Сделки под защитой
Российская гильдия риэлторов выступает с инициативой ввести повсеместное страхование сделок с недвижимым имуществом. Стоимость услуги будет невысокой за счет массовости, обещают страховщики.
В начале 2018 года Российская гильдия риэлторов (РГР) предложила сразу несколько механизмов как обеспечить все сделки с недвижимостью финансовой защитой. По мнению риэлторов, защита прав собственности должна действовать для всех сделок вне зависимости, проводили ее покупатель и продавец сами, или нанимали риэлтора.
Первый вариант предполагает расширение существующей практики страхования титула и введение здесь единых тарифов и правил, как это работает, например, в отношении ОСАГО. Такая стандартизация позволит снизить стоимость затрат на страхование со стороны граждан, считают риэлторы. Второй способ – это интеграция системы страхования с системой регистрации. Граждане, подающие на регистрацию прав, должны уплачивать небольшой сбор, защищая таким образом переход права собственности. Эти средства аккумулируются в специальном фонде, из которого затем будет выплачиваться компенсация пострадавшим.
Данный проект принципиально правильнее реализовать через страховые компании, полагает Роман Варламов, начальник управления по работе с банками «Ингосстраха». «Прежде всего, страховщики смогут предложить более широкое покрытие - не все убытки связаны с ошибками и недоработками Росреестра. Так же они смогут наработать более полную и вариативную статистику, что позволит делать тарифы для клиентов более доступными», - говорит он.
Сегодня рынок страхования от потери прав собственности (титульное страхование) сформирован в основном в силу требований коммерческих банков о страховании титула в рамках комплексного ипотечного страхования (обязательного условия для получения ипотечного кредита). Впрочем, если раньше, до 2008-2010 годов страхование титула требовалось банками на весь период ипотеки для сделок на вторичном рынке, то сейчас же они обычно просят оформить полис только на 3 года (срок исковой давности) в целях снижения расходов заемщика. В противном случае ставка повышается на 1 пп. Но и такое требование остается не во всех банках - многим достаточно страхования имущества и жизни заемщика.
Цена такого полиса сейчас составляет от 0,15% от стоимости недвижимости. То есть для двухкомнатной квартиры стоимостью 6 млн. рублей ежегодный взнос равен от 9 тыс. рублей. За счет механизма массового страхования стоимость можно существенно удешевить, отмечает Ольга Захарченко, руководитель Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». Так, если обратиться к примеру ипотеки, то окажется, что средние тарифы при страховании ипотечных объектов составляют 0,2-0,3%, а без использования ипотеки - 0,4-0,6%.
Однако, как считает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев, предлагаемый механизм введения единых тарифов не до конца соответствует реалиям рынка. Количественные оценки возможной степени риска различных сделок с недвижимостью могут сильно отличаться в зависимости от ситуации. В отдельных случаях дополнительно может требоваться обеспечение перестраховочной защиты через привлечение субподрядчиков - перестраховщиков для делегирования части взятых на себя обязательств по крупным проектам. Все это вряд ли позволит создать единую методологическую базу с заранее известной вилкой страховых тарифов, полагает г-н Локтаев.
«Обязательность страхования неминуемо приведет к отсутствию возможности у страховщиков в селекции рисков. Это значит, что нечестные на руку участники рынка недвижимости буду эксплуатировать эту тему в собственных интересах. Так что сделки с непрозрачными объектами недвижимости кто-то из участников рынка все равно вынужден будет страховать», - добавляет Арсен Широян, директор по партнерским продажам страховой компании ERGO.
Формирование же специального компенсационного фонда, по мнению г-на Широяна, еще более сложный механизм, требующий вовлечения государства и способный в конечном счете создать дополнительную нагрузку на бюджет в случае реализации каких-то системных рисков. В РГР напротив говорят, что фонд – более дешевый способ: в среднем взносы в фонд с каждой заключенной сделки могут составлять только 0,1% от стоимости недвижимости. Оба способа, и фонд, и интеграция в систему страхования, можно реализовать удобно для клиента и с минимальных издержек, считает г-жа Захарченко. Александр Локтаев видит идею с созданием единого фонда более оправданной и уже доказавшей свою эффективность по аналогии с механизмом, использованным при модернизации процедуры страхования ответственности застройщиков.
