Живите бизнес-классом. Благодаря редевелопменту бывших промышленных набережных, предложение новостроек в Петербурге быстро прирастает объектами бизнес-класса
С начала 2018 года в Петербурге в сегменте бизнес-класса было выведено в продажу более 250 тыс. кв. м нового жилья. Результат девяти месяцев текущего года на 21% превосходит объем вывода в сегменте в целом за 2017 год, говорят аналитики рынка – и объясняют этот прирост развитием территорий редевелопмента в локации «Черная речка» – «Лесная», а также на Петровском острове.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на долю редевелопмента приходится 48% в объеме рынка данного класса.
Осваивая ривьеру
Без преувеличения можно констатировать, слово «ривьера» – наиболее часто встречающееся в названиях жилых комплексов бизнес-класса. Девелоперы осваивают бывшие промышленные набережные города, которые после редевелопмента должны засиять в полном блеске своих видовых характеристик.
«Сегмент зарождался в исторической части Петербурга, фрагментарно в Центральном и Адмиралтейском районах, на островах (Васильевском и Петровском), а также в разных частях Петроградского района, – объясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. – Тем не менее, уже с начала освоения зоны вокруг станции метро «Фрунзенская», на стыке Адмиралтейского и Московского районов, стало очевидно, что локация достойна размещения бизнес-класса благодаря целому ряду преимуществ: близости к воде и метро, выдающейся архитектуре Московского проспекта, прямой транспортной доступности к аэропорту и центру города. Сегодня экспансия бизнес-класса идет по заданной модели освоения «серого пояса», но уже на северо-запад города: вдоль набережных Приморского, Выборгского, Калининского, Красногвардейского районов, превращающихся из индустриальных береговых кварталов в жилые, с видом на воду».
Всего в настоящий момент на рынке Петербурга, по данным Knight Frank St Petersburg, в продаже представлено 58 жилых комплексов В-класса (без учета очередей). Наибольшее предложение строящегося жилья бизнес-класса сосредоточено в Московском, Петроградском и Центральном районах Петербурга.
«Одна из заметных тенденций последних лет – тяготение покупателей к центру города и внимание к районам, территориально близким к нему. На лидирующие позиции вместо улучшения жилищных условий (которые все же оставили за собой значительную долю в покупательском спросе) вышел мотив переезда в подходящий район. При этом требования покупателей к объектам бизнес-класса весьма высоки. Помимо удобной локации, хорошей транспортной доступности, видовых характеристик, применяемых в строительстве материалов и технологий, покупатели обращают внимание на архитектуру, входные зоны и на инфраструктуру комплекса, которая должна обеспечивать комфорт и безопасность проживания. Многие опции и материалы, ранее присущие только элитному жилью, активно применяются в строительстве жилья бизнес-класса», – отмечает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
«Черная речка» – «Лесная»
«С начала года в классе на рынок было выведено 7 новых брендов жилищных комплексов и 1 апартамент-отель, остальное – новые очереди в уже вышедших проектах», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Прирост нового жилья в бизнес-классе достигнут за счет развития территорий редевелопмента в локации «Черная речка» – «Лесная», а также на Петровском острове».
Среди новых жилых комплексов в локации «Черная речка» – «Лесная» можно выделить: ЖК «Притяжение» компании Setl City, ЖК «Riviere Noire» компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ЖК «Черная речка» от Группы ЦДС, ЖК «Новый Лесснер» от компании «Отделстрой».
Активная застройка Петровского острова также началась относительно недавно: в 2015 году здесь открыла продажи в ЖК «Ostrov» (введен в декабре 2017 года) компания «Строительный трест», а холдинг RBI – в ЖК «Петровская Ривьера». В этом году «Эталон ЛенСпецСМУ» вывел на рынок «Петровскую доминанту».
