь период голосования..
Нас иногда спрашивают, почему та или иная компания не попала в финал конкурса, зато там нередко появляются компании не «наслуху». Это говорит о тщательной работе с потребителем.
Самая большая компания – не факт, что самая лучшая. Средние и малые компании более гибко подходят к клиенту, добиваясь его лояльности. В том числе промоутируют себя через конкурс.
- В этом году «Доверие потребителя» прирастает новыми номинациями «Лучшая управляющая компания в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», «Лучший строящийся комплекс апартаментов в Санкт-Петербурге» и «Лучший реализованный комплекс апартаментов в Санкт-Петербурге», «Лучший строящийся проект загородного домостроения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», «Лучший реализованный проект загородного домостроения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области». Почему они появились?
- Новые номинации появились по просьбе потребителей. Мы к ним готовились несколько лет-ведь самое важное, что мы всегда преследуем в конкурсе-безопасность и гарантии для потребителя.Конкурс несет просветительскую роль. Комплексы апартаментов-сегменту уже более 12 лет. Сегмент сложный, но люди приобретают апартаменты для инвестиций, сами живут и в таких комплексах. Мы ждали решения Госдумы – приравняет ли закон апартаменты к квартирам. Не дождались, решили запускать новую номинацию.
На управляющие компании в качестве эксперт привлекли Жилищный комитет.
В этой номинации могу участвовать только частные компании, в том числе организованные застройщиками, и только управляющие многоквартирными домами. Это для начала, потом будем расширять линейку в этой номинации..
Малоэтажное загородное жилье после ковида занимает заметную долю рынка. Хотя в конкурсе это пока самый малоактивный сегмент.
- Конкурс расширяется, номинаций все больше. Становится ли больше голосующих?
- Количество голосующих растет, но мы стремимся к большему. К сожалению, все упирается в рекламные финансовые возможности, при том, что конкурс организован автономным некоммерческим партнерством и существует на средства Партнеров конкурса.
Мы пытались попасть в городские социальные программы, но пока безрезультатно. А это дало бы возможность узнать максимальному количеству горожан о лучших проектах и компаниях в нашем городе и области, становиться более информированными и образованными потребителями в сфере недвижимости.
На протяжении 15-ти лет более двух десятков СМИ пишут о конкурсе, компании продвигают себя через участие в конкурсе.
Меня как руководителя проекта очень радует, что мы делаем такое большое и благородное дело.
- Есть ли застройщики и банки, о которых можно уверенно сказать, что они надежные?
- Почти непосильная задача: нет критериев, по которым можно уравнять компании. Они разные по объему строительства, по количеству сотрудников. Но у нас все решает потребитель.
Конкурс – это большие информационные возможности для застройщиков, для их проектов, для банков,управляющих компаний. Люди видят, кто попал в листинги, в финал, кто победил, делают свои выводы и выбирают ЛУЧШИХ!
Могу с гордостью сказать: за 15 лет ни один финалист конкурса не обанкротился и не ушел с рынка. А это значит, что наша сложная и многоступенчатая система отбора отлично работает!