Под шпилем золотым. Golden City становится образцом новой застройки
По итогам первых трех кварталов 2020 года на ЖК Golden City, который компания Glorax Development возводит на намывных территориях Васильевского острова Санкт-Петербурга, пришлось треть локационного спроса (33%). Еще в 2018–2019 годах доля была на уровне 20%. Такие данные приводит консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость». По итогам третьего квартала 2020 года ЖК Golden City стал абсолютным лидером рынка Петербурга по объему средних продаж среди объектов бизнес-класса (на основе данных Росреестра). По мнению экспертов, успех проекта связан как с уникальной локацией, так и с продуманным наполнением.
Перспективы намывных территорий
«Эта локация фактически в центре города, возле обжитой части Васильевского острова, имеет видовые характеристики (вид на Финский залив). Открывается возможность создать масштабный кластер жилой застройки в центре Петербурга (современная архитектура и инфраструктура, благоустройство и пр.). В перспективе планируется развязка с ЗСД в районе Шкиперского протока, что улучшит транспортную доступность», — отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, средняя цена «квадрата» в локации на 1 декабря 2020 года составила 166 тыс. рублей. Это на 16% выше средней цены по Петербургу в сегменте масс-маркет. «С начала года в локации зафиксировано значительное удорожание кв. м — на 39%, в то время как в целом на рынке рост составил 25%», — добавляет эксперт.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко также обращает внимание на «стремительную динамику цены квадратного метра» в локации. По ее оценке, за третий квартал средний уровень цен увеличился на 10%, за год прирост составил более 28%. «Подобное жилье пользуется устойчивым спросом у покупателей», — заключает специалист.
Действительно, приобретение жилья в ЖК Golden City интересно не только для собственного проживания, но и как инвестиция. По данным аналитиков, на старте продаж три года назад (вторая половина 2017 года) цена «квадрата» в первой очереди проекта начиналась с 93 тысяч рублей. Сейчас она перевалила за 200 тысяч, что говорит о доходности порядка 35% годовых.
Гармония во всем
По оценке Руслана Сырцова, коммерческого директора компании Glorax Development, популярность проекта определяется не только его хорошей локацией и инвестиционной привлекательностью. «Проект отличает яркая архитектура и богатый выбор планировочных решений, которые не так часто предлагают на рынке, — здесь есть двухуровневые квартиры, варианты с приватными террасами, лоты с большой площадью остекления — с окном в ванной или прихожей. На первых этажах размещается зона коммерции, где жителям будут доступны рестораны, кофейни, магазины и все необходимые сервисы. Покупатели действительно меняют и дополняют перечень критически важных моментов при выборе жилья и на первое место ставят качество жизни», — отмечает он.
По словам эксперта, сейчас часто говорят о том, что современный проект жилого комплекса отличается тем, что потребителю предлагаются не просто квадратные метры, пусть даже и качественно построенные, а комфортная среда проживания. И жилой комплекс Golden City является ярким примером такого подхода, задавая эталон новой, современной жилой застройки. «Панорамное остекление, собственный благоустроенный двор с ландшафтным дизайном, стильное оформление мест общего пользования, отапливаемый подземный паркинг с доступом на лифте, а также все возможности для спорта и отдыха, в том числе благодаря широкой прибрежной полосе», — рассказал о преимуществах проекта Руслан Сырцов.
Step by step
Строительство ЖК Golden City находится в активной фазе. Так, 2020 год ознаменовался для проекта получением от Службы госстройнадзора разрешения на ввод первой очереди (VI квартал, состоящий из двух корпусов на 570 квартир, общей площадью около 56,2 тыс. кв. м). Именно в ее состав входит здание с золотым шпилем, ставшее визитной карточкой как самого Golden City, так и вообще новой, современной архитектуры Северной столицы. Напомним, кстати, что оригинальное архитектурное решение, предложенное голландским консорциумом KCAP+Orange Architects и адаптированное для России бюро «А.Лен», совмещающее как традиционные элементы градостроительства Петербурга, так и современные тенденции западноевропейской архитектуры, получило ряд престижных архитектурных наград, в том числе и международных.
Тем временем строительство второй очереди (VII квартал) приближается к завершению. Ввод в эксплуатацию намечен на 2021 год. Полным ходом идет возведение третьей очереди (VIII квартал на 55,3 тыс. кв. м в составе 482 квартир), сдача которой планируется в 2022 году. Сейчас там активно ведутся продажи не только жилья, но и сопутствующих объектов — машино-мест в теплом подземном паркинге, а также кладовых площадью 3–9 кв. м в цокольном этаже, где можно с удобством хранить вещи неповседневного использования, чтобы не занимать ими место в квартире.