Бюджетный бизнес
III квартал текущего года на рынке новостроек Петербурга был отмечен активными продажами, и сегмент бизнес-класса не стал исключением. «В III квартале 2018 года в сегменте было реализовано около 114 тыс. кв. м, в результате чего свободное предложение сократилось на 18%, составив 437 тыс. кв. м. По итогам III квартала текущего года, средняя цена по жилью бизнес-класса составила 161,8 тыс. руб./кв. м (динамика за квартал: +1%)», – говорит Екатерина Немченко.
Сходные данные приводит и Ольга Трошева: «По состоянию на 1 октября этого года средняя цена в бизнес-классе составила 168,5 тыс. руб./кв. м. С начала года прирост показателя средней цены предложения составил +3,4%. За 2017 год корректировка этого показателя в классе составила +0,2%».
Цены на объекты бизнес-класса разнятся в зависимости от локации, говорит начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин: «Самым дорогим районом в этом классе недвижимости является Петровский остров – 200 тыс. руб./кв. м. Остальные районы чуть бюджетнее: Выборгский район – 152 тыс. руб./кв. м, Московский – 183 тыс. руб./кв. м, Петроградский – 171 тыс. руб./кв. м».
Примечательно, что когда речь заходит об освоении новых или непривычных для сегмента территорий, застройщики конкурируют не только набором опций, но и ценой, устанавливая ее исходя из собственных представлений о ценности своего продукта в данной локации. «Подобную картину мы наблюдали некоторое время назад на Петровском острове, когда разброс цен между объектами со схожими характеристиками мог быть значителен, – говорит один из аналитиков рынка. – Со временем ценник на Петровском стал более сбалансированным, а сейчас то же самое мы видим в локации «Черная речка» – «Лесная», где, например, разница в стоимости двухкомнатных квартир в строящихся домах при почти равной площади и схожих характеристиках может доходить до 1 млн рублей».
Мнения
Кирилл Сиволобов, соучредитель Bau City, генеральный директор компании BauHaus:
– Хороший дом может быть востребован везде: он задает планку развития всего района, влияет на благополучие социальной среды. Например, BauHaus мы строим на проспекте Космонавтов, наш дом становится доминантой квартала, выигрышно выделяется из окружающей застройки. Удачные дома всегда выгодны для инвестиций: например, «Гранд Фамилия», которая находится в той же локации, имеет высокий чек даже при последующей перепродаже квартиры – от 200 тыс. рублей до 350 тыс. рублей за квадратный метр.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
– Расположение жилого комплекса такого уровня должны отличать удобство въезда-выезда в квартал, близость к водным артериям или иные видовые характеристики.
Кроме того, для домов бизнес-класса существует ряд характерных особенностей, таких как сравнительная малоэтажность (как правило, это 10–12 этажей), большое количество парковочных мест (подземные и наземные паркинги), безопасность проживания (консьержи, закрытая охраняемая территория), дворы без машин, отсутствие малогабаритных квартир и квартир-студий. Как правило, в домах данного класса выполняется индивидуальная отделка МОПов, входных групп, а красивые фасады делают по современным технологиям из дорогих и долговечных материалов. Помимо всего прочего, рядом должна быть вся необходимая инфраструктура, как социальная (школы, сады, поликлиники), так и бытовая.
Этим летом на рынок вышел наш новый объект «Новый Лесснер», который как раз обладает всеми вышеперечисленными признаками жилья бизнес-класса. На начальном этапе строительства цены наиболее привлекательны – от 110 тыс. руб./кв. м.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– В классе «бизнес» можно также отметить развитие формата «апартаменты». Средняя цена квадратного метра на 1 октября 2018 года – 171,5 тыс. рублей. С 2015 года доля апартаментов в классе «бизнес» увеличилась с 3% до 11%, а объем рынка апартаментов данного уровня в натуральном выражении увеличился в 4 раза.
Переуступка: сложно, но выгодно
Количество сделок на переуступку квартир в новостройках Петербурга и Ленинградской области растет год от года. Причин тому множество, однако основная – экономия при покупке жилья. Квартиры действительно переуступаются дешевле среднерыночной цены, но такие сделки сопряжены с высокими рисками.