Как рассказали «Строительному Еженедельнику» в комитете по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), генеральный директор предприятия Сергей Барчевский официально уведомил Смольный о намерении обратиться в суд с заявлением о несостоятельности компании. Сейчас на рассмотрении в Арбитражном суде уже находится одно дело о банкротстве компании, иск подала малоизвестная на рынке фирма «Стройпроектгрупп».
В настоящее время у «Мостоотряда № 19» есть два действующих контракта со Смольным. Ситуацию в компании не комментируют.
Первый – по возведению путепровода в створе Поклонногорской улицы через железнодорожные пути Выборгского направления, заключенный в 2012 году. Его стоимость – 1,9 млрд рублей. На прошлой неделе в КРТИ заявили о намерении досрочно расторгнуть договор с подрядчиком из-за того, что работы на объекте не ведутся уже как минимум полгода. Дирекция транспортного строительства, подведомственная КРТИ, предложила компании вернуть непогашенный аванс в размере 535,9 млн рублей, но подрядчик ответил, что не видит для этого оснований. В связи с этим ДТС намерена обратиться в суд, также ведомство уже направило запрос о компенсации расходов из средств банковской гарантии. Стоит отметить, что долгое разбирательство сторон может привести к постоянным пробкам возле строящегося объекта. Уже сейчас на Поклонногорской улице полностью закрыт участок от Афонской улицы до проспекта Энгельса.
После расторжения контракта КРТИ будет обязано провести новый конкурс по выбору подрядчика, который и завершит строительство. Как передал через пресс-службу глава комитета Сергей Харлашкин, новый конкурс ведомство постарается провести в максимально сжатые сроки.
По второму контракту со Смольным подрядчик с 2013 года ведет строительство двух развязок на Московском шоссе стоимостью 3,7 млрд рублей. Здесь работы завершены примерно на две трети, компания успела освоить около 2,8 млрд рублей. По этому объекту дорожное ведомство уже несколько месяцев ведет претензионную работу.
Таким образом, в ближайшем будущем крупнейший подрядчик может остаться без контрактов со Смольным. Сейчас у компании еще есть работы на субподряде у «Трансстроя» при строительстве стадиона на «Зенит-Арене». Как говорят участники рынка, именно в этот объект «Мостоотряд № 19» в последнее время вкладывал оставшиеся активы.
Причина заморозки деятельности по остальным объектам заключается в многочисленных исках со стороны контрагентов: общий долг компании на сегодняшний день оценивается в 1,8 млрд рублей. В портфеле предприятия – работы по строительству Большого Обуховского моста, реконструкция Благовещенского моста, строительство отдельных участков ЗСД. За последние несколько лет «Мостоотряд» практически не получал новых крупных контрактов. Пополнение портфеля пришлось на 2012 год, тогда общая сумма новых заказов составила 8,3 млрд рублей.
«Думаю, что компании уже не удастся вернуться на рынок Петербурга. Расторжение контракта со Смольным – это главный признак недоверия властей к компании», – отмечает генеральный директор «Мостострой № 6» Дмитрий Тюрин.
По его словам, проблема дефицита госконтрактов стала общей для всех городских подрядчиков. Сейчас дорожно-строительные предприятия ждут тендеров по строительству продолжения набережной Макарова, Серного моста, реконструкции Тучкова моста.
Цифра
5,6 млрд рублей – общая сумма контрактов, которые в данный момент заключены с городом у «Мостоотряда № 19»
О ситуации с аварийным фондом в Петербурге в рамках заседания правительства рассказал глава Жилкомитета Валерий Шиян, представляя адресный перечень «аварийки», которая пойдет под снос или реконструкцию в 2015-2016 годах. Как рассказал чиновник, перечень из 10 домов составлен в 2014 году на основании решения городской межведомственной комиссии. Дома расположены в Выборгском (в Левашово и Парголово), Кировском (на Турбинной ул.), Приморском (дом в Лисьем Носу), Красногвардейском и Куротном районах. В течение двух лет из этого фонда в новые дома, построенные на средства городской АИП, предстоит переселить 232 семьи. Всего потребуется около 12,3 тыс. кв. м жилья.
Господин Шиян напомнил о президентском указе, согласно которому все субъекты Федерации должны в срок до 1 сентября 2017 года расселить все многоквартирные дома, признанные аварийными до 1 января 2012 года. Пока что город с заданием справляется: план по расселению на 2014 год выполнен на 109,2%. С момента принятия «майских указов» в Петербурге расселено 333 аварийных дома. В отличниках – Колпинский, Московский, Пушкинский и Фрунзенский районы. Здесь мероприятия по расселению «аварийки» выполнены полностью. Наибольшее количество домов, подлежащих расселению, было зафиксировано в Петродворцовом и Курортном районах.