Наконец, недавно получено разрешение Госстройнадзора на строительство четвертой очереди жилья (IX квартал) — самой большой в проекте. Ее общая площадь составит около 120 тыс. кв. м. Примечательной особенностью IX квартала, который расположится на первой береговой линии Финского залива, станет максимальное число видовых квартир. Их вывод на рынок намечен на первую половину 2021 года, а сдача очереди в эксплуатацию запланирована на 2024 год.
В целом Golden City предполагает возведение на территории 15 га около 450 тыс. кв. м недвижимости. Суммарно Glorax Development инвестирует в него примерно 30 млрд рублей.
Осень покупок и продаж
Хотя продажи у застройщиков на подъеме, от традиционных осенних маркетинговых акций они не отказываются. Большинство скидок ограничено во времени. Однако впереди рынок ждут новогодние акции.
Аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» подметили: размах осенних скидок в последние три года несколько сократился. Однако в прошлом году на осень пришлось 30% акций, и это самая большая доля скидочных программ в течение года.
В начале осени обычно росло предложение, а за лето накапливался отложенный спрос – осенью продавцы и покупатели находили друг друга.
Осень-2019 не стала исключением. Возможно, потому, что большинство застройщиков до сих пор привлекает средства дольщиков по договорам, не открывая эскроу-счетов.
Паркинг в подарок
Некоторые застройщики запустили программы скидок в сентябре, но большинство – в октябре. При этом параллельно объявлено о повышении цен – соответственно, с октября или с ноября.
Так, «Группа ЛСР» запустила акцию сразу в десяти своих жилых комплексах: половину стоимости квартиры можно оплатить сейчас, вторую половину – накануне сдачи дома. Но с 1 октября цены выросли. Кроме того, застройщик делает скидку в 3 тыс. рублей с каждого «квадрата» на однокомнатные квартиры в ряде ЖК.
Компания «Инвестторг» предлагает аналогичные скидки – 3 тыс. рублей с метра при покупке студии или однокомнатной квартиры в ЖК «Геометрия». Но застройщик пошел дальше, объявив скидки в 100 тыс. рублей на двухкомнатные квартиры и 150 тыс. рублей – на трехкомнатные.
Минимальные скидки от застройщиков составляют 1% – несколько тысяч рублей, зато максимальные – более 1 млн рублей, при этом скидки достигают 20%. «Мы формируем спецпредложения, исходя из политики продаж и запросов покупателей, выбираем те варианты, которые позволят клиентам наиболее комфортно и выгодно решить жилищный вопрос. Перечень акций готовится, как правило, на месяц, и при необходимости они продлеваются», – поясняет начальник отдела маркетинга ГК «КВС» Марианна Ивлева.
Нынешняя осень на рынке новостроек богата скидками на места в паркингах. Так, ГК «Полис Групп» в ЖК «Полис на Московской» при покупке двух- или трехкомнатной квартиры готова расстаться с машино-местом за половину цены.
Группа RBI в ЖК «Четыре горизонта» предлагает покупателям трех- и четырехкомнатных квартир место в подземном паркинге в подарок. Стоит отметить, что цена машино-места – 1,1 млн рублей, а квартиры – минимум 25,4 млн.
Также безвозмездно получат парковочное место покупатели жилья в ЖК «Аист» компании «Красная стрела» (если лот будет стоить больше 6 млн рублей) и покупатели «двушек» в ЖК New Time от РСТИ.
Покупка квартиры с европланировкой в ЖК «Триумф Парк» у эксклюзивного брокера проекта – компании «Петербургская Недвижимость» – обернется скидкой на машино-место в 40%.
Компания «Инвестторг» готова продать парковочное место в любом ЖК за 300 тыс. рублей вместо 500 тыс., компания Euroinvest Development – за 200 тыс. рублей при покупке квартиры площадью от 39 кв. м в ЖК «iD Мурино», да еще и в рассрочку.
Целый ряд застройщиков предлагает в качестве бонуса отделку или кладовую в ЖК – и бесплатно, и за частичную оплату. Например, Группа ЦДС в нескольких ЖК в дополнение к базовой чистовой отделке квартиры предлагает пакет опций LifeStyle. Он включает в себя высококачественные отделочные материалы, а также сантехническое и инженерное оборудование от известных европейских брендов.