По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, за первые 9 месяцев 2017 года было заключено 6259 таких сделок, за аналогичный период позапрошлого года – 6155. «Примерно каждый 6-й договор участия в долевом строительстве подвергался переуступке», – сообщил вице-президент Ассоциации Александр Гиновкер.
Исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева связывает увеличение сделок по переуступке с затовариванием рынка: «В 2014-2015 годах мы наблюдали строительный бум, особенно во Всеволожском районе. В 2016-2017 году данные объекты были сданы в эксплуатацию – и в районах массовой застройки ближайших пригородов произошло существенное затоваривание. Появились дольщики, готовые продать недвижимость до подписания акта приема-передачи», – отмечает она.
Надежды сэкономить
Эксперты сходятся во мнении, что покупать квартиру через переуступку – дело экономически выгодное. Александр Гиновкер отметил, что несколько лет назад частные инвесторы пытались заработать на переуступке: квартира покупалась на ранних стадиях реализации проекта, а перед сдачей дома продавалась по более высокой цене. Однако сегодня таких продавцов почти нет.
Юлия Роженцева отметила, что при переуступке владельцу квартиры приходится конкурировать с застройщиком, а это непросто, поэтому приходится соглашаться на меньшие деньги: «Цены от застройщиков достаточно стабильны, и рядовым владельцам квартир приходится демпинговать. Квартира по переуступке может быть выставлена по общерыночной цене, однако при наличии «теплого» клиента продавец уступит 3-5% для быстрой продажи».
Кроме того, по договору переуступки можно приобрести квартиру с теми параметрами, которых уже нет у застройщика. «Как известно, самые «вкусные» предложения разбирают раньше остальных», – отметил Александр Гиновкер.
Сложности и риски
Эксперты предупреждают, что заключить такую сделку гораздо сложнее, чем купить квартиру напрямую у застройщика. Причем сложности начинаются на этапе поисков – вам придется самостоятельно просматривать объявления или же обращаться с этим вопросом к риэлтору, который бесплатно не работает. В случае прямой сделки с застройщиком вам быстро и бесплатно подберут подходящую жилплощадь, а также подскажут банк с наиболее выгодной ипотечной ставкой.
К слову, без риэлтора оформить договор по переуступке смогут только юридически подкованные граждане. «Сделки по переуступке объектов существенно сложнее, чем покупка жилья в новостройке от застройщика. Для таких операций характерны риски, которые свойственны сделкам как на первичном, так и на вторичном рынках», – отметил Александр Гиновкер.
Главная сложность подобных сделок заключается в том, что количество участников может быть больше двух. Так, иногда к сделке приходится привлекать застройщика объекта. «Перед заключением соглашения об уступке настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН для проверки наличия регистрации права по ДДУ у первоначального дольщика, а также проверить, внес ли дольщик все необходимые выплаты застройщику. Если нет, то последний становится участником сделки», – сообщила генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова.
Необходимо выяснить, состоял ли дольщик в браке на момент покупки квартиры. Если да, то нужно получить нотариально заверенное согласие супруга. Не лишним будет и ознакомиться с брачным договором, если оный имеется. «Нужно приложить максимум усилий в оформлении документов, чтобы нивелировать претензии супруга или супругов как в настоящем, так и будущем», – подчеркнула Наталья Гузанова.
Даже если вы полностью доверяете дольщику, который уступает вам квартиру, для составления договора лучше обратиться к нотариусу или юристу, а покупку оплатить при участии банка. «Расчеты между сторонами – вопрос договоренностей. Однако непосредственную передачу денежных средств целесообразно производить после регистрации соглашения об уступке. Одним из наименее рискованных способов расчета между сторонами является аккредитивная форма», – рекомендует глава «Северо-Западного Правового Альянса».
Владелец строящейся квартиры должен быть платежеспособным. «Поскольку банкротство по стране шагает «широко и уверенно», советую обязательно проверить первоначального дольщика на наличие признаков банкротства с выдачей им соответствующих гарантий от его имени», – рекомендует Наталья Гузанова.
