В законодательстве, регламентирующем сферу ЖКХ, отсутствует гармония
Валерий Калюжный, генеральный директор ОАО «Управляющая компания»
Жилищно-коммунальное хозяйство - сфера, которая затрагивает почти все население. К сожалению, иногда возникаете непонимание и конфликты между управляющими компаниями и собственниками жилья.
За последние десятилетия правовое регулирование резко изменилось, теперь дома нужно не только «эксплуатировать», но и управлять ими. Принятие важнейших решений легло на плечи собственников помещений в многоквартирных домах. И зачастую, интересы и желания жильцов, которые являются своего рода заказчиками и управляющей компании, являющейся исполнителем, не совпадают, из-за чего возникают конфликты. Ну и конечно же плохая активность граждан и низкая социальная ответственность.
Управляющая компания обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, в том числе посредством предоставления возможности личного обращения в действующий офис управляющей организации, либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора. Если управляющая компания обслуживает одновременно несколько районов, в каждом из них должен быть офис, куда граждане могут обращаться по личным вопросам.
Каковы причины непонимания и конфликтов между управляющими организациями и собственниками? Попробуем разобраться... Все дело в том, что в законодательстве, регламентирующем сферу жилищно-коммунального хозяйства, отсутствует «гармония», а именно проблематика вопроса состоит в том, что у управляющих компаний имеются, как обязанности, так и скорейшая ответственность за их невыполнение, в то время, как у собственников есть только обязанности с размытыми границами. Отсюда и дисбаланс.
Следующее, что хотелось бы отметить, о чем я уже ранее говорил в другом интервью – главным источником возникающих конфликтов между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и управляющей компанией, является факт непонимания гражданами ряда вопросов. Зачастую, граждане просто недостаточно образованы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, из-за этого представителям управляющих компаний сложно с ними взаимодействовать, вступая в диалог. В жилищно-коммунальной сфере большое количество участников: поставщики ресурсов, операторы, специализированные организации. У каждого из них своя специфика работы и свое разграничение зон ответственности, в соответствие с действующими законодательными актами. Обычно жителю очень тяжело разобраться кто, за что отвечает, и «куда бежать». Отсюда и возникает ощущение беспорядка и хаоса, что порождает проблемы и негативное отношение ко всем отраслям коммунального комплекса. К примеру, не все знают, что холодная и горячая вода- это два разных юр.лица, а за вывоз и утилизацию мусора, отвечает другая специализированная организация.
Я считаю, что необходимо заняться расширением области знаний граждан в этой сфере, потому что почти каждый, ежедневно сталкивается с незнанием многих функций ЖКХ, из-за чего делает поспешные и неправильные выводы, которые в будущем выливаются в конфликты.
Мы стараемся напрямую взаимодействовать с гражданами, лично встречаемся с ними и отвечаем на все возникающие у них вопросы. К слову, в такие моменты нашу работу
упрощает наличие старших по дому, которые выступают в некотором роде посредником между управляющей компанией и собственниками.
Далее, следующей причиной конфликтов может выступать невыполнение управляющей компанией своих прямых обязанностей, которые так же прописаны в договорах, которые заключаются напрямую с собственниками, и компания обязана их выполнять, поскольку в случае невыполнения ее ждет ответственность.
Чтобы минимизировать количество конфликтов, возникающих на фоне незнания и непонимания, необходимо на базе Министерства образования заняться вопросом повышения грамотности граждан в сфере ЖКХ, например, ввести хотя бы краткий курс по управлению собственностью в те же учебники обществознания, ведь это действительно то, с чем сталкиваются люди повсеместно, вне зависимости от отрасли, в которой они работают, региона, где они проживают и их социального статуса и финансового положения.
Повысив грамотность населения, мы получим тенденцию к исправлению «концепции вражды» между собственниками жилых помещений и коммунальщиками, что является губительным фактором для сферы ЖКХ в целом.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Быть вместе. Как сплотить застройщика, управляющую компанию и жильцов?
Павел Балобанов, генеральный директор ООО «Брауни»:
Во многом проблемы, существующие в строительстве, берутся из-за дефицита квалифицированного персонала и отсутствия понимания у него, что такое «хорошо» и что такое «плохо». Привезли бетон не той марки – окей, залили его без присадок при минусовой температуре – нормально, кривые стены – сойдет, хранение материалов должным образом не организовано – туда же. Причем в больших проектах качество действительно сложно проконтролировать даже с помощью толковых людей. В итоге все выливается в сроки, в деньги и нервотрепку.