Нестандарт
В то же время сегодня на рынке появляются не совсем привычные скидки. Компания Bonava, например, предоставляет дополнительную скидку в 10 тыс. рублей покупателям, которые регистрируют сделку в электронной форме.
ГК «КВС» предлагает покупателям дисконт в 70 тыс. рублей, если они приобретают квартиру через интернет-магазин застройщика. Проект был запущен в этом году и позволяет полностью перевести весь процесс покупки в онлайн: выбрать квартиру, оформить все документы, подписать договор и отправить его на регистрацию. «По нашему опыту, наиболее интересными для покупателей все же остаются скидки на недвижимость. В масс-маркете востребованы также субсидированная ипотека или удобные программы рассрочки, которые существенно могут облегчить финансовую нагрузку», – уточняет Марианна Ивлева.
Все чаще застройщики предлагают так называемые программы лояльности – скидки на повторную покупку. В этом случае Bonava скидывает 1 тыс. рублей с 1 кв. м. При этом покупатель должен предъявить копию ДДУ, заключенного ранее в любом ЖК застройщика. Акция не распространяется на приобретение машино-мест, кладовых, нежилых помещений. В компании «Инвестторг» скидка по такой программе составляет 2%, в СК «Дальпитерстрой» – 1%.
В ГК «КВС» программа лояльности несколько сложнее. При приобретении первой квартиры или коммерческого помещения клиент получает серебряную карту, которая дает скидку 2% на следующую покупку. При заключении третьего договора на приобретение жилья или коммерческого помещения серебряная карта меняется на золотую, по которой можно получить дисконт 3% на четвертую покупку и далее. Вместе с картой лояльности покупатели получают две «Карты друга», которые они могут передать своим друзьям и близким. Предъявитель карты получает скидку в 50 тыс. рублей на покупку квартиры.
Богатым положены скидки
Рассрочки также входят в пакет акций на покупку недвижимости в новостройках. Их в том или ином виде предлагают многие застройщики – на оплату паркингов, квартир, кладовых. Обычно условия действуют до завершающей стадии проекта. Как правило, девелопер продает в рассрочку 10–20% квартир в комплексе – в противном случае может пострадать экономика проекта.
Застройщики обычно рекламируют рассрочки как беспроцентные. Однако у них есть цена – разница при 100-процентной оплате и при оплате в рассрочку. Сегодня минимальная стоимость рассрочки 1%, но есть предложения и в 15% – например, от компании «Аквилон Инвест».
Безусловно, полной суммой для оплаты квартиры сегодня обладает сравнительно небольшая часть покупателей, поэтому воспользоваться предложениями застройщиков могут далеко не все граждане.
Постепенно скидки распространились и на сделки с участием ипотечных денег: в этом случае покупатель также единовременно оплачивает полную стоимость квартиры. Речь идет в первую очередь о жилых комплексах, аккредитованных банками, которые предлагают покупателям совместные программы с застройщиками – естественно, под более низкий процент, чем в базовом продукте.
Вместе с тем директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов назвал рассрочки лучшим на ближайшее время инструментом стимулирования продаж. «Привлекательные условия по рассрочкам могут помочь застройщикам привлечь какую-то часть покупателей. При этом важно продумать комфортные условия рассрочки: ее срок, стоимость и пр. Хотя нужно отметить, что с введением эскроу-счетов количество программ рассрочек становится все меньше», – говорит он.
Демпинг или бессребреничество?
Если девелопер верно спланировал экономику проекта и план продаж, вряд ли ему нужны большие скидки и весомые бонусы.
Марианна Ивлева отмечает: слишком большие скидки и демпинг со стороны застройщика свидетельствуют скорее о неликвидности продукта или изначально плохо просчитанной финансовой модели. «Сегодня таких предложений на рынке практически нет, поскольку недобросовестные компании уходят в прошлое. Большие скидки постепенно уступают место более удобным и продуманным программам оплаты. Выбирая квартиру, всегда внимательно нужно смотреть не только на цену, но и на характеристики жилого комплекса, качество материалов, отделки, примеры уже сданных домов застройщика и отзывы клиентов. Квартира – не тот продукт, где можно ориентироваться исключительно на "красные ценники"» – указывает она.
Тем не менее, акции помогают увеличить объемы реализации жилья. По разным данным, скидочные программы в период их действия обеспечивают рост продаж на конкретных объектах на 10–15%.
Мода на «Гараж»: пространство для людей и машин
В 2020 году в Пушкинском районе Санкт-Петербурга появится бизнес-парк «Гараж».