Кстати:
Доход, полученный от продажи квартиры по договору переуступки, облагается налогом, но только после вычета понесенных дольщиком затрат. Например, если квартира была куплена за 1,5 млн рублей, а продана за 2 млн, то налогом будут облагаться только 500 тыс. рублей.
ЖК «Образцовый квартал 2»: скоро новоселье!
Новый малоэтажный жилой комплекс «Образцовый квартал 2», входящий в проект «На Царскосельских холмах», будет сдан на полгода ранее изначально запланированного срока.
В ближайшие недели начнется выдача ключей покупателям квартир в малоэтажном жилом комплексе «Образцовый квартал 2», расположенном в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Застройщиком объекта является ООО «Терминал-Ресурс». Строительная компания ранее уже возвела рядом с этим комплексом ЖК «Образцовый квартал». Примечательный момент: «Образцовый квартал 2» сдается в эксплуатацию ранее изначально утвержденного срока (сентябрь 2018 года). Еще в конце декабря 2017 года застройщик получил заключение службы Госстройнадзора о соответствии жилого комплекса «Образцовый квартал 2» всем требованиям технических регламентов.
Жить в гармонии
ЖК «Образцовый квартал 2» – часть проекта комплексной застройки Пушкинского района «На Царскосельских холмах» девелопера «Центр развития», в группу которого входит «Терминал-Ресурс». Благодаря удачному расположению территории в проекте реализуется идея создания оптимального сочетания комфортного проживания в новом городском районе Санкт-Петербурга с преимуществами загородной среды.
В состав жилого комплекса «Образцовый квартал 2» входят четыре четырехэтажных дома с мансардными этажами, рассчитанные на 320 квартир. В каждом доме установлены бесшумные швейцарские лифты Schindler. Достаточно большое расстояние между корпусами обеспечивает психологический комфорт для проживающих. Внутреннее пространство организовано по принципу безопасного двора. Просторная стоянка для автомобилей располагается рядом с жилым комплексом. Во дворе ЖК располагается детский сад на 140 мест с бассейном. Следом за жилым комплексом и он будет введен в эксплуатацию. Всего же в рамках проекта «На Царскосельских холмах»» запланировано строительство 12 детских садов и 5 школ.
Отметим, что у ЖК «Образцовый квартал 2» удобная транспортная доступность от Петербурга. Добраться до него можно за несколько минут по Петербургскому, Пулковскому шоссе, Витебскому и Московскому проспекту – как на автомобиле, так и на общественном транспорте. Также в ближайшем доступе находятся КАД и ЗСД. Кроме того, в нескольких минутах езды на автомобиле расположен город Пушкин (бывшее Царское Село) – ярчайшее звено кольца императорских резиденций в окрестностях Санкт-Петербурга. Чуть дальше – Павловск и другие исторические пригороды Северной столицы.
… и комфорте
ЖК «Образцовый квартал 2» возведен из монолитного железобетонного каркаса с ограждающими конструкциями из кирпича. Такое уникальное сочетание позволяет добиться оптимальных показателей по экономичности, эргономичности и экологичности объекта.
Для внешних стен зданий использовались кирпич, многослойная теплоизоляционная система с минеральным утеплителем и структурная штукатурка. Такое сочетание материалов сделало дома максимально теплыми. При этом сами здания получились выразительными и индивидуальными по своему архитектурному стилю.
Источником теплоснабжения ЖК «Образцовый квартал 2» являются индивидуальные газовые котельные, установленные на крыше каждого дома. В квартирах вместо радиаторов – водяной теплый пол. Комфортную температуру можно установить в каждом помещении. Такая система позволяет сэкономить на оплате коммунальных услуг до 30%. Кроме того, в целях обеспечения стабильного давления в системах горячего и холодного водоснабжения в каждом жилом доме установлены повысительные насосные станции.
В целом, ЖК «Образцовый квартал 2» – это загородный комфорт в удобных квартирах с городской пропиской.