Поэтому мы задумались над решениями, позволяющими повысить технологию контроля. Мы начали поставлять Autodesk BIM 360 Field, которое позволяет генеральному подрядчику точно знать, где и кто сделал ошибки, причем одновременно на всех своих объектах. Мы планируем предоставлять не только решение само по себе, но и своих людей там, где это необходимо. Они будут выполнять роль помощника руководителя общестроительных работ со службой технического контроля и одновременно помощника руководителей подрядчиков, выполняющих отдельные виды работ. Функция помощника – объединять участников проекта, налаживая коммуникации с помощью современных инструментов: совместно делать обходы, собирать факты и предоставлять их на анализ с фотографиями, нарушениями и т.д.
В целом, для развития BIM-технологий нужна только одна вещь – осознание заказчиком ее необходимости. Как только заказчик понимает, что ему проектировщики выдадут более точные физобъемы, закупка потратит меньше денег, а риски того, что в цепочке поставок материалов и строительно-монтажных работ его обманут, значительно сокращаются, BIM-технология внедряется очень быстро.
Игрокам строительного рынка BIM предоставляет конкурентное преимущество. Проектировщику – более быстрое реагирование на проектные изменения, генподрядчику - эффективное слежение за качеством и сроком СМР, заказчику – прозрачность выполнения СМР, а, следовательно, более точное расходование средств. По моим оценкам в денежном выражении, BIM позволяет экономить в проектировании – 5–15%, в строительстве 5–10%.
Стоимость внедрения BIM зависит от продукта, стадии строительства и численности персонала. Например, консалтинг по внедрению продукта для взаимодействия в крупном проектном институте может стоить дороже подписки или лицензии на продукт.
Хочется отметить, что полностью отечественными разработками пользоваться нельзя. Первая причина – это зачастую просто их отсутствие, например, никогда не слышал о российском аналоге продукта для проверки коллизий и пересечений, по крайней мере для отрасли ПГС. Вторая причина – культура ведения бизнеса. Есть вполне приличные российские продукты, ни в чем не уступающие зарубежным аналогам, но бизнес-процесс поставок такой сложный, что легче купить напрямую аналог на Западе.
Ольга Патракеева, начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Санкт-Петербурге:
До введения изменений в закон 214-ФЗ строительные компании размещали в обязательном порядке в открытом доступе только проектные декларации, разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию. Чтобы получить какие-то дополнительные сведения по объекту, банки должны были отправлять запросы застройщику и ждать на них ответы. На это уходило время. Дольщики же вообще не всегда могли получить эту документацию, даже при непосредственном обращении к застройщику. В результате многие из них отказывались от приобретения жилья в долевом строительстве, так как не имели четкого представления о приобретаемом жилье. Единственным ориентиром надежности строительной компании для дольщика была аккредитация его в надежном банке. Банки со своей стороны проверяли договор долевого участия на соответствие вышеназванному закону.
С января текущего года внесены изменения в закон 214-ФЗ, и схема сразу стала прозрачной, а документы по строящимся объектам – доступными для всех: и для банков, и для дольщиков. Согласно новым требованиям, теперь застройщики должны предоставлять подробную информацию о строящемся объекте на своем официальном сайте. Соответственно, доступ ко всей необходимой документации стал свободным для всех желающих, и у потенциальных покупателей появилась возможность самостоятельно оценить надежность застройщика и риски.
С введением изменений процедура проведения аккредитации застройщика банками также упростилась, так как документы можно быстро и без проблем получить в открытом доступе, а не ждать, когда их пришлют по запросу.
Для застройщиков нововведения требуют дополнительных усилий: они должны теперь отслеживать все изменения и своевременно размещать их на сайте. Согласно требованиям к сайту застройщика, которые отражены в приказе Министерства строительства от 09.01.2017 № 914, документы должны размещаться на сайте в виде сканированных или электронных копий, подписанных электронной подписью уполномоченного лица компании в распространенных форматах, доступных каждому владельцу компьютера, и не должны быть зашифрованы или защищены.
Эти нововведения – позитивный тренд, они положительно скажутся на рынке, так как позволят участникам долевого строительства получать более детальную информацию относительного выбранного ими объекта недвижимости: они смогут вовремя отслеживать все вносимые изменения в проектную документацию и следить за ходом строительства объекта. Застройщикам это нововведение упростит процедуру аккредитации строительных объектов в банках, предоставляющих ипотечные кредиты.