К возведению нового общественно-делового центра на юге города в сентябре приступила строительная компания «Терминал-Ресурс». Застройщик ведет комплексное освоение территории вдоль Петербургского шоссе на площади 316 га. Помимо малоэтажных жилых комплексов «Образцовые кварталы» здесь строится дорожно-транспортная сеть, развивается сопутствующая социальная инфраструктура, появляются новые коммерческие объекты. Одним из них станет современный бизнес-парк «Гараж».
Для автомобилистов
В первую очередь, предназначение пушкинского «Гаража» будет отвечать его названию. В четырехэтажном наземном паркинге разместятся 300 машин. Места в нем можно приобрести в собственность или снять в аренду. У жителей расположенных по соседству малоэтажных «Образцовых кварталов» появится выбор: оставлять машину рядом с домом или воспользоваться паркингом. На «Царскосельских холмах», где ведется строительство, вопрос с парковкой не стоит так же остро, как в спальных районах и центре города. Здесь меньшая плотность населения, расширенные дороги, на территории новых жилых комплексов большое количество машино-мест. И все-таки иметь собственную парковку, помимо престижа и безопасности, еще и вопрос удобства. Застройщик уже получил десятки заявок на приобретение мест, началось подписание соглашений о бронировании. Заключение договоров купли-продажи будет производиться после ввода объекта в эксплуатацию в следующем году.
Для бизнеса
В составе бизнес-парка «Гараж» спроектировано двухэтажное здание в стиле голландской архитектуры. В нем разместятся коммерческие помещения общей площадью 3,5 тыс. кв. м. В их числе могут быть магазины сопутствующих товаров, кафе, аптека, ателье, химчистка, творческие студии. Застройщик предлагает свободные планировки для офисов, которые легко оборудовать в формате open space (открытое пространство). Качественные материалы, планировки и современные инженерные системы, которые применяются при строительстве делового центра, позволяют построить не только стильное здание, но и успешный трудовой коллектив. В 2016 году девелопером и основным застройщиком территории ООО «Терминал-Ресурс» на пересечении Петербургского шоссе с улицей Кокколевской введен в эксплуатацию бизнес-центр «Перспектива», также отвечающий этим стандартам. Этот действующий бизнес-центр площадью 10 тыс. кв. м выставлен застройщиком на продажу.
Для всех
Пушкин – одна из самых популярных локаций города. Это отражается в востребованности как жилых, так и коммерческих помещений. Больших свободных площадей в аренду для бизнеса здесь почти нет. Явно недостаточно и торговых центров – потребности населения по мере увеличения численности растут, поэтому появляются новые объекты. В последние годы в Пушкинском районе проходят ключевые события деловой жизни страны, отраслевые выставки и международные экономические форумы. Развитие общественно-деловой зоны связано и с появлением престижного микрорайона «На Царскосельских холмах» на въезде в Пушкин. Именно в его границах находится БЦ «Перспектива», возводятся «Образцовые кварталы» и другие малоэтажные жилые комплексы. Бизнес-парк «Гараж» строится поблизости. Местоположение удобно как жителям района, так и гостям. Отсюда имеются выезды на Пулковское, Московское, Киевское шоссе, Витебский проспект, КАД. В 5 км расположен аэропорт «Пулково». Напротив объекта – остановка общественного транспорта. Здесь проходят городские и коммерческие маршруты: 187, К545, К-299. Дорога от новостроек до ближайших станций метро «Московская», «Звёздная», «Купчино» занимает 15–20 минут. Близость всемирно известных дворцово-парковых ансамблей Пушкина и Павловска обеспечивает стабильно высокий транспортный поток по Петербургскому шоссе. Здесь проезжают больше 3 тыс. автомобилей в час и около 300 туристических автобусов в день. На территории «Царскосельских холмов» уже проживают 4 тыс. человек, в ближайшее время это число увеличится вдвое, а всего территория рассчитана на проживание 50 тыс.
Важный бонус местности – благополучная экология и интересный ландшафт. Расположение на высоте 50 м над уровнем моря с ограничением стройки по высоте – здесь будет только мало- и среднеэтажное жилье – обеспечивает открытую линию горизонта. От Петербургского шоссе открываются захватывающие виды на город. Застройщик применяет панорамное остекление для всех своих объектов.
Строительная компания «Терминал-Ресурс» приглашает к сотрудничеству инвесторов и партнеров. Коммерческие помещения в собственность и в аренду, готовое и строящееся жилье, земельные участки под жилищное строительство с инженерной подготовкой – без посредников и переплат.