Виноваты сироты и «зэки»
В Курортном районе более 60% всего жилого фонда – это деревянные дома без коммунальных удобств, относимые к ветхому и аварийному фонду, привел печальную статистику глава района Алексей Куимов. С 2006 по 2014 год в программу расселения по району было включено 234 дома. Это треть всего аварийного фонда Петербурга. По словам главы администрации района, власти столкнулись с непреодолимыми препятствиями, которые тормозили программу расселения, – коварно усыновленные иностранцами дети-сироты и граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Места в обоих случаях оказались столь отдаленные, что связаться с временно поменявшими прописку жильцами администрация не смогла.
«Но за последний год мы все же расселили половину всей семилетней программы, это более 100 домов. На данный момент осталось нерасселенными всего четыре дома. Жильцы категорически отказывались расселяться, мы вынуждены были пойти судебным путем», – признался господин Куимов. Для решения вопросов с несговорчивыми жильцами Смольный принял 22 постановления об изъятии для госнужд земельных участков и жилых помещений. Еще 10 проектов таких постановлений направлено на согласование. Однако власти все же настроены миролюбиво, предлагая жильцам выкуп помещений, а еще лучше – разъезжаться по договорам мены, получая вместо ветхих хибар бюджетное жилье. В частности, такие помещения город предоставит в Невском районе – на Союзном пр. Всего на 2015 год Смольный выделил на выкуп помещений у собственников 401 млн рублей, из них 384 млн рублей пойдет на завершение расселения аварийного жилья.
Город не делится
Впрочем, главная проблема для администраций районов – это даже не само расселение аварийного фонда, а дальнейшая работа с этими зданиями, сокрушался господин Куимов. На районные администрации легло тяжкое бремя по содержанию и обслуживанию этого фонда. «У нас за каждым зданием закреплен человек, мы постоянно выезжаем на эти объекты, но все равно в эти дома забираются бездомные, в общем, полный бардак», – пожаловался глава администрации.
По данным Жилищного комитета, всего с 2005 года в Петербурге расселено 897 домов, большей части из них нашли применение (решение об использовании расселенных домов в госсобственности принимает специальная комиссия, председателем которой является глава КИО Юлия Лутдинова, – прим. ред.). Часть из них пошла под снос, часть продана на торгах и либо реконструирована за счет инвестора, шесть домов были отремонтированы городом и пошли по программе соцнайма, более 20 домов приспособили под общежитие для работников ЖКХ. Еще несколько десятков домов вошли в программу «Молодежи – доступное жилье». Однако из 897 зданий по 193 до сих пор не принято решение об дальнейшем использовании. Из них 147 домов находятся как раз в Курортном районе. В основном это ветхие деревянные постройки, но есть и 34 здания – памятника деревянного зодчества. «Большая часть из них не представляет никакой ценности, – пытался убедить присутствующих господин Куимов. – Есть отдельные дома, как, например, на Березовом пер., 5, в Зеленогорске – это настоящий образец русского модерна, остальное – песчаные бараки». При этом глава администрации посетовал на бездействие Фонда имущества Петербурга, который за восемь лет продал только 87 бесхозных построек.
Действия казенного предприятия объяснил курирующий Комитет имущественных отношений вице-губернатор Михаил Мокрецов. «Деятельность Фонда по продаже домов в Курортном района приостановлена мною, поскольку такая массовая распродажа имущества в этой локации разрушает концептуальный и визуальный ряд и архитектуру этого памятного места», – сорвал покровы вице-губернатор. По его словам, все полторы сотни зданий должны остаться в городской собственности и сейчас КИО разрабатывает комплексное решение по этим постройкам и представит свое видение губернатору через две недели. Здесь вполне уместно участие инвесторов, говорит господин Мокрецов, но права на землю останутся у города.
Градоначальник поддержал тайный мораторий своего подчиненного и распорядился: главе КГИОП Сергею Макарову провести экспертизу деревянных построек на предмет их исторической ценности, памятники включить в адресную программу реставрации, администрации района – продумать варианты размещения социальных объектов в этих домах: библиотек, жилья для бюджетников, мини-музеев.
ЦИФРА: 193 расселенных здания не вовлечены в хозяйственную деятельность